Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2011 г. N 17АП-4835/11

г. Пермь

22 июля 2011 г.

Дело N А50-318/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июля 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей Паньковой Г.Л., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Глушенковой С.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Крайнова Е.А. (удостоверение, доверенность от 11.01.2011),

от ответчика - Лобанов Д.М. (паспорт, доверенность от 06.04.2011)

от третьего лица ОАО "Сбербанк России" - Басалгин В.Н. (паспорт, доверенность о 10.11.2010),

от третьего лица ООО "Ветеран-2" - представитель не явился,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда)

рассмотрел в судебном заседании арбитражное дело N А50-318/2011

по иску Департамента земельных отношений администрации г. Перми

к ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" (ОГРН 1055900288256, ИНН 5902150860)

третьи лица: ООО "Ветеран-2", ОАО "Сбербанк России".

о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, пеней,

установил:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" (ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка N 040-04М от 01.03.2004 задолженности за период с 01.01.2008 по 31.12.2010 в размере 3913610 руб. 63 коп., пени за период с 11.07.2008 по 01.12.2010 в размере 1228799 руб. 64 коп.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Ветеран-2".

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11.04.2011 (резолютивная часть от 07.04.2011) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы сумма долга по арендной плате в размере 990 365 руб. 85 коп., пени в размере 270 000 руб.

Решение суда от 11.04.2011 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 АПК РФ, судом апелляционной инстанции установлено, что дело рассмотрено судом первой инстанции в отсутствие третьего лица ООО "Ветеран-2", не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что в соответствии с п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ является основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

На основании ч. 6.1 ст. 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, о чем указано в определении суда от 26.06.2011.

На основании ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Сбербанк России".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец на иске настаивает, просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2008 по 31.12.2010 в размере 3913610 руб. 63 коп., пени за период с 11.07.2008 по 01.12.2010 в размере 1228799 руб. 64 коп.

Ответчик иск не признает, ссылается на то, что является собственником только части объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4311770:2, и должен уплачивать арендную плату за земельный участок пропорционально площади принадлежащего ему помещения. Ответчик указывает, что по соглашению с другим собственником объекта недвижимости - ОАО "Сбербанк России" определена доля земельного участка, используемая ответчиком (6933/10000), арендная плата в соответствии с этой долей произведена им в полном объеме. Также ответчик считает, что взыскание арендной платы за период с 01.10.2008 является злоупотреблением правом со стороны истца, поскольку постановлением администрации города Перми от 30.06.2006 N 1110 земельный участок с кадастровым номером 59:01:4311770:2 был предоставлен в долевую собственность собственников объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, указанное постановление не исполнялось структурными подразделениями администрации более трех лет, договор купли-продажи земельного участка был заключен только 30.07.2009.

Третье лицо ОАО "Сбербанк России" представило письменные пояснения по иску, согласно которым 17.07.2008 с ответчиком был заключен договор субаренды земельного участка площадью 1211,46 кв.м (30,67% от общей площади земельного участка) и была произведена оплата за этот земельный участок за период с 01.01.2008 по 30.11.2008 в размере 237 592, 37 руб.

Третье лицо ООО "Ветеран-2" пояснений по иску не представило.

Как следует из материалов дела, по договору N 040-04М от 01.03.2004 администрация г. Перми (арендодатель) передала в аренду ООО "Ветеран-2" (арендатор) земельный участок площадью 3949,99 кв.м., находящийся по адресу: г. Пермь, ул. Юрша, 62, для использования под незавершенный строительством магазин, сроком с 31.12.2003 по 30.11.2008.

27.06.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ОАО "Сбербанк России" на нежилые помещения общей площадью 1068,8 кв.м на 1, 2, 3 и техническом этажах 3-этажного здания (лит.А), расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Юрша, 62.

16.12.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация права собственности ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" на нежилое помещение общей площадью 2415,6 кв.м на 1, 2, 3 и техническом этажах 3-этажного здания (лит.А), расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Юрша, 62.

09.11.2007 ООО "Ветеран-2" (арендатор) и ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 040-04М от 01.03.2004 в связи с приобретением ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" права собственности на нежилое помещение общей площадью 2415,6 кв.м на , 2, 3 и техническом этажах 3-этажного здания (лит.А), расположенного на арендованном земельном участке.

По договору купли-продажи N 0766-09 от 30.07.2009 Департамент земельных отношений администрации города Перми продал земельный участок с кадастровым номером 59:01:4311770:2 в общую долевую собственность ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" и ОАО "Сбербанк России".

28.08.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект, зарегистрировано право собственности ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" (доля в праве 6933/10000), ОАО "Сбербанк России" (доля в праве 3067/10000).

Ссылаясь на то, что обязательства по внесению арендной платы по договору аренды N 040-04М от 01.03.2004 исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и размер которой определяются договором аренды.

Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, с приобретением в собственность нежилых помещений ответчик приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом и необходимой для его использования.

Как следует из материалов дела, пропорционально площади принадлежащих ответчику помещений в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4311770:2, размер подлежащих уплате арендных платежей за этот земельный участок составляет 6933/10000 от общего размера арендной платы.

Поскольку обязанность по внесению арендной платы за землю в силу закона возникла у ответчика с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание условия соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 09.11.2007 о необходимости уплаты арендной платы с 09.11.2007.

Таким образом, исходя из условий договора аренды от N 040-04М от 01.03.2004, ответчиком подлежали уплате арендные платежи: за период с 16.12.2005 по 31.12.2005 (16 дней) - 10944,39 руб., за 2006 год - 270788,44 руб., за 2007 год - 292953,36 руб., за 2008 год - 573906,76 руб., с 01.01.2009 по 28.08.2009 (дата государственной регистрации права собственности ответчика на спорный земельный участок) (240 дней) - 843889,16 руб.

Судом апелляционной инстанции признаются необоснованными требования истца о взыскании с ответчика арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 59:01:4311770:2 после государственной регистрации перехода права собственности на этот участок к ответчику (28.08.2009), поскольку соответствующего правового обоснования таких требований истцом не приведено.

Также судом апелляционной инстанции отклоняется довод ответчика о том, что подлежащая уплате арендная плата за 4 квартал 2008 года составляет 140849,74 руб. В направленном ответчику расчете арендной платы за 2008 год платеж за 4 квартал в размере 140849,74 руб. указан исходя из даты расчета - по 30.11.2008. Поскольку ответчик обязан уплачивать арендную плату за весь период 2008 года, размер подлежащей уплате арендной платы за 4 квартал составляет 211274,61 руб.

Кроме этого, судом апелляционной инстанции отклоняется довод ответчика о том, что требование о взыскании арендный платежей за период с 01.10.2008 является злоупотреблением правом со стороны истца. Указанный довод о предъявлении истцом, как арендодателем, настоящего иска исключительно с намерением причинить вред ответчику не подтвержден какими-либо доказательствами.

То обстоятельство, что постановлением от 30.06.2006 N 1110 земельный участок с кадастровым номером 59:01:4311770:2 был предоставлен в долевую собственность собственников объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, само по себе не прекращает правоотношения, связанные с арендой этого земельного участка и с обязанностью арендаторов вносить соответствующую плату.

Ссылка ответчика на то, что постановление от 30.06.2006 N 1110 длительное время не исполнялось структурными подразделениями администрации города Перми, не может быть принята во внимание, поскольку ответчик не лишен права обратиться за защитой нарушенных прав в установленном порядке. Кроме этого, сведений о том, что бездействие органов, осуществляющих публичные полномочия, признано незаконным, суду не представлено.

Таким образом, за весь период действия правоотношений по аренде земельного участка с кадастровым номером 59:01:4311770:2 размер арендной платы, подлежащей внесению ответчиком, составил 1 992482,11 руб. С учетом уплаченных ответчиком платежей: в 2006 году - 390579,04 руб., в 2007 году - 422549, 2 руб., в 2008 - 633823,8 руб., задолженность ответчика за период с 01.10.2008 по 28.08.2009 составила 545530 руб. 07 коп.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По условиям договора аренды N 040-04М от 01.03.2004 (п. 4.7) за каждый день задержки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от величины недоимки арендной платы за расчетный период.

Обязательства по уплате неустойки по договору аренды N 040-04М от 01.03.2004 приняты ответчиком при заключении соглашения от 09.11.2007, зарегистрированного в установленном порядке 07.12.2007.

С учетом сроков внесения арендных платежей, заявленного истцом периода просрочки, подлежащая уплате неустойка составила: с 10.04.2009 по 09.07.2009 (91 день) на сумму недоимки 22494,6 руб. - 2047 руб., с 10.07.2009 по 09.10.2009 (92 дня) на сумму недоимки 343348,29 руб. - 31588,04 руб., с 10.10.2009 по 01.12.2010 (415 дней) на сумму недоимки 545530,07 руб. - 226394,97 руб., всего 260030,01 руб.

Пунктом 1 ст. 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума от 13.01.2011 N 11680/10, с учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности, под несоразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Обстоятельств, свидетельствующих о явной несоразмерности подлежащей взысканию неустойки последствиям неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, судом апелляционной инстанции не установлено.

Доказательств, подтверждающих, что предусмотренный договором аренды от N 040-04М от 01.03.2004 размер неустойки значительно превышает размер ответственности, применяемой к другим арендаторам земельных участков, ответчиком не представлено.

С учетом длительности нарушения ответчиком своих обязательств и наличия у него возможности в связи с этим пользоваться денежными средствами, подлежащими уплате за землю, оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ не имеется.

При рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание отношения ответчика и третьего лица ОАО "Сбербанк России", оформленные договором субаренды от 17.07.2008. Предусмотренных законом оснований для возложения на ответчика обязанности по уплате арендных платежей за весь земельный участок с кадастровым номером 59:01:4311770:2 судом апелляционной инстанции не установлено. Представленный суду договор субаренды земельного участка от 17.07.2008 также не содержит обязательств по перечислению ответчиком платы за землю лицу, осуществляющему полномочия собственника спорного земельного участка, за третье лицо - ОАО "Сбербанк России".

С учетом изложенного, решение суда от 11.04.2011 подлежит отмене, как принятое с нарушением норм процессуального права (ч. 4. ст. 270 АПК РФ), исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе относится на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Пермского края от 11 апреля 2011 года по делу N А50-318/2011 отменить.

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" (ОГРН 1055900288256, ИНН 5902150860) в пользу Департамента земельных отношений администрации г. Перми 545 530 (пятьсот сорок пять тысяч пятьсот тридцать) руб. 07 коп. долга, 260030 (двести шестьдесят тысяч тридцать) руб.01 коп. пени.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО "Развлекательный центр "Вознесенский" (ОГРН 1055900288256, ИНН 5902150860) в доход федерального бюджета 19111 (девятнадцать тысяч сто одиннадцать) руб. 20 коп. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

В.Ю. Дюкин Г.Л. Панькова