Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2011 г. N 19АП-678/10

20 мая 2011 г.

Дело N А14-6507-2009 г. Воронеж 195/17

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2011.

Полный текст постановления изготовлен 20 мая 2011

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей: Суховой И.Б.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усовой Н.Н.,

при участии:

от ДИЗО Воронежской области: Невареных Е.Д. - представитель по доверенности N 58 от 03.03.2011;

от ЗАО "Энергоинвесттехника": Караулов О.В. - представитель по доверенности N б/н от 24.09.2010;

от Управления Росреестра: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.01.2011 по делу N А14-6507-2009/195/17 по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) к закрытому акционерному обществу "Энергоинвесттехника", при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ДИЗО Воронежской области, истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области к закрытому акционерному обществу "Энергоинвесттехника" (ЗАО "Энергоинвесттехника", ответчик) с иском о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 419-00-03/мз от 29.11.2000 за период с 01.01.2006 по 31.03.2009 в размере 329 930 руб. 11 коп. и пени за период с 26.03.2006 года по 21.05.2009 года в размере 72 803 руб. 57 коп. (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.12.2009 исковые требования были удовлетворены частично, в сумме 1 471 872 руб. 06 коп., в том числе 1 415 412 руб. 91 коп. основного долга, 56 459 руб. 15 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в удовлетворении остальной части иска было отказано в связи с заявлением ответчика о пропуске истцом сроков исковой давности.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2010 решение суда первой инстанции было оставлено без изменений.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10.08.2010 решение Арбитражного суда Воронежской области и Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А14-6507/2009 были отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

При новом рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.01.2011 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в заявленном размере.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ДИЗО Воронежской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить.

Представитель ЗАО "Энергоинвесттехника" против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явился.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения третьего лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба была рассмотрена в его отсутствие в соответствии с частью 5 статьи 156, статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, Постановлением исполнительного комитета администрации города Воронежа N 687 от 12.12.1999 "О предоставлении закрытому акционерному обществу "Энероинвесттехника" земельного участка для проектирования и строительства подземной боксовой автостоянки по адресу 16 мкр. СЖР ул. Вл. Невского" ответчику был предоставлен земельный участок площадью 0,2800 га в аренду сроком на 10 лет.

29.11.2000 между администрацией г. Воронежа и ЗАО "Энергоивесттехника" был заключен договор аренды земельного участка площадью 2 800 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж ул. Владимира Невского, 4а.

Согласно пункту 3.2 договора, размер ежемесячной арендной платы был установлен в 6 447 руб.

Размер ежегодной арендной платы мог быть пересмотрен в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Муниципального совета г.Воронежа с письменным извещением арендатора. Расчет суммы арендной платы по новой (изменой) цене аренды производится с месяца начала действия новых ставок земельного налога в десятидневный срок после получения уведомления.

Договор заключен сроком до 15.12.2009 и зарегистрирован в установленном порядке 01.03.2001, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации N 36-34-50/2001-5.

ЗАО "Энергоинвесттехника" были заключены договоры о долевом участии в строительстве с физическими лицами, предметом которых является строительство гаражей по адресу: ул. Вл. Невского, 4а.

На основании соглашения от 25.04.2007, во исполнение ФЗ РФ "О внесении изменений в Земельный Кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" от 17.04.2006 N 53-ФЗ, закона Воронежской области "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области" от 13.05.2008 N 25-ОЗ, постановления администрации Воронежской области "Об утверждении Положения о главном управлении государственного имущества Воронежской области" от 15.07.2005 N 630, Главное управление государственного имущества Воронежской области, как уполномоченный орган государственной власти Воронежской области приняло на себя все права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка N 419-00-03/мз от 29.11.2000.

В соответствии с указом губернатора Воронежской области от 14.10.2008 N 133-у "О реорганизации исполнительных органов государственной власти Воронежской области" и постановлением администрации Воронежской области от 16.12.2008 N 1092 "Об утверждении положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области" Главное управление государственного имущества Воронежской области преобразовано в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, которое является правопреемником Главного управления государственного имущества Воронежской области.

17.04.2008 письмом N 17-1755гз ДИЗО Воронежской области направило ответчику дополнительное соглашение от 29.12.2007, по условия которого с 01.01.2005 размер годовой арендной платы составляет 209 048 руб. 00 коп., с 01.01.2006 - 507 920 руб. 00 коп.

Данное соглашение ответчиком подписано не было.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия на сумму 1 829 928 руб. 91 коп. N 17/1-3587з от 26.05.2009, в которой указано на необходимость погашения задолженности в сумме 1 524 803 руб. 67 коп. и процентов с сумме 305 125 руб. 24 коп. в трехдневный срок со дня получения претензии.

Задолженность ответчиком погашена не была, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Возражая против исковых требований, ЗАО "Энергоинвесттехника", в частности, указало, что в 2001 году объект (подземная боксовая автостоянка на 38 гаражей) был сдан в эксплуатацию и передан на обслуживание ТСЖ "УЮТ 98". Начиная с 2001 года, физические лица начали оформлять право собственности на подземные гаражи, хотя до настоящего времени не все из владельцев оформили свои права в установленном законом порядке. Кроме того, ответчик заявил о применении сроков исковой давности к отношениям, возникшим до 2 квартала 2006 года.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался нормами земельного и гражданского законодательства, регулирующими правоотношения по поводу аренды земельного участка.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Отменяя судебные акты первой и апелляционной инстанций, Федеральный арбитражный суд Центрального округа указал на то, что выводы судов сделаны без учета перехода прав на земельные участки, занятые объектами недвижимости и необходимые для их использования к физическим лицам, приобретающим гаражи. Данные обстоятельства, как указал кассационный суд, имеют существенное значение для решения вопроса о законе, подлежащем применению.

Судом первой инстанции были выполнены указания ФАС Центрального округа.

Согласно акту государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 29.12.2001 и Постановлению администрации города Воронежа N 139 от 28.01.2002 "Об утверждении Акта государственной приемочной комиссии" от 28.01.2002 N 139 - ответчиком на арендованном у истца земельном участке был построен объект недвижимого имущества - подземная боксовая автостоянка на 38 гаражей.

Из представленных ответчиком в материалы дела выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2 л.д. 20-45) усматривается, что по состоянию на 15.12.2009 года ряд гаражей, находящихся в подземной боксовой автостоянке, расположенной по адресу: г. Воронеж, ул. Владимира Невского, 4а, находится в собственности граждан.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Данная норма согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и изложена в пункте 11 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Судом были исследованы выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объектов недвижимости расположенных на спорном земельном участке.

Ответчиком были представлены договоры долевого участия в строительстве заключенные с физическими лицами в отношении гаражей, расположенных на спорном участке и акты приема-передачи объектов строительства к ним.

Как следует из договора аренды, спорный земельный участок был предоставлен ответчику для проектирования и строительства подземной боксовой автостоянки.

Ответчик выполнил цели, для которых был предоставлен земельный участок в аренду, что подтверждается актом государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительства объекта в эксплуатацию от 29.12.2001, актом приемки-передачи гаражей по ул. Вл. Невского, 4а, письмом ТСЖ "УЮТ-98" от 07.03.2002 года N 153, выписками из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, договорами долевого участия в строительстве и актами приема-передачи к ним.

Согласно справке ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от 02.12.2009 года N 14802 на спорном земельном участке находится подземная боксовая автостоянка, состоящая из 38 боксов, коридора, кабинета сторожа и туалета. Других строений на земельном участке нет.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что подземная боксовая автостоянка на 38 гаражей является единым объектом, для пользования каждого из боксов необходим весь земельный участок.

То обстоятельство, что на земельном участке, предоставленном ответчику по договору аренды, отсутствуют объекты недвижимого имущества, принадлежащие ЗАО "Энергоивесттехника" на праве собственности, подтверждается ответчиком и истцом не оспаривается.

В силу статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Материалами дела и пояснениями ответчика подтверждается, что не все из дольщиков зарегистрировали право собственности на гаражные боксы.

Согласно сообщению Управления Росреестра по Воронежской области, от 02.11.2010 N 8753/1, право собственности на гаражи, расположенные по адресу г. Воронеж, ул.Вл.Невского, 4а зарегистрировали, начиная с 07.05.2002, 26 правообладателей, кроме того, в материалах дела имеются сведения о передаче 31 гаража, договоры о долевом участии в строительстве, в то время, как сведения о правах ответчика на какое-либо недвижимое имущество отсутствуют.

Как справедливо отметил суд первой инстанции, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и, соответственно, вправе пользоваться земельным участком.

В материалах дела имеется письмо ТСЖ "УЮТ-98" от 27.03.2002 N 153, адресованное главе администрации г. Воронежа, в котором ТСЖ, в связи с передачей на его баланс боксовой автостоянки по ул. Вл. Невского, 4а просит дать указание оформить на ТСЖ "Уют 98" земельный участок, фактически занимаемый вышеуказанным объектом в бессрочное пользование.

В соответствии с абзацем 9 пункта 5.2 договора в случае передачи (продажи) строения или его части, расположенного на арендуемом земельном участке другому юридическому или физическому лицу в срок не позднее 30 календарных дней после совершения сделки арендатор обязан уведомить арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов удостоверяющих право на землю.

Суд первой инстанции счел указанное выше письмо ТСЖ "УЮТ-98" надлежащим уведомлением о передаче строения.

Поскольку цель договора аренды от 29.11.2000, которая состояла именно в осуществлении строительства, была достигнута, строительство завершено, объекты введены в эксплуатацию, то договор аренды в силу согласованного сторонами условия пункта 1.3 договора прекратил свое действие с 29.12.2001.

Согласно пункту 5.2 договора арендатор обязан был использовать земельный участок только в соответствии с видом разрешенного использования, которое, согласно условию пункта 1.3 было согласовано сторонами как "проектирование и строительство подземной боксовой автостоянки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Так как ответчик исполнил предусмотренные договором обязательства, задолженности по оплате арендных платежей на момент прекращения договора не имелось, судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 28.01.2011 по делу N А14-6507/2009/195/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:

Л.М. Мокроусова

Судьи

И.Б. Сухова А.И. Поротиков