Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2011 г. N 19АП-5569/10

"03" августа 2011 г.

Дело N А48-814/2010

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 августа 2011

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Суховой И.Б.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бартеневой Ю.В.,

при участии:

от ИП Кочко Н.И.: Прозецкой Ж.В. - представителя по доверенности N 57-01/425670 от 21.04.2010;

от внешнего управляющего ООО "Орелстройинвест": Ковалевой И.Д. - представителя по доверенности б/н от 06.05.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орелстройинвест" на решение Арбитражного суда Орловской области от 12.04.2011 по делу N А48-814/2010 (судья Короткова Л.В.) по иску индивидуального предпринимателя Кочко Н.И. (ОГРН 30575307100058, ИНН 5753000374808) к обществу с ограниченной ответственностью "Орелстройинвест" (ОГРН 1055742014789, ИНН 5751029210) о взыскании 631 850 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Кочко Николай Иванович (ИП Кочко Н.И., истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Орелстройинвест" (ООО "Орелстройинвест", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 09.01.2008 N 1 в сумме 616 251 руб. 67 коп. за период с мая 2009 года по 25.11.2009.

Общество с ограниченной ответственностью "Орелстройинвест", в свою очередь, обратилось со встречным иском к индивидуальному предпринимателю Кочко Николаю Ивановичу о признании вышеуказанного договора незаключенным.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 24.06.2010 в удовлетворении первоначального иска было отказано, встречный иск о признании договора аренды N 1 от 09.01.2008 незаключенным удовлетворен.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 решение суда было оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27.12.2010 решение Арбитражного суда Орловской области от 24.06.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 по делу N А48-814/2010 отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 12.04.2011 исковые требования индивидуального предпринимателя Кочко Николая Ивановича о взыскании 616 251 руб. 67 коп. удовлетворены. С ООО "Орелстройинвест" в пользу ИП Кочко Н.И. взыскано 616 251 руб. 67 коп. задолженности, а также 12 325 руб. 03 коп. расходов по государственной пошлине. В удовлетворении встречного иска ООО "Орелстройинвест" к ИП Кочко Н.И. о признании договора аренды N 1 на аренду помещений под офис от 09.01.2008 незаключенным отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Орелстройинвест" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции, отказав в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречные исковые требования.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель внешнего управляющего ООО "Орелстройинвест": Ковалевой И.Д. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил ее удовлетворить.

Представитель ИП Кочко Н.И. на доводы апелляционной жалобы возражал, по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела, просил решение от 12.04.2011 оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01.11.2007 ИП Кочко Н.И. являясь собственником нежилого помещения общей площадью 482,4 кв.м, этаж 1, 2, подвал, лит. А, расположенного по адресу: г. Орел, ул.8 Марта, д.8 (свидетельство о государственной регистрации от 18.01.2007 серия 57АА N 477533) заключил с ООО "Орелстройинвест" договор на аренду помещений под офис N 1.

Пунктами 1.1 и 1.2 договора стороны предусмотрели, что арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение под офис. Нежилое помещение расположено по адресу: г.Орел, ул.8 Марта, д.8 на цокольном, 1-ом и 2-ом этажах здания общей площадью 482,4 кв.м.

Срок договора был установлен до 31.12.2007 (пункт 7.2 договора от 01.11.2007 N 1).

После окончания срока действия договора от 01.11.2007 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 09.01.2008 был заключен договор на аренду помещений под офис N 1, согласно которому арендатору было передано во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. 8 Марта,д.8 общей площадью 133,7 кв.м, на цокольном, 1-ом и 2-ом этажах, на срок с 01.01.2008 по 30.11.2008.

Пунктами 4.1, 4.2 договора стороны предусмотрели, что стоимость аренды нежилого помещения составляет 700 руб. за квадратный метр площади, а всего в месяц 93 950 руб.; оплата аренды осуществляется арендатором путем перечисления платежным поручением причитающейся суммы на расчетный счет арендодателя до 20-го числа каждого календарного месяца.

Пунктом 7.1 договора указано, что он имеет силу передаточного акта, становится обязательным для сторон, заключивших его.

После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

18.12.2009 ИП Кочко Н.И. направил в адрес ООО "Орелстройинвест" предупреждение, в котором указал на наличие задолженности по арендной плате в размере 631 850 руб. и необходимости перечислить указанную сумму в течение пяти дней, а также о расторжении указанного договора в связи с систематическими нарушениями его условий со стороны арендатора.

Поскольку задолженность по арендной плате в сумме 631 850 руб. ООО "Орелстройинвест" не была оплачена, ИП Кочко Н.И. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований суд первой инстанции учел указания Федерального арбитражного суда Центрального округа, правильно применил нормы, регулирующие общие правила заключения договоров и правоотношения по аренде, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, существенное для договора аренды условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель передает арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По смыслу статьей 432 и 607 Гражданского кодекса РФ, вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Как следует из материалов дела, арендуемое имущество фактически было передано арендатору, договор исполнялся, арендатор оплачивал арендные платежи, не заявляя возражений относительно переданных в аренду помещений. Разногласий в процессе исполнения договора аренды по поводу объекта аренды не возникало. Оплата арендных платежей производилась в размере, совпадающем с суммой, указанной в договоре.

Судом было правомерно указано на то, что подписанный сторонами договор аренды от 09.01.2008 N 1 свидетельствует о достижении соглашения сторон относительно указанных в нем характеристик предмета договора (нежилого помещения площадью 133,7 кв.м, расположенного, по адресу: г. Орел, ул. 8 Марата, д.8).

Ответчик уже арендовал в указанном здании нежилые помещения, поэтому отсутствуют основания полагать, что ему не был известен состав передаваемого по данному договору имущества.

Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 09.12.2009 следует, что учредителями (участниками) ООО "Орелстройинвест" являются Кочко Николай Иванович и Петров Андрей Иванович в равных долях.

Те же лица являются учредителями ООО "Стройинвест-центр", ООО "Стройэнергосервис", ООО "Стройинвест", ООО "Строймонолит", ООО "Стройинвест-риэлтор", ООО "Стройинвестмеханизация", ООО "Стройинвест-ресурс".

09.01.2008 истец заключил договоры аренды также с обществами "Стройинвест" (165,4 кв.м), "Стройэнергосервис" (71,6 кв.м), "Стройинвест-риэлтор" (54,5 кв.м), "Стройинвест-ресурс" (39,6 кв.м), "Стройинвестмеханизация" (17,6 кв.м).

В результате арендаторам были переданы в пользование все принадлежащие истцу на праве собственности помещения.

Какие-либо сведения относительно споров между арендаторами по поводу пользования конкретными помещениями с другими организациями в материалах дела отсутствуют.

На требование ИП Кочко Н.И. об уплате задолженности по арендным платежам и расторжении оспариваемого договора аренды директор ООО "Орелстройинвест" в письме от 29.12.2009, со ссылкой на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, указал, что после 30.11.2008 договор считается возобновленным на неопределенный срок и прекращает свое действие через три месяца после предупреждения об освобождении помещения.

Предложение заключить дополнительное соглашение к договору аренды с целью указания в договоре конкретных номеров арендуемых помещений прямо не подтверждает отсутствие каких-либо сомнений по поводу занимаемых помещений, однако, косвенно подтверждает, что ответчик считал договор заключенным.

В материалах дела имеются доказательства, что ООО "Орелстройинвест" в спорный период вносилась арендная плата, составлялись акты сверки, было заключено соглашение о прекращении обязательства зачетом, согласно которому ООО "Орелстройинвест" уменьшает задолженность Кочко Н.И. по договору займа от 08.04.2008 N 17/18 на сумму 310 000 руб., а Кочко Н.И. уменьшает задолженность ООО "Орелстройинвест" по договору аренды N 1 от 09.01.2008 на эту же сумму.

Совокупность приведенных доказательств, как отмечает заявитель апелляционной жалобы, действительно, не является доказательством дополнительной индивидуализации объекта аренды, однако, подтверждают отсутствие какой-либо несогласованности по поводу арендуемых помещений.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным, признается судебной коллегией обоснованным и правомерным.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из положения указанной нормы права и условий договора аренды от 09.01.2008 N 1, ООО "Орелстройинвест" приняло на себя обязательство по внесению арендных платежей с момента подписания договора в размере 700 руб. за квадратный метр площади, а всего 93 950 руб. в месяц.

Возражая против исковых требований и обжалуя решение суда, ответчик иных аргументов, помимо ссылки на незаключенность договора, не привел.

Довод апелляционной жалобы относительно того, что сторонами ранее был заключен договор аренды, по которому передавались те же помещения, не может повлиять на выводы суда, так как заключением нового договора стороны по соглашению сторон прекратили действие ранее заключенного, так как одно и то же имущество не может быть передано одному арендатору по нескольким договорам аренды.

Предметом рассмотрения по настоящему спору являлся договор N 1 от 09.01.2008, наличие договора N 1/2 от 09.01.2008 не может свидетельствовать о незаключенности договора N 1, кроме того, ответчик не настаивал, что договор N 1/2 был заключен сторонами.

Договора аренды с иными лицами также не могут опровергать заключенность спорного договора в отсутствие доказательств аренды ими тех же помещений или споров по этому поводу.

Претензия ответчика по поводу того, что необходимо определить арендуемые помещения, на которую он ссылается в жалобе, имела место 29.12.2009, почти через два года после подписания договора.

Наличие задолженности перед истцом по договору аренды имущества ответчик признал в акте сверки взаимных расчетов, подписанном сторонами по состоянию на 30.11.2009.

Поскольку на момент рассмотрения спора ответчик полностью не оплатил долг, суд правомерно взыскал задолженность в сумме 616 251 руб. 67 коп.

Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Орловской области от 12.04.2011 года по делу N А48-814/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орелстройинвест" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья:

Л.М. Мокроусова

Судьи

И.Б. Сухова В.И. Федоров