Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2009 г. N 07АП-6115/09

г. Томск

Дело N 07АП-6115/09

3 сентября 2009 г.

N А45-5715/2009

(резолютивная часть постановления объявлена 01.09.2009 г..).

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи Логачева К.Д.,

судей: Кудряшевой Е.В., Усенко Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рогожкиным В.Ю.,

без участия лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Северянка - 2000" на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 1 июня 2009 года по делу N А45-5715/2009 (судья Карбовская И.В.)

по иску ООО "Северянка - 2000"

к ТСЖ "Спартак"

об установлении частного сервитута,

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью "Северянка-2000" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Спартак" и с учетом изменения предмета иска просит установить в пользу истца постоянный сервитут (право ограниченного пользования площадью 25,6 кв.м. (обозначено штриховкой на генплане-приложении) на земельный участок, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Спартака, 16, кадастровый номер 54:35:101531:1, для обеспечения использования квартиры N 36 в доме N 16 по ул. Спартака в г. Новосибирске в качестве нежилого помещения, то есть для обеспечения:

перевода квартиры N 36 в доме N 16 по ул. Спартака в г. Новосибирске в нежилое помещение;

устройства входного узла (отдельного входа) квартиры N 26 в доме N 16 по ул. Спартака в г. Новосибирске со стороны улицы Серебренниковской (устройство и монтаж отдельного входа и крыльца) для перевода квартиры N 16 в нежилое помещение:

прохода по земельному участку к квартире N 36 со стороны улицы Серебренниковской;

прохода по земельному участку к нежилому помещению, в которое будет переведена квартира N 36 в доме N 16 по ул. Спартака в г. Новосибирске со стороны улицы Серебренниковской;

С платой за сервитут в размере 519 рублей 34 копеек ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за расчетным, путем перечисления денежных средств на расчетный счет ответчика.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 1 июня 2009 года в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что истцом не представлены доказательства отсутствия соглашения между лицом, требующим установления сервитута и собственником земельного участка. Товарищество является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений и иной недвижимости в определенных уставом целях, среди которых отсутствует право распоряжаться земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Северянка - 2000" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.06.2009 года, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что истец обращался к ответчику с предложением о заключении Соглашения об установлении сервитута, руководствуясь тем, что в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, принимать решение об установлении частного сервитута, путем заключения соответствующего соглашения, должно именно общее собрание членов ТСЖ. ТСЖ "Спартак" оставило без ответа предложение истца о заключении Соглашения об установлении частного сервитута. Сервитут подлежит установлению при невозможности использования объекта недвижимости без использования соседнего объекта. Предоставлением истцу права ограниченного пользования земельным участком не нарушаются права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, определив на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствии истца и ответчика, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Из материалов дела следует, что истец владеет на праве собственности жилым помещением - квартирой N 36 в доме N 16 по ул. Спартака в г. Новосибирске, общей площадью 61,7 кв.м., кадастровый номер 54:35:101531:01:01:56.

05.10.2007 Мэрией г. Новосибирска было принято решение о переводе жилого помещения квартиры N 36, в нежилое для использования в качестве магазина непродовольственных товаров (распоряжение от 05.10.2007 N 9950-р).

25.04.2008 Распоряжением N 7612-р Мэр г. Новосибирска отменил распоряжение от 05.10.2007 N 9950-р на основании протеста и.о. прокурора г. Новосибирска от 10.04.2008.

При повторном обращении в Мэрию г. Новосибирска за решением о переводе квартиры N 36 в нежилое помещение истцу было отказано, в том числе в связи с несоблюдением предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения.

В решении Комиссии по вопросам перевода жилого помещения в нежилое было указано, что "вопрос о переводе квартиры N 36 в нежилое помещение может быть пересмотрен, в том числе, после получения решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о возможности и пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в части обеспечения доступа к данному помещению в объеме, предусмотренном рабочим проектом)".

Считая, что реализации прав собственника истцу необходимо установление частного сервитута, последний обратился к ТСЖ дома, в котором находится соответствующее помещение, с настоящим иском.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял по существу правильное решение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования земельным участком, принадлежащим другому лицу, для обеспечения своих нужд. Установление сервитута допустимо только в том случае, если интересы собственника земельного участка (истца) не могут быть обеспечены другим способом.

Согласно пункту 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В силу пунктов 2, 4 статьи 36, подпунктов 2, 3 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, устанавливаются пределы использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

По смыслу пункта 1 подпункта 4, пункта 2 статьи 44, пунктов 2, 3 статьи 161, статьи 164 Жилищного кодекса общее собрание собственников помещений в жилом доме является органом его управления в случае, если собственниками не избран иной способ управления. Одним их таких способов является товарищество собственников жилья.

Согласно подпункта 1 пункта 2 статьи 137, части 6 статьи 138, подпункта 12 и 2 статьи 145, подпункта 3 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса товариществу в силу закона принадлежит право для достижения целей своей деятельности и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Указанное означает, что полномочия товарищества по предоставлению в пользование части общего имущества, осуществляемые в интересах собственников, рассматриваются как полномочия собственников.

Таким образом, вывод суда первой инстанции об отсутствии у ТСЖ права на распоряжение земельным участком, установления режима пользования, судом апелляционной инстанции признаётся несостоятельным.

Из вышеуказанных норм права следует, что земельным участком, расположенным под многоквартирным домом имеют право распоряжаться только собственники помещений в данном доме, кроме того, общее имущество указанных выше собственников не может быть выделено в натуре своей доли в праве общей долевой собственности.

Таким образом, в рассматриваемом случае не подлежат применению нормы статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку невозможно установить какой именно долей в праве общей собственности на земельный участок, и в каком размере владеет ООО "Северянка - 2000", а также какие доли принадлежат иным собственникам помещений.

В данном случае интересы собственника земельного участка (истца) могут быть обеспечены путем заключения соглашения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме (статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При отсутствии согласия всех жильцов дома на подобное изменение режима пользования общим имуществом жилого дома, ООО "Северянка - 2000" не лишено права на обращение в суд с соответствующим иском. Об этом же говорится в решении мэрии г. Новосибирска от 02.07.2008 г.. N 115.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены решения суда, поскольку судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, дана им правильная оценка и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, нормы материального и процессуального права, несоблюдение которых является основанием для отмены решения, не нарушены.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 1 июня 2009 года по делу N А45-5715/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Северянка - 2000" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Логачев К. Д.

Судьи

Кудряшева Е.В. Усенко Н.А.