Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2011 г. N 18АП-6775/11

г. Челябинск

22 июля 2011 г.

N 18АП-6775/2011 Дело N А76-2823/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2011 по делу N А76-2823/2011 (судья Лакирев А.С.).

В заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель Старунов Андрей Владимирович.

представитель Управления муниципальной собственности администрации города Троицка - Дергалева С.В. (доверенность от 11.01.2011),

Управление муниципальной собственности администрации города Троицка (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Старунову Андрею Владимировичу (далее - ИП Старунов А.В., предприниматель, ответчик) о расторжении договора о передаче имущества в аренду N 40.05.01.01.02 от 15.03.2005, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустройству администрации города Троицка и предпринимателем Старуновым А.В., выселении ответчика из нежилого здания (с учётом изменения основания заявленных исковых требований, т. 1 л.д. 67-69).

Решением суда от 01.06.2011 (резолютивная часть от 01.06.2011) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 2 л.д. 7-14).

В апелляционной жалобе Управление (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полнм объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными. Так, вывод суда о том, что реконструкция здания и капитальный ремонт произведены ответчиком с согласия истца, поскольку данная обязанность возложена на ответчика договором, основан на неверном толковании указанных понятий. Представленными истцом доказательствами по делу подтверждается, что ответчиком без согласия истца и без разрешительной документации была произведена реконструкция и перепланировка здания, то есть изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт, в результате чего учётные параметры здания и помещений в нём изменены и не соответствуют правоустанавливающим документам на момент государственной регистрации права собственности на объект. При этом вывод суда о том, что выполненные ответчиком работы не являются реконструкцией и перепланировкой, а являются переоборудованием и капитальным ремонтом какими-либо доказательствами не подтверждён.

Суд в обоснование принятого решения также указал на отсутствие ухудшения арендованного имущества в результате реконструкции, недоказанность причинения истцу значительного материального ущерба. Данный вывод суда не основан на нормах действующего законодательства и фактически поощряет незаконные действия ответчика по самовольной реконструкции. Кроме того, в результате реконструкции изменился объект аренды, в том числе его общая площадь и конфигурация, что является существенным нарушением условий договора, поскольку истцу в нарушение ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не будет возвращено то имущество, которое было им передано в аренду.

Судом неверно отклонён довод истца о нарушении ответчиком пункта 4.3.1. договора, поскольку проект переоборудования здания, согласованный в уполномоченными органами, в материалы дела не представлен, не представлено доказательств сдачи выполненных работ в эксплуатацию. Таким образом, нарушение данного условия договора позволяет ответчику самостоятельно, по собственному усмотрению, без согласования с арендодателем производить работы в арендованном имуществе.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ответчик по доводам жалобы возразил, указав, что все произведённые в здании работы были согласованы с собственником.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.03.2005 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустройству администрации города Троицка (арендодатель) и ИП Старуновым А.В. (арендатор) заключен договор о передаче имущества в аренду N 40.05.01.01.02 (т. 1 л.д. 9-10).

Право собственности муниципального образования город Троицк на объект недвижимого имущества: нежилое здание - магазин, общей площадью 174,5 кв.м., расположенный по адресу: 457100, Челябинская область, г. Троицк, Жиркомбинат, д. 4 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74-АБ N 041038 от 17.06.2005 (т. 1 л.д. 34).

Согласно п. 1.1. указанного договора, ответчику передано в срочное возмездное владение и хозяйственное использование сроком на 10 лет нежилое здание - магазин, расположенный по адресу: 457100, г. Троицк, Жиркомбинат, д. 4, площадью 174,5 кв.м.

Согласно п. 1.2 указанного договора, целевое назначение использования передаваемого в аренду имущества: организация торговли, оказания услуг населению, общественное питание.

В соответствии с пунктом 4.3.1. договора, арендатор обязан в срок до 15.09.2005 осуществить выполнение работ, связанных с организацией торговли, в соответствии с проектом переоборудования, согласованного органами государственного надзора, сдать их эксплуатацию в установленном законом порядке и приступить к использованию.

Указанное помещение передано ответчику по акту приема-передачи помещения от 15.03.2005 (т. 1 л.д. 11).

Договор о передаче имущества в аренду N 40.05.01.01.02 от 15.03.2005 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 01.09.2005, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.09.2010 N 35/081/2010-47 (т. 1 л.д. 12).

Соглашением об оплате за аренду муниципального имущества от 15.03.2005 (т. 1 л.д. 102) предусмотрена обязанность арендатора осуществить переоборудование и провести капитальный ремонт арендуемого помещения.

Ссылаясь на осуществление ответчиком незаконной перепланировки помещений, также самовольной реконструкции здания, а также на то, что ответчиком имущество используется не в соответствии с назначением, указанным в договоре, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд не усмотрел оснований для расторжения договора по основанию проведения ответчиком самовольной реконструкции здания, поскольку обязанность произвести капитальный ремонт и переоборудование здания для целей использования помещения по назначению возложена на арендатора арендодателем по условиям договора. Кроме того, истцом не доказано существенное нарушение ответчиком условий договора, поскольку не доказано, что в результате реконструкции помещения ему причинён значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендодателем от сдачи имущества и от его ремонта. Не доказанным суд счёл и обстоятельство нарушения ответчиком условий договора в части нарушения целевого назначения помещения, поскольку материалами дела установлен факт использования ответчиком помещения в соответствии с условиями договора (оказание услуг населению и торговля).

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сторонами согласован предмет договора путём его индивидуализации в пункте 1.1. договора, а также путём приложения к договору плана помещения (т. 1 л.д. 11 оборот), разногласий у сторон договора относительно размера арендной платы не имеется, договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1 л.д. 12), ввиду чего оснований оценивать договор как незаключенный либо недействительный у суда не имеется.

Согласно п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из искового заявления и апелляционной жалобы следует, что истец в обоснование допущенных ответчиком существенных нарушений условий договора аренды ссылается на:

1. использование помещения не по назначению, указанному в п. 1.2. договора;

2. произведение ответчиком без согласия арендодателя и без разрешительной документации перепланировки и реконструкции помещения.

Оценивая первое основание для расторжения договора аренды, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности использования ответчиком помещения не в соответствии с условиями договора.

Согласно п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно п. 1.2. договора аренды целевым назначением переданного в аренду помещения является организация торговли, оказание услуг населению, общественное питание.

Из акта проверки арендуемого ответчиком нежилого здания (т. 1 л.д. 22) следует, что здание используется под комплекс оказания услуг населению (финская сауна, римско-турецкая терма, бассейн, гидромассажная ванна (джакузи), осуществляется розничная торговля продуктами питания).

Таким образом, целевое назначение помещения ответчиком сохранено, помещение используется в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.2. договора аренды.

Ссылки истца на то, что ответчиком не осуществляется деятельность по общественному питанию как нарушение пункта 1.2. договора, основаны на неверном толковании указанного условия договора и норм материального права.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При этом по смыслу указанной нормы, указание в договоре на целевое назначение помещение обусловлено необходимостью сохранения его технических и экономических характеристик для целей возврата имущества арендодателю в исходном состоянии.

Между тем цитированную норму закона нельзя толковать как понуждение арендатора к осуществлению определённых видов предпринимательской деятельности в арендуемом помещении, поскольку это противоречит ст. 8 Конституции Российской Федерации, абз. 1 п. 1 ст. 2 ГК РФ.

С учётом указанного правового обоснования неосуществление ответчиком в арендуемом помещении деятельности по организации услуг общественного питания при доказанности факта сохранения целевого назначения помещения (оказание услуг населению, торговля) нельзя оценивать как нарушение условий договора.

Ввиду указанного данное обстоятельство не может являться основанием для одностороннего расторжения договора арендодателем.

Оценивая обстоятельство проведения реконструкции здания без согласия собственника имущества как основание для одностороннего расторжения договора, суд апелляционной инстанции не усматривает таковых оснований.

Согласно ст. 616 ГК РФ обязанностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды, является проведение текущего ремонта арендуемого имущества, обязанность по проведению капитального ремонта законом возлагается на арендодателя.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 3 ст. 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. При этом капитальным ремонтом являются такие работы, в результате которых произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости.

Вместе с тем, из пункта 1 ст. 616 ГК РФ следует, что обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена договором на арендатора.

Из условий договора аренды от 15.03.2005 (п.п. 1.2., 3.3., 4.3.1.), а также акта приёма-передачи помещения (т. 1 л.д. 11) следует, что договором обязанность по проведению капитального ремонта (переоборудование, неотделимые улучшения) возложена на ответчика как арендатора.

При этом суд отмечает, что в пункте 3.3. договора истец предоставил арендатору право производить все улучшения в имуществе, что исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ. Данный вывод суд также делает из того факта, что истец передавал ответчику имущество с существенными недостатками (акт приёма передачи, т. 1 л.д. 11) и с последующей конкретной целью использования помещения (пункт 1.2. договора), ввиду чего не мог не осознавать виды и объёмы работ, подлежащих выполнению в арендуемом помещении.

Довод апелляционной жалобы о том, что Комитет по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустройству администрации города Троицка является лишь арендодателем по договору, а не собственником имущества, не соответствует п. 2 ст. 125 ГК РФ, ввиду чего подлежит отклонению.

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, передавая арендатору имущество с обязанностью проведения в нём капитального ремонта и переоборудования, истец выразил свою волю на проведение данных работ, в силу чего доводы апелляционной жалобы о нарушении ответчиком условий договора в части выполнения работ без согласования с собственником помещения несостоятельны.

Кроме того, в норме ст. 619 ГК РФ указаны основания для расторжения договора арендодателем в случае нарушения условий договора арендатором. Согласно данной норме договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Между тем из пункта 8.3. договора не следует, что производство работ по перепланировке помещения и производство неотделимых улучшений без согласия арендодателя является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке, тогда как правовые последствия производства неотделимых улучшений регулируются ст. 623 ГК РФ.

Таким образом, нарушения условий договора и оснований расторжения договора в силу указанного обстоятельства судом не установлено.

Оценивая обстоятельство произведения ответчиком самовольной реконструкции и капитального ремонта здания без разрешительной документации, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что действия ответчика соответствуют нормам действующего законодательства и условиям договора.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации производство работ на объекте капитального строительства, если при их проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Часть 17 названной статьи, а также нормы Закона Челябинской области от 27.05.2010 N 589-ЗО "Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Челябинской области" содержат перечень случаев, когда выдача разрешений на строительство не требуется.

Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 утверждён перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, среди которых, в частности указаны разборка (демонтаж) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей, монтаж элементов конструкций надземной части зданий и сооружений, в том числе колонн, рам, ригелей, ферм, балок, плит, поясов, панелей стен и перегородок, устройство кровель, устройство внутренних инженерных систем и оборудования зданий и сооружений.

Из сопоставления графической части технических паспортов арендуемого помещения по состоянию на 25.12.2003 (т. 1 л.д. 20) и на 27.07.2010 (т. 1 л.д. 43) следует, что в помещении произведена перепланировка.

В частности, демонтированы перегородки между помещениями N 3, 4 и N 2, а также между N 2 и 5, 7, 8. Кроме того, имеется монтаж новых перегородок, что привело к созданию вместо девяти помещений в здании двадцать двух помещений. Оборудованы санузлы (помещения N 21 и 13).

Кроме того, возведена входная зона, состоящая из двух кладовых и тамбура (помещения N N 24-26). Принимая во внимание техническую инвентаризацию данной части спорного здания, суд исходит из того, что возведённая входная зона является объектом капитального строительства и составной частью здания.

Указанные выводы суда также подтверждаются справкой ГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 12.08.2010 (т. 1 л.д. 32).

Согласно отчёту по результатам инженерного обследования строительных конструкций, выполненному ООО "КарьерСтрой" (т. 1 л.д. 128), в обследуемом здании произведено усиление фундамента, входной группы с тамбуром и крыльцом, усиление кирпичной кладки фасада и кирпичной кладки внутри помещения, перепланировка.

Принимая во внимание характер произведённых работ согласно представленным в материалы дела доказательствам при отсутствии доказанности обратного, апелляционная коллегия приходит к выводу о необходимости получения для проведения данных работ разрешения на строительство (реконструкцию) в соответствии с требованиями ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доказательств получения данного документа ответчиком не представлено и им данное обстоятельство не отрицается (т. 1 л.д. 75).

Ссылки ответчика на документ "Цветовое решение фасада" (т. 1 л.д. 78, 173) не могут быть приняты во внимание, поскольку данный документ не является разрешением на реконструкцию здания и строительство входной группы (часть 18 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), и кроме того, как следует из содержания проекта, отражает не техническое содержание проекта, а его внешнее цветовое решение (дизайн).

При таких обстоятельствах проведённая ответчиком в арендуемом здании реконструкция не соответствует требованиям ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в данной части доводы апелляционной жалобы признаются обоснованными.

Вместе с тем апелляционная коллегия не усматривает оснований для расторжения договора аренды по этому основанию.

Согласно абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Между тем истцом не доказано то обстоятельство, что произведённая реконструкция влечёт для него причинение ущерба.

Из акта приёма-передачи следует, что помещение имеет недостатки, требующие капитального ремонта, переоборудования и создание неотделимых улучшений (т. 1 л.д. 11).

Из технического паспорта здания по состоянию на 27.07.2010 следует, что истцом возведены новые помещения, дополнительный санузел, оборудована входная группа.

Из отчёта по результатам инженерного обследования строительных конструкций, выполненного ООО "КарьерСтрой" (т. 1 л.д. 128) следует в целом удовлетворительное состояние помещений, отсутствие угрозы их работоспособности.

При таких обстоятельствах суд из материалов дела не усматривает оснований полагать, что имуществу истца причинён значительный ущерб. Напротив, представленные доказательства по делу свидетельствуют об улучшениях в арендуемом имуществе.

Ссылки апеллянта на то, что значительный ущерб для истца выражается в том, что в нарушение ст. 622 ГК РФ ответчиком не будет возвращено в том же состоянии, что при передаче в аренду, отклоняются.

Из анализируемых ранее судом условий договора аренды следует, что заключая договор аренды, истец возложил на арендатора обязанность провести в здании капитальный ремонт и неотделимые улучшения для целей последующего использования помещения согласно пункту 1.2. договора, выразил на то свою волю, тем самым истец осознавал, что в результате произведённых работ возврат помещения в исходном состоянии ему исключается.

Таким образом, истец, заключая договор на указанных условиях, не лишился права на то, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, ввиду чего существенность нарушения договора отсутствует, и оснований для расторжения договора в силу абз. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ не имеется.

Рассматриваемое обстоятельство не указано как безусловное основание для расторжения договора в норме ст. 619 ГК РФ и условиях договора аренды.

При этом суд отмечает, что правовые последствия проведения истцом реконструкции без соответствующей разрешительной документации регулируются ст. 222, ст. 622, гл. 59 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции принял правильное решение об отказе в иске, решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2011 по делу N А76-2823/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.П.Ермолаева И.Ю.Соколова