Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2011 г. N 12АП-4614/11

г. Саратов

Дело N А12-866/2011

27 июля 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2011 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Комнатной Ю.А., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бусянковой Е.И.

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Строминвест" - Любиной Е.П., действующей на основании доверенности от 01.07.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Волгограда (г. Волгоград)

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 20 мая 2011 года по делу N А12-866/2011, принятое судьёй Самсоновым В.А.,

по иску администрации Волгограда (г. Волгоград)

к обществу с ограниченной ответственностью "Строминвест" (г. Волгоград)

о взыскании 907 449,40 рублей,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Строминвест" (г. Волгоград)

к муниципальному образованию город герой Волгоград (г. Волгоград)

о признании договора прекратившимся и взыскании 224 950,56 рублей,

третьи лица: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград), департамент финансов администрации Волгограда (г. Волгоград), управление Федерального казначейства по Волгоградской области (г. Волгоград), Кравцов Михаил Иванович (г. Волгоград), Лучинин Константин Александрович (г. Волгоград), Майоров Александр Анатольевич (г. Волгоград), Черников Дмитрий Александрович (г. Волгоград),

УСТАНОВИЛ:

в арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее по тексту - администрация, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строминвест" (далее по тексту - ООО "Строминвест", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 14.04.2006 N 6552 земельного участка за период с 01.10.2007 по 31.12.2010 в сумме 2 318 944,05 рублей и неустойки за период с 11.05.2006 по 11.01.2011 в сумме 1 233 061,70 рублей, а всего 3 552 005,75 рублей.

В свою очередь, ООО "Строминвест" обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с встречным исковым заявлением к муниципальному образованию город-герой Волгоград в лице администрации Волгограда о признании договора аренды земельного участка от 14.04.2006 N 6552 прекращённым с 24.03.2008, а также о взыскании переплаты арендных платежей в сумме 181 187,94 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствам в сумме 43 762,62 рублей, а всего 224 950,56 рублей.

Определениями арбитражного суда от 08.02.2011 и от 22.04.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, департамент финансов администрации Волгограда, управление Федерального казначейства по Волгоградской области, Кравцов Михаил Иванович, Лучинин Константин Александрович, Майоров Александр Анатольевич, Черников Дмитрий Александрович (листы дела 95-96 тома 1, листы дела 50-51 тома 2).

Решением суда первой инстанции от 20.05.2011 в удовлетворении требований администрации Волгограда, а также встречных исковых требований ООО "Строминвест" отказано.

Истец не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных им требований.

ООО "Строминвест" возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на неё.

Третьи лица, в нарушение положений статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011, отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представители истца и третьих лиц в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимися в материалах дела уведомлениями о вручении почтовых отправлений. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Соответствующие возражения лицами, участвующими в деле, не заявлены, в связи с чем, суд апелляционной инстанции проверяет обжалуемое решение в части.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Волгограда от 13.04.2006 N 847 ООО "Строминвест" предоставлен в аренду сроком на 2 года земельный участок (кадастровый номер 34:34:04 00 26:0013) площадью 4 665 кв.м, расположенный в Центральном районе г. Волгограда, пр. им. В.И. Ленина, 22б, для строительства капитального объекта - детского дошкольного учреждения.

На основании указанного постановления, 14.04.2006 между ООО "Строминвест" (арендатор) и администрацией Волгограда (арендодатель) был заключён договор N 6552 аренды земельного участка сроком с 13.04.2006 по 13.04.2008, который был зарегистрирован в установленном законом порядке 15.05.2006, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 34-34-01/175/2006-17.

Согласно пункту 2.4. договора ответчик обязан уплачивать ежегодную арендную плату равными частями до десятого числа месяца, следующего за отчётным. Арендная плата за последний месяц года вносится не позднее 25 декабря текущего года.

Размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а так же в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате (пункт 2.8. договора).

На протяжении 2006-2008 годов ООО "Строминвест" одновременно оплачивало арендные платежи по нескольким договорам, заключённым с администрацией на аренду земельных участков, расположенных в разных районах Волгограда (договоры от 04.10.2000 N 3293, от 14.04.2006 N 6552, от 14.04.1998 N 1813).

Письмом от 15.10.2007 N 13054 комитет земельных ресурсов администрации Волгограда уведомил ООО "Строминвест" о наличии у него переплаты по Советскому району Волгограда в размере 34 534,70 рублей и по Центральному району Волгограда за период с 01.01.2004 по 10.09.2007 (с учётом сальдо на 01.01.2004) переплаты по арендной плате за землю в сумме 265 326,36 рублей.

Согласно расчёту поступлений по договорам аренды, приложенному к указанному письму комитета, поступившие от ООО "Строминвест" в течение 2005-2007 гг. денежные средства по договорам от 04.10.2000 N 3293 и от 14.04.2006 N 6552 засчитывались арендодателем по своему усмотрению без учёта указанного арендатором основания платежа в счёт погашения задолженности по оплате арендной платы по договору от 14.04.2006 N 6552.

Как следует из платёжных поручений от 19.10.2005 N 900 и от 01.08.2006 N 188, плательщиком - ООО "Строминвест" в графе "основание платежа" указано: "Пеня по арендной плате за земли городов и поселков, арендатор ООО "Строминвест", договор аренды N 3293 от 04.10.2000" и "Арендная плата за земли городов и поселков, арендатор ООО "Строминвест", договор аренды N 3293 от 04.10.2000".

Между тем, денежные средства, перечисленные обществом в сумме 20 692,72 рублей по платёжному поручению от 19.10.2005 N 900 и в сумме 315 075,48 рублей по платёжному поручению от 01.08.2006 N 188, зачислены арендодателем в счёт погашения задолженности арендатора по договору N 6552 от 14.04.2006.

Ознакомившись с письмом комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от 15.10.2007 N 13054 и приложенным к нему расчётом об имеющейся у него переплате по договору от 14.04.2006 N 6552, ответчик сделал вывод о том, что образовавшейся в результате зачисления платежей арендной платы по другим договорам достаточно для покрытия платежей по спорному договору, в связи с чем, с октября 2007 года прекратил вносить по нему арендные платежи.

Заместителем главы Волгограда 24 декабря 2007 года ответчику выдано разрешение на ввод объекта - "Детское дошкольное учреждение в квартале N 31 в Центральном районе г. Волгограда" в эксплуатацию.

Изменением от 03.03.2008 к договору N 6552 стороны пришли к соглашению об изменении разрешенного вида использования земельного участка - "для эксплуатации детского дошкольного учреждения". Этим же соглашением установлен размер участка, используемый для эксплуатации детского сада - 4 665 кв.м, а также уменьшен с 24.12.2007 размер годовой арендной платы до 2 192,55 рублей.

На основании договора от 26.09.2007 N 1 инвестирования, 28.03.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право общей долевой собственности на здание детского сада с подвалом общей площадью 3 224 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, д. 22б, на физических лиц - Черникова Дмитрия Александровича в размере 3405/322400, Кравцова Михаила Ивановича в размере 174423/322400, Майорова Александра Анатольевича в размере 3405/322400 и Лучинина Константина Александровича в размере 141167/322400, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности серии 34АА N 875984, N 875986, N 875985 и N 875987, а 23 октября 2008 года на основании договора мены от 10.10.2008, за Кравцовым Владиславом Анатольевичем было зарегистрировано право собственности на часть здания детского сада в размере доли 6810/322400, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 34 АА N 933377.

Письмом от 09.12.2010 N 21036 и приложенным к нему расчётом поступлений по договору от 14.04.2006 N 6552 комитет земельных ресурсов администрации Волгограда уведомил общество о наличии у него задолженности по арендной плате по указанному договору и пене, а также сообщил, что по состоянию на 01.12.2010 комитетом произведён возврат денежных средств по платёжным поручениям N 900 от 19.10.2005 и N 188 от 01.08.2006, ранее зачисленных в счёт оплаты по договору от 14.04.2006 N 6552, в соответствии с назначением, указанным в платёжных поручениях, то есть в счёт платежей по договору N 3293 от 04.10.2000.

В результате возврата указанных денежных средств, по мнению истца, у общества вновь образовалась задолженность по уплате арендной платы по договору N 6552 от 14.04.2006 за период с 01.10.2007 по 31.12.2010 в размере 2 318 944,05 рублей.

В соответствии с пунктом 2.9. договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

В связи с чем, арендодателем также начислена неустойка за период с 11.05.2006 по 11.01.2011 в сумме 1 233 061,70 рубля.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований администрации, признал необоснованными её требования в части взыскания арендной платы и пени.

Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.

В силу положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и части 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них перешло право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что было у прежнего их собственника.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса, исходя из утверждённых в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Как следует из материалов дела, с 28.03.2008 ООО "Строминвест" перестало быть собственником здания детского сада, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр. им. В.И. Ленина, 22б, передав его инвесторам - Кравцову Михаилу Ивановичу, Лучинину Константину Александровичу, Майорову Александру Анатольевичу и Черникову Дмитрию Александровичу.

Согласно дополнительному соглашению от 03.03.2008 к договору N 6552 от 14.04.2006 аренды земельного участка, изменён вид разрешенного пользования земельного участка, и с 24.12.2007 земельный участок предоставлен для эксплуатации детского дошкольного учреждения.

Представленные в материалы дела выпики из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним свидетельствуют о том, что право собственности ООО "Строминвест" на здание детского сада, расположенного по указанному адресу, прекращено 28.03.2008 (листы дела 81-87 тома 1).

Таким образом, общество фактически пользовалось земельным участком площадью 4 665 кв.м только до 28.03.2008, в связи с чем, арендная плата должна начисляться ООО "Строминвест" только до 27.03.2008, тогда как заявленный истцом период, за который подлежит взысканию задолженность, неправомерно определён с 01.10.2007 по 31.12.2010.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно указал, что оплата арендной платы по договору от 14.04.2006 N 6552 зависит от фактического пользования земельным участком. Довод подателя апелляционной жалобы об обратном основан на неправильном толковании норм материального права.

Согласно расчёту администрации (листы дела 57-59 тома 1) по состоянию на 10.09.2007 у общества отсутствует задолженность и, напротив, имеется переплата в сумме 265 326,36 рублей, которая должна быть зачтена в счёт будущих арендных платежей.

Указанная переплата образовалась в результате произведённого арендодателем одностороннего зачёта платежей, поступивших от арендатора по платёжным поручениям N 900 от 19.10.2005 и N 188 от 01.08.2006, на общую сумму 335 768,20 рублей в счёт оплаты по договору N 6552 от 14.04.2006.

При этом арендодателем в качестве основания платежа по вышеназванным платёжным поручениям указан иной договор - от 04.10.2000 N 3293.

Вместе с тем, последующие действия сторон свидетельствуют о достижении между ними договорённости по вопросу зачисления денежных средств по данным платёжным поручениям на общую сумму 335 768,20 рублей в счёт оплаты по договору от 14.04.2006 N 6552.

Арендодатель, полагая зачёт неправомерным, в декабре 2010 года осуществил корректировку учёта поступивших от ООО "Строминвест" платежей в сумме 335 768,20 рублей, засчитав их в качестве оплаты по договору N 3293 от 04.10.2000 в соответствии с назначением, указанным в платёжных поручениях, и письмом от 09.12.2010 уведомил арендатора о наличии у него задолженности, и начислил ему пени за период, начиная с 10.10.2007.

Суд первой инстанции дал обоснованную оценку указанным действиям администрации, посчитав их неправомерными, в связи с отсутствием доказательств наличия согласия плательщика - ООО "Строминвест" на проведённую арендодателем корректировку.

Учитывая, что размер годовой арендной платы за период с 31.03.2006 по 23.12.2007 составил 715 144,50 рублей, а с 24.12.2007 составил 2 192,55 рубля, размер арендной платы, подлежащей уплате обществом в период с 01.10.2007 по 23.12.2007 составляет 163 406,67 рублей (59 595,37 рублей + 59 595,37 рублей + 44 215,92 рублей), а за период с 24.12.2007 по 27.03.2008 - 577,01 рублей (47,15 рублей + 182,71 рублей + 182,71 рублей + 164,44 рублей), а всего 163 983,68 рублей.

Принимая во внимание наличие у ООО "Строминвест" переплаты в сумме 265 326,36 рублей, задолженность по оплате арендной платы у арендатора за период с 01.10.2007 по 27.03.2008 отсутствует, в связи с чем требование администрации в части пени за период с 01.10.2007 по 11.01.2011 в сумме 1 117 589,75 рублей обосновано признаны судом первой инстанции неподлежащими удовлетворению.

Суд первой инстанции также правомерно, в порядке пункта 2 статьи 199 ГК РФ, на основании заявления ООО "Строминвест" о применении исковой давности к требованиям администрации, отказал в удовлетворении требований истца в части пени за период с 11.05.2006 по 30.09.2007 в сумме 115 471,95 рубля, как заявленных за пределами срока исковой давности.

Судебная коллегия считает несостоятельным довод подателя апелляционной жалобы об ошибочности вывода суда о том, что платежи по платёжным поручениям N 900 от 19.10.2005 и N 188 от 01.08.2006 на общую сумму 335 768,20 рублей по договорённости сторон зачтены арендодателем в счёт оплаты по договору аренды от 14.04.2006 N 6552, по следующим основаниям.

Представленное в материалы дела письмо комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от 15.10.2007 N 13054 за подписью заместителя председателя Н.Г. Волковой, является доказательством того, что комитет земельных ресурсов осуществил зачёт денежных средств, перечисленных по вышеупомянутым платёжным поручениям, в счёт погашения задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.04.2006 N 6552.

Своё согласие с произведённым зачислением арендных платежей на погашение долга по договору аренды N 6552 арендатор выразил посредством подписания уполномоченным лицом расчёта поступлений по арендной плате, приложенного к письму от 15.10.2007 N 13054, проставления печати организации и направления одного экземпляра расчёта в адрес комитета земельных ресурсов администрации Волгограда.

При этом апелляционный суд отмечает, что уведомление о задолженности по уплате арендной платы по договору аренды от 14.04.2006 N 6552 и предложение погасить образовавшуюся задолженность, ответчику было направлено только в декабре 2010 года, а до этого, на протяжении 2008-2010 гг. ни арендодатель, ни третьи лица не направляли в адрес ответчика каких-либо уведомлений об ошибочности произведённых зачётов денежных средств не в соответствии с назначением платежа, указанным в платёжных поручениях.

Довод администрации, изложенный в апелляционной жалобе, о том, что поскольку не был соблюдён установленный статьёй 36 ЗК РФ порядок приобретения прав на земельный участок, то автоматическая смена арендатора земельного участка исключается, также несостоятелен, поскольку в рассматриваемом деле предметом иска является взыскание задолженности по арендной плате, а не оспаривание правомерности выделения земельного участка.

Доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, администрацией, в нарушение положений статей 65, 67 и 68 АПК РФ, не представлено.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционная жалоба истца не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Волгоградской области от 20 мая 2011 года по делу N А12-866/2011, оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Волгограда, - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

Ю.А. Комнатная М.Г. Цуцкова