Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2011 г. N 04АП-2603/11

г. Чита

Дело N А19-4874/2011

29.07.2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 26.07.2011.

Полный текст постановления изготовлен 29.07.2011

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи М. А. Клепиковой, судей: А. В. Стрелкова, Л. В. Ошировой

при ведении протокола судебного заседания секретарем О. О. Горловой

лица, участвующие в деле: не явились, извещены (уведомления от 04.06.11, сведения сайта Почта России)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 мая 2011 года по делу N А19-4874/2011 по иску Администрации Ангарского муниципального образования (ОГРН 1023800526056, ИНН 3801022058) к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" (ИНН 3801068221, ОГРН 1033800541323) о расторжении договора, взыскании 6 742 128 руб. 09 коп.,

принятое судьей М. Н. Габескирия,

установил:

Иск с последующим уточнением заявлен о расторжении договора аренды земельного участка N 5812 от 23.06.2008, заключенного между Администрацией Ангарского муниципального образования и ООО "Торговый дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ", взыскании суммы 3 891 953 руб. 40 коп., составляющей задолженность по арендной плате за период с 10.10.2009 по 31.03.2011, договорной неустойки в сумме 999 017 руб. 81 коп. за период с 16.11.09 по 20.03.11.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20 мая 2011 года исковые требования удовлетворены частично. Судом расторгнут договор аренды земельного участка N 5812 от 23.06.2008, заключенный между Администрацией Ангарского муниципального образования и ООО "Торговый дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ", с ответчика в пользу истца взыскано 3 891 953,40 руб. - арендной платы, 900 000 руб. - неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом в части расторжения договора аренды земельного участкаN 5812 от 23.06.2008, в апелляционной жалобе просит его отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств дела, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным истолкованием закона. Как указывает заявитель, он как застройщик осуществляет жилищное строительство за счет привлечения денежных средств дольщиков, соответственно, освоение земельного участка и внесение арендной платы планировалось за счет указанных средств. Между тем изменение порядка кредитования дольщиков сократило их количество, что повлекло за собой увеличение кредиторской задолженности ответчика.

Кроме того, длительная задержка в производстве работ на спорном земельном участке вызвана невозможностью использования земельного участка по его целевому назначению. Истцом, в нарушение ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, передан земельный участок в состоянии, не соответствующим его назначению, поскольку отсутствуют технические условия согласно протоколу от 20.06.08 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды, которые необходимы для строительства жилого дома. В этой связи ответчик был лишен возможности привлекать денежные средства для осуществления строительства.

Кроме того, право аренды является одним из главных ликвидных активов ООО "Торговый дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ", за счет которого может быть восстановлена платежеспособность должника в рамках введения процедуры внешнего управления. В случае расторжения договора удовлетворение требований конкурсных кредиторов будет невозможным в связи с выводом основного актива должника и отсутствием у него иного имущества. Заявитель ссылается на то, что в рамках процедуры банкротства ООО "Торговый дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" подано заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета внешнему управляющему и истцу совершать действия, направленные на расторжение договора аренды земельного участка.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом. В соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие надлежащим образом уведомленных лиц.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции в отсутствие возражений участвующих в деле лица проверяет законность и обоснованность решения в обжалуемой части.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 3 протокола от 20.06.08 о результатах аукциона открытого по составу участников и по форме заявок по продаже права на заключение договора аренды сроком на 5 лет земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:26:040503:0085, расположенного по адресу: Иркутская область, г.Ангарск, квартал 219 по Ленинградскому проспекту, площадью 8133 кв.м., для строительства разноэтажного дома с объектами социально-культурного и бытового назначения (СКБ), подземной автостоянкой, победителем названного аукциона признано общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ".

На основании пункта 1.1. заключенного Администрацией Ангарского муниципального образования (арендодателем) с обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" (арендатором) договора аренды земельного участка от 23.06.08 N 5812, арендодатель предоставляет арендатору земельный участок из земель населенных пунктов площадью 8133 кв.м., с кадастровым номером 38:26:040503:0085, расположенный по адресу: Иркутская область, г.Ангарск, квартал 219 по Ленинградскому проспекту, для строительства разно этажного дома с объектами социально-культурного и бытового назначения (СКБ), подземной автостоянкой, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды устанавливается с 20.06.2008 по 20.06.2013. В соответствии с пунктом 3.1 договора, годовая арендная плата за земельный участок составляет сумму 2 638 000 руб.

Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи земельного участка от 23.06.08.

Согласно пункту 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15.03., 15.06., 15.09., 15.11. текущего года путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 3 месяца и нарушения других условий договора.

В соответствии с пунктом 6.2 договора, настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

В соответствии со ст. ст. 131, 164, 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка от 23.06.08 N 5812 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, о чем свидетельствует проставленная 28.07.08 регистрационная надпись за N 38-38-02//2008-569.

В обоснование требования о расторжении договора аренды земельного участка от 23.06.08 N 5812, истец ссылается на невозмещение ответчиком арендной платы более чем за 3 месяца.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Ненадлежащее исполнение обязательств по своевременному возмещению арендной платы по договору от аренды земельного участка от 23.06.08 N 5812 подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В качестве одного из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендного платежа.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно рекомендациям, изложенным ВАС РФ в пункте 30 информационного письма от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Как следует из материалов дела, Администрация Ангарского муниципального образования направила ООО "Торговый дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" уведомление "о погашении задолженности, расторжении договора аренды" от 18.01.11 N 2, в котором предложило ответчику в срок до 20.02.11 погасить задолженность по арендной плате и пени за просрочку возмещения платежей по договору аренды земельного участка от 23.06.08 N 5812, а также расторгнуть указанный договор. Названное уведомление получено 18.01.11 временным управляющим Караяниди Е.В. (л.д.18).

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15.03., 15.06., 15.09., 15.11. текущего года путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя Факт наличия у ответчика задолженности по арендной плате в размере 3 891 953,40 руб. за период с 10.10.2009 по 31.03.2011 подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается. Учитывая изложенное, а также отсутствие доказательств, свидетельствующих о возмещении арендной платы, в предусмотренный договором аренды земельного участка от 23.06.08 N 5812 срок, суд первой инстанции на основании статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно удовлетворил требования о расторжении договора аренды.

Довод заявителя жалобы о том, что длительная задержка в производстве работ на спорном земельном участке вызвана невозможностью использования земельного участка по его целевому назначению, поскольку истцом в нарушение ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации по названному договору передан земельный участок в состоянии не соответствующим его назначению, был предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получил надлежащую оценку, правомерно отклонен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Согласно пункту 5 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83 "Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения", орган местного самоуправления не позднее чем за 30 дней до даты принятия решения о проведении торгов по продаже права собственности (аренды) земельного участка или о предоставлении для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия.

Для получения технических условий, а также информации о плате за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения орган местного самоуправления в срок не позднее чем за 45 дней до даты принятия одного из указанных решений обращается в организацию, осуществляющую эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планируется подключение объектов капитального строительства.

Как пояснил истец в судебном заседании суда первой инстанции от 11.05.11, указанные в протоколе от 20.06.08 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды, технические условия определены в соответствии со сведениями предоставленными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения по запросам Администрацией Ангарского муниципального образования, а также то, что запросы в названные организации не сохранились.

Согласно пункту 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются:

1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, об основанных на результатах инженерных изысканий параметрах разрешенного использования объекта капитального строительства и о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение;

2) победитель аукциона;

3) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.

Из буквального толкования п.п. 1 и 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды проводится только в отношении земельного участка если определены технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение, что в протоколе о результатах аукциона должны содержаться именно сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

В пунктах 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 1.5, 1.6, 1.7, подписанного ответчиком протокола от 20.06.08 о результатах аукциона открытого по составу участников и по форме заявок по продаже права на заключение договора аренды сроком на 5 лет земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:26:040503:0085, расположенного по адресу: Иркутская область, г.Ангарск, квартал 219 по Ленинградскому проспекту, площадью 8133 кв.м., для строительства разно этажного дома с объектами социально-культурного и бытового назначения (СКБ), подземной автостоянкой, содержатся сведения о возможности подключения следующих инженерных коммуникаций: хозяйственно-питьевое водоснабжение; бытовые сточные воды; электроснабжение; тепловые сети.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в протоколе о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 20.06.08 определены сведения о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение, согласно требованиям п.п. 1 и 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно истцом по договору аренды земельного участка от 23.06.08 N 5812, заключенному по результатам проведенного 20.06.08 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, предоставлен ответчику земельный участок, соответствующий его целевому назначению, что соответствует положениям статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик не обращался к арендодателю с требованием о расторжении договора ввиду отсутствия технических условий и невозможности использования переданного по договору от 23.06.08 N 5812 земельного участка.

Как указывает ответчик, освоение земельного участка и внесение арендной платы планировалось за счет привлечения денежных средств дольщиков, а изменение порядка кредитования дольщиков сократило их количество, что повлекло за собой увеличение кредиторской задолженности ответчика. Указанные обстоятельства не освобождают ответчика от исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 23.06.08 N 5812, в том числе по внесению арендной платы в установленные договором сроки.

Заявитель ссылается на то, что право аренды по спорному договору является одним из главных ликвидных активов ООО "Торговый дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ", за счет которого может быть восстановлена платежеспособность должника в рамках введения процедуры внешнего управления. В случае расторжения договора удовлетворение требований конкурсных кредиторов будет невозможным в связи с выводом основного актива должника и отсутствием у него иного имущества.

В рамках дела N А19-20216/9-49-68 определением от 09.10.09 принято к производству заявление Дударева Игоря Анатольевича о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ".

Определением от 03.03.10 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Караяниди Е.В.

Определением от 18.10.2010 по делу N А19-20216/9-49-68 в отношении ООО "Торговый Дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" введена процедура банкротства - внешнее управление сроком до 16.04.2012, внешним управляющим ООО "Торговый Дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ", внешним управляющим утвержден Караяниди Е.В.

Статья 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" раскрывает понятие внешнего управления - процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику в целях восстановления его платежеспособности.

Таким образом, введение в отношении ООО "Торговый Дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" процедуры внешнего управления направлено на восстановление платежеспособности должника и не влияет на право Администрации Ангарского муниципального образования расторгнуть договор аренды в установленном законом порядке.

Подлежит отклонению довод заявителя о том, что в рамках процедуры банкротства ООО "Торговый дом "КАМКАБЕЛЬ-БАЙКАЛ" кредитором подано заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета внешнему управляющему и истцу, направленных на расторжение договора аренды земельного участка. Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28 апреля 2011 года по делу N А19-20216/2009 ходатайство кредитора общества с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Камкабель - Байкал" Осипенко Ольги Анатольевны о принятии обеспечительных мер оставлено без удовлетворения. Указанное определение оставлено в силе постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2011 года (резолютивная часть постановления объявлена в судебном заседании 26 июля 2011 года).

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь ст.258, ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 мая 2011 года по делу N А19-4874/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

М. А. Клепикова

Судьи

А. В. Стрелков Л. В. Оширова