Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 июля 2011 г. N 19АП-3456/11

"28" июля 2011 г.

Дело N А14-2351-2011

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2011 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суховой И.Б.,

судей Поротикова А.И.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жуковой В.А.,

при участии:

от администрации городского округа город Воронеж: Иноземцевой Ю.В., представителя по доверенности N 826 от 30.12.2010, удостоверение ;

от ООО "Экострой": Згонникова С.П., представителя по доверенности б/н от 10.04.2011. удостоверение;

от ГУП Воронежской области "Воронежоблтехинвентаризация": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.05.2011 по делу N А14-2351-2011 (судья Г.В. Кораблева) по иску общества с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1043600058677, ИНН 3666115426), г.Воронеж, к муниципальному образованию городского округа город Воронеж в лице администрации городского округа город Воронеж, третье лицо: ГУП Воронежской области "Воронежоблтехинвентаризация", г.Воронеж, о признании договора частично недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Экострой" (далее - ООО "Экострой", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к муниципальному образованию городского округа город Воронеж в лице администрации городского округа город Воронеж (далее - ответчик) о признании недействительным договора N Ц-019-09 от 14.07.2009 купли-продажи нежилого помещения N I, литера А, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Кирова, д.10, заключенный между ООО "Экострой" и администрацией городского округа город Воронеж в части установления в пункте 1.1 договора площади нежилого помещения в размере, превышающем 437,7 кв.м, а также в части установления в пункте 1.1 договора и в приложении N2 к договору цены выкупа помещения в размере, превышающем 22 260 673 руб. 53 коп. без НДС (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.05.2011 исковые требования администрации городского округа г.Воронежа удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, администрация городского округа город Воронеж обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит вышеуказанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Аргументируя доводы апелляционной жалобы, заявитель, ссылаясь на положения Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал на то, что ООО "Экострой" приобрело спорное нежилое помещение, реализуя право на выкуп арендованного имущества площадью 470, 2 кв.м., поскольку на него распространялись положения статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Кроме того, ответчик указывал на изменение площади спорного помещения в результате произведенной обществом перепланировки и отделки стен гипсокартонном.

В судебное заседание апелляционной инстанции ГУП Воронежской области "Воронежоблтехинвентаризация" явку полномочных представителей не обеспечило, что в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Представитель администрации городского округа город Воронеж поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм права, просил отменить его полностью, вынести по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Экострой" с доводами апелляционной жалобы не согласился, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.05.2011 следует отменить, а апелляционную жалобу - удовлетворить. При этом суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 14.07.2009 между ООО "Экострой" и администрацией городского округа город Воронеж договор N Ц-019-09 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому администрация городского округа город Воронеж (продавец) передает ООО "Экострой" (покупатель) в собственность, в рассрочку сроком на 3 года, нежилое помещение N I, литера А, площадью 470, 2 кв.м., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Кирова д.10, без учета процентов за предоставленную рассрочку и без НДС за 23 913 565 руб.

Согласно пункту 1.1 данного договора на сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка, взимаются проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день заключения договора купли - продажи, которая составляет 11% годовых.

По акту приема-передачи от 14.07.2009 указанное помещение передано администрацией городского округа город Воронеж ООО "Экострой".

Из пояснений ГУП "Воронежоблтехинвентаризация" следует, что первичная инвентаризация помещения проводилась 10.10.1979, общая площадь нежилого встроенного помещения I составила 470,2 кв.м. Обследование помещения проводилось 12.06.1987, 29.07.1996, 29.02.2000, 24.12.2004 - общая площадь помещения не менялась.

При обследовании помещения 04.10.2007 выявлены значительные изменения, в результате перепланировки общая площадь помещения составила 430,5 кв.м

По заявлению Департамента муниципальной собственности Управления имущественных отношений от 09.02.2011 N 09-02/199 подготовлена справка N 0331 об общей площади помещения I по ул.Кирова, 10. При составлении справки выявлена техническая ошибка в экспликации: коридор (на поэтажном плане N 5) площадью 9,1 кв.м. записан как коридор площадью 1,9 кв.м. В итоге, как указывает ГУП "Воронежоблтехинвентаризация", площадь помещения составляет 437,7 кв.м.

Из отчета об оценке N 96/09 от 01.04.2009 выполненного ООО "ЭКОНОМИКО ПРАВОВАЯ ГРУППА - Юника С" следует, что стоимость нежилого помещения N I, литера А, площадью 470,2 кв.м, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул. Кирова д.10 составляет 23 913 565 руб. без НДС, 28 218 007 руб. с НДС. Цена одного квадратного метра соответственно составляет 50 858 руб. 29 коп. без НДС и 60 012 руб. 78 коп. с НДС.

Ссылаясь на то, что площадь нежилого помещения, указанная в договоре и в технических документах, не совпадает, фактическая площадь помещения меньше площади, прописанной в договоре купли-продажи и полагая, что в связи с этим расчет цены по договору произведен неверно, истец обратился в арбитражный суд с требованием что о признании недействительным договора N Ц-019-09 от 14.07.2009 купли-продажи нежилого помещения N 1 в оспариваемой части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного права являются признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

Признание сделок недействительными регулируется параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 180 ГК РФ допускается признание сделки недействительной в части.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Пунктом 32 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Исходя из положений статей 4, 65 АПК РФ, обращаясь в арбитражный суд с требованием о признании сделки недействительной, истец должен представить суду доказательства, свидетельствующие о нарушении его прав и законных интересов заключением и (или) исполнением указанной сделки, а также факт несоответствия сделки закону или иному правовому акту.

Истец заявил требование о признании недействительным заключенного между сторонами договора купли-продажи нежилого помещения N Ц-019-09 от 14.07.2009 в части установления в пункте 1.1 договора площади нежилого помещения в размере, превышающем 437,7 кв.м, а также в части установления в пункте 1.1 договора и в приложении N 2 к договору цены выкупа помещения в размере, превышающем 22 260 673 руб. 53 коп. без НДС.

При этом правовые основания для признания данного пункта договора недействительным истцом не приведены, ООО "Экострой" в иске ссылается на общие нормы статьи 168, 555 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 549 ГГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, закрепленному в пункте 3 статьи 454 ГК РФ, существенными условиями договора купли-продажи являются наименование и количество товара. Договор, в котором данные условия отсутствуют, считается незаключенным. Другие условия, например цена товара, могут выступать в качестве существенных, если это обусловлено природой данного товара. Так, в частности, частью 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При этом, исходя из положений пункта 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Приведенные нормы права прямо не указывают в качестве последствий их нарушения признание договора купли-продажи недействительным, как не соответствующего требованиям закона или иных правовых актов, то есть не определяют последствия нарушения данных норм по общему правилу статьи 168 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, на момент заключения оспариваемого договора купли -продажи нежилого встроенное помещения N 1, литера А, общей площадью 470, 2 кв.м., расположенное по адресу: г.Воронеж, ул.Кирова, д.10 принадлежало муниципальному образованию на праве собственности и находилось во временном пользовании у ООО "Экострой" по договору аренды нежилого помещение N Ц-229-04 от 14.12.2004.

Материалами дела подтверждается, что спорное имущество выкуплено истцом в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого помещения, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Стоимость спорного имущества определена в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ на основании отчета об оценке N 96/09 от 01.04.2009 выполненного ООО "ЭКОНОМИКО ПРАВОВАЯ ГРУППА - Юника С".

В силу статьи 12 Федерального Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, принимая во внимание то обстоятельство, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения, установленная отчетом, не оспорена, она, в силу закона, должна быть, признана достоверной и рекомендуемой для целей приобретения истцом спорного нежилого помещения в порядке реализации преимущественного права выкупа.

В данном случае, при заключении договора купли-продажи приватизируемого недвижимого имущества стороны определили цену этого имущества по результатам отчета независимого оценщика, исходя из площади 470, 2 кв.м.

Предмет договора купли-продажи нежилого помещения N Ц-019-09 от 14.07.2009 определен в пункте 1.1 данного договора, согласно которому продавец передает, а покупатель приобретает в собственность, в рассрочку сроком на 3 года, нежилое помещение N I, литера А, площадью 470, 2 кв.м., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Кирова д.10, без учета процентов за предоставленную рассрочку и без НДС за 23 913 565 руб.

Из содержания договора купли-продажи усматривается, что стороны согласовали условия о предмете договора применительно к объекту недвижимого имущества. Каких-либо изменений в пункт 1.1 названного договора в установленном порядке сторонами не вносилось, требований о внесении изменений в условия о предмете договора истец не заявлял.

Таким образом предметом договора купли-продажи нежилого помещения N Ц-019-09 от 14.07.2009 является вышеуказанное нежилое помещение N I, литера А, площадью 470, 2 кв.м., стоимостью 23 913 565 руб. Предмет договора определен.

Установление истцом факта несоответствия действительности площади нежилого помещения, являющегося предметом купли-продажи, не влечет недействительность вышеуказанного пункта договора купли-продажи и по существу направлено на изменение условий договора.

Требование о признании сделки недействительной в части хотя и может само по себе повлечь изменение условий договора, однако процессуально не тождественно требованию о внесении изменений в договор, поскольку различны основания данных требований и их последствия.

Заслуживает внимания довод заявителя жалобы об изменении площади спорного помещения в результате произведенной ООО "Экострой" в период действия договора аренды перепланировки и отделки стен гипсокартонном.

Из пояснений ГУП "Воронежоблтехинвентаризация" следует, что первичная инвентаризация помещения проводилась 10.10.1979, общая площадь нежилого встроенного помещения I составила 470,2 кв.м. Обследование помещения проводилось 12.06.1987, 29.07.1996, 29.02.2000, 24.12.2004 - общая площадь помещения не менялась.

При обследовании помещения 04.10.2007 выявлены значительные изменения, в результате перепланировки общая площадь помещения составила 437,7 кв.м.

Доказательства согласования перепланировки с собственником помещения истец не представил. Кроме того, эти обстоятельства были известны истцу при заключении договора, поскольку осуществлялась им самим.

Таким образом, оценив в совокупности вышеназванные нормы материального права и иные установленные по делу обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований и признания спорного договора частично недействительным.

Поскольку судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.05.2011 в силу п. 1 ч. 1 ст. 270 АПК РФ подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины в порядке ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь п. 2 ст. 269, ст.ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.05.2011 по делу N А14-2351-2011 отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Экострой" (ОГРН 1043600058677, ИНН 3666115426), г.Воронеж о признании договора частично недействительным - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

А.И. Поротиков В.И. Федоров