Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2011 г. N 03АП-2176/11

А33-17143/2008

"13" июля 2011 г.

Дело N г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена "06" июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен "13" июля 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Белан Н.Н., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шкреба К.В.,

при участии:

истца - индивидуального предпринимателя Рогоза Галины Павловны, от истца: Кирюшиной Е.К. - представителя по доверенности от 22.11.2010,

от ответчика - Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Морозовой Я.И. - представителя по доверенности от 27.04.2010 N 17,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Рогоза Галины Павловны

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "17" марта 2011 года по делу N А33-17143/2010, принятое судьей Петроченко Г.Г.,

установил:

индивидуальный предприниматель Рогоза Галина Павловна (ОГРНИП 304246320500081, ИНН 246300273547) (далее - истец, ИП Рогоза Г.П.) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - ответчик) о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 1 908 741 рубля в счет оплаты по договору купли - продажи от 21.09.2010 N 271-ПР и дополнительного соглашения к нему от 22.09.2010 N 1 нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, пр. Свободный, д. 63, пом. 45, площадью 178,6 кв.м..

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 17.03.2011 в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратилась с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 17.03.2011 и принять по делу новый судебный акт.

Истец ссылается на следующие обстоятельства. 25.06.1998 истец заключил с комитетом по управлению муниципальным имуществом договор аренды N 4100, предметом которого являлось помещение площадью 68,5 кв.м., находящегося в неудовлетворительном состоянии. По дополнительному соглашению истцу передано в аренду помещение площадью 195,9 кв.м., отдельный вход в которое отсутствовал, в связи с чем, истец сделал проемы в помещение, требующее ремонта. Проектная документация по проведению ремонта согласована с комитетом по архитектуре и градостроительству администрации г. Красноярска, по проекту проведена экспертиза, составлены сметы на общую сумму 496 403 рублей 76 копеек. В результате ремонта истцом создано новое помещение площадью 178,6 кв.м., подходящее для целевого использования, проведена его государственная регистрация, к договору аренды сторонами подписано дополнение о том, что арендодатель засчитывает затраты арендатора за капитальный ремонт в сумме 55 130 рублей (15 % от согласованных смет). Помещение площадью 178,6 кв.м. продано истцу по договору от 21.09.2010, истец зарегистрировал право собственности. В ответ на письмо истца о зачете стоимости неотделимых улучшений ответчик указал, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению. Суд первой инстанции не исследовал и не оценил доказательства согласования истцом с арендодателем проведения ремонта, проектной документации, проведенной по ней экспертизе, необоснованно указал, что истцом не приведено, какие именно неотделимые улучшения им произведены, поскольку материалами дела подтверждаются виды проведенных работ, место их проведения. Так же в решении не указано на факт проведения зачета в размере 15 % от согласованной сметной стоимости ремонта.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал, что решение законно и обоснованно, основания для зачета стоимости арендуемых помещений отсутствуют, поскольку согласие арендодателя на осуществление улучшений истцом помещения не получено, департамент не возражал о пробивке четырех проемов за счет арендатора, истец злоупотребляет правом, исходя из суммы исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 1 908 741 рубля и обязанности истца по договору купли-продажи об оплате ответчику истцом 2 779 661 рубля 02 копеек.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.06.2011 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 06.07.2011.

В судебном заседании 06.07.2011 представители сторон поддержали изложенные ранее по делу правовые позиции.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

25.06.1998 между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Красноярска и ИП Рогоза Г.П. заключен договор N 4100 аренды помещений площадью 68,5 кв.м. в доме 63 по пр. Свободный г. Красноярск.

Сторонами подписан акт приема-передачи к договору аренды, дополнение N 1 от 25.06.1998, изменение N 1 от 13.11.1998, N 3 от 03.03.2000, дополнение N 4 от 27.09.2000, дополнение от 16.06.2003, от 25.03.2003, N 6 от 21.11.2003, N 7 от 29.12.2003 ( площадь 180,3 кв.м.), дополнение N 8 от 29.06.2004 (площадь 195,90 кв.м.), дополнение N 9 от 23.09.2004, дополнение N 10 от 16.11.2004 (площадь 178,6 кв.м.). Дополнения к договору аренды со стороны арендодателя подписаны департаментом недвижимости администрации г. Красноярска, в том числе, акт приема передачи от 04.10.2004.

21.12.2004 произведена государственная регистрации договора аренды в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края.

02.02.2005 истцом и ответчиком подписано дополнение N 11 от 02.02.2005 к договору N 4100 от 25.06.1998, площадь арендованных помещений 178,6 кв.м. арендная плата 5007 рублей 05 копеек в месяц.

25.01.2006 истцом и ответчиком подписано дополнение N 13 к договору N 4100 от 25.06.1998, площадь арендованных помещений 178,6 кв.м. арендная плата 5963 рубля 45 копеек в месяц.

15.02.2007 истцом и ответчиком подписано дополнение N 14 к договору N 4100 от 25.06.1998, площадь арендованных помещений 178,6 кв.м. арендная плата 6694 рублей 82 копеек в месяц.

12.02.2008 истцом и ответчиком подписано дополнение N 15 к договору N 4100 от 25.06.1998, площадь арендованных помещений 178,6 кв.м. арендная плата 7201 рубль 15 копеек в месяц.

12.01.2009 истцом и ответчиком подписано дополнение N 16 к договору N 4100 от 25.06.1998, площадь арендованных помещений 178,6 кв.м. арендная плата 14402 рубля 30 копеек в месяц.

23.03.2001 истцом и ответчиком подписано дополнение к договору N 4100 от 25.06.1998 о том, что арендодатель засчитывает затраты арендатора за капитальный ремонт помещения в сумме 55130 рублей.

01.07.2010 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в письме N 30568 уведомил ИП Рогоза Г.П. о предоставлении преимущественного права на приобретение нежилого помещения N 45 общей площадью 178,6 кв.м., расположенного по адресу г. Красноярск проспект Свободный 63, арендуемого по договору аренды от 25.06.1998 N 4100.

21.09.2010 между истцом и ответчиком заключен договор N 271-пр купли-продажи нежилого помещения N 45 общей площадью 178,6 кв.м. по адресу г. Красноярск пр. Свободный 63 помещение 45 по цене 3 280 000 рублей.

22.09.2010 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору купли продажи от 21.09.2010 N 271 -ПР. Акт приема-передачи имущества составлен 23.09.2010.

11.10.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю произведена государственная регистрации права собственности истца на приобретенное имущество по указанному договору купли-продажи. Свидетельство о государственной регистрации права выдано 11.09.2010 Рогоза Галине Павловне на нежилое помещение общей площадью 178,6 кв.м. помещение N 45 по адресу г.. Красноярск пр. Свободный 63, на основании договора купли-продажи от 21.09.2010 N 271-ПР и дополнительного соглашения от 22.09.2010 N 1.

22.09.2010 (вх. N 49819) истец письменно обратился к ответчику о предоставлении ответа на вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества по договору купли-продажи N 271 ПР от 21.09.2010. Как указывает истец с заявлением о зачете он обратился 03.03.2010 N 170. В ответе N 45460 на обращение истца о зачете Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска указал, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению согласно пункту 1.8 договора аренды от 25.06.1998 N 4100, комиссий принято решение об отказе в зачете.

Согласно представленному в дело отчету N 102/10 от 25.05.2010 о рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении N 45 по адресу: г. Красноярск, пр. Свободный, 63, рыночная стоимость объекта оценки 2 138 000 рублей. Из отчета следует, что при характеристике произведенных улучшений учитывались ремонтные работы в торговом зале, в фасовочном зале, в кабинете, кладовой, демонтаж, устройство штукатурка шпатлевка, монтаж, окраска, монтаж охранно-пожарной сигнализации, установка окон, дверей и прочие, в том числе, отделочные работы.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства на основании статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены принятого по делу решения по приведенным истцом доводам.

Из уточненного искового заявления следует, что ИП Рогоза Г.П. просит суд обязать Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества стоимостью 1 908 741 рубль в счет оплаты по договору купли - продажи от 21.09.2010 N 271-ПР и дополнительного соглашения к нему от 22.09.2010 N1 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Свободный, д. 63, пом. 45, общей площадью 178,6 кв.м.. Истец ссылается на положения пункта 1 статьи 616, пунктов 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указывает на произведение ей неотделимых улучшений имущества полученного в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 616, пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору, в том числе, право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В разделе 4 "Положения об аренде муниципального нежилого фонда г. Красноярска и Методики определения арендной платы", утвержденного решением Решение Красноярского городского Совета от 08.02.2000 N 22-232 (ред. от 14.09.2010), установлено, что проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора. Решение о необходимости проведения капитального ремонта принимается постоянно действующей комиссией по результатам обследования помещения, проводимого не реже одного раза в пять лет. В случае принятия комиссией решения о необходимости проведения капитального ремонта арендатор проводит капитальный ремонт на условиях, согласованных по результатам рассмотрения письменного обращения и результатам обследования помещения. При этом произведенные отделимые и неотделимые улучшения переходят в муниципальную собственность, стоимость их после прекращения договора аренды не возмещается.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами факт заключения между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Красноярска и ИП Рогоза Г.П. договора от 25.06.1998 N 4100, по которому истцом от ответчика принято в аренду помещение площадью 68,5 кв.м. в доме 63 по пр. Свободный г. Красноярск.

Пунктами 1.8, 6.2.8 указанного договора аренды стороны согласовали, что неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений не возмещается по истечении срока аренды. По истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении арендатор обязан передать арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда для помещения.

Исходя из приведенных норм права, под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства. При этом, производство капитального ремонта (создание неотделимых улучшений), так и подлежащие возмещению затраты (стоимость неотделимых улучшений, принятых к возмещению ответчиком) подлежат согласованию сторонами договора.

Из приведенных условий договора следует, что возмещение стоимости неотделимых улучшений - право, а не обязанность ответчика.

В соответствии с соглашением от 28.02.2001 о проведении капитального ремонта с зачетом затрат в счет арендных платежей по договору аренды Департамент разрешил проведение капитального ремонта арендуемого нежилого помещения, площадью 85,7 кв.м., в сроки с 01.03.2001 по 01.04.2001 в объеме 55 130 рублей. Пунктами 2, 3 соглашения предусмотрено, что проведение капитального ремонта разрешается при наличии акта осмотра помещений с составлением дефектной ведомости и сметной документации, согласованной с балансодержателем, зачет затрат при выполнении капитального ремонта в счет арендной платы производится департаментом при предоставлении акта выполненных работ, согласованного с балансодержателем. Департаментом расходы на проведение капитального ремонта были зачтены в указанном размере.

Материалами дела подтверждается, что 26.01.2004 истец обратился с заявлением к Департаменту с просьбой разрешить проведение реконструкции нежилого помещения, общей площадью 180, 3 кв.м.. Департамент не возражал против реконструкции арендуемого подвального помещения (пробивка 4-х проемов в несущих стенах) за счет денежных средств арендатора и при предоставлении проекта в департамент, указал, что проект должен быть согласован с комитетом по архитектуре и градостроительству, а также балансодержателем (письмо департамента от 02.02.2004 N 756).

В результате реконструкции образовано нежилое помещение N 45 общей площадью 178,6 кв.м., на основании техпаспорта от 04.10.2004 внесены изменения в договор аренды.

Однако, в материалы дела не представлены доказательства получения истцом согласия Департамента на осуществление улучшений имущества за счет арендодателя, согласования стоимости произведенных улучшений, составления сметы с участием Департамента, извещения ответчика о необходимости принять выполненные работы, не подтвержден факт принятия ответчиком результата выполненных в спорном помещении работ.

Исходя из представленных по делу доказательств, установленных на их основании обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что проведение реконструкции арендуемого подвального помещения (пробивка 4-х проемов в несущих стенах) согласовано с ответчиком с условием о ее проведении за счет средств ИП Рогоза Г.П., реконструкция произведена арендатором исключительно в собственных интересах, для осуществления предпринимательской деятельности.

В связи с указанным, требование истца о зачете стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в размере 1 908 741 рублей в счет оплаты по договору купли - продажи нежилого помещения необоснованно и удовлетворению не подлежат.

С учетом приведенных в настоящем постановлении выводов при рассмотрении настоящего спора по существу не имеет правового значения оценка доказательств, касающихся согласования проектной документации, проведенной по ней экспертизе, поскольку в результате рассмотрения заявления истца с просьбой разрешить проведение реконструкции помещения департамент не

возражал против реконструкции за счет денежных средств арендатора с условием предоставления согласованного с комитетом по архитектуре и градостроительству балансодержателем проекта, данные действия истец осуществил добровольно в собственных интересах.

Несостоятельным является довод заявителя о том, что суд первой инстанции необоснованно указал, что истцом не приведено, какие именно неотделимые улучшения им произведены, поскольку в мотивировочной части обжалуемого решения подобных выводов не содержится.

Установление факта проведения ответчиком зачета в размере 15 % от согласованной сметной стоимости ремонта не имеет правового значения.

Другие обстоятельства и доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, получили надлежащую правовую оценку при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Исходя из приведенных норм права, установленных по делу обстоятельств, представленных сторонами доказательств и пояснений, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дело рассмотрено полно и всесторонне, решение арбитражного суда первой инстанции является законным, обоснованным и не подлежащим отмене в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "17" марта 2011 года по делу N А33-17143/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи

Л.Е. Споткай Н.Н. Белан