Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2011 г. N 15АП-7780/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-25814/2010

04 августа 2011 г.

15АП-7780/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовым Г.А.

при участии:

от истца: представителя не направила, извещена;

от ответчика: Строкина М.А. (доверенность N 4 от 01.08.2011).

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества "База отдыха "Рассвет"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2011 по делу N А32-25814/2010 (судья Савин Р.Ю.)

по иску Администрации города Сочи

к ответчику закрытому акционерному обществу "База отдыха "Рассвет"

о взыскании задолженности по договору аренды

установил:

Администрация города Сочи далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ответчику закрытому акционерному обществу "База отдыха "Рассвет" далее - общество) о взыскании задолженности по договору аренды N 4977000022(04-15/22) от 16.07.2004 в размере 1 093 871,96 руб. - основной долг за период с 18.11.2009 по 30.06.2010, 65 936,47 руб. - неустойка с 18.11.2009 по 27.08.2010 с применением ставки рефинансирования равной 7,75 %.

Исковые требования основаны на наличии между сторонами арендных правоотношений и неисправности ответчика как арендатора по договору.

В отзыве на иск общество просило в его удовлетворении отказать.

Решением арбитражного суда от 27 мая 2011 года исковые требования удовлетворены. Суд констатировал возникновение между сторонами арендных правоотношений, неисправность ответчика как арендатора по договору аренды.

Суд отклонил доводы ответчика о необходимости применения различных коэффициентов арендной платы, указав на то, что земельный участок используется ответчиком для эксплуатации зданий и сооружений базы отдыха, что подтверждается также кадастровым паспортом земельного участка от 10.06.2010 N 49М/10-03-11785.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. Ответчик не согласен с применением судом коэффициента целевого использования 2 ко всему земельному участку, указывает на то, что применительно к площади земельного участка, занятой спортивными площадками, лесопарковыми насаждениями подлежал применению коэффициент целевого использования 0,5. Также полагает, что поскольку администрация не исполнила свои обязанности, предусмотренные п.6.2.6 договора о своевременном перерасчете арендной платы и информировании об этом арендатора, у арендатора обязанность по внесению арендной платы не возникла. Ответчик также указывает на то, что судом не учтены произведенные ответчиков платежи.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация просила решение суда оставить без изменения, пояснила, что расчет арендной платы с учетом баланса территории земельного участка применяется только для санаториев, домов отдыха, пансионатов, занимающихся оздоровлением социально незащищенных слоев наседания, в соответствии с п.8 приложения N 1 постановления Главы города Сочи от 15.06.2007 N 791.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы.

Истец извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направил, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителя ответчика, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда надлежит изменить по следующим основаниям.

Материалами дела подтверждается, установлено судом, что 16.07.2004 между Российской Федерацией в лице Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по городу Сочи и обществом заключен договор аренды N 04-15/22 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, общей площадью 21315 кв.м с кадастровым номером 23:49:01 25 013:0013 для эксплуатации задний и сооружений базы отдыха по адресу: город Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 54. Договор заключен на срок по 16 июля 2053 года, зарегистрирован в реестре.

18 ноября 2009 года право собственности относительно указанного земельного участка зарегистрировано за муниципальным образованием город Сочи.

В связи с регистрацией муниципальной собственности на земельный участок между Российской Федерацией и администрацией заключено соглашение от 14 декабря 2009 г.. о переводе на муниципальное образование город-курорт Сочи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.07.2004 N 04-15/22.

Суд первой инстанции обосновано констатировал наличие между истцом и ответчиком договорных отношений. С момента возникновения права муниципальной собственности произошла замена арендодателя в договоре аренды на основании закона - ст.387, 617 ГК РФ. Суд также верно исходил из необходимости расчета задолженности на основании нормативных актов Краснодарского края и муниципального образования город-курорт Сочи, верно применил базовую ставку арендной платы 39 руб. за 1 кв.м, установленную постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края".

Между тем, при расчете суммы задолженности, судом не учтено следующее.

Коэффициенты по видам целевого использования земельного участка при расчете арендной платы надлежало определить на основании приложения N 2 к постановлению главы г.Сочи от 15 июня 2007 г.. N791 "О порядке определения размере арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи".

Согласно данному нормативному акту для земельных участков пансионатов, домов и баз отдыха, оздоровительных центров сезонного действия установлены дифференцированные коэффициенты, в зависимости от того, какими именно объектами занята соответствующая часть земельного участка. Для территорий, занятых спортивными полями и площадками, лесопарковыми насаждениями установлен коэффициент 0,5 - л.д.64 том1.

Не может быть принят довод суда первой инстанции, согласно которому для всего земельного участка подлежит применению коэффициент 2, со ссылкой на то, что земельный участок используется ответчиком для эксплуатации зданий и сооружений базы отдыха и кадастровый паспорт земельного участка от 10.06.2010 N 49М/10-03-11785.

Постановление главы г.Сочи от 15 июня 2007 г.. N 791 очевидно исходит из того, что на территории любой базы отдыха, пансионата, санатория имеются как строения и сооружения, так и зеленые насаждения. Постановление направлено на снижение бремени содержания больших незастроенных территорий, поощрение развития и содержания лесопарковой зоны курорта.

Обоснован довод заявителя апелляционной жалобы, согласно которому применение поправочного коэффициента целевого использования земельного участка служит механизмом для определения доходности с учетом различных видов его использования, территория, занятая лесопарковыми насаждениями и спортивными площадками, не может иметь равной экономической ценности по сравнению с территорией, занятой зданиями и сооружениями применительно к санаторно-курортному комплексу. Обратный подход поощрял бы максимально плотную застройку территории, предназначенной для оздоровления и отдыха, что противоречит назначению курортной зоны.

Апелляционный суд не принимает довод администрации, изложенный в отзыве на апелляционную жалобу, согласно которому расчет арендной платы с учетом баланса территории земельного участка применяется только для санаториев, домов отдыха, пансионатов, занимающихся оздоровлением социально незащищенных слоев наседания, в соответствии с п.8 приложения N 1 постановления Главы города Сочи от 15.06.2007 N 791.

Из пункта 8 приложения N 1 постановления Главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 ясно следует, что в этом пункте установлен дополнительный коэффициент (Кпр), но не поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка (Кц), о применении которого спорят стороны.

Обществом представлены достаточные доказательства того, что на территории земельного участка имеются лесопарковые насаждения.

Наличие лесопарковых насаждений отмечено в договоре аренды, при этом истцом не приведено каких-либо аргументов о полном исчезновении лесопарковых насаждений с 2004 года.

Сопоставление объектов недвижимости, указанных в договоре аренды, с объектами, право собственности на которые зарегистрировано за обществом в реестре согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРП от 25.10.2010, показывает, что количество объектов с момента заключения договора практически не изменилось. В договоре не указаны только два объекта: кафе-гриль, литер С.С1,С2,с и объект незавершенного строительства - л.д.7, 82, 83 том1

При этом ответчиком представлены технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям, подготовленный ООО "Земельный геодезический центр", зонирование землепользования территории базы отдыха, подготовленное ООО "Строй-сфера", согласно которым на территории земельного участка имеется территория площадью 13 421 кв.м, занятая лесопарковыми насаждениями - л.д.33-38 том 2.

Указанные доказательства подтверждают, что площадь территории земельного участка, арендованного ответчиком, занятая строениями и сооружениями, по сравнению с указанной в договоре, не увеличилась.

Площадь территории, занятой спортивными полями и площадками, лесопарковыми насаждениями, и площадь территории, занятой строениями и сооружениями, для целей расчета арендной платы определяется апелляционным судом на основании положений договора аренды.

Применительно к аренде земельных участков законом устанавливается размер арендной платы. В то же время, разрешенное использование земельного участка с учетом категории земельного участка и вида его разрешенного использования определяется договором.

При принятии иного подхода договор в отношении земельных участков практически теряет смысл, заключение договора в качестве своего последствия имело бы значение только для взыскания неустойки.

В соответствии с п.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно договору аренды земельный участок используется следующим образом: 10 218 кв.м под зданиями и сооружениями, 11 097 кв.м под лесопарковыми насаждениями и спортивными площадками, сооружениями - л.д. 7 том1. Приложение N 1 для целей расчета арендной платы апелляционным судом не принимается, так как приложение N 1 составлено только на 2004 год.

Расчет суммы основного долга выглядит следующим образом:

39 х 10 218 кв.м х 2 х 1,39 + 39 х 11 097 кв.м х 0,5 х 1,39 = 1 107 835, 56 + 300 784,19 = 1 408 619, 75 рублей в год, 3 859,23 рубля в день.

С 18 ноября 2009 г.. по 30 июня 2010 г..: 3 859,23 рубля х 225 дней = 868 326, 75 руб.

Согласно доводам жалобы, при принятии решения не учтены следующие платежи:

- за 4 квартал 2009 года 165 350 рублей, платежное поручение N 39 от 06.10.2009, 154 614 рублей, платежное поручение N 26 от 21.03.2011 года;

- за 1,2 кварталы 2010 года платежное поручение N 49 от 08.07.2010 на сумму 330 700 руб., платежное поручение N 12 от 08.02.2011 на сумму 200 000 рублей, платежное поручение N 25 от 10.03.2011 на сумму 100 000 рублей, платежное поручение N 27 от 21.03.2011 на сумму 1 809 рублей.

Платежным поручением N 39 от 06.10.2009 на 165 350 рублей осуществлена оплата бывшему собственнику (л.д.60 том1) за соответствующий период, данный платеж учету при определении размера взыскиваемой за спорный период суммы не подлежит.

Платежным поручением N 12 от 08.02.2011 на 200 тыс. оплачена арендная плата за 3-4 кварталы - л.д. 105 том1. Платежным поручением N 25 от 10.03.2011 на 100 тыс. оплачена арендная плата за 1 кв. 2011 - л.д. 120, 121 том1. Требование ответчика о зачете данных платежей за 1 и 2 кварталы 2010 безосновательно, поэтому данные платежные поручения учету при определении размера взыскиваемой за спорный период суммы учету не подлежат.

Необходимо учесть следующие платежные поручения:

- платежное поручение N 49 от 08.07.2010 на сумму 330 700 руб. за 1-2 кварталы 2010 - на данный платеж указывает истец - л.д. 5, 58 том1;

- платежное поручение N 27 от 21.03.2011 на сумму 1 809 рублей за 2 квартал - л.д.117 том1;

- платежное поручение N 26 от 21.03.2011 на сумму 154 614 рублей за 4 квартал 2009 года - л.д. 118 том1.

Все указанные платежи истцом не отрицаются, показаны в расчете истца - л.д.70 том 2. В платежных поручениях указан номер договора аренды согласно соглашению от 14.12.2009 - л.д.15 том1.

Итого основной долг: 868 326, 75 руб. - 330 700 руб. - 1 809 руб.- 154 614 руб. = 381 203, 75 руб.

Судебная коллегия отмечает: расчет процентов, осуществленный истцом, неправомерен, поскольку не учитывает изменения суммы основного долга за заявленный период.

Истец просит взыскать проценты за пользование денежными средствами с 18 ноября 2009 г.. по 27 августа 2010 года, по ставке 7,75 годовых.

С учетом:

- условия договора о том, что оплата должна производиться до 15 дня следующего квартала, за 4 квартал - до 15 ноября текущего года;

- изменения базы для начисления процентов в заявленном периоде (169 806,12 руб. за 4 квартал 2009 г.., 347 330,70 руб. за 1 квартал 2010 г.., 351 189,93 руб. за 2 квартал 2010 г..);

- платежа на сумму 330 700 рублей

сумма процентов за пользование денежными средствами за период с 18.11.2009 по 27.08.2010 составляет 20 136, 33 рубля.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат распределению пропорционально.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 мая 2011 года по делу N А32-25814/2010 изменить, уменьшив подлежащую взысканию сумму.

Изложить первый и второй абзацы резолютивной части решения в следующей редакции:

Взыскать с закрытого акционерного общества "База отдыха "Рассвет", г.Сочи, п. Дагомыс, ИНН 2318008365, в пользу Администрации г. Сочи 401 340, 08 рублей, в том числе 381 203, 75 рублей основного долга за период с 18.11.2009 по 30.06.2010, 20 136,33 рубля процентов за пользование денежными средствами за период с 18.11.2009 по 27.08.2010.

Взыскать с закрытого акционерного общества "База отдыха "Рассвет", г.Сочи, п. Дагомыс, ИНН 2318008365, в доход федерального бюджета 8 511,92 рубля государственной пошлины по иску.

В остальной части исковых требований в иске отказать.

Взыскать с Администрации г. Сочи в пользу закрытого акционерного общества "База отдыха "Рассвет", г.Сочи, п. Дагомыс, ИНН 2318008365 1 307, 80 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина