Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2011 г. N 19АП-8917/10

27 января 2011 г.

Дело N А48-3487/2010

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 14.01.2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 27.01.2011.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцева Н.Д.

судей Семенюта Е.А.

Протасов А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыриной Е.А.

при участии:

от индивидуального предпринимателя Жудро Галины Борисовны: Мальцева Е.Н., представитель по доверенности от 18.11.2010, выданной сроком на один год; Мальцев Л.А., представитель по доверенности от 18.11.2010, выданной сроком на один год;

от Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла: представители не явились, извещено надлежащим образом;

от администрации города Орла: представители не явились, извещена надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Жудро Галины Борисовны на решение Арбитражного суда Орловской области от 22.10.2010 по делу N А48-3487/2010 (судья Пронина Е.Е.), по заявлению индивидуального предпринимателя Жудро Галины Борисовны (ОГРН 304575427300106, ИНН 575404561062) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН - 1025700826502, ИНН 5701000921), третье лицо - администрация города Орла, о признании незаконным отказа в выкупе арендуемого нежилого помещения и об устранении допущенных нарушений прав и законных интересов,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Жудро Галина Борисовна (далее - ИП Жудро Г.Б., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее также - Управление) и с учетом уточнений просила о признании незаконным письменного отказа Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла от 02.07.2010 N 3162 в выкупе арендуемого нежилого помещения площадью 60,3 кв.м. литер "А" N 35, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 44 и в целях устранения допущенного нарушения прав и законных интересов Предпринимателя об обязании Управления осуществить действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Решением суда от 22.10.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано. Принимая указанное решение, суд исходил из того, что договоры аренды от 01.06.2003 N 17049, сроком действия с 01.07.2003 по 30.06.2005, от 01.07.2005 N 17084, сроком действия с 01.07.2005 по 30.06.2008 являются незаключенными, ввиду того, что отсутствует государственная регистрация данных договоров. Следовательно, по мнению суда, заявитель не соответствует требованию, установленному в части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, поэтому не имеет преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность.

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда от 22.10.2010 отменить, по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла и ИП Жудро Г.Б. были заключены договоры аренды, которые, по мнению Предпринимателя, подтверждают, что между сторонами сложились длительные арендные отношения (начиная с 01.07.2003 по настоящее время). При этом Предприниматель считает вывод суда первой инстанции о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договоров аренды между сторонами отсутствовали договорные отношения, - не соответствующим содержащимся в судебном акте фактическим обстоятельствам дела, установленным судом и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель апелляционной жалобы указывает также на то, что она неоднократно обращалась в Управление с просьбой зарегистрировать надлежащим образом право собственности с целью последующей регистрации договора аренды, кроме того, для ускорения процесса регистрации активно участвовала в судебном процессе по признанию за Управлением права собственности (дело N А48-5437). В связи с этим, заявитель считает письменный отказ Управления в выкупе арендуемого нежилого помещения, при фактическом наличии арендных отношений, противоречащим статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Представители Предпринимателя доводы апелляционной жалобы поддержали, считая решение суда незаконным и необоснованным, просили его отменить, а апелляционную жалобу - удовлетворить.

Управление и Администрация, надлежащим образом уведомленные, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В порядке статей 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

За ГУП "Орловское отделение Московской железной дороги" зарегистрировано право собственности на спорный объект - встроенное помещение N 35 площадью 60,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Орел, ул. Московская, д.44.

Юридическое лицо - ГУП Орловское отделение Московской железной дороги Министерства путей сообщения Российской Федерации в связи с Приказом Московской железной дороги от 23.01.01 N н-8/9 "О реорганизации предприятий Московской железной дороги" было реорганизовано путем присоединения к Московской железной дороге в качестве филиала. В передаточном акте от 31.01.2001 N 4/289 указано, что ГУП Московская железная дорога Министерства путей сообщения РФ является правопреемником реорганизованного ГУП Орловское отделение Московской железной дороги Министерства путей сообщения РФ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.09.2003 года N 585 учреждено открытое акционерное общество "Российские железные дороги".

Распоряжением Минимущества России, ФЭК России и МПС России N 4557-р/884р утвержден сводный передаточный акт на имущество и обязательства организаций федерального железнодорожного транспорта, передаваемые в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Российские железные дороги".

Согласно Приложению N 144 к Сводному передаточному акту на имущество и обязательства организаций федерального железнодорожного транспорта, передаваемых в качестве вклада в уставный капитал ОАО "РЖД", спорный объект недвижимости в уставный капитал ОАО "РЖД" не вошел.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 28.09.09 по делу N А48-2412/2009 установлено, что открытое акционерное общество "Российские железные дороги" не является правопреемником по обязательствам ГУП "Орловское отделение Московской железной дороги" и не вправе обращаться от его имени в регистрационные органы о государственной регистрации прекращения права хозяйственного ведения ГУП "Орловское отделение Московской железной дороги" на встроенное помещение N 35 площадью 60,3 кв. м. по адресу г. Орел, ул. Московская, 44.

При этом суд указал, что собственник имущества организаций федерального железнодорожного транспорта (Российская Федерация в лице Правительства Российской Федерации) на основании статьи 3 Закона об особенностях управления сначала изъял имущество и имущественные комплексы организаций федерального железнодорожного транспорта, включенных в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2003 год, а затем, в соответствии со статьей 4 указанного закона, внес отдельные объекты имущества и отдельные обязательства в уставный капитал ОАО "РЖД" согласно Сводному передаточному акту. При этом объекты имущества и обязательства указанных организаций федерального железнодорожного транспорта, которые не были внесены в уставный капитал ОАО "РЖД" по Сводному передаточному акту, после его утверждения, остались у собственника.

Во исполнение постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 на основании постановления Администрации города Орла N 369 от 12.03.98 возобновлено действие постановлений N436 от 20.04.95г. и N394 от 30.06.97 "О приемке в муниципальную собственность жилых домов от Орловской дистанции гражданских сооружений Московской железной дороги" на условиях передачи с жилыми домами встроено-пристроенных помещений в количестве 8,6 тыс. кв.м.

В уточненном перечне встроенных помещений в жилых домах дистанции гражданских сооружений Орловского отделения Московской железной дороги, передаваемых в муниципальную собственность г. Орла, являющемся приложением к постановлению Администрации г. Орла N 369 от 12.03.98, значатся помещения площадью 25,5 кв.м., 117,4 кв.м., 76,6 кв.м., расположенные по адресу г. Орел, ул. Московская, д.44 (строка 22 перечня).

Как следует из письма Министерства путей сообщений Российской Федерации от 14.05.97 N М3824, Министерство не возражает против передачи в установленном порядке жилого фонда и объектов коммунального и производственного назначения, учитываемых на балансе Орловской дистанции гражданских сооружений Орловского отделения Московской железной дороги, в муниципальную собственность г. Орла.

В перечне объектов, являющимся приложением к вышеназванному письму Министерства путей сообщений Российской Федерации, значится жилой дом по адресу: г. Орел, ул. Московская, д.44. Фактическая передача помещения подтверждается актом (накладной) приемки-передачи основных средств от 02.06.03.

Управление осуществляет полномочия собственника в отношении спорного помещения в соответствии с пунктом 5.1 Положения об Управлении муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла, утвержденного постановлением Администрации г. Орла 27.06.06 N 1156.

ОГУП "Орловский центр "Недвижимость" был изготовлен технический паспорт по состоянию на 03.11.03 на объект недвижимости - встроенное помещение N 35, площадью 60,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Орел, ул. Московская, д.44, инвентарный номер 54:401:001:006532560:0001:20035.

Спорный объект включен в Единый реестр муниципального имущества г. Орла, что подтверждается выпиской из реестра по состоянию на 01.01.09.

В настоящее время помещение используется ИП Жудро Г.Б. (арендатор) на основании заключенного с истцом (арендодатель) договора аренды N 17145 от 01.09.09, целевое назначение: оказание парикмахерских услуг и торговля промышленными товарами.

Указанные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Орловской области от 18.01.2010 по делу N А48-5437/2009, вступившим в законную силу.

С учетом изложенного, суд Орловской области пришел к выводу о том, что "в соответствии с пунктом 2 приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 г.. N302-1 возникло право муниципальной собственности на спорное помещение, однако истец не имеет возможности зарегистрировать право муниципальной собственности во внесудебном порядке, поскольку Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации прекращения государственной регистрации права хозяйственного ведения и перехода права собственности на имущество государственного унитарного предприятия, которое исключено из ЕГРЮЛ, на основании заявления лица, которое получило в собственность указанное имущество".

Предприниматель, которая являлась лицом, участвующим по указанному делу, 14.05.2010 обратилась в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно: нежилого помещения площадью 60,3 кв. м., расположенного по адресу: г. Орел, ул. Московская, д.44 в соответствии с Законом N 159-ФЗ, который предусматривает возможность отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства по цене, равной его рыночной стоимости.

Вместе с заявлением в уполномоченный орган были представлены предусмотренные статьей 3 названного закона документы:

- договоры аренды указанного помещения:

- N 17049 от 01.07.2003 г.. (сроком действия с 01.07.2003 по 30.06.2005);

- N 17084 от 01.07.2005 г. (сроком действия с 01.07.2005 по 30.06.2008);

- N 17129 от 25.06.2008 г.. (сроком действия с 01.07.2008 по 29.06.2009);

- N 17145 от 01.09.2009 г.. (сроком действия с 01.09.2009 по 28.06.2010),

- доказательства того, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (технический паспорт помещения, расположенного по адресу г. Орел, ул. Московская, д. 44, помещение N 35, литер "А", с кадастровым номером 57:25:0030701:0008:54:401:001:006532560:0001:20035);

Помещение является обособленным, на него выдан технический паспорт.

- документы, свидетельствующие об отсутствии задолженности по арендной плате;

- документы, о том, что ИП Жудро Г.Б. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства (налоговую декларацию по ЕНВД и сведения о среднесписочной численности работников).

Рассмотрев представленное ИП Жудро Г.Б. заявление с приложенными документами, Управление письмом от 02.07.2010 N 3162 отказало заявителю в выкупе вышеуказанного нежилого помещения в связи с тем, что договоры аренды от 01.06.2003 N 17049, от 01.07.2007 N 17084 не зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области, что, по мнению Управления, является нарушением части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и подтверждением несоответствия заявителя требованию пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Предприниматель, полагая, что отказ Управления в выкупе арендуемого нежилого помещения, выраженный в письме от 02.07.2010 N 3162, является незаконным, обратилась в арбитражный суд с указанным заявлением.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителей Предпринимателя, оценив все в совокупности, апелляционная инстанция приходит к следующему.

Законом N 159-ФЗ предусмотрена возможность отчуждения из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Закона, в том числе участие субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (пункт 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при определенных условиях: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (статья 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действующей на момент обращения заявителя с заявлением от 23.07.2009).

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъекты малого или среднего предпринимательства с 1 января 2009 по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Пунктом 5.3 Положения "О владении, пользовании и распоряжении (управлении) муниципальным имуществом города Орла", утвержденным решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.1997 N 09/123-ГС установлен перечень документов, направляемых арендатором в адрес продавца и необходимых для приобретения в собственность нежилых помещений, которые рассматриваются соответствующей комиссией по отчуждению из муниципальной собственности города Орла имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, которая и выносит предложение о возможности приватизации арендуемого имущества либо об аргументированном отказе в его приватизации (пункт 5.5 Положения).

Из материалов дела усматривается, что между Управлением и Предпринимателем были заключены следующие договоры аренды указанного помещения:

- N 17049 от 01.07.2003 (сроком действия с 01.07.2003 по 30.06.2005);

- N 17084 от 01.07.2005 (сроком действия с 01.07.2005 по 30.06.2008);

- N 17129 от 25.06.2008 (сроком действия с 01.07.2008 по 29.06.2009);

- N 17145 от 01.09.2009 (сроком действия с 01.09.2009 по 28.06.2010).

Данные договоры аренды подтверждают, что между сторонами сложились длительные арендные отношения (начиная с 01.07.2003 по настоящее время), спорное нежилое помещение непрерывно использовалось Предпринимателем в течение установленного пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ срока, арендатором своевременно и в полном объеме уплачивалась арендная плата, которая принималась арендодателем, осуществлялся текущий ремонт помещения, исполнялись иные обязанности арендатора, предусмотренные договорами и законом.

Материалами дела подтверждается, что заявитель, обращаясь с заявлением о приобретении спорного помещения в собственность, представила в уполномоченный орган весь перечень документов, указанный в Положении.

Как следует из оспариваемого письма Управления от 02.07.2010 N 3162 единственным основанием для отказа ИП Жудро Г.Б. в выкупе спорного арендуемого нежилого помещения явилось то, что договоры аренды от 01.06.2003 N 17049, сроком действия с 01.07.2003 по 30.06.2005, от 01.07.2005 N 17084 сроком действия с 01.07.2005 по 30.06.2008 не зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области.

Суд первой инстанции согласился с указанным выводом регистрирующего органа и, принимая обжалуемое решение, исходил из того, что договоры аренды от 01.06.2003 N 17049, сроком действия с 01.07.2003 по 30.06.2005, от 01.07.2005 N 17084, сроком действия с 01.07.2005 по 30.06.2008 являются незаключенными, ввиду того, что отсутствует государственная регистрация данных договоров. Следовательно, по мнению суда, заявитель по данному делу не соответствует требованию, установленному в части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, а потому не имеет преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда в виду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 2 статьи 13 указанного закона предусмотрено, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Как указано выше, из решения Арбитражного суда Орловской области от 18.01.2010 по делу N А48-5437/2009, вступившего в законную силу и имеющего в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) преюдициальное значение для рассматриваемого спора, следует, что муниципальное образование город Орел являлось собственником спорного помещения, однако не имело возможности зарегистрировать свое право на него, поскольку не был урегулирован порядок регистрации прекращения государственной регистрации права хозяйственного ведения и перехода права собственности на имущество государственного унитарного предприятия, которое исключено из ЕГРЮЛ.

Данный вывод, также, отражен в решении Арбитражного суда Орловской области от 18.01.2010 по делу N А48-5437/2009.

Исходя из этого, рассматривая вышеуказанное арбитражное дело, суд пришел к выводу о возможности защиты прав муниципального образования заявленным способом и удовлетворения заявленного требования о признании права собственности.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что признавая право муниципальной собственности на спорное помещение, арбитражный суд области исходил из того, что это право возникло в силу закона, а также из необходимости принятия такого судебного акта, который позволил бы погасить имеющуюся в ЕГРЮЛ запись, свидетельствующую об ином собственнике.

В соответствии с положениями статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Положениями статей 1, 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что наряду с вещными правами на имущество регистрируются ограничения (обременения). Аренда является ограничением (обременением). Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Статьей 5 указанного Закона установлено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него.

Согласно положениям статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица. К данному заявлению должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В качестве оснований для государственной регистрации в статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указаны: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, договоры и другие сделки, а также иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В государственной регистрации прав, согласно статье 20 указанного Закона, может быть отказано при наличии, в том числе, следующих оснований: лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом, для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными.

Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, каждый раздел реестра содержит, в том числе, записи о праве собственности и иных вещных правах, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав. Если право было прекращено, в связи с его переходом к новому правообладателю, производится запись о вновь возникшем праве.

До государственной регистрации ранее возникшего права муниципальной собственности на спорное помещение и прекращении ранее зарегистрированного права регистрации договоров аренды не могла быть осуществлена ввиду наличия противоречий между зарегистрированными и заявленными правами, поскольку арендодателем в данном случае выступал не титульный собственник, сведения о регистрации прав за которым имелись в ЕГРЮЛ, а иное лицо. При этом документальных доказательств наличия полномочий на заключение договоров аренды спорного помещения либо дающих основания для погашения существующей записи о собственнике спорного помещения у Администрации как арендодателя по договорам - не имелось.

То есть, договоры аренды не могли быть зарегистрированы по объективным, не зависящим от предпринимателя причинам, и вне зависимости от того, действовала ли она в данной ситуации осмотрительно в той степени, которая требовалась.

Договор аренды был подписан и исполнен, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с объективным отсутствием такой возможности, не зависящем от воли Предпринимателя. В настоящее время они уже исполнены и срок их действия истек.

Недвижимое имущество фактически находится у Предпринимателя на праве аренды в течение установленного законом срока.

Как видно из материалов дела, ИП Жудро Г.Б. предпринимала все необходимые меры для того, чтобы реализовать свое право на государственную регистрацию договоров аренды: неоднократно обращалась в Управление с просьбой зарегистрировать надлежащим образом право собственности; для ускорения процесса регистрации права собственности на спорное помещение, активно участвовала в судебном разбирательстве по указанному выше делу N А48-5437/2009.

Установленные по данному делу обстоятельства, по мнению суда апелляционной инстанции, не могут повлечь лишение Предпринимателя права выкупа арендуемого помещения по формальным основаниям.

Вывод суда о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации указанные договоры аренды следует считать незаключенными, - в данном случае не может быть принят апелляционным судом во внимание, поскольку стороны после подписания договора не имели реальной возможности исполнить предусмотренную законом обязанность по его регистрации.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а заявленные Предпринимателем требования - удовлетворению.

Излишне уплаченная по квитанции от 17.11.2010 госпошлина в размере 1 900 рублей подлежит возврату индивидуальному предпринимателю Жудро Галине Борисовне.

Руководствуясь частью 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 22.10.2010 по делу N А48-3487/2010 отменить.

Признать незаконным письменный отказ Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла от 02.07.2010 N 3162 индивидуальному предпринимателю Жудро Галине Борисовне в выкупе арендуемого нежилого помещения площадью 60,3 кв.м. литер "А" N 35, расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Орел, ул. Московская, д. 44.

Обязать Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН - 1025700826502, ИНН 5701000921) в целях устранения допущенного нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Жудро Галины Борисовны (ОГРН 304575427300106, ИНН 575404561062) осуществить действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

Е.А. Семенюта А.И. Протасов