Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2011 г. N 11АП-7264/11

25 июля 2011 г.

Дело N А55-25264/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Рогалевой Е.М., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от заявителя - извещен, не явился;

от администрации городского округа Самара - извещен, не явился;

от третьих лиц:

от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области - Бисярина Н.И., доверенность от 11 октября 2010 г. N 3-49/102;

от главы городского округа Самара - извещен, не явился;

от Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара - Александров А.Ю., доверенность от 27 мая 2011 г. N Д05-01/1647;

от муниципального предприятия городского округа Самара "Спецкомбинат ритуальных услуг" - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15 апреля 2011 г.

по делу N А55-25264/2010 (судья Черномырдина Е.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альфа стиль" (ИНН 6315540850, ОГРН 1026300963710), г. Самара,

к администрации городского округа Самара, г. Самара,

третьи лица:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

глава городского округа Самара, г. Самара,

Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара, г. Самара,

муниципальное предприятие городского округа Самара "Спецкомбинат ритуальных услуг", г. Самара,

о признании недействительными протокола открытого аукциона, постановлений,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альфа Стиль" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к администрации городского округа Самара (далее - Администрация) с заявлением, с учетом изменения предмета требований, принятого арбитражным судом, о признании недействительными постановления от 06 июля 2010 г. N 802 "О принятии решения о развитии застроенной территории в границах улиц Водников, Венцека, Алексея Толстого, Пионерской в Самарском районе городского округа Самара"; постановления от 06 июля 2010 г. N 803 "О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории"; протокола открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улиц Водников, Венцека, Алексея Толстого, Пионерской в Самарском районе г.о. Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15 апреля 2011 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок под строительство выставлен на аукцион повторно в период действия постановления от 30 августа 2005 г. N 2281, а также в период действия договора аренды земельного участка, срок которого на период проведения аукциона не истек.

Кроме того, судом первой инстанции удовлетворено ходатайство заявителя о восстановлении пропущенного срока, предусмотренного ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Не согласившись с выводами суда, Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара (далее - Департамент) подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе указывает, что Администрацией соблюдены все установленные законом необходимые условия принятия решения о развитии застроенной территории, в связи с чем было принято решение о развитии застроенной территории (постановление администрации городского округа Самара от 29 июня 2010 г. N 744).

Оспариваемые постановления Администрации изданы в строгом соответствии с требованием действующего законодательства.

На момент подготовки оспариваемого постановления Департаментом были осуществлены запросы в соответствующие органы. Согласно информации, полученной в ответах, какие-либо обременения территории, подлежащей развитию, отсутствовали.

До принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка невозможно установить границы земельного участка.

Таким образом, невозможно сопоставить границы территории, подлежащей развитию согласно постановлению администрации городского округа Самара от 06 июля 2010 г. N 802 и границы земельного участка, выбираемого в соответствии с постановлением главы города Самара N 2281 ООО "Альфа Стиль", следовательно, вывод суда об идентичности территорий неправомерен.

В судебном заседании представитель Департамента доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области считает решение суда законным и обоснованным.

В судебное заседание представители других лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что постановлением главы г. Самары от 30 декабря 1998 г. N 638 (т. 1 л.д. 22-23) ООО "Альфа Стиль" разрешено проектирование жилой застройки 21 квартала в границах улиц Водников, Пионерской, А.Толстого и Венцека г. Самары на площади 3, 265 га.

Согласно п. 3.3.8 постановления этажность осуществления застройки квартала производится с выделением очередей.

В границах земельного участка, согласованного к размещению комплекса жилой застройки, расположены 18 муниципальных жилых строений различной жилой этажности с необходимостью отселения и предоставления квартир отселяемым гражданам.

В установленном законом порядке ООО "Альфа Стиль" приступило к исполнению требований, предусмотренных постановлением N 638, в том числе и отселению граждан, попадающих в зону сноса.

Постановлением главы города Самары от 30 сентября 2005 г. N 1077 (т. 1 л.д. 24-27) земельный участок площадью 353, 9 кв.м. предоставлен ООО "Альфа Стиль" в аренду под строительство первой очереди.

12 июля 2004 г. в постановление N 1077 внесены изменения, разрешено производство работ по первой очереди и встроено-пристроенными подземными отсеками секции NN 1, 2, 3, 2.1, 2.2, 2.3, 3.1, 3.2 по генеральному плану. Названые изменения внесены постановлением главы города Самары от 12 июля 2004 г. N 1487 (т. 1 л.д. 29-31).

Срок выполнения работ согласно постановлению составляет три года с запуском первого пускового комплекса на земельном участке 0, 4085 га в 4 квартале 2000 г., второго пускового комплекса первой очереди на земельном участке 0, 2676 га в 4 квартале 2002 г. и третьего пускового комплекса первой очереди в 4 квартале 2003 г.

В установленном законом порядке первая очередь жилой застройки была построена и сдана в эксплуатацию в период действия продленного срока постановления N 1077 (т. 1 л.д. 32).

Постановлением главы города Самары от 30 августа 2005 г. N 2281 (т. 1 л.д. 33) ООО "Альфа Стиль" утвержден акт о выборе земельного участка, проект границ и земельный участок площадью 8 996, 03 кв.м. предоставлен в аренду под строительство 2 очереди комплексной застройки 21 квартала.

Указанным постановлением предусматривался снос 11 жилых домов с различными литерами (т. 1 л.д. 34, 35). Срок действия постановления составляет три года.

Постановлением главы городского округа Самара от 19 сентября 2008 г. N 782 утвержден проект границ земельного участка площадью 2 447, 10 кв.м., являющегося частью земельного участка площадью 8 996, 03 кв.м. для строительства первого этапа первого пускового комплекса второй очереди квартала 21 (т. 1 л.д. 40).

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 01 ноября 2008 г. N 426-п в соответствии с Законом Самарской области "О земле" на основании заявления Общества срок постановления N 2281 продлен до 5 лет (т. 1 л.д. 37).

В соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 13 февраля 2009 г. N 44-п Департаменту градостроительной деятельности министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области предписано заключить с ООО "Альфа Стиль" договор аренды земельного участка площадью 2 447, 1 кв.м., являющегося частью земельного участка площадью 8 996, 03 кв.м. для строительства пускового комплекса второй очереди застройки квартала N 21. На ООО "Альфа Стиль" возложена обязанность проведения государственной регистрации договора аренды в УФРС по Самарской области (т. 1 л.д. 38).

Вышеназванный земельный участок поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом, 27 марта 2009 г. заключен договор аренды N 492 (т. 1 л.д. 7-16).

Общество оплачивает арендные платежи и несет все обязанности по содержанию земельного участка, выполняя тем самым условия договора аренды.

11 ноября 2009 г. главой городского округа Самара выдано разрешение на строительство N RU 63301000-12, срок которого установлен до 11 августа 2012 г. (т. 1 л.д. 36).

В марте 2010 г. Общество обратилось в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области с заявлением о продлении срока аренды до 30 августа 2015 г. (т. 1 л.д. 17).

Письмом от 14 июля 2010 г. N 12 для продления срока договора представлены дополнительные документы (т. 1 л.д. 17 оборот).

ООО "Альфа стиль" продолжает освоение предоставленного в аренду земельного участка, а именно отселение граждан, попадающих в зону сноса по второму пусковому комплексу.

Общая сумма затрат ООО "Альфа Стиль" по освоению предоставленного в аренду земельного участка за период с 2001 г. по 2010 г. составила 48 645 345, 21 руб., что подтверждается справкой (т. 2 л.д. 11).

Из материалов дела следует, что 06 июля 2010 г. администрацией городского округа Самара изданы постановления N 802, N 803 (т. 1 л.д. 185, т. 2 л.д. 23-24).

07 сентября 2010 г. на официальном сайте администрации городского округа Самара в сети Интернет www.samara.ru опубликован протокол открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улиц Водников, Венцека, А.Толстого, Пионерской в Самарском районе городского округа Самара (т. 1 л.д. 20-22, 175-177).

Из протокола открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улиц Водников, Венцека, Алексея Толстого, Пионерской в Самарском районе городского округа Самара следует, что аукцион признан несостоявшимся по причине участия в аукционе менее двух участников (т. 1 л.д. 175-177).

В соответствии с протоколом главе городского округа Самара необходимо заключить с единственным участником аукциона МП "Спецкомбинат ритуальных услуг" договор о развитии застроенной территории в границах улиц Водников, Венцека, Алексея Толстого, Пионерской в Самарском районе городского округа Самара по начальной цене предмета аукциона в течение 30 (тридцати) дней с даты проведения аукциона в случае поступления предложения о заключении указанного договора от единственного участника аукциона.

Полагая постановления от 06 июля 2010 г. N 802 "О принятии решения о развитии застроенной территории в границах улиц Водников, Венцека, Алексея Толстого, Пионерской в Самарском районе городского округа Самара", N 803 "О проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории" и протокол открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенных территорий в границах улиц: Водников, Венцека, Алексея Толстого, Пионерской в Самарском районе г.о. Самара недействительными, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков.

Частью 1 ст. 31 ЗК РФ закреплено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов или с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Порядок предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта согласно п. 5 ст. 30 ЗК РФ осуществляется с соблюдением следующих процедур:

- выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

- проведение работ по формированию земельного участка;

- государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;

- принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК РФ.

В силу п. 6, п. 8 ст. 31 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или органы местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, принимают решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, которое является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 01 ноября 2008 г. N 426-п срок действия постановления N 2281 продлен до 5 лет (т. 1 л.д. 37).

Между тем, несмотря на наличие правоустанавливающего документа, свидетельствующего о предоставлении земельного участка, Администрацией принято решение о развитии застроенной территории в границах вышеуказанного квартала, а также проведен открытый аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории.

Судом первой инстанции установлено, что в перечень адресов, зданий, строений и сооружений включены строения и сооружения, находящиеся на земельном участке, отведенном под строительство ООО "Альфа Стиль" и включенных постановлением, срок которого не истек, в перечень домов, подлежащих отселению.

Довод Департамента, изложенный в апелляционной жалобе, о том, что до принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка, невозможно установить границы земельного участка, подлежит отклонению.

Из материалов дела следует, что определением от 01 апреля 2011 г. суд первой инстанции истребовал у администрации городского округа Самара, Департамента строительства и архитектуры городского округа Самара план, схему границ земельного участка, в соответствии с которыми определялась площадь земельного участка, предоставленного на развитие застроенной территории в соответствии с постановлением от 06 июля 2010 г. N 802.

Истребованные документы суду не представлены.

С учетом изложенного судом первой инстанции сделан вывод, что земельный участок под строительство выставлен на аукцион повторно в период действия постановления от 30 августа 2005 г. N 2281, а также в период действия договора аренды земельного участка, срок которого на период проведения аукциона не истек.

При этом судом принято во внимание, что на основании приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 26 октября 2010 г. N 291-п между министерством и ООО "Альфа Стиль" заключено дополнительное соглашение к договору от 27 марта 2009 г. N 492, согласно которому срок аренды земельного участка истекает 31 августа 2017 г. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 110).

Исходя из содержания ст.ст. 46.1, 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) конечной целью развития застроенных территорий является:

- подготовка проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

- отселение граждан из домов, расположенных на соответствующей территории, в отношении которой принято решение о развитии, снос таких домов;

- предоставление земельного участка лицу, с которым заключен договор о развитии застроенных территорий;

- строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Указанные положения в соответствии со ст. 46.2 ГрК РФ являются существенными условиями договора о развитии застроенной территории.

Однако ООО "Альфа Стиль" ранее разработана проектная документация по застройке данного квартала и получено положительное заключение государственной экспертизы, частично осуществлен снос аварийных жилых домов и отселение граждан при наличии разрешения на строительство N RU 63301000-12, срок которого установлен до 11 августа 2012 г.

В соответствии с п. 8 ст. 46.1 ГрК РФ, п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или собственность на которые не разграничена, в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, может быть осуществлено только в отношении тех участков, которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам.

Поскольку до настоящего времени срок действия постановления от 30 августа 2005 г. N 2281, выданного ООО "Альфа Стиль" на дату вынесения спорных постановлений, не истек, то земельный участок считается предоставленным указанному юридическому лицу.

Таким образом, принятие решения о развитии указанной застроенной территории и проведение открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории являются неправомерными.

Судом первой инстанции отклонен довод лиц, участвующих в деле, о том, что протокол открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улиц Водников, Венцека, Алексея Толстого, Пионерской в Самарском районе городского округа Самара не может быть признан недействительным в порядке главы 24 АПК РФ, поскольку именно данный протокол обязывал главу городского округа Самара заключить с единственным участником аукциона договор о развитии застроенной территории в границах улиц Водников, Венцека, Алексея Толстого, Пионерской в Самарском районе городского округа Самара.

Таким образом, оспариваемые постановления и протокол не соответствуют нормам Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и нарушают права и законные интересы заявителя, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно удовлетворены заявленные требования.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 15 апреля 2011 г. по делу N А55-25264/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

Е.М. Рогалева С.Т. Холодная