Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2011 г. N 18АП-6181/11

г. Челябинск

21 июля 2011 г.

N 18АП-6181/2011 Дело N А07-2789/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Алтынбаевым Т.Р., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Смалюк Инны Александровны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.05.2011 по делу N А07-2789/2011 (судья Хомутова С.И.),

В заседании приняли участие представители:

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан - Галиуллина А.Р. (доверенность от 29.06.2011 N 146-д);

индивидуального предпринимателя Смалюк Инны Александровны - Смалюк И.А. (паспорт), Аминова А.М. (доверенность от 03.03.2011 N 5);

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее - ТУ ФАУГИ в РБ, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Смалюк Инне Александровне (далее - ИП Смалюк И.А., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 1019540 руб. 05 коп., в том числе: суммы основного долга по арендной плате - 910911 руб. 05 коп. за период с 01.05.2009 по 28.02.2011, пени в сумме 108629 руб. за период с 01.05.2009 по 28.02.2011; о расторжении договора аренды N 122/05 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 05.12.2005 и выселении ИП Смалюк И.А. из арендуемых объектов федерального недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, д. 322, общей площадью 90,3 кв.м (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 25.02.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено - Федеральное государственное учреждение "Камское государственное бассейновое управление водных путей и судоходства" (далее - ФГУ "Камводпуть").

Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.05.2011 исковые требования удовлетворены частично. С ИП Смалюк И.А. в пользу ТУ ФАУГИ в РБ взыскана задолженность по арендной плате в размере 910911 руб. 05 коп., пени в размере 40000 руб. В остальной части иска отказано. Требования о расторжении договора N 122/05 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 05.12.2005 и выселении ИП Смалюк И.А. из занимаемого объекта федерального имущества, оставлены без рассмотрения.

С вынесенным решением не согласилась ИП Смалюк И.А. и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель жалобы) просит решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате и пени отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на обстоятельство осуществления ремонта арендуемых помещений. Считает, что изменение размера годовой арендной платы в сторону увеличения, является существенным условием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды. Поскольку вышеуказанные изменения договора аренды договора от 05.12.2005 N 122/05 не прошли государственную регистрацию, оснований для их использования в расчете не имеется. Пояснил, что внесение арендной платы произведено в полном объеме, по условиям договора и расчета, составленного при оформлении договора.

От ТУ ФАУГИ в РБ, ФГУ "Камводпуть" письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили. Представителем ТУ ФАУГИ в РБ в судебном заседании заявлены возражения по апелляционной жалобе.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ФГУ "Камводпуть" не явился.

Протокольным определением от 11.07.2011 в судебном заседании объявлен перерыв до 18.07.2011.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы 18.07.2011 извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ФГУ "Камводпуть" не явился.

С учетом мнения представителей подателя апелляционной жалобы, истца, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республики Башкортостан (арендодатель), филиалом ФГУ "Камводпуть" Бельским районом водных путей и судоходства (балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем Смалюк И.А. (арендатор) подписан договор N 122/05 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 05.12.2005, согласно которому арендодатель и балансодержатель передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты федерального недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Ахметова, д. 322, общей площадью 90,3 кв.м, для использования в целях бытового обслуживания населения (л.д. 17-24).

В соответствии с пунктом 1.1 договора, характеристика объекта приведена в техническом паспорте N 1447 от 19.04.2005.

В соответствии с пунктом 1.3, договор вступает в силу с момента заключения и действует по 10.12.2010. Действие договора распространяется на взаимоотношения сторон с 28.12.2005, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2.1 договора, размер арендной платы за пользование объектами определяется в расчете, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью. Арендная плата ежемесячно до 10 числа текущего месяца перечисляется платежным поручением по реквизитам и в сумме, указанной в пункте 2.1 договора (пункт 2.3 договора).

Согласно расчетам годовой арендной платы: с 28.12.2005 ответчику была установлена ежегодная арендная плата за помещение площадью 49,3 кв.м в размере 14507 руб. 64 коп.; за помещение площадью 41 кв.м - 4 942 руб. 36 коп. (л.д. 26-29); с 01.05.2009 ежегодная арендная плата за помещение площадью 49,3 кв.м установлена в размере 376 257 руб. 60 коп.; за помещение площадью 41 кв.м - 173 676 руб. (л.д.30-31).

Согласно пункту 3.3.13, арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнения к нему, а также налог на добавленную стоимость и иные налоги.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено, что при невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,03 процента от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.1 договора, изменение условий договора, его расторжение и прекращение осуществляется по соглашению сторон, вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Вышеуказанный объект передан арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 28.12.2005 (л.д. 25).

Встроенно-пристроенные нежилые помещения на 1 этаже и в подвале 5-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Ахметова, д. 322, общей площадью 750,7 кв.м, внесены в реестр федерального имущества (выписка из реестра федерального имущества от 11.01.2011 N 2/2 на л.д. 66.

16.06.2009, 07.05.2010, 23.11.2010 ТУ ФАУГИ в РБ уведомлял ИП Смалюк И.А. об имеющейся задолженности по арендной плате. Такие уведомления были получены ответчиком, но оставлены без удовлетворения (л.д. 11-15).

Полагая, что у арендатора имеется задолженность по арендной плате, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по оплате арендных платежей за период с 28.12.2005 по 28.02.2011 ответчик не исполнил, в силу чего удовлетворил исковые требования в указанной части, в силу статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявленная истцом к взысканию сумма договорной неустойки снижена судом первой инстанции, в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требования о расторжении договора и выселении ответчика из арендуемых объектов федерального недвижимого имущества судом первой инстанции оставлены без рассмотрения, на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта в обжалуемой части, ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма), арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Факт согласования предмета аренды следует из пункта 1.1 договора, содержащий наименование, определение местонахождения объектов и их площадь, исполнения его сторонами. В материалы дела истцом представлена выкопировка от 19.04.2005 N 1447 из технического паспорта, из которой можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договору (л.д. 33-38).

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договора аренды между сторонами имелись разногласия в отношении подлежащего передаче недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем на один год, в связи с чем, подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 14.01.2006, о чем сделана запись за N 02-04-07/256/2005-65 (л.д. 17).

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 2 договора аренды.

При подписании договора, размер арендной платы был определен в расчете и оформлен в виде приложения к договору.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", арбитражный суд независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Вместе с тем, судом установлено наличие оснований для оценки договора в качестве недействительного.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Согласно статье 14 Конституции Российской Федерации, статье 14 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", Правительство Российской Федерации осуществляет управление федеральной собственностью. В связи с этим вопросы распоряжения объектами недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, включая порядок заключения договоров аренды, регулируются нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 Постановления от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - Постановление Правительства Российской Федерации N 685, в редакции на момент заключения договора), заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации.

При этом данное Постановление устанавливает перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется: передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации; предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений; заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; когда федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Порядок проведения торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении торгов, регламентирован распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р, разработанным последним, в соответствии со статьями 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации, и действующим до установления уполномоченным органом порядка проведения конкурса в части, не противоречащей действующему законодательству.

По смыслу названных норм, с учетом разработанного распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р порядка проведения торгов, передача в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности возможна на основании проведения конкурса.

Как следует из материалов дела (ссылки в пункте договора на его заключение на основании приказа и пояснений сторон в судебном заседании), анализируемый договор аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, оформлен сторонами без проведения торгов. При этом обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 Постановления Правительства Российской Федерации N 685, в силу которых возможно заключение договора аренды без проведения торгов, не установлено.

Поскольку договор аренды от 05.12.2005 N 122/05, в нарушение норм пунктов 3, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 3 Постановления Правительства Российской Федерации N 685, заключен без проведения конкурса, он является недействительным (ничтожным).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожная сделка является недействительной, независимо от признания ее таковой судом, обязанность суда оценивать спорную сделку на предмет ее действительности следует из пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств".

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, в силу норм подпункта 1 пункта 1 статьи 8 и пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, у ИП Смалюк И.А. не возникло обязательств, вытекающих из договора аренды от 05.12.2005 N 122/05.

На основании вышеизложенного, с учетом заявленных исковых требований, вытекающих из договора аренды от 05.12.2005 N 122/05, который является недействительным, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Обстоятельств, свидетельствующих о возможности удовлетворения требований истца, на основании применения положений главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении, судом не установлено.

Доказательств того, что размер арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости и указанный в расчете арендной платы от 01.05.2009, соответствует размеру арендной платы, взимаемой за использование имущества при сравнимых обстоятельствах (статьи 1102,1105 Гражданского кодекса Российской Федерации), суду не представлено.

Обязательности применения порядка определения размера арендной платы, на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы, судебной коллегией не установлено. Такой порядок определения размера арендной платы, в соответствии с пунктом 3 Постановления Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, мог быть применен только в случаях проведения конкурса.

Кроме того, в ходе рассмотрения апелляционной жалобы, установлено обстоятельство внесения предпринимателем платы за использование имущества в размере, превышающем согласованный при оформлении договора размера арендной платы (выписка по лицевому счету о наличии переплаты в сумме 14 521 руб. 84 коп, представленная истцом в качестве справочного расчета на л.д. 139-141). Несоответствие размера указанной платы размеру арендной платы, взимаемой за использование имущества при сравнимых обстоятельствах (статьи 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации), может служить основанием для предъявления исковых требований в самостоятельном производстве.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Республики Башкортостан, в обжалуемой части, подлежит отмене.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В связи с удовлетворением апелляционной жалобы понесенные заявителем жалобы расходы подлежат возмещению за счет истца.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.05.2011 по делу N А07-2789/2011 отменить, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Смалюк Инны Александровны - удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан к индивидуальному предпринимателю Смалюк Инне Александровне о взыскании задолженности по договору аренды в размере 1019540 руб. 05 коп., в том числе: суммы основного долга по арендной плате - 910911 руб. 05 коп. за период с 01.05.2009 по 28.02.2011, пени в сумме 108629 руб. за период с 01.05.2009 по 28.02.2011 отказать.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Смалюк Инны Александровны 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

В.В. Баканов Г.Н. Богдановская