Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2011 г. N 14АП-3141/11

13 июля 2011 г.

г. Вологда Дело N А66-11275/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тарасовой О.А., судей Пестеревой О.Ю. и Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания Вальковой Н.В.,

при участии от администрации городского поселения Белый Городок Кимрского района Тверской области главы Звездиной Л.Н., от общества с ограниченной ответственностью "Аптека-Управление" генерального директора Арсеньева М.В., Мовчана Н.Н. по доверенности 09.12.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аптека-Управление" на решение Арбитражного суда Тверской области от 28 марта 2011 года по делу N А66-11275/2010 (судья Романова Е.В.),

установил

общество с ограниченной ответственностью "Аптека-Управление" (ОГРН 1056908027164, ИНН 6910015352; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с требованием, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным решения администрации городского поселения Белый городок Кимрского района Тверской области (далее - администрация) об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости - помещения площадью 102,9 кв. м, расположенного по адресу: Кимрский район, п. Белый Городок, ул. Лесная, д. 8 (далее - спорное помещение), выраженное в письме от 09.02.2010 N 46 как не соответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а также о возложении на ответчика обязанности совершить юридически значимые действия, предусмотренные названные Законом, по реализации преимущественного права общества на выкуп спорного помещения, а именно: заключить договор на проведение рыночной оценки, принять решение об условиях приватизации этого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, а также направить заявителю договор купли-продажи на данное имущество, предоставив рассрочку на 5 лет.

Решением арбитражного суда от 28 марта 2011 года требования общества удовлетворены.

Администрация с судебным решением не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит данный судебный акт отменить, в удовлетворении требований общества отказать. Податель жалобы указывает на то, что здание, в котором находится спорное помещение, включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование. Также ответчик сослался на то, что у заявителя имеется непогашенная задолженность по пеням, начисленным за несвоевременную уплату арендных платежей, спорное помещение по акту приема-передачи нежилого помещения от 03.12.2010 передано администрации, поскольку срок договора аренды на это помещение истек.

Заявитель считает решение суда законным и обоснованным.

Заслушав представителей сторон, изучив доводы, приведенные в жалобе, и письменные доказательства, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный подлежит отмене, жалоба администрации - удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между заявителем и ответчиком заключены договоры аренды от 31.03.2006 N 158, 02.12.2007 N 206, от 04.03.2008 N 8, от 04.02.2009 N 4 и от 04.01.2010 N 13, согласно которым общество арендовало спорное помещение для размещения аптеки.

Арендатор 27.01.2010 обратился к ответчику с заявлением о продаже спорного помещения с рассрочкой платежа на срок 5 лет.

В письме от 09.02.2010 N 46 администрация отказала в предоставлении преимущественного права на приобретение этого помещения обществу в связи с нарушением сроков внесения арендной платы по договорам аренды и ненахождением указанного помещения в непрерывном пользовании в течение двух и более лет. На этот момент нормативный акт об утверждении перечня имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование, на который ссылается податель жалобы, утвержден не был (том 2, листы 104-107).

Общество оспорило данный отказ ответчика в судебном порядке.

Апелляционная инстанция считает, что требования общества удовлетворению не подлежат.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации, регулируются Законом N 159-ФЗ, из положений статьи 3 которого следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) и осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении четырех условий, перечисленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Так, арендуемое помещение может быть приватизировано в упрощенном порядке в случае, если оно находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование.

Таким образом, задолженность по арендной плате за арендуемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в рассматриваемом случае должна быть погашена на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При этом в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134) разъяснено, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ может быть предоставлено лицу, которое пользовалось объектом недвижимости на основании договора аренды, действовавшего как на дату вступления названного Закона в силу, так и на момент принятия компетентным органом решения о приватизации имущества.

Утверждение ответчика о том, что задолженность по арендной плате на момент подачи заявления о выкупе спорного помещения обществом не уплачена полностью, является обоснованным.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается и не оспаривается подателем жалобы, что на эту дату арендные платежи обществом уплачены в полном объеме.

Между тем ответчик ссылается на то, что пени, начисленные за несвоевременное внесение арендных платежей, заявителем не погашены. В подтверждение данного обстоятельства в суд апелляционной инстанции администрация представила акт сверки расчетов за 2010 год, согласно которому задолженность по пеням составила 7553 руб. 41 коп. Из этого акта и акта, составленного за 2009 год, расчета пеней за 2009-2010 гг. следует, что пени начислены с нарастающим итогом; за период с 01.01.2010 по 04.12.2010 у заявителя числилась задолженность по пеням, начисленным за несвоевременную уплату арендных платежей, том числе в 2009-2010 гг.

Каких-либо арифметических разногласий по этому расчету обществом в целом не приведено, акт сверки за 2010 год арендатором подписан.

Ссылка заявителя, приведенная в дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу от 04.07.2011 N 39, на то, что у него отсутствовала возможность самостоятельно производить своевременное перечисление пеней в бюджет, отклоняется апелляционной инстанцией.

В договорах аренды, заключенных 31.03.2006 и 02.12.2007, предусматривались условия о самостоятельном начислении пеней арендатором и перечислении их в бюджет по реквизитам, указанным в пунктах 4.3 названных договоров, в пунктах 3.4 договоров, заключенных 04.03.2008, 04.02.2009 и 04.01.2010, предусматривалось начисление пеней за несвоевременное внесение арендных платежей, в разделах 8 этих договоров содержатся банковские реквизиты арендодателя (том 1, листы 20-43). Срок внесения арендных платежей предусмотрен каждым из перечисленных договоров. Таким образом, апелляционная инстанция считает, что общество имело возможность своевременно рассчитать и уплатить пени за просрочку уплаты арендной платы за использование спорного помещения.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что условие, предусмотренное для приобретения арендуемого имущества в упрощенном порядке, закрепленное в пункте 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, в данном случае не соблюдено. Право на выкуп спорного помещения в порядке, установленное данным Законом, у общества отсутствует.

Заявитель ссылается на то, что в письме от 09.02.2010 N 46 администрация в качестве основания отказа в выкупе спорного помещения не указывала на наличие задолженности по пеням (том 1, лист 18).

Однако в этом письме ответчик указал на наличие задолженности по арендной плате и невнесение ее в установленные сроки в течение 2009 года, что, как следствие, предполагало и возникновение у арендатора обязанности по уплате пеней, начисление которых предусмотрено вышеназванными договорами аренды.

В связи с этим суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемый отказ ответчика соответствует нормам, закрепленным Законом N 159-ФЗ.

Кроме того, с 04.12.2010 общество не является арендатором спорного помещения, поэтому возложение на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи этого помещения в качестве устранения допущенных нарушений прав и законных интересов общества в порядке, установленном упомянутым Законом, после этой даты будет противоречить разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что заявленные требования общества удовлетворению не подлежат. Обжалуемое решение суда подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ, апелляционная жалоба администрации - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 28 марта 2011 года по делу N А66-11275/2010 отменить.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Аптека-Управление" о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости, выраженного в письме от 09.02.2010 N 46, отказать.

Председательствующий

О.А. Тарасова

Судьи

О.Ю. Пестерева О.Б. Ралько