Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2011 г. N 13АП-9411/11

г. Санкт-Петербург

09 августа 2011 г.

Дело N А56-47761/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Баркановой Я.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Соболевой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9411/2011) ЗАО "БСК-УМС" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2011 г.. по делу N А56-47761/2009 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по иску ЗАО "БСК-УМС"

к 1. ООО "АСТА-Тест",

2. ООО "Фаэтон-Аэро",

3. ООО "Фаэтон-Инвест",

4. ООО "Фаэтон-Сеть номер 1"

о выселении, обязании снести объекты

при участии:

от истца: представителя Тойко А.Ю. по доверенности от 29.03.2010 г..;

от ответчиков:1. представителя Быстров А.В. по доверенности от 08.04.2009 г..;

2. представителя Шахова Е.И. по доверенности от 15.11.2010 г..;

3. представитель не явился, извещен;

4. представитель не явился, извещен;

установил:

Закрытое акционерное общество "БСК-УМС" (далее - ЗАО "БСК-УМС", истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о выселении общества с ограниченной ответственностью "АСТА-Тест" (далее - ООО "АСТА-Тест") с земельного участка площадью 1 404 кв. м, входящего в состав земельного участка площадью 21 611 кв. м с кадастровым номером 78:7001:14 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Глиняная, д. 23, корп. 1, литера О, путем сноса здания для осуществления государственного технического осмотра легкового автотранспорта. Делу присвоен номер А56-47761/2009. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Фаэтон-Аэро" (далее - ООО "Фаэтон-Аэро") и общество с ограниченной ответственностью "Фаэтон-Инвест" (далее - ООО "Фаэтон-Инвест"). В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил предмет иска, просил выселить ответчика с земельного участка кадастровый N 78:12:7001:29, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, участок 4 (западнее дома 24, корп. 3, лит. О).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2010 принят к производству иск ЗАО "БСК-УМС" об обязании ООО "Фаэтон-Инвест" снести здание для проведения государственного технического осмотра, расположенное на земельном участке с кадастровым N 78:12:7001:29 по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, участок 4 (западнее дома 24, корп. 3, лит. О); обязании ООО "Фаэтон-Аэро" и ООО "Фаэтон-Инвест" в солидарном порядке снести здание автозаправочного комплекса, находящееся на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, участок 3 (западнее дома 24, корп. 3, лит. О) с кадастровым N 78:12:7001:28. Делу присвоен номер А56-5238/2010.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены ООО "АСТА-Тест" и общество с ограниченной ответственностью "Фаэтон-Сеть номер 1" (далее - ООО "Фаэтон-Сеть номер 1"). Определением от 25.03.2010 дела N А56-47761/2009 и N А56-5238/2010 объединены в одно производство, делу присвоен N А56-47761/2009. В порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик - ООО "Фаэтон-Инвест" в части требования о сносе здания для проведения государственного технического осмотра, расположенного на земельном участке с кадастровым N 78:12:7001:29 по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, участок 4 (западнее дома 24, корп. 3, лит. О), заменен на ООО "АСТА-Тест". ЗАО "БСК-УМС" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Фаэтон-Аэро", уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о выселении ответчика с земельного участка площадью 2386 кв.м с кадастровым номером 78:12:7001:28, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, участок 3 (западнее дома 24, корпус 3, литера О), и об обязании передать указанный земельный участок истцу. Определением от 18.01.2010 данный иск принят судом первой инстанции к производству, делу присвоен номер А56-1371/2010.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Фаэтон-Инвест" и ООО "АСТА-Тест".

ООО "Фаэтон-Инвест" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО "БСК-УМС" об обязании ответчика заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 2386 кв.м с кадастровым номером 78:12:7001:28, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, участок 3 (западнее дома 24, корпус 3, литера О), на условиях и по цене, согласованных в предварительном договоре от 11.09.2006 купли-продажи объекта недвижимости в редакции согласно прилагаемому к иску проекту основного договора. Определением от 01.04.2010 иск принят к производству, делу присвоен номер А56-12446/2010. Определением от 17.06.2010 дела N А56-1371/2010 и А56-12446/2010 объединены в одно производство, делу присвоен N А56-1371/2010. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2010 ЗАО "БСК-УМС" отказано в иске о выселении ООО "Фаэтон-Аэро" и удовлетворен иск ООО "Фаэтон-Инвест".

Постановлением апелляционного суда от 21.10.2010 решение от 15.07.2010 по делу N А56-1371/2010 оставлено без изменения. Постановлением Федерального арбитражного суд Северо-Западного округа от 15.02.2011 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2010 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2010 по делу N А56-1371/2010 отменены. В иске ООО "Фаэтон-Инвест" об обязании ЗАО "БСК-УМС" заключить с истцом основной договор купли-продажи земельного участка площадью 2386 кв.м с кадастровым номером 78:12:7001:28, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, участок 3 (западнее дома 24, корпус 3, литера О), на условиях и по цене, согласованных в предварительном договоре от 11.09.2006, отказано. В части требования ЗАО "БСК-УМС" о выселении ООО "Фаэтон-Аэро" с земельного участка дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Определением от 10.03.2011 г.. дела N А56-47761/2009 и N А56-1371/2010 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу номера А56-47761/2009. В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования иска, просил обязать снести здание автозаправочного комплекса, находящееся на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, участок 3 (западнее дома 24, корп. 3, лит. О) с кадастровым N 78:12:7001:28, ООО "Фаэтон-Аэро".

Учитывая изложенное, в рамках настоящего дела судом первой инстанции рассмотрены требования:

- об обязании ООО "АСТА-Тест" снести здание государственного технического осмотра, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 78:12:7001:29, как самовольную постройку, а также освободить упомянутый земельный участок в связи с прекращением договора аренды; - об обязании ООО "Фаэтон-Аэро" снести здание автозаправочного комплекса, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 78:12:7001:28, как самовольную постройку, а также освободить упомянутый земельный участок в связи с прекращением договора аренды.

Решением от 21.04.2011 г.. в иске отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, полагая выводы суда, изложенные в решении, не соответствующими материалам дела, решение принятым при неправильном применении норм материального права, поскольку судом не применены подлежащие применению положения статей 432, 168, 615, 222, 622,208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец полагает, что инвестиционный договор является незаключенным, так как сторонами не согласованы существенные условия о сроке его действия, а также несогласован предмет договора - объекты строительства.

Заключенный между сторонами инвестиционный договор является ничтожной сделкой, поскольку заключение инвестиционного договора, предусматривающего строительство объектов недвижимости и возникновение прав ответчиков на земельные участки под ними, не соответствует требованию пункта 4.3.8 договора аренды земельного участка от 22.07.2002 г.., то есть не соответствует статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела, обжалуемым решением, сторонами подтверждается, что здание АЗК и здание СТО созданы без разрешения на строительство, то есть указанные постройки являются самовольными и не могут являться предметом инвестиционного договора.

Договоры аренды прекратили свое действие, однако, ответчики до настоящего времени не вернули истцу занимаемый земельный участок.

Срок исковой давности истцом не пропущен.

ООО "Фаэтон-Аэро" в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить без изменения решение, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчики отзывы на апелляционную жалобу не представили, в судебном заседании представитель ООО "АСТА-Тест" возразил против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном поорядке.

Как следует из материалов дела, 17.07.2002 г.. между ЗАО "БСК-УМС", ООО "Фаэтон-Инвест", ООО "Фаэтон-Аэро" и ООО "Аста-тест" подписан договор N 46-02 об инвестиционной деятельности с целью осуществления сторонами деятельности, направленной на строительство здания автомобильно-заправочного комплекса и здания, предназначенного для государственного технического осмотра (технического обслуживания) легкового автотранспорта. Согласно пункту 2.4 договора ЗАО "БСК-УМС" вносит в инвестиционный проект права на часть земельного участка (около 3 736 кв.м.) общей площадью 21 611 кв.м., кадастровый номер 78:7001:14, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Глиняная улица, дом 23, корпус 1, литера О, необходимую для использования возводимых по инвестиционному договору объектов; осуществляет действия по получению разрешительной документации на проектирование и строительство названных объектов, участвует в иных действиях, необходимых для государственной приемки объектов и государственной регистрации прав на них. Пунктом 2.5 договора предусмотрена обязанность ООО "Фаэтон-Инвест" по внесению в инвестиционный проект организационных и иных затрат, связанных с предпроектными проработками, дальнейшим проектированием, строительством и регистрацией объектов, производить финансовые и денежные вложения за счет ООО "Фаэтон-Аэро" и ООО "Аста-тест". Пунктом 2.6 договора предусмотрена обязанность ООО "Фаэтон-Аэро" и ООО "Аста-тест" по внесению в проект денежных (финансовых) вложений. В пункте 2.7 инвестиционного договора стороны определили доли инвестиционного участия в создании обусловленных договором объектов.

Согласно пункту 2.9 договора доли инвестиционного участия ЗАО "БСК-УМС" и ООО "Фаэтон-Инвест" передаются ООО "Фаэтон-Аэро" по соглашениям после подписания акта государственной приемочной комиссии, таким образом обладателями прав на объекты и земельные участки под ними должны стать ООО "Фаэтон-Аэро" и ООО "Аста-тест".

Пунктом 4.1.1 договора установлена обязанность ЗАО "БСК-УМС" по выдаче доверенности представителю ООО "Фаэтон-Инвест" на получение разрешительной документации, предоставление земельного участка для строительства; осуществления действий, необходимых для оформления акта государственной приемки; оказания содействия в осуществлении действий, направленных на получение необходимых согласований и разрешений.

22.07.2002 г.. между КУГИ и ЗАО "БСК-УМС" заключен договор аренды N 13/ЗК-02772 земельного участка площадью 21 611 кв.м., кадастровый номер 78:7001:14, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Глиняная улица, дом 23, корпус 1, литера О для использования под промышленное предприятие на срок по 15.10.2050г. Согласно техническому паспорту в 2003 году на части земельного участка построены автозаправочная станция и здание для государственного технического осмотра.

ЗАО "БСК-УМС" выкупило в порядке приватизации земельный участок с кадастровым номером 78:7001:14 по договору купли-продажи от 21.09.2006 N 3815-ЗУ, заключенному с КУГИ, и зарегистрировало право собственности на него, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.11.2006. ЗАО "БСК-УМС" произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 78:7001:14 на три земельных участка, в том числе земельный участок площадью 2386 кв. м, кадастровый номер 78:12:7001:28, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, участок 3 (западнее дома 24, корп. 3, лит. О); земельный участок площадью 1 715 кв.м. кадастровый номер 78:1267001:28, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, набережная Обводного канала, участок 4 (западнее дома 24, к. 3, л. О) и земельный участок площадью 17 510 кв.м. кадастровый номер 78:12:7001:27; зарегистрировано право собственности ЗАО "БСК-УМС" на указанные земельные участки (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 02.11.2009 г.. серии 78-АД N 386799, 386798, 386800).

По договорам от 01.01.2007 N 592/07 и от 01.01.2008 N 1 ЗАО "БСК-УМС" передана в аренду ООО "Фаэтон-Аэро" часть земельного участка с кадастровым номером 78:7001:14, площадью 2515 кв.м. для ведения хозяйственной деятельности. Уведомлением от 02.07.2009 N 33 ЗАО "БСК-УМС" сообщило ООО "Фаэтон-Аэро" об отказе от договора аренды от 01.01.2008 N 1, предложило ООО "Фаэтон-Аэро" возвратить земельный участок. 01.01.2007 г.., 01.01.2008 г.. и 01.01.2009 г.. между ЗАО "БСК-УМС" и ООО "Аста-Тест" заключены договоры аренды земельного участка площадью 2515 кв.м. для размещения промышленного объекта. Уведомлением от 29.06.2009 N 30 ЗАО "БСК-УМС" сообщило ООО "Аста-Тест" об отказе от договора аренды от 01.01.2009, предложило возвратить земельный участок. Ссылаясь на то, что в связи с прекращением договоров аренды ответчики обязаны возвратить арендуемые земельные участки, снести находящиеся на земельном участке здания как самовольной постройки на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу, что в удовлетворении требований истца судом первой инстанции отказано неправомерно.

В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации в случае самовольного занятия земельного участка нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению.

Статьей 76 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность по сносу зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельного участка или самовольном строительстве возлагается на юридических лиц и граждан, виновных в земельных правонарушениях, или за их счет.

Спорные строения (здания АЗК и ГТО) возведены за счет ответчиков без получения разрешительной документации, что не оспаривается ответчиками и доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, в силу вышеприведенных норм истец как собственник земельного участка вправе требовать сноса самовольно возведенных строений.

Договор аренды объекта недвижимости от 01.01.2008 г.. N 1, подписанный ЗАО "БСК-УМС" и ООО "Фаэтон-Аэро", предусматривающий срок его действия с 01.01.2008 г.. по 31.12.2008 г.., не прошел государственную регистрацию и в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным, следовательно, законным основанием для использования земельного участка ООО "Фаэтон-Аэро" не является.

Вопреки выводу суда первой инстанции, договор аренды объекта недвижимости от 01.01.2007 г.. N 592/07 не может быть признан возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку подписанием договора от 01.01.2008 г.., уведомлением от 02.07.2009 г.. N 33 истец выразил свою волю на отказ от продления с ООО "Фаэтон-Аэро" договорных отношений по аренде земельного участка, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 78:7001:14, в том числе на условиях договора от 01.01.2007 г..

Договор аренды земельного участка от 01.01.2009 г.. N 1, заключенный между ЗАО "БСК-УМС" и ООО "АСТА-Тест" на срок по 30.06.2009 г.., прекратил свое действие по окончании его срока на основании уведомления истца от 29.06.2009 г.. N 30.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Данную обязанность ответчики не исполнили.

При таких обстоятельствах требования истца являются законными и обоснованными.

Ссылка ответчиков на наличие действующего инвестиционного договора как на законное основание использования земельного участка и возведения строений является несостоятельной.

Пункт 4.3.8 договора аренды земельного участка от 22.07.2002 г.. N 13/ЗК-02772,заключенный между КУГИ и ЗАО "БСК-УМС", содержит запрет на заключение арендатором договоров и сделок, следствием которых является или может являться какое - либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, без письменного разрешения арендодателя, доказательства наличия которого в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, инвестиционный договор не содержит срока, к которому стороны должны исполнить обязательства и достичь предусмотренной договором цели, приведенные в Приложении N 1 к договору характеристики объекта инвестиций носят неопределенный характер, стоимость объекта является примерной, в связи с чем данный договор не может быть признан заключенным.

Судом первой инстанции необоснованно применена исковая давность, которая в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяется на требования собственника об устранении всяких нарушений его права.

Кроме того, по требованию об освобождении земельного участка в связи с прекращением договора аренды о пропуске срока исковой давности ответчиками не заявлено, а заявление о применении срока исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки сделано только одним из ответчиков - ООО "Фаэтон-Аэро".

Учитывая изложенное, обжалуемое решение подлежит отмене апелляционным судом, требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2011 г.. по делу N А56-47761/2009 отменить.

Обязать ООО "АСТА-Тест" (ИНН 7811125701, ОГРН 1037825034334, юридический адрес: 193148, г.Санкт-Петербург, ул. Пинегина, д. 19, лит. Б, пом. 12-Н) снести здание государственного технического осмотра, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 78:12:7001:29, а также освободить указанный земельный участок. Обязать ООО "Фаэтон-Аэро" (ИНН 7813115096, ОГРН 1027806868704, юридический адрес: 197198, г.Санкт-Петербург, ул. Красного Курсанта, д. 5/11) снести здание автозаправочного комплекса, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 78:12:7001:28, а также освободить указанный земельный участок.

Взыскать с ООО "АСТА-Тест" (ИНН 7811125701, ОГРН 1037825034334, юридический адрес: 193148, г.Санкт-Петербург, ул. Пинегина, д. 19, лит. Б, пом. 12-Н) и ООО "Фаэтон-Аэро" (ИНН 7813115096, ОГРН 1027806868704, юридический адрес: 197198, г.Санкт-Петербург, ул. Красного Курсанта, д. 5/11) в пользу ЗАО "БСК-УМС" (ИНН 7801081396, ОГРН 1027800520835, юридический адрес: 199155, г.Санкт-Петербург, ул. Наличная, д. 55) по 1 000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова Н.С. Полубехина