Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2011 г. N 11АП-5381/11

22 июля 2011 г.

Дело N А65-28530/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 июля 2011 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терентьева Е.А., судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бобылевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 21 июля 2011 г. в зале N 6 помещения суда апелляционную жалобу муниципального учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 марта 2011 года, принятое по делу N А65-28530/2010, судья Садыкова З.А., по иску муниципального учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582), г.Казань, ул. Баумана, д.52/7, к обществу с ограниченной ответственностью "Защитные инженерные системы" (ОГРН 1021602864062), г.Казань, ул.Вишневского, д.24,

о взыскании долга по арендной плате 470 455 руб. 68 коп. и пени в размере 146 387 руб. 60 коп., с привлечением к участию в деле третьих лиц:

- общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Оримекс Сувар", г.Казань, ул.Спартаковская, д.6,

- общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дом сервис", г.Казань, ул.Спартаковская, д.6

в отсутствие сторон и третьих лиц, надлежаще извещенных о рассмотрении дела,

установил:

Муниципальное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Защитные инженерные системы" о взыскании долга по арендной плате 470 455 руб. 68 коп. (по состоянию на октябрь 2010 г.) и пени в размере 146 387 руб. 60 коп. (за период с 15.05.2009 г. по 15.10.2010 г.).

Основанием иска истец указал неисполнение ответчиком обязательств, принятых на себя в соответствии с договором аренды от 31.12.2008 г. N 13470, заключенным между истцом и третьим лицом (ООО "СК "Оримекс-Сувар"), договором уступки прав и обязанностей по договору аренды от 01.04.2009 г., заключенным между третьим лицом (ООО "СК "Оримекс-Сувар") и ответчиком.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.12.2010 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Ормиекс-Сувар".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2011 г. в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Дом Сервис".

ООО "Защитные инженерные системы" в отзыве на исковое заявление против его удовлетворения возражало, указав на то, что 11.05.2010 г. общество обратилось к истцу с заявлением о расторжении договора аренды ввиду завершения строительства дома и передаче его ООО "Управляющая компания "Дом Сервис". При этом ответчик признал задолженность (по состоянию на 10.07.2010 г.) - по арендным платежам 433 739 руб. 58 коп. и по пени - 100 422 руб. 95 коп.

В судебном заседании 21.03.2011 г. истец в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил свои исковые требования и просил взыскать с ответчика задолженность по основному долгу 239 487 руб. 07 коп. (за период с 1.05.2009 г. по 28.02.2011 г.) и пени 343 руб. 47 коп. (за период с 15.05.2009 г. по 28.02.2011 г.).

Ответчиком требование о взыскании пени в размере 343 руб. 47 коп. признано, признание требования принято судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 марта 2011 года исковые требования истца удовлетворены частично: с ООО "Защитные инженерные системы" в пользу муниципального учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" взыскано пени 343 руб. 47 коп. В остальной части в удовлетворении иска - отказано.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Республики Татарстан судебным решением муниципальное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования истца удовлетворить в полном объеме.

В обоснование своей просьбы истец в жалобе выражает несогласие с утверждением суда о задолженности ответчика лишь за период с 01.05.2009 г. по 10.07.2010 г., указывая, что ответчик продолжает пользоваться земельным участком, а передача ответчиком жилого дома третьему лицу (ООО "Управляющая компания "Дом Сервис") не может являться обстоятельством, освобождающим ответчика от оплаты пользования земельным участком. При этом истец указывает, что в силу части 5 статьи 16 закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственником помещений в указанном доме лишь с момента формирования земельного участка, чего по данному делу не установлено.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Защитные инженерные системы" просило в удовлетворении жалобы отказать, оставив решение суда без изменения.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Республики Татарстан, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2011 г. в соответствии с положениями статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела было отложено и назначено на 21.07.2011 г., судом запрошены сведения о регистрации прав собственников жилых и нежилых помещений в жилом доме с строительным номером 69-14.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон и третьих лиц, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом в соответствии с требованиями статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечили.

Решение суда в части взыскания суммы неустойки в размере 343 руб. 47 коп. сторонами в апелляционном суде не оспаривается.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В связи с этим судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции проверяется только в той его части, в которой судом было отказано в удовлетворении исковых требований истца.

Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие фактические обстоятельства спора:

Постановлением Исполнительного комитета г.Казани от 30.10.2008 г. N 10886 ООО "Строительная компания "Оримекс-Сувар" для ведения строительства предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок, занимаемый не завершенным строительством объектом в микрорайоне N 69 Ново-Савиновского района общей площадью 4517,0 кв.м., с кадастровым номером 16:50:110603:29.

31.12.2008 г. Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (арендодатель) и ООО "Строительная компания "Оримекс-Сувар" (арендатор) заключил договор аренды земельного участка N 13470, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 4517,0 кв.м., с кадастровым номером 16:50:110603:29, находящийся по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, в микрорайоне N 69 с разрешенным использованием - занимаемое не завершенным строительством объектом. Срок действия договора - до 29.12.2013 г.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата начисляется с 1.01.2009 г. Срок внесения арендной платы - не позднее 15 числа текущего месяца (пункт 3.3 договора). В случае несвоевременного внесения арендной платы пунктом 3.5 договора предусмотрена обязанность арендатора уплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Размер арендной платы определен сторонами в приложении к договору364 223 руб. 78 коп. в год или 30 351 руб. 98 коп. в месяц (исходя из ставки арендной платы 80,634 руб. за 1 кв.м. - кадастровая стоимость земельного участка 60 703 963 руб., ставка земельного налога 0,3% от кадастровой стоимости). В силу пункта 3.6 договора размер арендной платы по договору не является фиксированным и изменяется в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в т.ч. коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г.Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка.

01.04.2009 г. по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с инвестиционными условиями ООО "СК "Оримекс-Сувар" передало ООО "Защита инженерных систем" свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 13470 от 31.12.2008 г. При этом в договоре оговорено, что право аренды земельного участка передается ответчику для строительства многоквартирного жилого дома 69-14.

10 июля 2010 года Исполнительным комитетом муниципального образования ООО "Защита инженерных систем" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - жилого дома N 69-14.

Актом приема передачи от 10.07.2010 г. подтверждается, что ООО "Защитные инженерные системы" передало ООО "Управляющая компания "Дом Сервис" жилой дом N 69-14.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции ответчиком истцу оплачена арендная плата:

- платежным поручением от 31.01.2011 г. - 100 000 руб.;

- платежным поручением от 03.02.2011 г. - 100 000 руб.;

- платежным поручением от 10.02.2011 г. - 255 279 руб. 70 коп.

Истец оплаченные суммы зачислил: 257 535 руб. 79 коп. в счет погашения задолженности по арендным платежам и 197 743 руб. 91 коп. - в счет погашения задолженности по пени. В связи с этим истец определил оставшуюся сумму долга 239 487 руб. 07 коп. и пени 343 руб. 47 коп.

Из представленных Управлением ФС государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним усматривается, что права собственников нежилых и жилых помещений в многоквартирном доме N 43 по ул. Сибгата Хакима в г.Казани (строительный номер 69-14) зарегистрированы за муниципальным образование г.Казани и физическими лицами.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности жалобы по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что по состоянию на 10.07.2010 г. ответчиком истцу не уплачена арендная плата на сумму 435 045 руб. 04 коп. Данная сумма ответчиком истцу погашена платежными поручениями от 31.01.2011 г., 03.02.2011 г., 10.02.2011 г., при этом зачисление истцом части оплаченной суммы в соответствии с условиями договора аренды (пункт 3.5) противоречит требованиям стать 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, а соглашение об этом, изложенное в пункте 3.5 договора, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 г. N 141, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, вся задолженности ответчика перед истцом по состоянию на 10.07.2010 г. ответчиком в процессе рассмотрения дела была погашена.

В апелляционной жалобе истец настаивает на необходимости взыскания арендной платы с ответчика за период с 10.07.2010 г. по 11.02.2011 г., полагая, что действие договора аренды и пользование ответчиком спорным земельным участком не прекращено.

Однако, из материалов дела усматривается, что строившийся на спорном земельном участке многоквартирный жилой дом (строительный номер 69-14) завершено 10.07.2010 г., в этот же день построенный дом передан ответчиком эксплуатирующей организации, собственниками жилых и нежилых помещений в указанном доме права собственности на соответствующие помещения зарегистрированы.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции от 30.11.2010 г., действовавшей на момент принятия решения судом первой инстанции) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, с момента проведения государственного кадастрового учета у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона возникает право общей долевой собственности на земельный участок под таким домом (пункт 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Сторонами по делу не оспаривался факт формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельного участка общей площадью 4517,0 кв.м., с кадастровым номером 16:50:110603:29, находящегося по адресу: г.Казань, Ново-Савиновский район, в микрорайоне N 69, на котором осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома с строительным номером 69-14. Доказательств того, что для эксплуатации построенного жилого дома сформирован иной земельный участок - истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, его утверждение о такой возможности в апелляционной жалобе носит характер предположения и не подтверждено доказательствами. Таким образом, поскольку собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, размещенном на спорном земельном участке, права на объекты недвижимости в многоквартирном жилом доме зарегистрированы, именно они, а не муниципальное образование являются собственниками спорного земельного участка, в силу чего истец лишен возможности с момента регистрации их прав требовать взыскание с ответчика арендной платы.

В силу этого решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 марта 2011 года, принятое по делу N А65-28530/2010, оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А.Терентьев

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ш.Романенко