Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2011 г. N 19АП-1897/11

12 мая 2011 г.

Дело N А48-4623/2010

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 6 мая 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2011 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Протасова А.И.,

судей Семенюта Е.А.,

Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Князевой Г.В.,

при участии:

от ООО "Оптик-сервис": представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла: представитель не явился, извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 01.03.2011 по делу N А48-4623/2010 (судья Полинога Ю.В.) по заявлению ООО "Оптик-сервис" о признании незаконными отказа в выкупе арендуемого нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Оптик-сервис" (ОГРН 1035753001723) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла с требованиями о признании незаконным отказа управления в выкупе арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Орел, ул. Ленина, д.11 и об обязании Управления предоставить преимущественное право на выкуп указанного помещения.

Решением суда от 01.03.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить в части, исключив из мотивировочной части решения вывод суда: "Афонин Б.В. является единственным учредителем и директором Общества. Доказательств, опровергающих то, что сначала Афонин Б.В. как индивидуальный предприниматель, а в дальнейшем общество, руководителем которого является Афонин Б.В., непрерывно в течение периода с 01.10.2000 до подачи заявления о приобретении в собственность спорного помещения пользовались указанным спорным помещением и уплачивали за пользование помещением арендные платежи, в материалы дела управлением не представлено. Целью Закона N 159-ФЗ является оказание адресной помощи субъектами малого и среднего предпринимательства. С учетом изложенного, отказ в подтверждении факта непрерывного владения обществом спорным помещением на праве аренды в течение более 2-х лет до вступления в силу Закона 159-ФЗ в рассматриваемом случае будет противоречить целям Закона 159-ФЗ".

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что в мотивировочной части решения суд сделал вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием для выкупа при наличии государственной регистрации права муниципальной собственности к моменту подписания этого договора.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке ст.ст. 156, 266 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, 01.10.2000 на основании постановления N 2093 от 27.09.2000 (т.1 л.д. 75) между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла и Обществом с ограниченной ответственностью "Оптик-сервис" был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д.11. Срок договора составлял с 01.10.2000 по 30.09.2002. Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке в Регистрационном комитете Орловской области (т.1 л.д. 18-21).

31.10.2002 было вынесено постановление N 2865 о заключении с Обществом с ограниченной ответственностью "Оптик-сервис" договора аренды нежилого помещения на новый трехлетний срок (т.1 л.д. 76, 110).

01.10.2002 между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла и Обществом с ограниченной ответственностью "Оптик-сервис" был заключен договор аренды нежилого помещения N 15146П сроком с 01.10.2002 по 30.09.2005 (т.1 л.д. 111-115).

18.10.2005 Администрацией г. Орла было вынесено постановление N 4268 о заключении с Обществом на новый трехлетний срок договора аренды нежилого помещения с 01.10.2005.

По истечении срока действия вышеуказанного договора 18.10.2005 между Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла и Обществом с ограниченной ответственностью "Оптик-сервис" был заключен договор на аренды нежилого помещения от 18.10.2005 N 15229, сроком до 30.09.2008 (т.1 л.д. 22-28).

18.05.2009 вынесено постановление администрации г. Орла N 1555 о заключении на новый срок с 01.01.2009 по 30.12.2009 с Обществом договора аренды нежилого помещения (т.1 л.д. 39-40).

21.05.2009 арендные отношения были продлены путем заключения договора аренды N 15303 от 21.05.2009, сроком действия с 01.01.2009 по 30..12.2009 (т.1 л.д. 31-38).

10.02.2009 в адрес Общества с ограниченной ответственностью "Оптик-сервис" Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла было направлено письмо с предложением участия в реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (т.1 л.д. 12).

Вышеназванное предложение Обществом было принято.

23.03.2009 Общество с ограниченной ответственностью "Оптик-сервис" заявило о своей принадлежности к субъектам малого и среднего предпринимательства и готовности участвовать в программе выкупа нежилого помещения.

04.05.2009 Обществом с ограниченной ответственностью "Оптик-сервис" было получено письмо с перечнем документов, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (т.1 л.д. 13).

03.08.2010 Общество с ограниченной ответственностью "Оптик-сервис" с целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 127,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Орел, ул. Ленина, д.11, обратилось в управление с соответствующим заявлением.

Собственником вышеуказанных помещений является муниципальное образование город Орел.

На момент обращения общества в управление с заявлением вышеуказанное нежилое помещение находилось во временном пользовании общества на основании договора аренды от 21.05.2009 N 15303, заключенного между обществом и управлением.

01.09.2010 в ответ на заявление общества управление в письме от N 5231 указало, что в нарушение пункта 1 и статьи 3 Закона 159-ФЗ договор аренды от 18.10.2005 N 15229 сроком действия с 01.10.2005 по 30.09.2008 не зарегистрирован УФРС по Орловской области. Кроме того, имеется задолженность по пене в сумме 57180 руб., начисленной в результате несвоевременной уплаты арендных платежей (т.1 л.д. 15).

Считая отказ Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла незаконным, Общество с ограниченной ответственностью "Оптик-сервис" обратилось в Арбитражный суд Орловской области с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемым отказом в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности не нарушило, поскольку на основании анализа представленных Обществом документов отсутствовала возможность выкупа спорного земельного участка.

Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными, обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" предусмотрена возможность отчуждения из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Закона, в том числе участие субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (пункт 1 статьи 1 Закона).

В силу абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Исходя из вышеприведенных положений Гражданского кодекса РФ, в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, указанный договор является незаключенным.

Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, государственная регистрация договоров аренды нежилого помещения от 18.10.2005 N 15229 (срок с 01.01.2009 по 30.12.2009), 01.10.2002 N 15146П (срок аренды с 01.10.2002 по 30.09.2005) не осуществлялась.

Как указано в пункте 2.2.3.22 договора от 08.10.2005 N 15229 обязательство по проведению государственной регистрации договора по условиям договора возложено на арендатора.

Ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не было представлено доказательств осуществления государственной регистрации договоров.

Как подтверждается материалами дела, договор на аренду спорного нежилого помещения от 01.10.2000 был заключен на срок с 01.10.2000 по 30.09.2002. Указанный договор был зарегистрирован регистрационным комитетом Орловской области 24.01.2001, о чем имеется отметка на договоре.

При этом, из содержания содержащихся в материалах дела договоров аренды следует, что договор аренды от 01.10.2000 был заключен между комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Орла и индивидуальным предпринимателем Афониным Борисом Владимировичем.

Последующие, незарегистрированные договоры аренды были заключены между Управлением муниципального имущества г. Орла и обществом с ограниченной ответственностью "Оптик-сервис", таким образом, нельзя однозначно сказать, что последующие договоры аренды были заключены на тех же условиях между теми же лицами.

Суд первой инстанции верно отметил, что доказательств, опровергающих то, что сначала Афонин Б.В. как индивидуальный предприниматель, а в дальнейшем общество, руководителем которого является Афонин Б.В., непрерывно в течение периода с 01.10.2000 до подачи заявления о приобретении в собственность спорного помещения пользовались указанным спорным помещением и уплачивали за пользование помещением арендные платежи, в материалы дела управлением ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено.

Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, в соответствии с пунктом 3.1 договора от 21.05.2009 N 15303 арендные платежи по договору должны осуществляться в порядке, указанном в приложении N 3 к этому договору.

В соответствии с указанным порядком общество должно было уплатить 392075,76 руб. до 10.01.2010.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено начисление пени в сумме 0,3% годовых за каждый день просрочки уплаты арендных платежей.

В соответствии с порядком оплаты первый платеж должен быть произведен не позднее 10.06.2009, последний - 10.01.2010.

Платежные поручения на уплату арендных платежей, представленные обществом в материалы дела (т.1 л.д. 41-49), датированы позднее 20.01.2010, в связи с чем, не доказывают своевременность исполнения обществом принятых на себя обязательств по уплате арендных платежей и не опровергают доводы управления о наличии на дату обращения в управление непогашенной задолженности по пене.

Довод подателя апелляционной жалобы об изменении мотивировочной части решения ввиду ошибочного вывода суда первой инстанции является необоснованным.

Одной из целей принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Вывод суда первой инстанции, о том доказательствами представленными в дело подтверждено, что Афониным Б.В., а в дальнейшем Обществом, руководителем которого является Афонин Б.В., непрерывно владело спорным помещением с 01.10.2000 до подачи заявления, суд апелляционной инстанции считает правомерным, и отказ в подтверждении факта непрерывного владения будет противоречить целям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отказ Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла в предоставлении преимущественного права на выкуп помещения, является законным и обоснованным, и на момент обращения в Управление не нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.

Учитывая изложенное, и руководствуясь п.1 ст.269, ст.271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 01.03.2011 по делу N А48-4623/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

А.И. Протасов

Судьи

Е.А. Семенюта Н.Д. Миронцева