Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2011 г. N 10АП-4773/11

г. Москва

19 июля 2011 г.

Дело N А41-43222/10

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей Демидовой К.И., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Полухиной Ю.М.,

при участии в заседании:

от истца ООО "Компания Недвижимость и Право" (ИНН: 7726528548, ОГРН: 1057748406440): представитель не явился, извещен,

от ответчиков ООО "Реал-Инвест" (ИНН: 5042080409, ОГРН: 1055008005645): Кривошеев В.А. - генеральный директор общества, по выписке из ЕГРЮЛ N 4889 от 01.07.11г., МКК "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛИМИТЕД": Кыров А.А. - представитель по доверенности от 30.03.11г.;

от третьего лица Управления Росреестра по Московской области: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Недвижимость и Право" на решение Арбитражного суда Московской области от 31 марта 2011 года по делу N А41-43222/10, принятое судьей Бобковой С.Ю.,

по иску ООО "Компания Недвижимость и Право" к ООО "Реал-Инвест", Sparklin Sand Development Ltd. При участии в качестве третьего лица Управления Росреестра по Московской области о признании договоров недействительными,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственность "Компания Недвижимость и Право" ( далее - ООО "Компания Недвижимость и Право") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Реал-Инвест" (далее - ООО "Реал-Инвест"), Международной коммерческой компании Sparklin Sand Development Ltd (далее - МКК "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛИМИТЕД") при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области (далее - Управления Росреестра по Московской области) о признании недействительными 23 договоров участия в долевом в строительстве многоэтажного кирпичного жилого дома по адресу Московская область, город Сергиев Посад, проспект Красной Армии в районе дома N 251, заключенные сторонами в качестве замены обязательства по возврату денежных средств по договору займа (том 1 л.д. 4-10).

Арбитражный суд Московской области решением от 31 марта 2011 года в удовлетворении исковых требований ООО "Компания Недвижимость и Право" отказал (том 5 л.д. 133-136).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ООО "Компания Недвижимость и Право", обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в которой просит отменить решение суда, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства дела, а так же не верно применены нормы материального права (том 5 л.д. 138-142).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представители ответчиков против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность судебного акта.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.r.

Выслушав представителей стон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, для строительства многоэтажного кирпичного жилого дома по адресу Московская область, город Сергиев Посад, проспект Красной Армии в районе дома N 251 ООО "Реал-Инвест" в сентябре 2005 года заключил в качестве займодавца с МКК "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛИМИТЕД" как с заемщиком договор займа N 1. В обеспечение возврата займа в июне-сентябре 2009 года ответчики заключили 23 договора долевого участия в строительстве. Истец, поясняя что он является участником ООО "Реал-Инвест" и ссылаясь на наличие заинтересованности в оспаривании сделок, указывает, что все договоры являются притворными сделками, поскольку не направлены на создание правовых последствий, соответствующих этому виду договоров, направлены на продолжение заемных правоотношений и обеспечение возврата заемных денежных средств в виде залога недвижимого имущества, а также не соответствуют требованиям статьи 46 Федерального закона "Об общества с ограниченной ответственностью" и заключены без принятия соответствующего решения общим собранием участников ООО "Реал-Инвест" на крайне невыгодных для ООО "Реал-Инвест" условиях. Указанные обстоятельства и послужили основания для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал на то, что изучив и оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства не нашел оснований для удовлетворения исковых требований и признания недействительными заключенных договоров долевого участия в строительстве.

Оспаривая решение суда по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, ООО "Компания Недвижимость и Право" ссылается на то, что судом не исследован довод истца о заключении оспариваемых договоров на крайне невыгодных условиях для ООО "Реал-Инвест", что проведение зачета по обязательству, срок исполнения которого еще не наступил, противоречит статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец считает, что намерения сторон были направлены на продолжение отношений по договору займа N 1 от 01.09.05 г. и обеспечение надлежащего исполнение заемщиком обязательств по возврату суммы займа путем залога недвижимого имущества.

ООО "Компания Недвижимость и Право" ссылается на нарушение ответчиками положений Федерального закона РФ "О валютном регулировании и валютном контролн" N 173-ФЗ от 10.12.03г.

Апелляционный суд не может согласиться с доводом апелляционной жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 сентября 2005 года Международная коммерческая компания "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛТД" (Sparklin Sand Development Ltd) (заимодавец) и ООО "Реал-Инвест" (заемщик) заключили договор займа N 1, в соответствии с пунктом 1.1. которого ответчик обязался выдать истцу заем на сумму до 900 000 долларов США для строительства многоэтажного кирпичного жилого дома по адресу: Московская область, город Сергиев Посад, проспект Красной Армии, в районе дома 251, а заемщик обязался вернуть указанную сумму займа и выплатить проценты за пользование займом (том 3, л.д. 18-23).

Согласно пункту 1.2. договора за пользование заемными денежными средствами заемщик обязуется ежеквартально оплачивать заимодавцу проценты в размере 17% годовых.

Пунктом 1.3. договора сторонами спора установлено, что ООО "Реал-Инвест" обязано возвратить сумму займа и уплатить проценты за пользование займом через 41 месяц с момента передачи заемщику денежных средств.

27 февраля 2009 года истец и ответчик подписали Дополнительное соглашение N 1 к договору займа, которым изменили срок возврата займа: через 72 месяца, но не позднее 01 сентября 2011 года (том 4, л.д. 75).

Во исполнения условий договора займа N 1 Международная коммерческая компания "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛТД" перечислила ООО "Реал-Инвест" денежные средства на общую сумму 650 000 долларов США.

В связи с неоднократными нарушениями ООО "Реал-Инвест" условий договора займа, МКК "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛИМИТЕД" в марте 2009 потребовал возвратить денежные средства, полученные по договору займа.

Письмом от 29 апреля 2009 года ООО "Реал-Инвест" уведомило займодавца о том, что не в состоянии возвратить полученные денежные средства, так как все они вложены в строительство семнадцатиэтажного жилого дома N 247, расположенного по адресу: Россия, Московская область, г. Сергиев Посад, проспект Красной Армии. По сведениям заемщика возврат денежных средств мог привести к остановке строительства дома.

Для разрешения сложившейся ситуации на взаимовыгодных условиях и в счет погашения имеющихся долговых обязательств, ООО "Реал-Инвест" предложило МКК "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛИМИТЕД" заменить денежный заем и проценты, подлежащие возврату, на квартиры в указанном доме, прекратив, таким образом, отношения по договору займа.

В счет оплаты денежных средств за квартиры, МКК "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛИМИТЕД" было предложено произвести зачет. Письмом от 14 мая 2009 года МКК "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛИМИТЕД" сообщил ООО "Реал-Инвест", что готов рассмотреть вопрос о прекращении договора займа взамен на квартиры в строящемся доме. В результате проведенных переговоров ответчиками было достигнуто соглашение о том, что в счет погашения задолженности по договору займа они заключают договоры участия в долевом строительстве.

29 мая 2009 года состоялось общее собрание участников ООО "Реал-Инвест" оформленное Протоколом N 30 (том 3 л.д. 79-85). В ходе общего собрания ООО "Реал-Инвест" признало и подтвердило, что не имеет возможности осуществлять регулярную выплату процентов по договору займа N 1 от 01 сентября 2005 г., в связи с чем просит произвести зачет заемных денежных средств путем встречного зачета денежных обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

В результате по итогам указанного собрания были заключены договоры:

- Договор участия в долевом строительстве N 247-1/6 от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/110/2009-312;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-1/12 от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/105/2009-412;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-1/18 от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/105/2009-411;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-1/19 от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/105/2009-410;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-1/19а от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/110/2009-313;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-1/24 от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/105/2009-413;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-1/25а от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/105/2009-419;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-1/30 от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/105/2009-420;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-1/31а от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/105/2009-417;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-1/36 от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/105/2009-418;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-1/37а от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/105/2009-415;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-1/42 от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/105/2009-416;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-1/43а от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/105/2009-414;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-1/48 от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/105/2009-371;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-1/94 от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/110/2009-307;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-2/127 от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/110/2009-305;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-2/127а от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/110/2009-306;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-2/133 от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 01.10.09 г. под номером N 50-50-05/110/2009-311;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-2/133а от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/110/2009-315;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-2/139 от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/110/2009-309;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-2/139а от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 01.10.09 г. под номером N 50-50-05/110/2009-310;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-2/145а от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/110/2009-314;

- Договор участия в долевом строительстве N 247-2/145 от 01.06.09 г., зарегистрирован УФРС по Московской области 30.09.09 г. под номером N 50-50-05/110/2009-316 (том 1 л.д. 23-152, том 2 л.д. 1-100).

Стоимость приобретаемых МКК "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛИМИТЕД" квартир сторонами оговаривалась специально и на общем собрании участников ООО "Реал-Инвест" 29 мая 2009 года была определена стоимость одного квадратного метра продаваемых ответчику квартир. При этом ООО "Реал-Инвест" настаивало на том, что чтобы МКК "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛИМИТЕД" не уступал принадлежащие ему права требования на квартиры без письменного согласия общества.

01 июня 2009 года между ответчиками были составлены акты о прекращении взаимных обязательств (том 3 л.д. 109-133). Из содержания данных актов следует, что стороны пришли к соглашению произвести зачет встречных однородных требований, возникших из договоров участия в долевом строительстве и договора займа. Другим доказательством того, что отношения сторон по договору займа были прекращены, свидетельствует тот факт, что в соответствии с пунктом 4 актов стороны пришли к соглашению, что с момента их подписания прекращается начисления процентов за пользование займом.

Таким образом, цена продаваемых МКК "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛИМИТЕД" квартир и тексты заключаемых с ним договоров участия в долевом строительстве были утверждены на общем собрании участников ООО "Реал-Инвест", в т.ч. ООО "Компания Недвижимость и Право". Данные действия сторон определенно свидетельствуют о том, что при заключении договоров участия в долевом строительстве их намерения совпадали и были направлены на прекращение обязательств по договору займа N 1 от 01 сентября 2005 г. и установлении новых отношений в части долевого участия МКК "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛИМИТЕД" в строительстве соответствующего жилого дома. В сентябре 2009 года. все договоры прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Доводы истца об отсутствии юридической силы решения общего собрания участников ООО "Реал-Инвест", на которых было принято решение о заключении оспариваемых сделок ввиду того, что фактически собрание не созывалось и не проводилось, а протокол собрания был подписан гражданином Федотовым И.М. формально, суд находит не подтвержденными материалами дела.

Напротив, на протоколах общего собрания участников ООО "Реал-Инвест" стоят подлинные подписи участников общества, в отношении каждого оспариваемого договора участия в долевом строительстве сторонами составлялся отдельный протокол и акт о прекращении взаимных обязательств. Ни ООО "Компания Недвижимость и Право", ни какое-либо иное лицо данные протоколы не оспаривало. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Из материалов дела усматривается, что инициатива заключения оспариваемых договоров исходила именно от ООО "Реал-Инвест". Так письмом от 29 апреля 2009 года ООО "Реал-Инвест" предложил МКК "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛТД" рассмотреть возможность приобретения квартир по договорам долевого участия в строительстве с оплатой путем проведения зачета встречных требований по договору займа. Более того, письма генерального директора ООО "Реал-Инвест" в адрес МКК "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛИМИТЕД" свидетельствуют о том, что финансовое положение заемщика на момент заключения оспариваемых сделок не было критическим, носило характер "временных затруднений", связанных с необходимостью регулярных инвестиций в новый объект строительства.

Следует также отметить, что договор займа N 1 от 01 сентября 2005 г., заключенный сторонами, является целевым и в соответствии с пунктом 1.1. договора, денежные средства предоставлялись ООО "Реал-Инвест" для строительства многоэтажного кирпичного жилого дома но адресу: Россия, г. Сергиев Посад, проспект Красной Армии, в районе дома 251. Жилой дом, на строительство которого получались целевые денежные средства по договору займа, был построен и 14 сентября 2009 года введен в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах ООО "Реал-Инвест" было обязано возвратить займодавцу денежные средства, полученные по вышеуказанному договору, и при отсутствии оспариваемых договоров не могло иным способом погасить задолженность за пользование заемными средствами, и было вынуждено заключить указанные договоры на согласованных сторонами условиях.

Довод ответчика о том, что проведение зачета по обязательству, срок исполнения которого еще не наступил, противоречит статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации апелляционный суд не может признать обоснованным.

В соответствии со статьями 407, 810, 814 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным законом, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

По общему правилу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращает надлежащее исполнение. Однако, закон допускает и иные случаи.

Согласно статьям 410, 411 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Таким образом, поскольку предложение ООО "Реал-Инвест" о прекращении заемных отношений и проведении зачета было сделано им в рамках предоставленных пунктом 7.1. договора займа прав на прекращение действия договора, указанные действия заемщика дают основания полагать срок возврата займа наступившим.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд полагает, что зачет встречных однородных требований произведен ответчиками в соответствии с нормами действующего законодательства.

Доводы ООО "Компания Недвижимость и Право" о недействительности оспариваемых договоров в связи с их заключением на заведомо невыгодных для ООО "Реал Инвест" условиях также не могут быть признаны обоснованными.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом, согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. При этом, цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

С учетом изложенного, из анализа содержания норм указанного закона не следует императивный характер определения цены договора.

Из Протокола N 30 от 29 мая 2009 года усматривается, что условия договоров долевого участия в строительстве были предложены ООО "Реал-Инвест", то есть цену договоров долевого участия в строительстве застройщик определял самостоятельно.

Кроме того из пункта 3.3. договоров долевого участия в строительстве усматривается, что оплата договоров носит предварительный характер, окончательные расчеты между сторонами будут произведены после сдачи здания в эксплуатацию на основании точных обмеров БТИ.

Упомянутый закон не содержит положений, указывающих, что размер денежных средств, установленный в договорах участия в долевом строительстве, не может быть меньше суммы затрат, понесенных застройщиком на строительство объекта. Кроме того, в Законе отсутствуют положения, позволяющие признать оспариваемые договоры участия в долевом строительстве ничтожными по причине того, что определенный в тексте договора размер денежных средств, подлежащий уплате участником долевого строительства застройщику, будет меньше размера затрат, понесенных застройщиком при строительстве объекта.

Довод ООО "Компания Недвижимость и Право" о нарушение ответчиками положений Федерального закона РФ "О валютном регулировании и валютном контроле" N 173-ФЗ от 10.12.03г. также отклоняется апелляционным судом.

Согласно статье 19 названного закона, при осуществлении внешнеторговой деятельности, ограничений на проведение зачета не установлено. Иностранная валюта, зачисленная на счета резидентов или третьих лиц в банках за пределами территории Российской Федерации, должна быть использована в целях исполнения резидентами своих обязательств, либо переведена на счета резидентов, открытые в уполномоченных банках.

Денежные средства, перечисленные МКК "СПАРКЛИН СЭНД ДЕВЕЛОПМЕНТ ЛТД" на расчетные счета ООО "Реал-Инвест" на основании договора займа N 1 от 01 сентября 2005 года, были использованы последним на строительство жилого дома. При их поступлении в кредитные организации, обслуживающие ООО "Реал-Инвест", каких либо нарушений допущено не было. Кроме того, по информации, предоставленной КБ "Локо-Банк", по договору займа N 1 от 01 сентября 2005 года был оформлен паспорт сделки. В настоящее время паспорт сделки N 05090002/2707/0000/6/0 - закрыт в связи с исполнением сторонами всех обязательств. При этом признаков недействительности договора займа "N 1 от 01.09.05г. КБ "Локо-Банк" не выявлено.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 31 марта 2011 года по делу N А41-43222/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания недвижимость и право" в доход Федерального бюджета 2000 рублей госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

К.И. Демидова С.К. Ханашевич