Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 июля 2011 г. N 18АП-6329/11

г. Челябинск

22 июля 2011 г.

N 18АП-6329/2011 Дело N А76-178/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройэнерго" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.05.2011 по делу N А76-178/2011 (судья Котляров Н.Е.).

В заседании принял участие представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска Пересёлкова А.С. (доверенность от 11.01.2011).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска и Администрация г. Челябинска (далее - Комитет, Администрация, истцы) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стройэнерго" (далее - ООО "Стройэнерго", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 1 085 586 руб., неустойки в сумме 2 514 429 руб.

Решением суда от 12.05.2011 (резолютивная часть от 11.05.2011) заявленные требования удовлетворены в части. С ответчика взыскана задолженность по арендной плате в сумме 667 329 руб., неустойка в сумме 355 483 руб. 42 коп. (л.д. 114-117).

В апелляционной жалобе общество (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции изменить, взыскав с ответчика основной долг по арендной плате в сумме 265 466 руб., пени в размере 130 706 руб. 60 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 10 924 руб. 52 коп.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что судом неправомерно удовлетворены исковые требования, исходя из площади земельного участка, указанной в договоре, так как ответчик в полном объёме не использовал земельный участок, и арендная плата подлежит взысканию, исходя из площади застройки объекта недвижимости (344,1 кв.м.). Судом в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установлено обстоятельство фактического использования земельного участка, тогда как использование земельного участка в полном объёме, указанном в договоре, невозможно, поскольку земельный участок примыкает к детскому саду и придомовой территории.

Ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств дела. Полагает, что суд неверно указал в решении на то, что ответчик не оспорил расчёт долга, представленный истцом, так как общество представило контррасчёт, однако суд не дал ему оценки.

Апеллянт также указывает на допущенное судом нарушение норм материального и процессуального права. Так, ответчиком в суде первой инстанции заявлялось ходатайство о назначении судебной экспертизы и вызове свидетелей для подтверждения обстоятельства фактического использования земельного участка. Ходатайство о назначении экспертизы судом разрешено, но не мотивировано, а ходатайство о вызове свидетелей судом в нарушение ч. 4 ст. 82 Арбитражного процессуально кодекса Российской Федерации не разрешено.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции обществом "Стройэнерго" заявлены ходатайства о вызове свидетелей и назначении экспертизы.

Апелляционная коллегия не находит оснований для их удовлетворения в силу следующего.

В силу положений ч. 1 ст. 82 АПК РФ экспертиза назначается судом для целей разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Вместе с тем, вопрос о фактическом использовании спорного земельного участка, для целей установления которого ответчиком заявлено ходатайство о проведении экспертизы, носит правовой характер, не требует специальных познаний. Приведённое обстоятельство устанавливается судом на основании представленных сторонами доказательств.

Ходатайство о вызове в суд свидетелей также оставляется судом апелляционной инстанции без удовлетворения в силу следующего.

В силу ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В рассматриваемом случае показания свидетелей не могут рассматриваться как допустимые доказательства, поскольку данное обстоятельство подлежит доказыванию письменными доказательствами, принимая во внимание наличие между сторонами заключенного и не оспоренного договора аренды.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Главы города Челябинска от 27.03.2003 N 434-п (л.д. 5) между Администрацией (арендодатель) и ООО "Энерготехника" (арендатор) составлен договор аренды земли г. Челябинска от 02.04.2003 УЗ N 003676-Д-2002 (л.д. 42-47).

По условиям указанного договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды земельный участок площадью 865 кв.м., расположенный по ул. Техникумовской, 32А в Советском районе г. Челябинска, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилого здания (офис).

В соответствии с пунктом 1.4. указанного договора, настоящий договор заключен сроком на десять лет.

Согласно пункту 4.2.2. договора аренды, арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату за землю.

Пунктом 6.3. договора аренды предусмотрено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатором выплачивается пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств.

Согласно расчету платы за аренду земли (форма N 2), арендная плата за землю перечисляется арендатором поквартально в течение календарного года до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Плата за аренду земли составляет 53 751 руб. (л.д. 48).

Договор аренды земли от 02.04.2003 УЗ N 003676-Д-2002 зарегистрирован в установленном порядке (л.д. 15), дата регистрации 10.01.2006.

Как следует из договора купли продажи от 08.08.2005 N 01А-2005, общество "Энерготехника" передало в собственность ООО "Стройэнерго" нежилое здание (бывшая котельная), общей площадью 256,5 кв.м., кадастровый (или условный) номер 74:36:00.00.00:00:024779:1000/А-А3а, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Техникумовская, 32А (л.д. 8-9).

Указанное нежилое помещение передано ООО "Стройэнерго" на основании акта приема-передачи от 25.08.2005 (л.д. 10).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08.10.2005, ООО "Стройэнерго" на праве собственности принадлежит нежилое здание (бывшая котельная), общей площадью 256,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Техникумовская, 32А (л.д. 11).

В соответствии с договором от 02.12.2005 N 341/2.12У (л.д. 12-13), ООО "Энерготехника" уступило, а ООО "Стройэнерго" приняло права и обязанности в полном объеме на земельный участок с кадастровым (или условным) номером 74:36:04 05 008:0015, расположенный по адресу: г.Челябинск, ул. Техникумовская, 32А, принадлежащий ООО "Энерготехника" на праве аренды на основании постановления Главы г.Челябинска от 27.03.2003 N 434-п и договора аренды земли г. Челябинска от 02.04.2003 УЗ N 003676-Д-2002.

Земельный участок общей площадью 865 кв.м. с кадастровым (или условным) номером 74:36:04 05 008:0015, расположенный по адресу: г.Челябинск, ул. Техникумовская, 32А, передан ООО "Стройэнерго" на основании акта приема-передачи от 05.12.2005 (л.д. 14).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком принятых на себя по договору аренды земельного участка обязательств по внесению арендной платы, истцы обратились в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела находит подтверждение наличие задолженности по договору аренды, стороной которого является ответчик на основании договора уступки прав от 02.12.2005 N 341/2.12У по договору аренды земли г. Челябинска от 02.04.2003 УЗ N 003676-Д-2002.

С учётом применения исковой давности в удовлетворении требований о взыскании задолженности за период с 01.01.2006 по 11.01.2008 отказано.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предмет договора аренды от 02.04.2003 УЗ N 003676-Д-2002 определён сторонами как земельный участок площадью 865 кв.м., расположенный по ул. Техникумовской, 32А в Советском районе г. Челябинска, из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, для эксплуатации нежилого здания (офис).

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ, принимая во внимание, что земельный участок площадью 865 кв.м. поставлен на кадастровый учёт (кадастровый номер 74:36:04 05 008:0015, л.д. 16-19), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды зарегистрирован в установленном порядке (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, л.д. 15).

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В случаях перенайма происходит замена стороны в двустороннем обязательстве (договоре), которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга. Лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они были на момент передачи.

Из обстоятельств настоящего дела усматривается, что 08.10.2005 ответчик стал собственником нежилого здания (бывшая котельная), общей площадью 256,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Техникумовская, 32А (л.д. 11).

В связи с приобретением права собственности на здание 02.12.2005 ООО "Энерготехника" уступило ООО "Стройэнерго" права и обязанности в полном объеме на земельный участок с кадастровым (или условным) номером 74:36:04 05 008:0015, расположенный по адресу: г.Челябинск, ул. Техникумовская, 32А, принадлежащий ООО "Энерготехника" на праве аренды на основании постановления Главы г.Челябинска от 27.03.2003 N 434-п и договора аренды земли г. Челябинска от 02.04.2003 УЗ N 003676-Д-2002, предоставленный ему для эксплуатации нежилого здания. Земельный участок поступил во владение ответчика.

Договор уступки права зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (л.д. 15).

С учётом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ООО "Стройэнерго" стало приобретателем всего объёма прав и обязанностей арендатора на земельный участок с кадастровым (или условным) номером 74:36:04 05 008:0015, расположенный по адресу: г.Челябинск, ул. Техникумовская, 32А, по договору аренды земли от 02.04.2003 УЗ N 003676-Д-2002.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена ст. 614 ГК РФ.

Согласно расчету платы за аренду земли (форма N 2), арендная плата за землю перечисляется арендатором поквартально в течение календарного года до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (л.д. 48).

Размер арендной платы определен истцом в соответствии с требованиями п. 3 статьи 65 ЗК РФ, абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", на основании нормативно утверждённых ставок арендной платы и порядка её исчисления, что соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.12.009 N9330/09, от 26.01.2010 N 11487/2009 (ч. 3.1. ст. 170 АПК РФ).

Оспаривая размер начисленной задолженности за пользование земельным участком, истец ссылается на неверное определение размера земельного участка, пользование которым он должен оплатить. Так, по мнению апеллянта, арендная плата подлежит взысканию исходя из площади застройки объекта недвижимости (344,1 кв.м.), так как иная часть земельного участка примыкает к детскому саду и является придомовой территорией.

Отклоняя данный довод апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Из обстоятельств дела следует, что предмет договора аренды от 02.04.2003 УЗ N 003676-Д-2002, арендатором по которому в спорный период является ответчик, определён как земельный участок площадью 865 кв.м.

При этом в договоре уступки прав от 02.12.2005 N 341/2.12У, подписанном ответчиком без каких-либо оговорок предусмотрено, что он принимает на себя права и обязанности арендатора именно земельного участка площадью 865 кв.м.

Положения действующего законодательства при этом предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями достигнутых соглашений (ст. 309, 310 ГК РФ).

Оснований для установления фактического землепользования ответчиком апелляционная коллегия не усматривает, поскольку между сторонами существуют действующие договорные отношения.

Отклоняя довод общества, суд апелляционной инстанции также считает необходимым обратить внимание на следующее.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с частью 3 ст. 33 ЗК РФ.

Согласно положениям ч. 3 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков для целей, не указанных в ч.1 и 2 данной нормы, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией

Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу названных норм, приобретателю недвижимости переходит право пользования земельным участком в части, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования согласно нормам предоставления земельных участков.

Как ранее установлено судом, земельный участок площадью 865 кв.м. с кадастровым (или условным) номером 74:36:04 05 008:0015, расположенный по адресу: г.Челябинск, ул. Техникумовская, 32А, образован для целей эксплуатации существующего на нём нежилого здания (офис) (л.д. 16), факт расположения на земельном участке объекта недвижимости подтверждается материалами дела.

Ответчик стал приобретателем данного объекта недвижимости, что в силу ч. 1 ст. 35 ЗК РФ влечёт переход к нему права пользования земельным участком в объеме, необходимым для его использования.

Таким образом, мнение подателя апелляционной жалобы о том, что площадь землепользования должна определяться исключительно по периметру объекта недвижимости (площади застройки), противоречит норме ст. 33 ЗК РФ, поскольку не учитывает площадь, необходимую для эксплуатации здания.

Суд апелляционной инстанции исходит из презумпции того, что при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации названных объектов недвижимого имущества ответчика, были соблюдены указанные требования ч. 3 ст. 33 ЗК РФ, то есть была определена площадь участка, необходимая по правилам отвода земельного участка, для эксплуатации расположенного на участке здания. Кадастровый учёт земельного участка (л.д. 16) со ссылкой на неправомерное формирование земельного участка ответчиком в самостоятельном порядке не оспорен.

Доказательств отнесения земельного участка, переданного ответчику по договору аренды, к придомовой территории (ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") суду не представлено.

Таким образом, истцом правомерно произведён расчёт задолженности по арендной плате, исходя из размера земельного участка, указанного в договоре аренды, контррасчёт ответчика (л.д. 60) судом отклоняется.

Судом первой инстанции правомерно применена исковая давность.

Оплата ответчиком суммы 102 710 руб. 20 коп. по платёжному поручению N 1612 от 19.08.2010 (л.д. 96) не является доказательством перерыва срока исковой давности, поскольку данные действия совершены по истечении срока исковой давности (пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Доказательств погашения образовавшейся задолженности ответчиком вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ не представлено, в связи с чем требования в части основного долга с учётом применения судом срока исковой давности удовлетворены обоснованно.

Рассматривая требование о взыскании с ответчика договорной неустойки, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Поскольку договор аренды, является заключенным, условие о неустойке, указанное в п. 6.3 договора, суд считает согласованным.

В соответствии с п.6.3 договора аренды земельного участка за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатором выплачивается пени в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учётом разъяснений, изложенных в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", принимая во внимание совокупность обстоятельств: размер основного долга, размер договорной неустойки, отсутствие доказательств возникновения у истца негативных последствий нарушением ответчиком обязательства по уплате арендной платы, а также необходимость соблюдения баланса интересов истца и ответчика, суд апелляционной инстанции находит обоснованным вывод арбитражного суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения размера подлежащей взысканию договорной неустойки.

Доказательств наличия оснований для снижения суммы договорной неустойки ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлено.

Довод апеллянта о допущенных судом первой инстанции нарушениях норм процессуального права в части ходатайств о назначении судебной экспертизы и вызове свидетелей отклоняются судом как несостоятельные в силу приведённых ранее выводов суда апелляционной инстанции.

О разрешении ходатайства о назначении экспертизы судом вынесено мотивированное определение (л.д. 111), ходатайство о вызове свидетелей разрешено судом в судебном заседании 11.05.2011, что следует из протокола судебного заседания (л.д. 110).

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.05.2011 по делу N А76-178/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройэнерго" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

Л.П.Ермолаева И.Ю.Соколова