Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2011 г. N 15АП-7107/11

город Ростов-на-Дону

дело N А53-2238/2011

14 июля 2011 г.

N 15АП-7107/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мигулиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.05.2011 по делу N А53-2238/2011 (судья Меленчук И.С.) по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Ленд" о взыскании задолженности по арендной плате,

при участии:

от истца: представитель Гульян Н.В. (доверенность N ИЗ-32273/13 от 06.12.2010;

от ответчика: представителя не направило, извещено

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Ленд" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 5 228,90 руб., из них 3 828,90 руб. задолженность, 1 400 руб. пени (уточненные исковые требования - л.д. 79-80).

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей до государственной регистрации перехода права собственности.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.05.2011 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что спорное помещение находилось во владении общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Ленд" на момент заключения договора купли-продажи. После заключения и исполнения сторонами договора купли - продажи недвижимости имущество перешло к покупателю на основании сделки по отчуждению имущества. Следовательно, арендная плата за пользование имуществом за период с 01.09.2010 по 31.01.2011 взысканию с ответчика не подлежит, так как с 15.10.2010 ответчик использует спорное имущество не на праве аренды. В связи с этим пеня за период после прекращения арендных отношений с 18.01.2011 по 31.01.2011 не подлежит взысканию.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционных требований заявитель указал, что, несмотря на отсутствие в договоре аренды условия об оплате арендных платежей, такая обязанность арендатора сохраняется в силу закона до государственной регистрации права собственности. Договор аренды не прекращен, арендованное имущество не возвращено, в связи с чем апеллянт полагает вывод суда о прекращении обязанности по уплате арендной платы является несостоятельным.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Общество, извещенное о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобе, представителя в суд апелляционной инстанции не направило. Возражений по рассмотрению дела в отсутствие неявившегося, извещенного надлежащим образом лица, не заявлено. Жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 29.06.2006 между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель), муниципальным учреждением "Дирекция муниципального имущества и благоустройства Ворошиловского района" (балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Донская аптека плюс" (правопредшественник общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Ленд") (арендатор) заключен договор аренды N 2346-6 нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, по условиям договора арендодатель предоставил арендатору в аренду за плату для использования под офис помещение, состоящее из комнат NN 29а, 296, 29б-29е, 29б-29ж, площадью 44,7 кв.м. (1 этаж) по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волкова, 12, лит. Б. (л.д. 15-17).

В день подписания договора имущество передано арендодателю по акту приема-передачи (л.д. 18).

В соответствии с пунктом 1.2 договор считается заключенным с даты подписания акта приема-передачи и действует до 15.06.2007. поскольку срок действия договора составлял менее 1 года, договор не подлежал государственной регистрации.

Согласно разделу 3 договора аренды при определении размера общей арендной платы за пользование объектом используется формула арендной платы, утвержденная постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону с применением коэффициентов и базовых ставок, действующих на момент заключения договора. Арендные платежа подлежат перечислению арендатором не позднее 10 числа ткущего месяца.

29.06.2006 стороны подписали соглашение N 1734-6, в соответствии с которым часть помещения (площадь 22 кв.м.) передана в субаренду обществу с ограниченной ответственностью "Алатекс". Размер арендной платы составил 16524, 76 руб.

01.01.2007 в связи с изданием постановления Мэра г.Ростова-на-Дону N 1347 от 24.11.2006 в договор внесены изменения в части увеличения размера арендной платы, которая с 01.01.2007 составила 19 314,65 руб.

01.01.2008 в связи с изданием постановления Мэра г.Ростова-на-Дону N 1200 от 20.11.2007 в договор внесены изменения в части увеличения размера арендной платы, которая с 01.01.2008 составила 22 104,55 руб.

21.08.2008 на основании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону N 5537 в договор аренды внесены изменения в части наименования арендатора на общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Ленд"; установлен срок действия договора до 15.08.2009.

По истечении срока действия спорного договора арендатор продолжал пользоваться спорными помещениями в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды N 2346-6 продлен на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

13.11.2009 на основании постановления Мэра г. Ростова-на-Дону N 222 от 02.04.2009 в договор внесены изменения в части уменьшения размера арендной платы, которая с 01.01.2009 составила 18 788,86 руб.

15.10.2010 между муниципальным учреждением "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Ленд" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волкова, 12/11, с рассрочкой платежа (л.д. 59-62).

Пунктом 7.2 договора купли-продажи предусмотрено, что он вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Судом первой инстанции установлено, что с момента заключения договора купли-продажи ответчик прекратил оплату арендных платежей, в связи с чем с учетом частичного погашения задолженности в сумме 91 547,32 руб. по платежному поручению от 28.02.2011, как полагает истец, у ответчика возникла задолженность за период с 01.09.2010 по 31.01.2011 в размере 3 828,90 руб.

19.11.2010 истец обратился к ответчику с требованием о погашении имеющейся задолженности (л.д. 19).

02.12.2010 департамент направил в адрес общества уведомление с предложением о расторжении договора аренды в срок до 15.12.2010 и передачи арендуемых помещений по акту сдачи-приемки балансодержателю (л.д. 23).

Обращаясь в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени, департамент ссылался на наличие у ответчика обязанности по внесению арендной платы за земельный участок до момента государственной регистрации перехода на него права собственности в связи с приобретением арендуемого помещения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменений его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, продавец обязан передать покупателю владение объектом недвижимости (статья 556 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку до заключения договора купли-продажи спорное помещение уже находилось во владении и пользовании ответчика на основании договора купли-продажи, помещение в силу требований пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации считается переданным ему с этого момента. Следовательно, с 15.10.2010 обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что при заключении договора купли-продажи продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) прекратили обязательство по внесению арендной платы, основанное на заключенном ранее между ними договоре аренды (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации) является правильным. Довод заявителя о том, что договор аренды не прекратил своего действия, основан на неверном понимании норм материального права.

Изложенное позволяет сделать вывод, что при наличии задолженности ответчика по арендной плате, последняя подлежала бы взысканию только по 15.10.2010. На момент обращения в суд с иском за ответчиком числилась задолженность по состоянию с 11.09.2010 за сентябрь 2010 в размере 12 512,96 рублей, за октябрь (по 15.10.2010) в размере 9 704,30 рублей, всего - 22 217,25 рублей. Платежным поручением N 5 от 28.02.2010 общество с ограниченной ответственностью "Бизнес-Ленд" перечислило в бюджет 91 547,32 рублей. Следовательно, на момент вынесения решения задолженность ответчика по арендной плате отсутствовала. В связи с чем отказ в удовлетворении исковых требований является обоснованным.

Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.05.2011 по делу N А53-2238/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов