Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2011 г. N 15АП-7329/11

город Ростов-на-Дону

дело N А53-18076/2010

01 августа 2011 г.

15АП-7329/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,

при участии:

от истца: представитель Барсуков С.В. (доверенность от 28.01.2011 N 554),

от ответчика: представитель Загуменко Г.Е. (доверенность от 13.01.2011),

от третьих лиц: директор Верещака И.В. (приказ N 7-К от 15.02.2010),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Партнер"

на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Пипник Т.Д.)

от 20 мая 2011 года по делу N А53-18076/2010

по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога

к обществу с ограниченной ответственностью "Партнер",

при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Элит-Оценка",

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом г. Таганрога (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Партнер" (далее - общество) о взыскании задолженности в размере 230 175 рублей 57 копеек, из них задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.12.2007 N 3321 за период с 04.06.2009 по 30.07.2010 в размере 218 626 рублей 07 копеек и пеня в размере 11 549 рублей 50 копеек, расторжении договора аренды от 01.12.2007 N 3321 и выселении ответчика из нежилого помещения литер А, А1, А2 общей площадью 161,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Кузнечная, 48.

Определением суда первой инстанции от 21.03.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Элит-Оценка".

По ходатайству ответчика судом первой инстанции назначена экспертиза, проведение которой поручено работнику общества с ограниченной ответственностью "Консалт Гео Групп" Цымбал Евгению Александровичу. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет N 112/259-011204 от 29.09.2009 об оценке рыночной стоимости ежемесячной арендной платы недвижимого имущества требованиям действующего законодательства и стандартов оценки?

2. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить, повлияло ли это на достоверность выводов о рыночной цене объекта.

3. В случае положительного ответа на второй вопрос, определить на дату 01.09.2009 рыночную стоимость ежемесячной арендной платы за пользование объектом аренды - магазин литер А, 1 этаж, комнаты 3,6-9, 7а; литер А1, 1 этаж, комнаты 1, 2, 12; литер А2, 1 этаж, комнаты 10, 11, общей площадью 161,8 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Кузнечная, 48.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 20.05.2011 требования о взыскании суммы задолженности и пени удовлетворены, требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения, в удовлетворении требования о выселении общества из нежилого помещения отказано.

Суд первой инстанции, исследовав заключение, проанализировав возражения против него, проведя допрос эксперта, отклонил выводы эксперта о недостоверности отчета оценщика.

Суд указал, что, получив извещение о новом размере арендной платы, ответчик стал обязанным по измененному обязательству, поскольку право на одностороннее его изменения реализуется без согласия другой стороны в договоре и заявление ответчиком возражения против условий дополнительного соглашения правового значения не имеет. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей у общества возникла задолженность.

Касательно оставления без рассмотрения требования комитета о расторжении договора аренды суд указал, что процедура расторжения договора заключается в направлении арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложения расторгнуть договор; требование о расторжении договора в суде. В материалах дела отсутствуют доказательства направления арендодателем предложения о расторжении договора. Несоблюдение досудебного порядка расторжения договора, установленного законом и соглашением сторон, влечет оставление иска в части требований о расторжении договора без рассмотрения.

Отказ в удовлетворении требования истца о выселении общества суд мотивировал тем, что до расторжения договора ответчик имеет законное основание для владения и пользования помещением.

Не согласившись с принятым судебным актом в части взыскания с общества задолженности по договору и пени, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение в указанной части отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований о взыскании задолженности по договору аренды пени.

Апеллянт указал, что до регистрации дополнительных соглашений, которыми изменяется размер арендной платы по договору, применение нового размера арендной платы невозможно. По мнению ответчика, суд первой инстанции неполно исследовал доводы, содержащиеся в отчете эксперта, не дал им надлежащей оценки.

Общество также указало, что ставки арендной платы за 1 кв.м. у арендаторов в одном и том же здании со сходными характеристиками не могут существенно отличаться.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ходатайствовал об отложении судебного разбирательства связи с нахождением генерального директора общества в командировке.

Суд отклонил ходатайство, поскольку данная причина не может быть признана уважительной. В соответствии с частью 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Представитель ответчика не представил пояснений, доказательств того, каким образом отсутствие в судебном заседании директора общества может привести к принятию неправильного судебного акта.

Представитель ответчика также заявил ходатайства о допросе экспертов общества с ограниченной ответственностью "Консалт Групп" Цымбал Е.А. и закрытого акционерного общества "Приазовский центр смет и оценок" Клавдия Ю.Н., приобщении к материалам дела отчета N 260/04-2011 об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения и ответ МУП "Водоканал" о наличии канализации и водоснабжения от 09.06.2011 N 2-10-340.

Указанные ходатайства рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены в связи с нарушением заявителем положений пункта 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители участвующих в деле лиц поддержали соответствующие требования.

Правильность судебного акта проверена апелляционной инстанцией в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Партнер (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от01.12.2007 N 3321 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает во временное пользование арендатору на правах аренды недвижимое имущество, общей площадью 161,8 кв.м., находящееся по адресу: г. Таганрог, ул. Кузнечная, 48 для использования в качестве магазина розничной торговли и склада. Факт передачи помещения арендатору подтвержден актом приема-передачи от 1.12.2007.

Пунктом 1.2 договора установлен срок аренды - с 01.05.2007 по 01.05.2010. Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию.

Федерации.

Пунктом 2.2.1 договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в размере, сроки и порядке, установленных договором.

В пункте 3.1.1 договора стороны согласовали, что арендная плата определяется согласно приложению к договору аренды, являющему неотъемлемой частью договора. Арендная плата вносится ежемесячно в течение первых десяти дней текущего месяца на счет УФК по Ростовской области (КУИ г. Таганрога) путем перечисления (пункт 3.1.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.1.4 договора арендная плата может пересматриваться по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательство Российской Федерации. В случае изменения на основании Решения Городской Думы г. Таганрога расчета арендной платы, соответственно, изменяется размер арендной платы по договору без особого на то согласия арендатора.

Дополнительным соглашением от 01.01.2008 стороны определили, что с 01.01.2008 размер арендной платы в месяц составляет 15 765 рублей 47 копеек.

С 01.10.2009 арендодатель начал начислять арендную плату в размере 36 051 рубля 53 копеек. Начисление арендной платы с 01.10.2009 производится комитетом в соответствии пунктом 3.1.4 договора, определяющим порядок исчисления арендных платежей в случае изменения расчета арендной платы на основании решения Городской Думы г. Таганрога. При расчете арендной платы и задолженности за спорный период применены положения Решения Городской Думы г. Таганрога от 28.05.2009 N 24 (опубликовано в издании "Таганрогская правда" N 148-150, 29.05.2009-04.06.2009 и в соответствии с пунктом 9 решения вступило в силу со дня его официального опубликования).

В соответствии с пунктом 2 указанного решения думы с 01.10.2009 арендная плата по договорам аренды муниципального имущества определяется на основании рыночной стоимости права аренды, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

29.09.2009 обществом с ограниченной ответственностью "Элит-Оценка" составлен отчет N 112/377-011204, на основании которого определена стоимость аренды помещения в размере 53 176 рублей в месяц с учетом НДС, без учета НДС - 45 064 рубля 41 копейка.

В октябре 2009 года комитет направил ответчику дополнительное соглашение, датированное 01.10.2009, в котором был определен новый размер арендной платы - 45 064 рубля 41 копейка. Факт получения его ответчик не отрицает. Напротив, в судебном заседании суда первой инстанции руководитель общества заявил, что, получив дополнительное соглашение незамедлительно прибыл в комитет и заявил о несогласии с размером арендной платы.

30.11.2009 Городской Думой города Таганрога принято решение N 99, которым в интересах субъектов предпринимательства установлены понижающие корректирующие коэффициенты, применяемые к рыночному размеру арендной платы.

С учетом применяемого к отношениям с ответчика коэффициента 0,8 размер арендной платы по договору составил 36 051 рубль 53 копейки. Истец утверждает, что с сопроводительным письмом от 02.12.2009 направил ответчику дополнительное соглашение от 01.12.2009 с указанием новой цены аренды.

Получение этого письма ответчик отрицает, а истец его вручение не доказал.

Причиной обращения комитета в суд послужило образование у общества задолженности по договору в связи с невнесением арендных платежей в новом размере, рассчитанном на основании решения Городской Думы г. Таганрога от 28.05.2009 N 24.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Пункт 3.1.4 договора устанавливает правило, согласно которому в случае изменения на основании Решения Городской Думы г. Таганрога расчета арендной платы, соответственно, изменяется размер арендной платы по договору без особого на то согласия арендатора.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11478/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение цены не требует заключения дополнительного соглашения к договору. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на имущество, находящееся в муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за использование недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

На основании указанного суд апелляционной инстанции отклоняет довод апеллянта о том, что до регистрации дополнительных соглашений, которыми изменяется размер арендной платы по договору, применение нового размера арендной платы невозможно.

В апелляционной инстанции ответчик указывает на то, что суд первой инстанции неполно исследовал доводы, содержащиеся в отчете эксперта, не дал им надлежащей оценки.

Указанный довод не принимается судом апелляционной инстанции. Судом первой инстанции были всесторонне и полно исследованы как отчет оценщика, так и заключение эксперта. На основании части 2 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебное заседание был вызван эксперт для дачи объективного заключения по поставленным вопросам. Суд исследовал и оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы, выслушал пояснения и возражения сторон и пришел к обоснованному выводу о том, что основания для принятия как доказанного вывода эксперта о недостоверности отчета отсутствуют.

Апеллянт не указал, какие именно доводы не были исследованы судом первой инстанции, и каким образом это могло повлиять на правильность принятого судебного акта.

Довод жалобы о том, что ставки арендной платы за 1 кв.м. у арендаторов в одном и том же здании со сходными характеристиками не могут существенно отличаться, отклоняется судом апелляционной инстанции. Размер арендной платы для различных помещений зависит от большого количества факторов, в том числе от вида использования помещений. Исследование вопроса о размере арендной платы за использование соседних помещений не являлось предметом рассмотрения настоящего дела. Апеллянт не представил доказательства, не сослался на нормы законодательства, обосновывающие заявленный им довод. У суда апелляционной инстанции не имеется достаточных оснований для переоценки выводов суда первой инстанции о наличии ошибок в экспертном заключении. Никакие доказательства, в том числе, заключение эксперта, не имеются для суда заранее установленной силы. Суд первой инстанции мотивированно отклонил указанное заключение, и, поскольку достоверность отчета оценщика в силу закона презюмируется и поскольку не представлено объективных данных, свидетельствующих о существенном и грубом нарушении федеральных стандартов оценки, приведших к недостоверности отчета оценщика, руководствовался отчетом оценщика.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возникновении у общества задолженности по договору.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Суд апелляционной инстанции, проверив представленный истцом расчет задолженности и пени, соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности исковых требований в обжалуемой части, признает расчет произведенным методологически и арифметически верно.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20 мая 2011 года по делу N А53-18076/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина