Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2011 г. N 17АП-6223/11

г. Пермь

04 августа 2011 г.

Дело N А60-25358/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 августа 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Усцова Л.А., Мармазовой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поливаевой Т.Г.,

при использовании систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Свердловской области в порядке судебного поручения при участии судьи Куклевой Е.А.

при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Свердловской области:

от истца - индивидуального предпринимателя Чуракова Андрея Александровича (ОГРНИП 304662916000062, ИНН 662900103039): Паникарова Ю.В., доверенность от 09.07.2010, личность и полномочия, возможность участия в судебном заседании которой установлены арбитражным судом, осуществляющим организацию видеоконференц-связи,

от ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа: Исакова И.А., главный специалист-юрисконсульт, доверенность N 01-07/896 от 04.06.2009, личность и полномочия, возможность участия в судебном заседании которой установлены арбитражным судом, осуществляющим организацию видеоконференц-связи,

от ответчика - Торгово-промышленной палаты Новоуральского городского округа (ОГРН 1086600000530, ИНН 6629022169): не явились,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 19 мая 2011 года

по делу N А60-25358/2010,

принятое судьей Бирюковой Л.А.,

по иску индивидуального предпринимателя Чуракова Андрея Александровича

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа, Торгово-промышленной палате Новоуральского городского округа

о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете об оценке, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

Индивидуальный предприниматель Чураков Андрей Александрович обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества; о признании величины рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений N N 1-6 общей площадью 65, 3 кв.м., расположенных по адресу Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Ленина, 94, определенной Торгово-промышленной палатой Новоуральского городского округа на основании отчета N 09/08 от 16.12.2008, недостоверной.

Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил исковые требования: просил признать величину рыночной стоимости нежилых помещений N N 1-6, общей площадью 65, 3 кв.м., расположенных по адресу: Свердловская обл., г. Новоуральск, ул. Ленина, 94, определенную Торгово-промышленной палатой Новоуральского городского округа на основании отчета N 09/08 от 16.12.2008, недостоверной; спорные пункты договора принять в редакции истца согласно протоколу разногласий от 09.07.2010 к договору купли-продажи N 02-07/119 от 10.06.2010.

Определением от 21.01.2011 по ходатайству истца Торгово-промышленная палата Новоуральского городского округа привлечена к участию в деле в качестве второго ответчика на основании ст. 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковое требование: просил признать величину рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений N N 1-6 общей площадью 65, 3 кв.м., расположенных по адресу Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Ленина, 94, определенную Торгово-промышленной палатой Новоуральского городского округа на основании отчета N 09/08 от 16.12.2008, недостоверной; определить условия договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений NN 1-6 общей площадью 65,3 кв.м., расположенных по адресу Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Ленина, 94, N02-07/119 от 10.06.2010 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа и индивидуальным предпринимателем Чураковым Андреем Александровичем в следующей редакции:

- Пункт 1.4 договора изложить в редакции: "Цена продажи объекта, указанного в настоящем Договоре составляет 815 254 руб. 24 коп."

- Дополнить договор пунктом 1.4.1 следующего содержания: "Стоимость неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества в размере 213 822 (двести тринадцать тысяч восемьсот двадцать два) рубля 05 копеек засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества (цены продажи), указанной в п. 1.4 настоящего Договора".

- Дополнить договор пунктом 1.4.2 следующего содержания: "Покупатель производит оплату Объекта в размере 601 432 (шестьсот одна тысяча четыреста тридцать два) рубля 19 коп.".

- В п. 2.1 договора сумму "1 230 000 (один миллион двести тридцать тысяч рублей" заменить на сумму: "601 432 (шестьсот одна тысяча четыреста тридцать два) рубля 19 коп.".

- п. 2.1.1 договора изложить в редакции: "Сумма в размере 601 432 (шестьсот одна тысяча четыреста тридцать два) рубля 19 коп. уплачивается Покупателем в течение пяти лет с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-25358/2010 равными ежемесячными платежами. Сумма ежемесячного выкупного платежа составляет 10 023 (десять тысяч двадцать три) рубля 87 коп. Покупатель обязуется уплачивать ее не позднее последнего рабочего дня каждого месяца".

- п. 2.2 договора изложить в редакции: "На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка и подлежащую перечислению в оплачиваемом месяце, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (13%), действующей на дату (08.04.2009 года) опубликования решения Думы Новоуральского городского округа о приватизации указанного имущества в официальном издании Новоуральского городского округа газете "Нейва". Уплата ежемесячных сумм выкупного платежа и процентов производится покупателем разными платежными поручениями".

- п.2.3 Договора - исключить.

При неисполнении Комитетом по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа решения суда по настоящему делу в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, считать договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений N N 1-6 общей площадью 65,3 кв.м., расположенных по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Ленина, 94, N 02- 07/119 от 10.06.2010, заключенным с учетом условий, определенных в резолютивной части решения суда по настоящему делу.

Решением от 19.05.2011 исковые требования удовлетворены.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, в иске отказать. Апелляционная жалоба содержит указание на обстоятельства и соответствующие этим обстоятельствам доказательства, по мнению ответчика, свидетельствующие об утрате истцом преимущественного права выкупа арендованного имущества в связи с не подписанием им договора в установленный законом срок. Кроме того, в апелляционной жалобе указано на несоответствие п. 2.2. договора о начислении процентов, в редакции, предложенной истцом, действующему законодательству, порядок расчета процентов на сумму предоставляемой рассрочки определен Положением о приватизации муниципального имущества Новоуральского городского округа, утвержденным решением Думы Новоуральского городского округа N 26 от 31.03.2010. В соответствии с установленным порядком и должны быть рассчитаны проценты, подлежащие уплате предпринимателем Чураковым А.А.

Предприниматель Чураков А.А. в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу, по сути выводам суда первой инстанции соответствуют.

Торгово-промышленная палата Новоуральского городского округа о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом с соблюдением требований ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечила.

Судебное заседание в суде апелляционной инстанции проведено в порядке ст. 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем использования систем видеоконференц-связи, организованной в порядке судебного поручения Арбитражным судом Свердловской области, которым проверены полномочия участвующих в судебном заседании лиц.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, предприниматель Чураков А.А. арендует нежилые помещения N N 1-6 общей площадью 65,3 кв.м, расположенные по адресу Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Ленина, 94.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Комитетом подготовлен и направлен предпринимателю Чуракову А.А. проект договора N 02-07/119 от 10.06.2010 купли-продажи, согласно которому Комитет обязуется передать в собственность предпринимателя объект недвижимого имущества: нежилые помещения NN1-6: назначение - бытовое обслуживание, на цокольном этаже, общей площадью 65,3 кв.м., расположенные по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Ленина, 94 (т. 1, л.д. 91-93).

Согласно п. 1.4 данного договора цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 1 230 000 руб. без учета НДС.

Цена договора определена на основании Отчёта Торгово-промышленной палаты Новоуральского городского округа по оценке рыночной стоимости имущества отчета N 09/08 от 16.12.2008.

Предприниматель Чураков А.А., не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части цены указанного объекта недвижимого имущества, зачета стоимости неотделимых улучшений в счет цены имущества, порядка начисления процентов, оплаты оценки имущества, направил в адрес Комитета протокол разногласий от 09.07.2010 к договору, в том числе по п. 1.4, п. 2.1, 2.1.1, 2.2, 2.3 (т. 1, л.д. 95).

Существование неурегулированных разногласий относительно условий договора послужило основанием для обращения предпринимателя Чуракова А.А. в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи. Кроме того, предприниматель Чураков А.А., полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная Торгово-промышленной палатой Новоуральского городского округа в отчете об оценке N 09/08 от 16.12.2008, является недостоверной - завышенной, обратился в арбитражный суд с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете об оценке.

На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, судом первой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости и по проверке соответствия отчета N 09/08 от 16.12.2008, выполненного Торгово-промышленной палатой Новоуральского городского округа, требованиям действующего законодательства.

По результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках данного дела, рыночная стоимость имущества, определенная в отчете N 09/08 от 16.12.2008 Торгово-промышленной палатой Новоуральского городского округа, признана недостоверной (экспертное заключение от 13.12.2010 N138/12-10); определена цена спорного имущества - 962 000 рублей (с НДС) (экспертное заключение N 02/02-Э-2011 от 01.02.2011).

Истец с учетом результатов экспертиз просил пункт 1.4 договора изложить в редакции: "Цена продажи объекта, указанного в настоящем договоре составляет 815 254 руб. 24 коп.".

Фактически истцом определена цена без НДС, с учетом положений Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку ответчик против указания данной цены в договоре не возражал, спорный пункт договора относительно цены определен в редакции истца.

Суд первой инстанции в результате оценки соответствующих обстоятельств указал на наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений на сумму 213 822 руб. 05 коп. и, соответственно, на зачет этой суммы в счет оплаты приобретаемого имущества в порядке, который предусмотрен п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В связи с указанными обстоятельствами договор дополнен п. 1.4.1 следующего содержания: "Стоимость неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества в размере 213 822 (двести тринадцать тысяч восемьсот двадцать два) рубля 05 копеек засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества (цены продажи), указанной в п. 1.4 настоящего Договора"; пунктом 1.4.2 следующего содержания: "Покупатель производит оплату Объекта в размере 601 432 (шестьсот одна тысяча четыреста тридцать два) рубля 19 коп.". В п. 2.1 договора вместо суммы "1 230 000 (один миллион двести тридцать тысяч рублей" указано на сумму: "601 432 (шестьсот одна тысяча четыреста тридцать два) рубля 19 коп.". П. 2.1.1 договора изложен в редакции истца: "Сумма в размере 601 432 (шестьсот одна тысяча четыреста тридцать два) рубля 19 коп. уплачивается Покупателем в течение пяти лет с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-25358/2010 равными ежемесячными платежами. Сумма ежемесячного выкупного платежа составляет 10 023 (десять тысяч двадцать три) рубля 87 коп. Покупатель обязуется уплачивать ее не позднее последнего рабочего дня каждого месяца".

Принятие судом разногласий по п. 2.2 договора в редакции покупателя является правильным, соответствующим положениям ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

На основании ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с названной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Поскольку объявление о продаже арендуемого имущества опубликовано 08.04.2009 в официальном издании Новоуральского городского округа газете "Нейва", при этом на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляла 13 % годовых, вывод суда первой инстанции о наличии у истца возможности оплаты имущества в рассрочку с начислением процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 13% годовых является законным и обоснованным.

Принимая п. 2.2 договора купли-продажи в редакции предпринимателя, согласно которой начисление процентов производится на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, и подлежащую перечислению в оплачиваемом месяце, суд апелляционной инстанции исходит из того, что редакция названного пункта договора, предложенная Комитетом, противоречит ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, поскольку неоднократное начисление процентов на фиксированную сумму, равную выкупной цене объекта, приведет к возникновению на стороне продавца обогащения и не соответствует целям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, который направлен на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства.

Ссылка Комитета на то, что п. 2.2 договора, принятый судом в редакции предпринимателя, не содержит условий о периодичности уплаты процентов, сроке уплаты процентов, сумме процентов, подлежащих уплате, что делает невозможным как исполнение этого пункта покупателем, так и контроль за исполнением со стороны продавца, является несостоятельной. Редакция п. 2.2, принятая судом, позволяет определить, что проценты подлежат начислению на оставшуюся сумму задолженности, при этом толкование условий договора позволяет сделать вывод о том, что проценты подлежат уплате ежемесячно одновременно с уплатой основной суммы долга.

Таким же образом суд оценивает довод Комитета о том, что суду надлежит принять порядок расчета процентов, установленный решением Думы Новоуральского городского округа от 31.03.2010 N 26 "Положение о приватизации муниципального имущества Новоуральского городского округа".

Также у сторон возникли разногласия по п. 2.3 договора купли-продажи, при этом Комитет предлагал изложить его в следующей редакции: "Кроме того Покупатель обязуется перечислить стоимость оценки имущества в сумме 7000 (Семь тысяч) рублей на счет местного бюджета Продавца: (ИНН 6629001698, КПП 662901001, УФК по Свердловской области (Комитет по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа) р/с 40101810500000010010, БИК 046577001, ГКРЦ ГУ Банка России по Свердловской области г. Екатеринбурга, КБК 90211303040040009130, ОКАТО 65540000000) в течение десяти дней рабочих дней с момента подписания настоящего договора, но не позднее 24 июня 2010 года". Предприниматель полагал, что данный пункт подлежит исключению из текста договора.

Суд первой инстанции исключил указанный пункт из условий договора купли-продажи.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусматривает возможности отнесения затрат продавца (ответчика) по проведению оценки стоимости объекта на покупателя (истца).

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе ответчика, которые заключаются в указании на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства подписания предпринимателем в установленный срок договора купли-продажи с протоколом разногласий и направления его Комитету, в связи с чем истец утратил преимущественное право приобретения нежилых помещений, суд первой инстанции оценил надлежаще, признав значимым то, что проект договора, указанный в предмете иска, направленный истцу 10.06.2010, возвращен последним с протоколом разногласий ответчику 09.07.2010, то есть в пределах установленного срока.

Кроме того, основная цель принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ - это оказание целенаправленной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преимущественного права приобретения в собственность арендуемых объектов недвижимости.

В соответствии с положениями ст.ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и сложившейся судебной практикой возможно заключение договора купли-продажи в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене, определенной в ходе рассмотрения дела.

В силу пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания стоимости объекта в рамках рассмотрения конкретного спора о заключении сделки следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, до разрешения преддоговорного спора по договору купли-продажи нежилого помещения, заключаемому в целях реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, предпринимателем не утрачено преимущественное право на приватизацию арендуемого нежилого помещения. Следовательно, довод ответчика об утрате истцом преимущественного права выкупа арендуемого муниципального имущества несостоятелен.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.05.2011 по делу N А60-25358/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Л.А. Усцов С.И. Мармазова