Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2007 г. N 19АП-3646/06

29 января 2007 г.

Дело N А14-6088-2006

город Воронеж 34/11

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2007 г.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2007 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Михайловой Т.Л.,

судей: Скрынникова В.А.,

Шеина А.Е.,

при ведении протокола судебного заседания Башкатовой Л.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Фактория" и управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области

на решение арбитражного суда Воронежской области от 02.11.2006 г. (судья Протасов С.В.)

принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фактория"

к обществу с ограниченной ответственностью "ГИД" (1)

и Управлению Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (2)

о признании недействительной государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество

при участии в заседании:

от истца - Болдырева В.Ю., представителя по доверенности от 29.05.2006 г.

от ответчика 1 - Татаровича И.А., адвоката, доверенность от 20.06.2006 г.

от ответчика 2 - Домарева Е.Н., ведущего специалиста, доверенность N 02-д от 10.01.2007 г.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фактория" (далее истец, общество "Фактория") обратилось в арбитражный суд Воронежской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ГИД" (далее общество "ГИД") и управлению Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее управление, регистрирующий орган) о признании недействительной государственной регистрации права собственности общества "ГИД" на незавершенный строительством объект степенью готовности 42 %, литер. 1А, 1Б, 1В (условный) номер объекта 36-36-01/30/2005-113), находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: г. Воронеж, ул. Генерала Лизюкова, 17а (кадастровый номер 36:34:02 03 021:0001).

Решением арбитражного суда Воронежской области от 02.11.2006 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, истец и управление обратились с апелляционными жалобами на него.

В апелляционной жалобе общество "Фактория" ссылается на то, что решение суда первой инстанции не в полной мере обоснованно и просит изменить его мотивировочную часть. По мнению общества "Фактория", в решении суда должно быть отражено, что у общества "ГИД" не могло возникнуть права собственности на спорный объект как на объект незавершенный строительством, так как в отношении указанного объекта существуют действующие договоры подряда.

Управление в своей апелляционной жалобе ссылается на существенное нарушение арбитражным судом Воронежской области норм материального и процессуального права.

Как указанно в апелляционной жалобе, оспариваемая государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект за обществом "ГИД" не нарушает прав и законных интересов истца и потому у него отсутствует право на обращение в суд за их защитой. Кроме того, по мнению регистрирующего органа, обществом "Фактория" выбран ненадлежащий способ защиты своих нарушенных прав, поскольку оспаривание государственной регистрации права собственности по существу означает оспаривание самого зарегистрированного права, а последнее возможно только путем оспаривания документов, послуживших основанием для регистрации - правоустанавливающих документов.

Общество "ГИД" в представленном отзыве против удовлетворения апелляционной жалобы истца возражает, а апелляционную жалобу управления поддерживает в полном объеме, просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование своей позиции по делу общество "ГИД" ссылается на то, что у общества "Фактория" не могло возникнуть никаких прав на имущество, регистрация которого за обществом "ГИД" им оспаривается, так как договор простого товарищества от 20.07.2004 г., заключенный между названными обществами, обществом "Фактория" надлежащим образом не исполнялся, в связи с чем был расторгнут обществом "ГИД" в одностороннем порядке, о чем последний известил первого письмом от 22.03.2006 г.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав пояснения истца и ответчиков, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения.

Как следует из материалов дела, постановлением Главы администрации города Воронежа от 25.07.1994 г. N 565 товариществу с ограниченной ответственностью "ГИД" (правопредшественник общества "ГИД") был предоставлен земельный участок площадью 0,22 га в аренду на 10 лет под строительство промтоварного магазина по улице Лизюкова, 17а в г. Воронеже.

Во исполнение указанного акта 22.12.1997 г. между администрацией города Воронежа и обществом "ГИД" заключен договор аренды N 721 земельного участка.

С учетом изменений, внесенных в постановление N 565 от 25.07.1994 г. постановлениями администрации города Воронежа от 11.07.2003 г. N 1545 , от 25.09.2003 г. N 2221, и соответствующих изменений от 12.08.2003 г. и от 07.10.2003 г. в договор аренды N 721 от 22.12.1997 г., земельный участок площадью 2160 кв.м. по ул. Генерала Лизюкова, 17а в г. Воронеже, был предоставлен обществу "ГИД" в аренду на 15 лет для проектирования и строительства торгового комплекса.

Право аренды было зарегистрировано 16.01.2004 г. государственным учреждением "Воронежский областной центр государственной регистрации прав на недвижимость", что подтверждается свидетельством 36 АА 897383.

23.07.2004 г. между обществом "Фактория" и обществом "ГИД" заключен договор простого товарищества, предметом которого являлось соединение вкладов для осуществления деятельности без образования юридического лица с целью строительства здания торгового комплекса на указанном земельном участке. 01.11.2005 г.. стороны заключили дополнительное соглашение к договору простого товарищества.

По условиям договора простого товарищества общество "Фактория" осуществляет функции заказчика и генподрядчика, финансирует строительство здания торгового комплекса за счет собственных и заемных средств в объеме, необходимом для строительства торгового центра и ввода его в эксплуатацию, ведет общие дела товарищества, в том числе выполняет все необходимые действия для осуществления строительства, разработки проектной документации, получения необходимых распорядительных документов, привлечение для выполнения отдельных этапов работ субподрядчиков.

Вкладом общества "ГИД" по договору простого товарищества является право аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Генерала Лизюкова, 17а, право на осуществление проектирования и строительства на указанном земельном участке здания торгового комплекса, утвержденные эскизный проект и технические условия на строительство незавершенный строительством объект.

Договором простого товарищества (с дополнительным соглашением к нему от 01.11.2005 г.) предусмотрено, что в период строительства незавершенный строительством объект находится в общей собственности товарищей. После окончания строительства торгового комплекса доли сторон распределяются в соответствии с соглашением о распределении долей: 17 % площадей, помещений общего назначения передаются на праве собственности обществу "ГИД", 83 % - обществу "Фактория".

31.03.2006 г. общество "ГИД" обратилось в главное управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области с заявлением о регистрации права собственности на торговый комплекс (незавершенный строительством объект степенью готовности 42%) лит. 1А, 1Б, 1В, по адресу: город Воронеж, ул. Генерала Лизюкова, 17а.

03.04.2006 г. управление осуществило государственную регистрацию права собственности за обществом "ГИД" на незавершенный строительством объект.

Ссылаясь на нарушение действующего законодательства и условий договора простого товарищества от 23.07.2004 г., общество "Фактория" обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (абзац 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ).

Согласно статье 1 Федерального закона N 122-ФЗ объектами государственной регистрации прав по названному закону является недвижимое имущество (недвижимость), к которому статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спора между сторонами) отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляется в соответствии со статьей 25 Федерального закона N 122-ФЗ.

Согласно положений пунктов 2, 4 статьи 25 названного закона в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из вышеизложенных норм можно сделать вывод, что право собственности общества "ГИД" на спорный объект незавершенного строительства как на объект недвижимости могло быть зарегистрировано при условии создания данного объекта обществом и представления необходимых для регистрации документов, в том числе проектной документации.

Понятие проектной документации и перечень сведений, ее составляющих, дается в статье 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 48 Градостроительного кодекса проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем), определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Пунктом 12 статьи 48 Градостроительного кодекса (в редакции действовавшей на момент подачи обществом "ГИД" заявления о государственной регистрации спорного объекта недвижимого имущества) в состав проектной документации объектов капитального строительства включаются: пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка; архитектурные решения; конструктивные и объемно-планировочные решения; сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений; проект организации строительства объектов капитального строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства); перечень мероприятий по охране окружающей среды; перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности; перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации); проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов.

Согласно пункту 1 статьи 4 Градостроительного кодекса законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

Следовательно, указанное понятие проектной документации распространяется на отношения, возникающие при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Удовлетворяя требования общества "Фактория", суд первой инстанции установил, что общество "ГИД" документы, необходимые для государственной регистрации права, в регистрирующий орган в полном объеме не представило. Данный вывод представляется суду апелляционной инстанции правильным.

Из имеющейся в деле расписки в получении документов на государственную регистрацию права от 03.04.2006 г. (т.1, л.д. 85) усматривается, что в пакете документов, представленных обществом "ГИД" на государственную регистрацию, проектная документация отсутствует. Указанное подтверждается также пояснениями управления и общества "ГИД", данными в судебном заседании 02.11.2006 г. (протокол судебного заседания от 02.11.2006 г.)

Заключение комитета главного архитектора N 54 от 25.03.2005 г. (т. 2, л.д. 35-40), на которое ссылается общество "ГИД" в отзыве на апелляционную жалобу, имеет правовой целью согласование проекта торгового комплекса, и по своему содержанию не соответствует требованиям к проектной документации, установленным статьей 48 Градостроительного кодекса. В силу изложенного, такое заключение не может быть достаточным документом для государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства.

Из договора простого товарищества от 20.07.2004 г. следует, что вся проектная и разрешительная документация на строительство находится у общества "Фактория" как у товарища, ведущего общие дела товарищества. Доказательств обратного общество "ГИД" не представило.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы являются общей долевой собственностью товарищей, если иное не установлено законом или не вытекает из договора.

Пунктом 3 статьи 1043 Гражданского кодекса установлено, что пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, установленном судом.

Согласно пункту 5 статьи 1044 Гражданского кодекса решения, касающиеся общих дел товарищей, принимаются товарищами по общему согласию, если иное не предусмотрено договором простого товарищества.

Пунктом 1 названной статьи установлено, что при ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества.

В силу статьи 1050 Гражданского кодекса договор простого товарищества может быть прекращен по основаниям, указанным в названной статье, в том числе вследствие расторжения договора, заключенного с указанием срока, по требованию одного из товарищей, либо вследствие истечения срока договора.

При прекращении договора простого товарищества раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном статьей 252 Гражданского кодекса для имущества, находящегося в долевой собственности (абзац 3 пункта 2 статьи 1050 Кодекса).

Как следует из пункта 2.3. договора простого товарищества от 20.07.2004 г., незавершенный строительством объект признается общей долевой собственностью товарищей.

Согласно пункту 2.5. договора простого товарищества общие дела товарищей по данному договору ведет товарищ-2 - общество Фактория").

Из имеющихся в деле документов усматривается, что раздел имущества, находящегося в долевой собственности, или выдел из него доли общества "ГИД" не производился, какой-либо результат выполнения подрядных работ обществом "Фактория" обществу "ГИД" не передавался.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что у общества "ГИД" не возникло право собственности на незавершенный строительством объект, соответственно, у регистрирующего органа не имелось оснований для его регистрации.

Ссылка общества "ГИД" на прекращение действия договора простого товарищества к моменту государственной регистрации за ним права собственности на незавершенный строительством объект не может быть принята судом во внимание как необоснованная.

Пунктом 7.3. договора простого товарищества от 20.07.2004 г. предусмотрено право товарища-1 (общество "ГИД") в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае, если товарищ-2 (общество "Фактория") вне зависимости от причин не обеспечивает соблюдение графика осуществления этапов работ по строительству и примерных сроков финансирования строительства, и просрочка выполнения каких-либо этапов предусмотренных работ составляет не менее трех календарных месяцев. В этом случае незавершенный строительством объект и вся проектная и распорядительная документация в десятидневный срок передается товарищу-1 с одновременной выплатой компенсации товарищу-2 в размере документально доказанных фактически понесенных расходов.

В качестве подтверждения расторжения с обществом Фактория договора общество "ГИД" представило уведомление от 22.03.2006 г. об одностороннем расторжении договора простого товарищества от 20.07.2004 г. и опись вложения с оттиском штемпеля органа связи от 22.03.2006 г.

Однако, указанные документы сами по себе не могут свидетельствовать о надлежащем извещении общества "Фактория" о расторжении договора в одностороннем порядке, так как по смыслу нормы, содержащейся в пункте 32 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 г. N 221, разделе 4 "Временного порядка и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений", подготовленного в соответствии с Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.2000 г. N 725, доказательством сдачи в орган связи почтового отправления является квитанция.

Такой документ у общества "ГИД" отсутствует.

Кроме того, сообщение от 19.01.2007 г. N 57/з обособленного структурного подразделения "Воронежский почтамт" управления Федеральной почтовой службы Воронежской области - филиала Федерального государственного унитарного предприятия "Почта России" свидетельствует о непоступлении названного почтового отправления на имя общества "Фактория" в период с 23.03.2006 г. по 24.04.2006 г. по адресу: г. Воронеж, ул. Чапаева, в. 1а из Люберец-5.

Из изложенного следует вывод, что на момент государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект за обществом "ГИД" договор простого товарищества от 20.07.2004 г. действовал. Доказательств того, что указанный договор расторгнут или признан недействительным, суду не представлено.

Соответственно, довод общества "ГИД", касающийся расторжения договора простого товарищества от 20.07.2004 г. в одностороннем порядке, отклоняется судом как не нашедший подтверждения в материалах дела.

Также не может быть принят во внимание довод регистрирующего органа о несоответствии избранного обществом "Фактория" способе защиты нарушенного права и необходимости оспаривания последним правоустанавливающих документов, на основании которых произведена регистрация права, поскольку в рассматриваемой ситуации такие документы у лица, обратившегося за государственной регистрацией, отсутствовали.

Избранный истцом способ защиты права как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, соответствует статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, заявленные в апелляционной жалобе управления доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта и для удовлетворения апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба общества Фактория также не подлежит удовлетворению, так как наличие в отношении спорного объекта недвижимости действующих договоров подряда не имеет правового значения для разрешения настоящего спора.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу изложенного, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.

Руководствуясь статьями 16, 17, 258, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Воронежской области от 02.11.2006 г. по делу N А14-6088-2006/34/11 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Фактория" и управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:

Т.Л. Михайлова

Судьи

В.А. Скрынников А.Е. Шеин