Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2010 г. N 16АП-1114/10

г. Ессентуки

Дело N А61-1723/09

29 июня 2010 г.

Регистрационный номер

апелляционного производства 16АП-1114/10 (1,2)

23 июня 2010 года объявлена резолютивная часть постановления.

29 июня 2010 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фриева А.Л.,

судей Белова Д.А. (докладчик), Джамбулатова С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.М. Афашоковым,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки апелляционные жалобы Объединения организации профсоюзов РСО-Алания и закрытого акционерного общества "Альплагерь - Цей" на решение Арбитражного суда РСО-Алания от 19.03.10 по делу N А61-1723/09

по заявлению Высокогорной учебно-спортивной базы "Цей" Управления по делам туризма и экскурсиям Совета профсоюзов РСО-Алания, закрытого акционерного общества ""Альплагерь - Цей" к Управлению Росреестра по РСО-Алания, обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Владикавказ" о признании регистрации сделки незаконной, признании договора аренды незаключенным,

третье лицо с самостоятельными требованиями - Объединение организации профсоюзов РСО-Алания, (судья Бекоева С.Х.),

при участии в заседании:

от ЗАО "Альплагерь - Цей": ген. директор Абаев И.В. (паспорт), Кодзаев Э.Э. по доверенности от 25.07.2009;

от Объединения организации профсоюзов РСО-Алания: Абдукеримова А.А. по дов. N 34/05-167 от 31.05.10,

от ООО "Фирма "Владикавка" - Козонов В.С., по дов. N 8646 от 09.10.09, Ошхунов З.М. по дов. от 09.06.10,

от Высокогорной учебно-спортивной базы "Цей" Управления по делам туризма и экскурсиям Совета профсоюзов РСО-Алания: не явились, увед. 05.06.10 N 506040,

Управлению Росреестра по РСО-Алания: не явились, увед. 07.06.10 N 506002,506026,506019,

УСТАНОВИЛ

Высокогорная учебно-спортивная база "Цей" Управления по делам туризма и экскурсиям Совета профсоюзов РСО-Алания (далее - ВУСБ "Цей") обратилась в арбитражный суд к Управлению Росреестра по РСО-Алания (далее - Управление) о признании незаконной регистрации договора аренды от 03.01.2004 N 5, заключенного между ВУСБ "Цей" и ООО "Фирма "Владикавказ", номер регистрации N 15-01/09-48/2004-467 от 24.12.2004года по аренде недвижимости площадью 90 кв.м. - помещения пристройки к клубу (литер А), расположенного по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, 12-ый километр автодороги Бурон-Цей и признании незаключенным договора аренды от 03.01.2004года N 5, заключенного между ВУСБ "Цей" и ООО "Фирма "Владикавказ", отнесения судебных расходов на ответчика (с учетом уточнений, сделанных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). К участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Общество с ограниченной ответственностью "Владикавказ" (далее - ООО "Фирма "Владикавказ"), Закрытое акционерное общество "Альплагерь - Цей" (далее - ЗАО "Альплагерь - Цей").

Требования, заявленные ВУСБ "Цей", мотивированы следующим.

Между ВУСБ "Цей" и ООО "Фирма "Владикавказ" заключен договор аренды от 03.01.2002года N 5, по которому заявителю передано в аренду недвижимое имущество - пристройка к клубу (литер Г5), расположенная по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, с. Цей, 49-ый километр автодороги Алагир-Цей, площадью 90кв.м. Договор зарегистрирован в установленном порядке 24.12.2004. Заявитель считает, что при государственной регистрации указанного договора нарушены права ВУСБ "Цей", выразившиеся в том, что во время государственной регистрации договора аренды директором ВУСБ "Цей" являлся Абаев И.Б., а не Караев С.А., подписавший договор аренды. Караев С.А. занимал должность заместителя директора ВУСБ "Цей" и в соответствии с Уставом ВУСБ "Цей" не обладал полномочиями на его подписание. О государственной регистрации договора ВУСБ "Цей" не было уведомлено. По мнению заявителя, регистрирующему органу следовало проверить полномочия лица, подписавшего договор.

В заявлении также указано, что договор аренды от 03.01.2002 N 5 заключен как минимум в двух экземплярах, тогда как он должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, экземпляры договоров имеют существенные различия. По мнению заявителя, оба варианта договора недействительны. Полагал, что в нарушение статьи 13 Федерального закона N122-ФЗ от 21.07.1997 оспариваемая регистрация договора аренды проведена без предварительной регистрации ранее возникших прав на спорный объект.

Определением суда первой инстанции от 29 октября 2009 года к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО "Фирма "Владикавказ" (которое исключено из числа третьих лиц), также в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора привлечено Объединение организаций профсоюзов РСО-Алания.

В порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ЗАО ""Альплагерь - Цей" представило исковое заявление, в котором просило признать незаконной регистрацию договора аренды от 03.01.2004года N 5, заключенного между Высокогорной учебной спортивной базой "Цей" и ООО "Фирма "Владикавказ", номер регистрации N 15-01/09-48/2004-467 от 24.12.2004года по аренде объекта недвижимости площадью 90 кв.м - помещения пристройки к клубу литер А, расположенного по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, 12-ый километр автодороги Бурон-Цей; признать незаключенным договор аренды N 5 от 03.01.2004года, заключенный между Высокогорной учебной спортивной базы "Цей" и ООО "Фирма "Владикавказ"; судебные расходы возложить на ответчика (с учетом уточнений, сделанных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск ЗАО ""Альплагерь - Цей" принят к производству и ЗАО ""Альплагерь - Цей" привлечено к участию в деле в качестве соистца.

Третье лицо с самостоятельными требованиями относительно предмета спора - Объединение организаций профсоюзов РСО-Алания (далее - Объединение) заявило требование о признании незаконной регистрацию договора аренды от 03.01.2004года N 5, заключенного между ВУСБ "Цей" и ООО "Фирма "Владикавказ", номер регистрации N 15-01/09-48/2004-467 от 24.12.2004года по аренде недвижимости площадью 90 кв.м. - помещения пристройки к клубу (литер А), расположенного по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, 12-ый километр автодороги Бурон-Цей и признании незаключенным договора аренды от 03.01.2004года N 5 заключенного между ВУСБ "Цей" и ООО "Фирма "Владикавказ (с учетом уточнений, сделанных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявления ЗАО ""Альплагерь - Цей", Объединения организаций профсоюзов РСО-Алания обоснованы теми же доводами, что и заявление ВУСБ "Цей".

Объединение также указало, что спорное имущество является собственностью профсоюзов, на момент государственной регистрации договора аренды находилось в оперативном управлении ВУСБ "Цей", в нарушение установленного законом порядка регистрирующий орган не уведомил его, как правообладателя имущества, о произведенной регистрации договора аренды спорного имущества.

Решением суда первой инстанции от 19.03.10 в удовлетворении требований ВУСБ "Цей" и ЗАО ""Альплагерь - Цей", Объединения организаций профсоюзов РСО-Алания к ООО "Фирма "Владикавказ" и Управлению Росреестра по РСО-Алания отказано.

С ВУСБ "Цей" и ""Альплагерь - Цей" судом взыскана в доход бюджета государственная пошлина.

Не согласившись с таким решением суда, Объединение организации профсоюзов РСО-Алания и закрытое акционерное общество "Альплагерь - Цей" обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению апеллянтов, судом первой инстанции сделан ошибочный вывод об отказе в удовлетворении заявленных требований по мотиву пропуска срока исковой давности.

ООО Фирма "Владикавказ" представило отзывы на апелляционные жалобы, в которых просило решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. ООО Фирма "Владикавказ" полагает, что судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований по мотиву пропуска срока исковой давности.

Определением суда апелляционной инстанции от 31.05.10 судебное заседание откладывалось на 23.06.10, в связи с удовлетворением ходатайства лица, участвующего в деле, о предоставлении дополнительных доказательств по делу.

В судебном заседании 23.06.10 представитель ЗАО "Альплагерь-Цей" поддержал доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы удовлетворить. Пояснил, что технический паспорт, согласно которому зарегистрирован договор аренды, содержит ложные сведения, в подтверждение чего представил на исследование суда справку Бюро технической инвентаризации.

Представитель Объединения организации профсоюзов РСО-Алания - в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционных жалобах, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.

Представитель ООО "Фирма "Владикавказ" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения. Дополнительно суду пояснил, что между сторонами нет спора о факте сдачи в аренду помещения, несмотря на то, что право собственности не зарегистрировано надлежащим образом, ЗАО "Альплагерь-Цей" управлял недвижимостью в рамках оперативного управления. Стоимость арендной платы, которая не устраивает ЗАО "Альплагерь-Цей" должна оспариваться в ином исковом производстве. Договор аренды считает действительным, поскольку подписан компетентными лицами и зарегистрирован в органах регистрации РФ.

Высокогорная учебно-спортивная база "Цей" Управления по делам туризма и экскурсиям Совета профсоюзов РСО-Алания, Управление Росреестра по РСО-Алания, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в судебное заседание не направили, против проведения судебного разбирательства в их отсутствие, не возражали.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, установил следующее.

03.01.2002года между ВУСБ "Цей" (арендодатель) и ООО "Фирма Владикавказ" (арендатор) подписан договор аренды N 5, по которому Обществу передано в аренду недвижимое имущество - 3 комнаты в пристройке к клубу с характеристиками: адрес - РСО-Алания, Цейское ущелье, ВУСБ "Цей", площадь - 90кв.м, год постройки - 1982, количество этажей - 2, необходим капитальный ремонт здания, необходимо восстановление всех наружных коммуникаций, необходимы работы по благоустройству прилегающей территории. Согласно пункту 1.3 договора срок аренды составляет 10 лет с момента принятия арендуемого объекта по акту сдачи-приемки.

Сдаваемое в аренду имущество в соответствии с договором о разграничении прав владения, пользования и распоряжения собственностью профсоюзов на территории Северо-Осетинской ССР между Советом Федерации независимых Профсоюзов России и Северо-Осетинским республиканским Советом профсоюзов от 22.12.1992 и актом приема-передачи от 26.11.1993 принадлежало на праве собственности Совету профсоюзов РСО-Алания (правопредшественник Объединения организаций профсоюзов РСО-Алания). Данное имущество предано собственником в оперативное управление ВУСБ "Цей", что не отрицается сторонами.

Из постановления Президиума Совета профсоюзов РСО-Алания от 21.11.2001 следует, что Совет профсоюзов РСО-Алания делегировал ВУСБ "Цей" право передачи спорного имущества в аренду ООО "Владикавказ", в результате чего и был заключен оспариваемый договор аренды N 5 от 03.01.2002. В данном постановлении от 21.11.2001 на арендаторов возложен ремонт арендуемых помещений и восстановление столовой, клуба, общежития и других мест общего пользования, директору ВУСБ "Цей" Караеву С.А. поручено подписать договоры аренды с арендаторами с последующим утверждением председателя Совета профсоюзов РСО-Алания на 10 лет.

К договору аренды приложен акт обследования, составленный комиссией в составе директора ВУСБ "Цей" Караева С.А., заведующим отделом Совета профсоюзов РСО-Алания Щербаевым С.И. и заместителя директора ООО Фирма "Владикавказ" Козоновой Л.Н., в котором отражено неудовлетворительное состояние сдаваемого имущества и указано на необходимость проведения полного капитального ремонта. Указанный акт обследования утвержден начальником Управления по делам туризма и экскурсий Совета профсоюзов РСО-Алания Салказановым И.И. 20.01.2002. В тот же день комиссия в том же составе подписала передаточный акт о передаче в аренду помещений, пристроенных к клубу площадью 90 м.кв., расположенных по адресу РСО-Алания, Алагирский район, Цейское ущелье, территория ВУСБ "Цей" Управления по делам туризма и экскурсиям при Совете профсоюзов РСО-Алания, утвержденный начальником Управления по делам туризма и экскурсий Совета профсоюзов РСО-Алания Салказановым И.И. 20.01.2002.

Согласно акту приема-передачи от 31.01.2005 спорное имущество передано Советом профсоюзов РСО-Алания в качестве взноса в уставной капитал ЗАО "Альплагерь - Цей", которое 21.06.2005 зарегистрировало за собой право собственности на объект: нежилое здание (литер Г5) общей полезной площадью 117,35 кв.м. этажностью 2 по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, с. Цей, 49 км. а/д "Алагир-Цей" (запись о регистрации N 15-15-01/022/2006-520, свидетельство серии 15 ае N 732875). Впоследствии взамен данного свидетельства ЗАО "Альплагерь - Цей" выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое здание литер Г5 общей площадью 151,3 кв.м. этажностью 3 по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, с. Цей, 49 км. а/д "Алагир-Цей".

Договор аренды N 5 от 03.01.2002 зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по РСО-Алания (правопредшественник Управления Росреестра по РСО-Алания) 24.12.2004, в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним внесена запись об аренде и запись об обременениях N15-01/09-48/2004-467 на объект литер А. Основаниями внесения записи указаны вышеперечисленные договор аренды N5 от 03.01.2002, акт обследования от 20.01.2002 и передаточный акт от 20.01.2002.

Полагая, что указанной регистрацией договора аренды нарушены права ВУСБ "Цей", оно обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконной регистрации договора аренды N 5 от 03.01.2002, заключенного между ВУСБ "Цей" и ООО Фирма "Владикавказ", а также о признании незаключенным данного договора аренды. В качестве соистца с идентичными требованиями в дело вступило ЗАО "Альплагерь - Цей", в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями по делу с идентичными требованиями в дело вступило Объединение организаций профсоюзов РСО-Алания.

Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции, объект недвижимости - пристройка к клубу литер А, с указанием адреса: РСО-Алания, Алагирский район, с. Цей, 12-ый км. а/д "Алагир-Цей", на который зарегистрировано обременение в виде аренды за ООО Фирма "Владикавказ", и объект недвижимости - пристройка к клубу литер Г 5 по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, с. Цей, 49 км. а/д "Алагир-Цей", на который зарегистрировано право собственности за ЗАО "Альплагерь -Цей" (свидетельства о праве собственности от 21.06.2006, от 19.12.2008) - это один и тот же объект недвижимости - пристройка к клубу, расположенный по адресу: РСО-Алания, Алагирский район, с. Цей, туристическая база Цей, п.лагерь Буревестник. Разночтения в адресе объекта и в присвоенных ему литерах связаны с технической ошибкой. Указанное подтверждается также письмом Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по РСО-Алания от 10.12.2009 N Ф-15/970.

Поскольку в рамках данного дела не рассматривался спор относительно произведенных ООО Фирма "Владикавказ" улучшений и увеличения площади спорного объект недвижимости с момента его сдачи в аренду обществу, судом первой инстанции данные факты не исследовались и не устанавливались.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу указанной правовой нормы в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право. Оспаривание государственной регистрации отдельно от самого права допускается в тех случаях, когда регистрирующим органом нарушена процедура регистрации либо в результате регистрационных действий, отказа в государственной регистрации нарушено право заинтересованного лица, в отношении которого произведена оспариваемая регистрационная запись.

В данном случае спора о праве между ВУСБ "Цей", ЗАО "Альплагерь - Цей", Объединением и ООО Фирма "Владикавказ" на сданное обществу в аренду имущество нет.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что оспаривание зарегистрированного права при нарушении регистрирующим органом действующего законодательства в процессе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможно в том случае, если отсутствует спор о праве на соответствующее имущество.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемые действия (бездействие) государственного органа не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных процессуальных правовых норм законность оспариваемого действия (бездействия) государственного органа проверяется судом на момент его совершения.

Как следует из материалов дела, оспариваемая государственная регистрация договора аренды от 03.01.2002 г.. была совершена УФРС по РД 24.12.2004 г.. при наличии зарегистрированного права собственности у арендодателя на предмет аренды. Регистрация права собственности за ВУСБ "Цей" была признана незаконной в 2009 году решением Арбитражного суда РСО-Алания от 30.11.2009 по делу N А61-1778/09, в связи с тем, что ВУСБ "Цей" владело имуществом на праве оперативного управления, а собственником являлось Объединение организаций Профсоюзов РСО-Алания, по основаниям, возникшим до введения в действие закона о государственной регистрации.

Однако, ошибочная регистрация за ВУСБ "Цей" права собственности на сданное в аренду имущество, вместо права оперативного управления, не влечет незаконности государственной регистрации договора аренды, поскольку на момент ее совершения регистрирующий орган не обладал такими сведениями и не имел каких-либо законных оснований для отказа в совершении государственной регистрации договора аренды от 03.01.2002 г..

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 6 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права само по себе не свидетельствует о незаконности сделки с недвижимым имуществом (Определение ВАС РФ от 09.10.2009 N ВАС-12847/09 по делу N А07-3084/2008)

Как следует из постановления Президиума Совета профсоюзов РСО-Алания от 21.11.2001 г.. и акта обследования, приложенного к договору аренды, утвержденного начальником Управления по делам туризма и экскурсий Совета профсоюзов РСО-Алания 20.01.2002, договор аренды от 03.01.2002 г.. заключен с согласия собственника в целях более рационального использования имущества.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" учреждение вправе сдавать имущество, находящееся у него в оперативном управлении, в случаях, когда передача в аренду осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано, рационального использования такого имущества. При этом данные действия могут быть осуществлены учреждением с согласия собственника.

Поскольку договор аренды от 03.01.2002 г.. был заключен ВУСБ "Цей" с согласия собственника, у суда нет оснований для признания его недействительным, соответственно, нет оснований считать незаконной его государственную регистрацию.

Кроме того, по смыслу статей 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, помимо проверки оспариваемого действия государственного органа на предмет соответствия закону либо другому нормативному акту, необходимо установить нарушаются ли этим действием права лица, заявляющего соответствующее требование.

Требования о признании государственной регистрации договора аренды незаконной заявлено тремя лицами - ВУСБ "Цей", Объединением организаций профсоюзов РСО-Алании и ЗАО "Альплагерь Цей".

Из материалов дела следует, что предмет аренды по акту приема-передачи от 31.01.2005 г.. передан в уставный капитал ЗАО "Цей", которое с 2005 года является его собственником. Ни ВУСБ "Цей", ни Объединение организации профсоюзов РСО-Алания не имеют с 2005 года отношения к указанному имуществу, в связи с чем их права оспариваемой регистрацией не нарушаются. ЗАО "Альплагерь Цей" создано в 2005 году и получило имущество, являющееся предметом аренды, только 31.12.2005 года, следовательно, на момент совершения государственной регистрации 24.12.2004 г.., его права также не могли быть нарушены.

При этом, ни один из заявителей не пояснил, какие именно права были нарушены в результате государственной регистрации договора аренды от 03.01.2002 г.., который в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежал обязательной государственной регистрации, а также, каким образом, признание регистрации незаконной восстановит либо изменит их права и законные интересы. Поскольку оспаривание регистрации договора допустимо с одновременным оспариванием основания регистрации - договора, настоящее заявление не может быть удовлетворено.

Ссылка заявителей на низкий размер арендной платы, установленный в договоре, как на доказательство нарушения их права, является несостоятельной, так как, разногласия по размерам арендной платы подлежат разрешению порядке, установленном статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств нарушения оспариваемой регистрацией прав заявителей, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В судебном заседании суда первой инстанции ответчик заявил о пропуске истцами и третьим лицом с самостоятельными требованиями срока исковой давности как по требованию о признании незаконной регистрации договора аренды, так и по требованию о признании договора аренды незаключенным.

Ни ВУСБ "Цей", ни ЗАО ""Альплагерь - Цей", ни Объединение организаций профсоюзов РСО-Алания не отрицают того, что договор аренды спорного объекта от 01.03.2002 N 5 действительно заключен сторонами договора и утвержден собственником имущества - Советом профсоюзов РСО-Алания (правопредшественник Объединения организаций профсоюзов РСО-Алания), имущество действительно передано в аренду ООО "Фирма "Владикавказ", которое открыто с 2002 года пользуется арендованным имуществом. Таким образом, договор аренды сторонами исполнен. Арендатор оплачивает арендную плату. О факте заключения договора аренды ВУСБ "Цей" и Совету профсоюзов РСО-Алания было известно с момента его подписания и утверждения, то есть с января 2002. ЗАО ""Альплагерь - Цей" об имеющихся арендных отношения стало известно с момента создания, так как директором и ВУСБ "Цей" (с октября 2003 года) и ЗАО "Альплагерь - Цей" (с февраля 2005 года) является одно и то же лицо - Абаев И. В. Кроме этого, материалами дела доказано, что арендатор производил оплату арендных платежей по договору аренды от 03.01.2002 N 5, в том числе и на расчетный счет ЗАО ""Альплагерь - Цей".

Поскольку специальных сроков исковой давности для требований о признании договора незаключенным не установлено (пункт 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации), они подлежат рассмотрению в пределах общего срока исковой давности, установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации (три года).

Иск о признании незаконной регистрации договора аренды также не отнесен законом к числу требований, на которые исковая давность не распространяется, поэтому срок исковой давности по такому требованию также соответствует установленному в статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общему сроку в три года.

По смыслу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается по общему правилу со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В случае истечения срока исковой давности принудительная (судебная) защита прав истца независимо от того, было ли в действительности нарушение его прав, невозможна.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске, поэтому при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам.

Сам факт истечения срока исковой давности с учетом разъяснения, данного в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", служит самостоятельным основанием для отказа в иске и исключает необходимость исследования представленных истцом доказательств (аналогичная правовая позиция изложена в определении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2009 N1800/09).

Поскольку срок действия договора аренды от 03.01.2002года N 5 составляет десять лет, сделка в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации и считается заключенной с этого момента. Законом не ограничен срок обращения с заявлением о государственной регистрации договора аренды в регистрирующий орган.

ВУСБ "Цей" как сторона, подписавшая договор аренды от 03.01.2002, и Объединение организаций профсоюзов РСО-Алания, как лицо, утвердившее данный договор аренды в январе 2002, знали и должны были знать о том, что он в силу закона подлежит государственной регистрации. ЗАО "Альплагерь - Цей", ставший собственником спорного имущества в 2005, также знало о наличии арендных отношений на указанное имущество с ООО Фирма "Владикавказ" и должно было знать, что в силу закона договор аренды подлежит государственной регистрации.

С учетом открытости сведений ЕГРП и наличием сделки по обременению спорного имущества, стороной которого являлось созданное Объединением организаций профсоюзов РСО-Алания учреждение (ВУСБ "Цей"), с учетом утверждения Объединением оспариваемого договора аренды истцы и третье лицо с самостоятельными требованиями имели объективную возможность узнать о регистрации оспариваемого договора аренды и не были лишены возможности получить информацию о госрегистрации договора аренды.

Суд первой инстанции обоснованно не принята ссылка истцов и третьего лица в подтверждение того, что им не было известно о регистрации договора аренды на письмо Управления Росрегистрации по РСО-Алания от 23.05.2006 N 01/003/2006-490, направленное в адрес ЗАО "Альплагерь - Цей", в котором указано, что в ЕГРИП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества здание литер Г5, находящийся на 49-ом км. Автодороги Алагир-Цей, а также обременениях прав на него, поскольку судом установлено, что договор аренды спорного объекта недвижимости ошибочно зарегистрирован по неверному адресу.

Судом первой инстанции, также, правомерно отклонены доводы истцов и Объединения на решение Арбитражного суда РСО-Алания от 30.11.2009 по делу N А61-1778/09, в котором, якобы, сделан вывод о том, что об оспариваемой регистрации договора аренды им стало известно в рамках рассмотрения дела N А61-1251/09. В рамках указанного дела обжаловались действия регистрационной службы, а потому судом применен срок исковой давности, установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В судебном акте по делу N А61-1778/09 лишь отражено, что Объединению об ошибочной регистрации права собственности на спорный объект за ВУСБ "Цей" вместо регистрации права оперативного управления стало известно при рассмотрении дела N А61-1251/09. Предметом разбирательства в рамках данного дела спор о праве собственности на арендуемый ООО Фирма "Владикавказ" объект недвижимости не является.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать ввиду пропуска срока исковой давности.

Государственная пошлина по первой инстанции взыскана в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив правильность приятого по делу решения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам, материалам дела и представленным доказательствам, в связи с чем основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Хатагову Т.А. и Абаеву И.В. следует возвратить государственную пошлину, уплаченную по квитанциям от 23.03.10 и 19.04.10 соответственно, в связи с ее уплатой по неверным реквизитам и не от имени лиц, участвующих в деле.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 104, 268, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда РСО-Алания от 19.03.10 по делу N А61-1723/09 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Возвратить Хатагову Т.А. государственную пошлину, уплаченную по квитанции от 23.03.10 в размере 2 000 (две тысячи) рублей.

Возвратить Абаеву И.В. государственную пошлину, уплаченную по квитанции 19.04.10 в размере 2 000 (две тысячи) рублей.

Выдать справки на возврат госпошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо - Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Фриев А.Л.

Судьи

Белов Д.А. Джамбулатов С.И.