Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2011 г. N 14АП-3252/11

г. Вологда

26 июля 2011 г.

Дело N А05-12377/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Виноградова О.Н. и Писаревой О.Г.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Митягиной Э.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КРИПТЕКС" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 16 февраля 2011 года по делу N А05-12377/2010 (судья Шашков А.Х.),

установил

муниципальное унитарное предприятие "Городские бани" муниципального образования "Город Архангельск" (далее - Предприятие) обратилось в арбитражный суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "КРИПТЕКС" (далее - Общество) о взыскании 169 760 руб. 45 коп., из них 87 793 руб. 40 коп. - задолженность по арендным платежам, 29 074 руб. 65 коп. - задолженность по коммунальным платежам за период с апреля 2010 года по 17 января 2011 года, 24 802 руб. 96 коп. - пени за просрочку внесения платежей по договору субаренды от 01.01.2007, 28 089 руб. 44 коп. - пени за просрочку оплаты коммунальных услуг по договору от 01.01.2007 N 84/03 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 16 февраля 2011 года с Общества в пользу Предприятия взыскано 91 678 руб. 78 коп. задолженности по арендным и коммунальным платежам, 34 802 руб. 34 коп. пеней и 1095 руб. 94 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, а также 4092 руб. 82 коп. государственной пошлины в доход федерального бюджета. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Общество с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к тому, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, обжалуемое решение вынесено с нарушением норм материального права. Полагает, что поскольку решением Арбитражного суда Архангельской области от 30 августа 2010 года по делу N А05-4835/2010 договор субаренды нежилого помещения от 01.01.2007 расторгнут, то Предприятие с момента вступления указанного решения в законную силу до даты передачи ему нежилых помещений не может основывать заявленные требования на условиях названного договора. Кроме того, суд не истребовал у истца доказательств правомерного применения коэффициента "Крег", а Предприятием не представлены надлежащие доказательства, позволяющие определить размер коэффициента "Пзем". Указанные коэффициенты влияют на размер арендной платы. В материалах дела имеются претензии, в которых Общество выражало несогласие с представленными расчетами, однако судом указанным документам правовая оценка не дана. Более того, суд необоснованно посчитал доказанным факт пользования помещениями в период с июня по декабрь 2010 года. Акты обследования помещений от 16.06.2010 и от 28.09.2010 свидетельствуют лишь о том, что в помещениях расположено имущество ответчика, однако не подтверждают возможность использования их в соответствии с условиями договора субаренды.

Предприятие в отзыве на апелляционную жалобу в ее удовлетворении просило отказать, решение суда - оставить без изменения.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, Предприятие представило ходатайство о рассмотрении жалобы без его участия. В связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, между Предприятием (Арендодатель) и Обществом (Субарендатор) 01 января 2007 года заключен договор субаренды, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Субарендатор принимает в пользование на праве субаренды нежилые помещения общей площадью 141,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Архангельск, ул. Логинова, д. 14, для оказания банных услуг.

Договор субаренды заключен на срок с 01 января 2007 года по 03 сентября 2016 года (пункт 2.1 договора).

Государственная регистрация договора субаренды произведена 11 мая 2007 года.

Факт передачи арендованных помещений Обществу подтверждается актами приема-передачи от 01.01.2007, от 13.03.2007, от 01.06.2009.

Пунктом 3.1 договора субаренды установлено, что Субарендатор производит арендные платежи согласно прилагаемому расчету, который является неотъемлемой частью настоящего договора. Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем досрочно в случае официального изменения минимального размера оплаты труда, цен и тарифов, изменения методики расчета размера арендной платы за нежилые помещения без согласования (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 3.3 договора субаренды арендная плата вносится субарендатором ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца начиная с первого месяца субаренды.

Согласно расчету арендной платы от 29 мая 2009 года ее размер составил в месяц 6754 руб. 21 коп. без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС), с учетом НДС - 7 969 руб. 97 коп.

Расчет арендной платы выполнен истцом в соответствии с методикой определения размера арендной платы, утвержденной решением Архангельского городского Совета депутатов от 30 октября 2001 года N 117.

Между Предприятием и Обществом (Потребитель) 01 января 2007 года заключен договор N 84/03 о порядке распределения расходов на коммунальные услуги и содержание здания, в соответствии с которым Предприятие предоставляет Потребителю право пользоваться на его объекте - в нежилом помещении коммунальными услугами: тепловой энергией, холодным водоснабжением, услугами канализации и электроэнергией, а Потребитель обязуется оплатить коммунальные услуги в объеме и сроки, установленные договором.

Срок действия договора определяется сроком действия договора субаренды и действует с 01 января 2007 года по 03 сентября 2016 года (пункт 2.1 договора).

Пунктом 5.1 договора N 84/03 установлено, что Потребитель своевременно оплачивает предоставленные истцом коммунальные услуги (тепловую энергию, холодное водоснабжение, услуги канализации и электроэнергию), содержание здания и прилегающей территории согласно прилагаемому расчету, который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Порядок определения стоимости услуг установлен в пунктах 5.3.1, 5.3.2 и 5.3.3 договора N 84/03.

Согласно расчету стоимости содержания помещения и коммунальных услуг от 01 июня 2009 года стоимость содержания помещения и тепловой энергии составила в месяц 1733 руб. 23 коп. без НДС, с учетом НДС - 2045 руб. 21 коп.

Составленные истцом расчеты направлены в адрес Общества.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 30 августа 2010 года по делу N А05-4835/2010 договор субаренды нежилого помещения от 01.01.2007 расторгнут, с Общества в пользу Предприятия взыскано 20 241 руб. 23 коп. задолженности по арендным платежам и коммунальным услугам. Во взыскании долга за период с января по март 2010 года отказано. Решение вступило в законную силу.

Арендованные помещения возвращены Предприятию по акту приема-передачи от 17.01.2011.

Поскольку Обществом не исполнены обязательства по уплате арендных платежей и оплате коммунальных услуг за период с апреля 2010 года по 17 января 2011 года, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, признал их обоснованными частично.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом ввиду следующего.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Из пункта 1 статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из статьи 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Статьей 310 данного Кодекса определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

Величина субарендной платы по договору от 01.01.2007 является расчетной и определена исходя из базовых ставок и коэффициентов, устанавливаемых органами местного самоуправления.

Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы и обязанность Общества вносить арендную плату предусмотрены условиями договора (пункты 3.2 и 3.3).

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе устанавливать другой размер арендной платы.

Доводы подателя жалобы о том, что суд не истребовал у истца доказательства правомерного применения коэффициента "Крег", а также, что Предприятием не представлены надлежащие доказательства, позволяющие определить размер коэффициента "Пзем", отклоняются судом апелляционной инстанции.

Расчет арендной платы выполнен истцом в соответствии с Методикой определения размера арендной платы, утвержденной решением Архангельского городского Совета депутатов от 30.10.2001 N 117. Размер платы за земельный участок исчислен в соответствии с Положением об арендной плате за пользование земельными участками на территории города Архангельска, утвержденным решениями городского Совета депутатов от 21.12.2005 N 92 и от 21.11.2007 N 559. Расчет стоимости содержания помещения и теплоэнергии выполнен истцом в соответствии с пунктами 5.3.1, 5.3.2 и 5.3.3 договора N 84/03. Проверив представленные истцом расчеты и их экономическое обоснование, суд первой инстанции признал их правильными.

Таким образом, суд первой инстанции, установив отсутствие оснований для взыскания задолженности за апрель, май 2010 года, пришел к правильному выводу о том, что задолженность Общества в размере 91 678 руб. 78 коп., в том числе 68 694 руб. 10 коп. - по арендной плате, 22 984 руб. 68 коп. - по коммунальным услугам и содержанию помещений, подтверждена материалами дела.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Оценив представленные доказательства в соответствии со статьями 67, 68, 71 АПК РФ, арбитражный суд сделал обоснованный вывод о том, что материалами дела не подтверждается факт невозможности для ответчика пользования арендованными помещениями с июня по январь 2011 года.

Акты об отключении водоснабжения или электроэнергии за указанный период не были составлены ни истцом, ни ответчиком.

Кроме того, истцом представлены акты обследования помещений, арендованных ответчиком, от 16.06.2010 и 28.09.2010, составленные с участием незаинтересованных лиц, из которых следует, что с июня 2010 года помещения находились во владении Общества. Письмо ответчика от 09.01.2011 и акт приема-передачи о возврате помещения от 17.01.2011 подтверждают, что в помещениях находилось его имущество.

Между тем, исследовав имеющееся в материалах дела письмо предприятия от 13.05.2010 N 289, суд первой инстанции установил, что с апреля по май 2010 года ответчик не имел возможности пользоваться арендованными помещениями, в связи с чем суд правомерно отказал Предприятию в удовлетворении исковых требований о взыскании с Общества задолженности по арендной плате и по коммунальным платежам за указанный период.

Из пункта 1 статьи 330 ГК РФ следует, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно расчету истца размер пеней за просрочку внесения платежей по договору субаренды от 01.01.2007 составляет 24 802 руб. 96 коп., за просрочку оплаты коммунальных услуг по договору от 01.01.2007 N 84/03 - 28 089 руб. 44 коп. Указанный расчет судом проверен и признан правильным. Контррасчет пеней Обществом в суд ни первой, ни апелляционной инстанций не представлен.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, применив положения статьи 333 ГК РФ, принимая во внимание, что размер пеней (1% за каждый день просрочки) по договору N 84/03 явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, правомерно взыскал с Общества в пользу Предприятия 34 802 руб. 34 коп. пеней, в том числе 24 802 руб. 96 коп. за просрочку внесения платежей по договору субаренды от 01.01.2007, 10 000 руб. за просрочку оплаты коммунальных услуг по договору от 01.01.2007 N 84/03.

Доводы подателя жалобы о том, что поскольку решением Арбитражного суда Архангельской области от 30 августа 2010 года по делу N А05-4835/2010 договор субаренды нежилого помещения от 01.01.2007 расторгнут, то Предприятие с момента вступления указанного решения в законную силу до даты передачи ему нежилых помещений не может основывать заявленные требования на условиях названного договора, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Пунктом 2 статьи 622 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Как следует из материалов дела, договор субаренды расторгнут по решению суда от 30.08.2010, нежилые помещения переданы истцу по акту приема-передачи 17.01.2011, следовательно, Предприятие имеет право на взыскание задолженности по арендной плате за период до надлежащего исполнения Обществом обязательств по возврату имущества (до 17.01.2011).

С учетом вышеуказанных обстоятельств апелляционная инстанция считает, что выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы в силу статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 16 февраля 2011 года по делу N А05-12377/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КРИПТЕКС" - без удовлетворения.

Председательствующий

О.А. Федосеева

Судьи

О.Н. Виноградов О.Г. Писарева