Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2011 г. N 15АП-5537/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-8547/2010

15 июля 2011 г.

15АП-5537/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Ильиной М.В., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

при участии:

от ответчика: от ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" представителя Школьника М.И. по доверенности от 11.01.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования города-курорта Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 23.03.2011 по делу N А32-8547/2010

по иску общества с ограниченной ответственностью "Кимберли" ИНН 2320158512 ОГРН 1072320019694

к ответчикам: администрации муниципального образования города-курорта Сочи ИНН 2320037148 ОГРН 1022302934367, обществу с ограниченной ответственностью "СГС-ИнвестКонсалтинг" ИНН 2320134053 ОГРН 1052311740678

при участии третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Департамента по финансам, бюджету и контролю Администрации Краснодарского края, Управления по финансам, бюджету и контролю администрации г. Сочи

о признании недействительным договора и взыскании неосновательного обогащения,

принятое судьей Нигоевым Р.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кимберли" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации г. Сочи (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "СГС-ИнвестКонсалтинг" о признании недействительным договора от 11.02.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 020:0097, применении последствий его недействительности путем возврата его сторон в первоначальное положение, а также о взыскании с МО город-курорт Сочи неосновательного обогащения в сумме 460 000 рублей (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что первоначальный договор аренды от 28.11.2007 N 4900004396, заключенный между администрацией и ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" являлся ничтожной сделкой в силу того, что в указанный период земельный участок, переданный по нему в аренду, находился в федеральной собственности. Следовательно, ничтожным является и соглашение о передаче прав и обязанностей по данному договору, заключенное между истцом и ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" 11.02.2008. Поскольку, приняв на себя обязанности арендатора, истец уплатил администрации часть арендных платежей, эти платежи подлежат взысканию с нее как неосновательное обогащение в силу ничтожности вышеуказанных соглашений, а также того, что спорный участок не был передан фактически ни истцу ни его правопредшественнику.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТУ Росимущества в Краснодарском крае, Департамент имущественных отношений (ДИО) администрации г. Сочи, Департамент имущественных отношений (ДИО) Краснодарского края, Департамент по финансам, бюджету и контролю администрации Краснодарского края, Управление по финансам, бюджету и контролю администрации г. Сочи.

Решением суда от 16.03.2011 исковые требования удовлетворены в части:

- признания недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204020:0097 площадью 2 073 кв.м., предназначенного для размещения многоквартирного жилого дома, расположенного по ул. Красной, д. 34 в Центральном районе города Сочи;

- взыскания с администрации муниципального образования город-курорт Сочи за счет казны муниципального образования город-курорт Сочи в пользу ООО "Кимберли", г. Сочи 460 000 рублей неосновательного обогащения.

В остальной части иска отказано.

Суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды спорного земельного участка в связи с тем, что он был заключен в период до вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (далее - Закон N 244-ФЗ). В связи с тем, что спорный земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, до 20.12.2008 он являлся федеральной собственностью, следовательно, всякая совершенная администрацией города Сочи сделка по распоряжению им является ничтожной в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с принятием отказа ООО "Кимберли" от иска в части признания договора аренды ничтожным, суд первой инстанции прекратил производство по делу в этой части. В то же время, признавая недействительным последующее соглашение от 11.02.2008 о передаче прав и обязанностей по этому договору, суд указал основанием его недействительности ничтожность первоначального договора аренды.

В связи с тем, что вышеуказанные сделки суд посчитал ничтожными, уплаченные истцом администрации 460 000 рублей им были квалифицированы как неосновательное обогащение, которое подлежит возвращению истцу.

Администрация муниципального образования города-курорта Сочи обжаловала решение в апелляционном порядке, просила его отменить, в удовлетворении иска отказать.

Доводы апелляционной жалобы:

- регистрация права собственности на спорный земельный участок за муниципальным образованием подтверждает факт разграничения государственной собственности на него. Следовательно, вывод суда первой инстанции о ничтожности договора аренды безоснователен.

- подписание, государственная регистрация соглашения от 11.02.2008, уплата истцом арендных платежей сами по себе свидетельствуют о том, что истец вступил во владение земельным участком. Суд не истребовал акт обследования земельного участка, а истец не представил доказательств его неиспользования.

В отзыве на апелляционную жалобу департамент по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края указал, что решение по данному делу не влияет на его права и обязанности по отношению к участникам спора.

В судебном заседании представитель ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг" пояснил, что его доверитель в фактическое владение земельный участок не получал, в этой части договор аренды администрацией исполнен не был. Просил оставить обжалуемое решение без изменения. Представил доказательства расторжения соглашения от 11.02.2008.

От истца ООО "Кимберли" в апелляционный суд поступил отказ от иска в части признания недействительным и применении последствий недействительности соглашения от 11.02.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.11.2007.

Апелляционным судом отказ принят как не противоречащий закону и не нарушающий чьих-либо прав и законных интересов. В указанной части, в силу п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение подлежит отмене, а производство по делу прекращению.

В остальной части обжалуемое решение надлежит оставить без изменения в силу следующего.

Материалами дела подтверждается факт государственной регистрации муниципальной собственности г. Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 04 020:0097 (т. 1 л.д. 157, 185). Основанием государственной регистрации указан пункт 3 ст. 3.1. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Указанная норма относит к объектам муниципальной собственности:

- земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

- земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

- иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.

В материалы дела не представлено доказательств того, что спорный участок занят какими-либо объектами, находящимися в муниципальной собственности, либо был предоставлен в установленном порядке вышеуказанным субъектам.

Оснований отнесения спорного участка к иным земельным участкам, указанным в абзаце 4 указанной нормы из дела также не усматривается. Как следует из п. 1.1. договора аренды (т. 1 л.д. 35) и кадастрового паспорта от 20.01.2009 (т. 1 л.д. 37-40), он расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта. Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 г. N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Земельные участки на территории курортов федерального значения относились к федеральной собственности (ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и ст. 1 и 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей").

В то же время, апелляционный суд отмечает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Согласно п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В связи с тем, что зарегистрированное в 2007 году право муниципальной собственности истцом оспорено не было, вывод суда о ничтожности договора аренды от 28.11.2007 N 4900004396 исключительно по мотиву отнесения спорного земельного участка к федеральной собственности, не основан на материалах дела.

В части удовлетворения иска о взыскании в пользу истца 460 000 рублей, решение Арбитражного суда Краснодарского края следует оставить без изменения по следующим основаниям.

Материалами дела не подтверждается, что спорный земельный участок был надлежащим образом передан в аренду первому арендатору - ответчику ООО "СГС-ИнвестКонсалтинг". Определением от 14.06.2011 апелляционный суд предлагал администрации представить доказательства передачи земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 020:0097 во владение вышеуказанному лицу, равно как и доказательства нахождения спорного земельного участка в фактическом владении истца - ООО "Кимберли". Администрация определения суда не исполнила.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не истребовал акт обследования земельного участка, а истец не представил доказательств его неиспользования, отклоняется. По смыслу ст.ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений и несет риск наступления последствий совершения или несовершения соответствующих процессуальных действий. Отрицательный факт по общему правилу не доказывается, в данном случае бремя доказывания надлежащего исполнения договора аренды лежит на арендодателе - администрации. Из представленных в материалы дела копий писем от 23.06.2011, полученных департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи и отделом служебной переписки департамента муниципальной службы, кадровой политики и контроля администрации г. Сочи, следует, что представители администрации приглашались для проведения обследования спорного земельного участка. Явки своих представителей для комиссионного обследования участка администрация не обеспечила, собственных актов обследования в материалы дела не представила. Факт передачи спорного земельного участка арендодателю во исполнение договора аренды от 28.11.2007 не доказан.

Вместе с тем, по смыслу ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также согласно п. 1.2. договора аренды от 28.11.2007 N 4900004396, земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 04 020:0097 должен был быть передан по акту приема-передачи. Доказательств уклонения первого арендатора от подписания акта-приема передачи земельного участка в материалы дела также не представлено.

В данном случае взыскание с администрации в пользу истца уплаченных последним 460 000 рублей является обоснованным, поскольку по смыслу ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендная плата подлежит уплате за пользование арендованным имуществом, а не в силу одного только факта заключения договора аренды. Вследствие того, что спорный участок не был передан первому арендатору, последующий арендатор - истец - был лишен возможности получить его во владение и пользование самостоятельно. В отсутствие доказательств исполнения арендодателем обязанности по передаче участка арендатору, оснований для удержания им платежей, полученных от истца, не усматривается. Данное толкование следует из пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" и нашло отражение в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.06.2011 по делу N А32-10233/2010.

Однако коль скоро вывод о ничтожности договора аренды и соглашения о передаче прав и обязанностей по нему в данном деле не осуществляется, отношения сторон нельзя квалифицировать как возникшие из неосновательного обогащения. В данном случае взыскиваемая с администрации в пользу истца сумма является договорными убытками, подлежащими возмещению в соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом не усматривается. Нарушений процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, апелляционным судом не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Кимберли" от иска в части признания недействительным (ничтожным) и применения последствий недействительности договора от 11.02.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.11.2007 земельного участка с кадастровым номером 23:49:02 04 020:0097 площадью 2 073 кв.м., предназначенного для размещения многоквартирного жилого дома, расположенного по ул. Красной, д. 34 в Центральном районе города Сочи.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 марта 2011 года по делу N А32-8547/2010 в указанной части, а также в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "СГС-ИнвестКонсалтинг" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Кимберли" расходов по уплате государственной пошлины по иску в сумме 4 000 рублей отменить.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Кимберли" из федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины по иску.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

М.В. Ильина О.Х. Тимченко