Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2011 г. N 15АП-7197/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-19951/2010

25 июля 2011 г.

15АП-7197/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей О.Г. Авдониной, В.В. Галова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Я.В. Сокиренко,

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2011 по делу N А32-19951/2010

по иску Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Творческое объединение "Галерея-Юг"

о взыскании задолженности по договору аренды за пользование помещением,

принятое в составе судьи Суханова Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Творческое объединение "Галерея-Юг" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 09.11.2007 N 339/1 за пользование помещением за период с 01.03.2010 по 22.06.2010 в сумме 54 662 рублей 40 копеек, пени в сумме 2 551 рубля 45 копеек.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

09.11.2007 между департаментом и обществом заключен договор N 339/1 аренды нежилого помещения общей площадью 117,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Рапшилевская, 32, на срок с 08.10.2007 по 07.10.2017. 25.01.2010 сторонами договора аренды заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения. В связи с тем, что право собственности к покупателю переходит после его государственной регистрации, истец полагает, что ответчиком не погашена задолженность по арендной плате по договору аренды за период с 01.03.2010 по 22.06.2010 в размере 54 662 рублей 40 копеек, пени в сумме 2 551 рубля 45 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17 мая 2011 года в иске отказано.

Суд первой инстанции указал, что договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон договора купли-продажи, вытекающие из договора аренды того же имущества, прекратились. Доказательств того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи было направлено на продолжение арендных отношений, не представлено.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда отменить, принять новый судебный акт. По мнению заявителя жалобы, в соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. Право собственности возникло у ответчика с момента его государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. До момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к покупателю собственником нежилого помещения и его арендодателем оставался продавец. Договор аренды прекратился совпадением должника и кредитора в одном лице с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (20.08.2010).

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции стороны, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между департаментом (Арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 09.11.2007 г.., площадью 117,2 кв. м, расположенных по.адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Рашпилевская, д. 32, лит. А1, пом. N 1, 1/1, 1/2, 3, 4,5 для использования под выставочный зал. Срок действия установлен с 08.10.2007 по.07.10.2017. Сторонами подписан акт приема-передачи от 09.11.2007.

Согласно справке ФГУП "Крайтехинвентаризация" от 06.05.2008 N 263 произведена перенумерация помещений: в помещениях первого этажа литер "А1, а" изменена нумерация: комнаты N 1 на комнату N 41, комнаты N 11 на комнату N 40, комнаты N 12 на комнату N 39, комнаты N 3 на комнату N 42, комнаты N 4 на комнату N 43, комнаты N 5 на комнату N 44.

25.01.2010 г.. департамент (Продавец) и общество (Покупатель) заключили договор N 7 купли-продажи нежилых помещений N 39 - 44, литер А1, 1 этаж, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская 32, общей площадью 117,2 кв. м., с установленным графиком платежей за отчуждаемое имущество, подписан акт приема-передачи муниципального имущества от 25.01.2010 г..

Переход права собственности на арендуемое имущество зарегистрирован в ЕГРП 20.08.2010 г.., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права

Полагая, что за период после подписания договора купли-продажи до даты государственной регистрации перехода к обществу права собственности на спорное помещение у департамента сохранились обязательства арендатора по внесению арендной платы, истец обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, заключение договора купли-продажи и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи недвижимого имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости (период правоожидания).

В рассматриваемой ситуации общество фактически владело предметом договора продажи на момент заключения этого договора, поскольку ранее ему это имущество было передано продавцом в аренду. Согласно пункту 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований владения - временное владение от имени и в интересах другого лица (арендодателя) и владение на свое имя и в своих интересах (владение покупателя).

В силу статьей 407, 421, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель и арендатор, заключившие договор купли-продажи, могут прямо определить, в какой момент, предшествующий переходу права собственности на приобретаемое имущество, прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы. Суд также может установить волю сторон путем толкования заключенных между ними договоров и исследования представленных сторонами доказательств по делу (статья 431 ГК РФ).

На основании исследования условий договора купли-продажи суд первой инстанции установил волю сторон путем толкования заключенных между ними договоров и сделал вывод, согласно которому, заключая договор купли-продажи, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), тем самым, прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы, основанное на заключенном ранее между ними договоре аренды (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

У апелляционного суда отсутствуют основания для переоценки данного вывода суда первой инстанции.

Доводы департамента основаны на неправильном толковании норм материального права и не могут быть признаны основанием для отмены решения суда.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2011 по делу N А32-19951/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов