Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2007 г. N 16АП-1520/07

г. Ессентуки

Дело N А20-805/2007

Рег. N 16АП-1520/07

26 ноября 2007 года объявлена резолютивная часть постановления.

29 ноября 2007 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующий Цигельников И.А,

судьи: Казакова Г. В, Мельников И.М.

при ведении протокола судебного заседания судьей Цигельниковым И.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы по контролю за оборотом наркотиков по Кабардино-Балкарской Республике на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 09.08.2007 по делу N А20-805/2007 (судья Шокумов Ю.Ж.).

при участии:

от Управления Федеральной службы по контролю за оборотом наркотиков по Кабардино-Балкарской Республике - Ардзинба А.Б. доверенность от 23.04.2007 N РК-3413;

от ООО "Созидание" - не явились;

от Министерства по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами КБР - не явились;

от НО "Фонд содействия развитию налоговых реформ по КБР" - Бажев А.А. доверенность от 20.06.2007;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кабардино-Балкарской Республике - Бажев А.А. доверенность от 20.06.2007,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Созидание" (далее - общество) и Некоммерческая организация "Фонд содействия развитию налоговых реформ по КБР" (далее - организация) обратились в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к Управлению Федеральной службы по контролю за оборотом наркотиков по Кабардино-Балкарской Республике (далее - управление) с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды от 26.09.2003 и выселении из занимаемого здания.

Общество уточнило исковые требования и просило взыскать с управления задолженность по арендной плате в сумме 939366 рублей и привлечь в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования организацию.

Определением от 23.04.2007 по данному делу Арбитражным судом Кабардино-Балкарской Республики принято к производству исковое заявление общества к управлению о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 939366 рублей.

Организация привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

По ходатайству управления суд привлёк в качестве третьих лиц без самостоятельных требований Министерство по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами КБР и Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кабардино-Балкарской Республике.

В ходе рассмотрения общество дополнило иск требованиями о расторжении договора аренды от 26.09.2003 и обязании управления возвратить спорное здание, а в последующем и увеличило исковые требования в части периода взыскания арендной платы до июня 2007 года включительно.

Управление обратилось с встречным иском к обществу о взыскании 4672304 рублей стоимости произведённых затрат по производству капитального ремонта спорного здания. Суд первой инстанции принял встречный иск для рассмотрения совместно с первоначальным.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской республики от 09.08.2007 суд удовлетворил иск общества частично: взыскал с управления в пользу общества 1398641 руб. 32 коп. задолженности по арендной плате; расторгнул с управлением договор аренды N 5 от 26.09.2003 административного здания расположенного в г.Нальчик по ул. Пушкина 99; обязал управление возвратить обществу пятиэтажное административное здание, расположенное в г.Нальчик по ул. Пушкина 99, в остальной части исковых требований обществу отказал. Во встречном иске управления отказал в полном объёме.

Не согласившись с таким решением, управление направило апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своих требований в апелляционной жалобе управление указало, что в течении срока аренды трижды производился капитальный ремонт арендуемого здания - в 2004,2005,2006 г..г. Проведение капитального ремонта в 2004 г.. на сумму 1861226 руб. 66 коп. было согласованно с арендодателем ООО "Кабардино-Балкарский центр поддержки ветеранов налоговой полиции". В 2005 году после пожара произошедшего в арендуемом здании, в результате нападения, управление обращалось к арендодателю с уведомлениями о необходимости проведения капитального ремонта арендуемого здания и направляло в его адрес необходимую документацию, но в связи с отказом было вынуждено произвести капитальный ремонт но сумму 2600000 руб. Управление считает, что в случае нарушения арендодателем своей обязанности капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капительный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта в соответствии с п.1 ст. 616 ГК РФ.

В отзыве общество апелляционную жалобу не признало, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель управления поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

В судебном заседании представитель организации и Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кабардино-Балкарской Республике возражал против апелляционной жалобы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции в соответствии с требованиями ст. ст. 268 - 271 АПК РФ, проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права, изучив и оценив в совокупности все материалы дела, считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела по договору аренды от 26.09.2003 между ООО "Центр ветеранов органов налоговой полиции" (далее ООО "КБ Центр") и управлением, ООО "КБ Центр" передало в аренду управлению здание общей площадью 2206,3 кв.м., расположенное на земельном участке площадью 881 кв.м. в г. Нальчике, по ул. Пушкина, 99 сроком на 5 лет. Указанный договор аренды содержит все существенные условия, прошел государственную регистрацию и признается судом заключенным.

Согласно акта приема-передачи спорное здание передано управлению 26.09.2003 без каких либо замечаний.

В последующем на основании договора купли-продажи от 07.06.2004 между ООО "КБ Центр" и ООО"АвангардРиэлтиСервис", право собственности перешло к ООО "АвангардРиэлтиСервис", право которого зарегистрировано в ЕГРП только 30.05.2006. При этом в пункте 4.2 договора от 07.06.2004 стороны договорились, что оплатой за передаваемое недвижимое имущество будут признаваться арендные платежи в размере 153 338 рублей в месяц.

В соответствии с договором N 2 от 14.03.2006 между ООО "КБ Центр", ООО "АванградРиэлтиСервис" и организацией последнему переданы безвозмездно все права продавца по договору N 17 купли-продажи от 07.06.2004, в том числе и права по получению полной оплаты по договору в сумме 30 млн. рублей. Указанное соглашение прошло государственную регистрацию 30.05.2006.

Исходя из этого, арендная плата перечислялась управлением по

письменному распоряжению ООО "КБ Центр" в пользу организации.

В дальнейшем указанное здание по договору купли-продажи от 05.06.2006 между ООО "АвангардРиэлтиСервис" и обществом передано последнему в собственность. Право собственности за обществом зарегистрировано в ЕГРП 01.08.2006.

За весь период пользования спорным зданием управление уплачивало арендую плату в полном объеме за исключением марта и апреля 2005 года, а также с сентября 2006 года по день подачи иска в суд.

Общество направило управлению уведомление от 26.02.2007 с требованием погасить задолженность по арендной плате за 2005-2007 годы с предупреждением о расторжении договора аренды.

Управление не погасило задолженность по арендной плате.

В результате нападения 14.12.2004 на управление, в спорном здании возник пожар, уничтожено имущество управления на сумму 2604388 рублей 88 копеек, что подтверждается вступившим в силу приговором Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.12.2005, с изменениями внесенными определением кассационной инстанции Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 18.05.2006.

Управление неоднократно обращалось к ООО "КБ Центр" и к ООО "АвангардРиэлтиСервис" с предложением провести капитальный ремонт здания. В связи с уклонением от проведения капитального ремонта собственником здания, управлением в 2004,2005,2006 был произведён капитальный ремонт.

Управлением оплачен капитальный ремонт спорного за счёт бюджетных средств в сумме 4672304 рубля.

Кроме этого управлением проведены в спорном здании ремонтные работы в сентябре 2004 года до совершения нападения на УФСКН и в июне 2006 года.

В соответствии с статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункта 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Право собственности общества на спорное здание возникло с момента государственной регистрации с 01.08.2006. Исходя из указанного выше, общество имеет право требовать от арендатора арендной платы с 01.08.2006.

В соответствии с пунктом 2 договора аренды от 26.09.2003 арендная плата в месяц составляет 153338 рублей с учетом НДС. Арендная плата вносится ежемесячно перечислением на расчетный счет арендатора.

Удовлетворяя частично требования общества о взыскании арендной платы за сентябрь 2006 - июнь 2007 года суд первой инстанции правомерно исходил из следующего. За указанный период (10 месяцев) размер арендной платы составит 1533380 рублей. Согласно платежного поручения от 27.12.2006 N 829 управление внесло арендную плату в размере 134738 рублей 68 копеек, что подтверждается сторонами и не оспаривается. Данную сумму общество неправомерно отнесло в счет оплаты за март и апрель 2005 года, поскольку в назначении платежа указано, что оплачивается арендная плата за сентябрь и октябрь 2006 года.

Других платежей за период с сентября 2006 года по июнь 2007 года арендатор не производил. Соответственно задолженность по арендной плате составила за период с сентября 2006 года по июнь 2007 года 1398641 рублей 32 копейки, которая и подлежит взысканию с управления в пользу общества.

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование общества о расторжении договора аренды от 26.09.03.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3.2 договора аренды от 26.09.2003 арендатор взял на себя обязательство вносить арендную плату своевременно. Таким образом, управление существенно нарушило условия договора аренды от 26.09.2003, которое повлекло за собой ущерб на сумму более 1 млн. рублей, на которые вправе было рассчитывать общество. При этом в соответствии со статьей 619 ГК РФ просрочки более чем двух периодов достаточно для расторжения договора аренды.

Пунктом 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11,01.2002 N 66 установлено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Обществом соблюдён досудебный порядок предусмотренный ст. 452 619 ГК РФ. Письмом от 26.02.2007 общество обратилось к управлению с требованием погасить задолженность за 2005-2007 годы. На момент направления уведомления задолженность управления по арендной плате уже составляла более чем за 4 месяца подряд (октябрь 2006 - январь 2007 года включительно). Указанное уведомление содержало предложение погасить задолженность в 10-дневный срок. А также содержало предупреждение о возможном расторжении договора аренды в связи с нарушением его условий (ст. 452, 619 ГК РФ). Уведомление от 26.02.07 было управлением получено.

Таким образом, договор аренды от 26.09.2003 подлежит расторжению в связи с нарушением управлением сроков внесения арендной платы.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Статьей 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Отклоняя требования управления о взыскании стоимости произведённых затрат по производству капитального ремонта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Из договора аренды от 26.09.2003 и акта приема передачи не следует, что спорное здание передано с недостатками, требующими капитального ремонта.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Кроме этого арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Приговором Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.12.2005 установлено, что пожар в здании, занимаемом управлением, возник в результате нападения вооруженной группы с целью хищения оружия, боеприпасов и имущества.

В соответствии со статьей 211 ГК РФ собственник имущества несет риск гибели этого имущества. Указанная норма права, на которую ссылается управление, подлежит применению при установлении судом отсутствия в действиях арендатора упущений, способствовавших повреждению арендованного имущества.

Однако, из приговора Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 28.12.2005 следует, что управление не предприняло должных мер по охране помещений в арендуемом здании, где находились похищенные оружие и боеприпасы. Нападение на управление связанно с его профессиональной деятельностью и причинение ущерба зданию, при должной степени осторожности и осмотрительности управления, возможно было предотвратить.

Материалами дела не подтверждается, что необходимость ремонтных работ, стоимость которых просит взыскать управление, вызвана действиями арендодателя (общества).

Исходя из этого, у арендодателя не возникло обязанности по производству капитального ремонта спорного здания.

В апелляционной жалобе управление указало на согласование проведения капитального ремонта в 2004 г..

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды от 26.09.2003 затраты арендатора на благоустройство арендуемого помещения подлежат зачету при оплате арендной платы только при согласовании и документальной подтверждении затрат. Письмо от 18.01.2005 с приложением дефектной ведомости и других приложений на 20 листах, управление направило ООО "АвангардРиэтиСервис", тогда как последнее зарегистрировало свое право собственности на спорное здание только 30.05.2006. На дату направления дефектной ведомости собственником здания было ООО "КБ Центр", которому дефектная ведомость не направлялась.

Материалами дела не подтверждается, что общество не является правопреемником предыдущих собственников арендованного здания по их долгам и не может нести обязанность по оплате каких-либо работ, выполненных в период до приобретения здания в свою собственность.

Управление направляло организации, ООО "АвангардРиэлтиСервис" и ООО "КБ Центр" уведомления о совершении нападения на спорное здание и предлагало провести капитальный ремонт, однако согласие на него не получила, стоимость ремонта и условия его зачета в счет арендной платы не согласовало. Управлением не представлены доказательства согласования указанных ремонтных работ с арендодателем.

Приговором Верховного Суда КБР от 28.12.2005 установлено, что на предварительном следствии управление заявило гражданский иск о возмещении материального ущерба, причиненного в результате нападения, в том числе и причиненного поджогом здания. Однако при рассмотрении уголовного дела в судебном заседании представитель управления требования о возмещении материального ущерба, причиненного поджогом, не заявлялись.

Управлением не заявлялось требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений управлением. В соответствии со статьей 623 ГК РФ право арендатора на возмещение неотделимых улучшений возникает после прекращения договора аренды. Зачет стоимости неотделимых улучшении в счет арендной платы законодателем и условиями договора не предусмотрен.

Финансирование управления на производство капитального ремонта здания поврежденного в результате нападения производилось из федерального бюджета, что подтверждается письмами департамента тылового обеспечения ФСКН РФ. При этом управление не наделялось полномочиями на представление интересов бюджета Российской Федерации по взысканию стоимости затраченных средств с общества.

Материалами дела подтверждается, что управление признало свою задолженность по арендной плате за спорный период и обязалось погасить ее по мере финансирования из бюджета (письмо от 07.02.2007 т.2 л.д.36).

Доводы управления о том, что общество не выставляло счета-фактуры на оплату в течении спорного периода и представленные обществом счет-фактуры выписаны другой организацией - фондом судом не принимаются.

По условиям договора аренды N 5 от 26.09.2003 (т.1 л.д.96) внесение арендной платы стороны не поставили в зависимость от выставления счетов- фактур.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования общества и отказал в иске управления. Основания для отмены решения суда отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 09.08.2007 по делу N А20-805/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Председательствующий

И. А. Цигельников

Судьи

Г. В. Казакова И. М. Мельников