Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2011 г. N 18АП-6927/11

г. Челябинск

29 июля 2011 г.

N 18АП-6927/2011 Дело N А07-913/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Пивоваровой Л.В., Баканова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуальных предпринимателей Шарафиевой Гульназ Идиевны, Калимуллиной Насимы Узбековны, Крайновой Елены Александровны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2011 по делу N А07-913/2011 (судья Журавлева М.В.),

индивидуальные предприниматели Шарафиева Гульназ Идиевна (далее - ИП Шарафиева Г.И.), Калимуллина Насима Узбековна (далее - Калимуллина Н.У.), Крайнова Елена Александровна (далее - Крайонова Е.А.) (далее также - заявители) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - МЗИО РБ, заинтересованное лицо) о признании незаконным требования МЗИО РБ о предоставлении письменного согласования с государственным унитарным сельскохозяйственным предприятием совхоз "Алексеевский" права выкупа заявителей части арендуемого помещения на первом этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, Уфимской район, д. Алексеевка, ул. Центральная, д. 54, в размере 72 кв. м (требования изложены с учетом их уточнений, произведенных заявителем до принятия заявления к производству л. д. 4, т. 1).

В обоснование требований заявители указали на нарушение действиями ответчика положений статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.02.2011 привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, государственное унитарное сельскохозяйственное предприятие совхоз "Алексеевский" (далее - ГУСП совхоз "Алексеевский", третье лицо).

Решением суда от 18.05.2011 (резолютивная часть от 04.05.2011) в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе заявители (далее также - податели апелляционной жалобы) просят решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податели ссылаются на неверное толкование судом первой инстанции пункта 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Полагают, что подлежащий выкупу объект - часть нежилого помещения, существует в качестве объекта недвижимого имущества, прошел кадастровый учет, права на него подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.

МЗИО РБ представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на несогласие с доводами апелляционной жалобы.

В отзыве заинтересованное лицо ссылается на наличие в реестре государственного имущества сведений о праве хозяйственного ведения ГУСП "Алексеевский" на здание торгового центра, а также необособленность нежилого помещения, в отношении которого заявлено о выкупе. Просил рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.08.2006 между Комитетом по управлению собственностью Минземимущества по РБ (арендодатель), ГУСП совхоз "Алексеевский" (балансодержатель) и ИП Крайновой Е.А. (арендатор) заключен договор N 337-р о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа (л.д. 131-135, т. 1), согласно которому арендодатель совместно с балансодержателем передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение в двухэтажном кирпичном здании торгового центра, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимской район, д. Алексеевка, ул. Центральная, д. 54, общей площадью 25 кв. м, для использования в целях торгово-закупочной деятельности. Срок действия договора определен до 28.05.2007.

16.08.2006 между Комитетом по управлению собственностью Минземимущества по РБ (арендодатель), ГУСП совхоз "Алексеевский" (балансодержатель) и ИП Шарафиевой Г.И. (арендатор) заключен договор N 541-р о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа (л.д. 91-93, т. 1), согласно которому арендодатель совместно с балансодержателем передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение в двухэтажном кирпичном здании торгового центра, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимской район, д. Алексеевка, ул. Центральная, д. 54, общей площадью 35 кв. м, для использования в целях торгово-закупочной деятельности. Срок действия договора определен до 28.05.2007.

16.08.2006 между Комитетом по управлению собственностью Минземимущества по РБ (арендодатель), ГУСП совхоз "Алексеевский" (балансодержатель) и ИП Калимуллиной Н.У. (арендатор) заключен договор N 540-р о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа (л.д. 113-115, т. 1), согласно которому арендодатель совместно с балансодержателем передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение в двухэтажном кирпичном здании торгового центра, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимской район, д. Алексеевка, ул. Центральная, д. 54, общей площадью 12 кв. м, для использования в целях торгово-закупочной деятельности. Срок действия договора определен до 28.05.2007.

С учетом дополнительных соглашений срок аренды, по договорам с арендаторами ИП Крайновой Е.А. и ИП Шарафиевой Г.И. продлевался до 27.05.2011. С ИП Калимуллиной Н.У. срок действия договора продлевался до 24.03.2011 (л.д. 94, 95, 96, 97, 117, 139, 141, 143, т. 1).

Согласно выписке из реестра государственного имущества Республики Башкортостан от 08.04.2011 N 1750, двухэтажный торговый центр, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимской район, д. Алексеевка, ул. Центральная, д. 54, литер А, является государственным имуществом Республики Башкортостан, которому присвоен реестровый номер 04700508, торговый центр находится на балансе ГУСП совхоз "Алексеевский" на праве хозяйственного ведения (л.д. 2, т. 2). Указанная выписка сведений об основаниях возникновения государственной собственности Республика Башкортостан не содержит.

Вместе с тем, из акта приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, утвержденного заместителем главы Уфимского района Республики Башкортостан 23.10.2002, усматривается, что здание торгового центра в пос. Алексеевка возведено ГУСП совхоз "Алексеевский" в 2002 году (л.д. 7-10, т. 2).

В соответствии с данными, приведенными по состоянию на 17.11.2010 в техническом паспорте нежилого помещения в указанном здании, вновь возведенный объект является объектом недвижимого имущества ( л.д. 68 т.1).

Из содержания уведомления Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 14.09.2010, следует, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о государственной регистрации права собственности и хозяйственного ведения на объект недвижимого имущества, торговый центр, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Уфимской район, д. Алексеевка, ул. Центральная, д. 54 отсутствуют (л.д. 30, т. 1).

Заявители, полагая, что полностью соответствуют критериям арендаторов, имеющих право выкупа арендуемого помещения, в соответствии со статьей 4 ФЗ N 159-ФЗ, обратились с заявлением в Министерство земельных имущественных отношений Республики Башкортостан о реализации права преимущественного выкупа части арендуемого помещения в совместную собственность. Заявители просили МЗИО РБ, в соответствии с условиями ФЗ N 159-ФЗ, продать им в долевую собственность часть указанного в заявлении нежилого помещения площадью 72 кв. м., поскольку имеется техническая возможность на основании этой части сформировать отдельное обособленное помещение (путем воздвижения перегородок и создания отдельного входа). План помещения, приведенный в техническом паспорте, путем воздвижения временной или капитальной перегородки, позволяет выделить выкупаемую истцами часть помещения в отдельный объект (л.д. 25-27, т. 1).

Письмом от 14.01.2011 МЗИО РБ предложило заявителям по вопросу приобретения арендуемых помещений, обратиться к ГУСП совхоз "Алексеевский", которому данное помещение передано в хозяйственное ведение (л.д. 28-29, т. 1). Дополнительно в письме содержались разъяснения относительно права государственного унитарного предприятия осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендаторов. Указано на невозможность реализации преимущественного права на приобретение части нежилого помещения, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение, как обособленный объект.

Оценив содержание указанного письма, как указание на необходимость предоставления письменного согласования с государственным унитарным сельскохозяйственным предприятием совхоз "Алексеевский" права выкупа, заявители обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим заявлением. Указав, что данное требование является незаконным, поскольку право хозяйственно ведения ГУСП совхоз "Алексеевский" не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Принимая обжалуемое решение об отказе в удовлетворении заявления предпринимателей, суд первой инстанции исходил из того, что арендуемое заявителями нежилое помещение площадью 72 кв. м, как самостоятельный объект не сформировано, согласие собственника на раздел принадлежащего ему единого помещения, площадью 202, 7 кв. м, отсутствует, кадастровый учет испрашиваемого нежилого помещения заявителями не проводился, его основные технические характеристики не определены. Кроме того, суд пришел к выводу о невозможности принятия решения о приватизации объекта недвижимого имущества, право на который в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта.

На основании статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В пункте 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъясняется, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие, в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания и доводов заявления, апелляционный суд полагает, что заявленные индивидуальными предпринимателями Шарафиевой Г.И., Калимуллиной Н.У., Крайновой Е.А. требования следует расценивать в качестве обжалования решения МЗИО РБ о наличии у государственного унитарного предприятия права по решению вопроса о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого предпринимателями нежилого помещения

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ государственному или муниципальному унитарному предприятию предоставлено право на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным в статье 3 указанного Закона. При этом собственник арендуемого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дает согласие на совершение унитарным предприятием вышеуказанной сделки не ранее чем за 30 дней после направления уведомления координационным или совещательным органам в области развития малого и среднего предпринимательства и арендатору такого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Таким образом, в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ государственное или муниципальное предприятие вправе осуществлять возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом в случае, если:

- предприятие приняло решение на совершение сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения;

- предприятие получило согласие собственника на отчуждение этого имущества;

- арендатор отвечает требованиям, предусмотренным статьей 3 указанного Федерального закона.

Положениями части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено право субъекта малого и среднего предпринимательства по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Однако, исходя из смысла Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 указанного Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Данное разъяснение содержится в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134.

При оценке заявленных предпринимателями требований, судебной коллегией не установлено наличие оснований для применения в целях реализации преимущественного права на выкуп помещения порядка, предусмотренного статьей 2 и пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ об осуществлении продажи государственным унитарным предприятием, ввиду отсутствия доказательств принадлежности подлежащего выкупу недвижимого имущества государственному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, право хозяйственного ведения имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием, возникает у этого предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку право хозяйственного ведения на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, на основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, для возникновения вещного права на недвижимость, переданную собственником в хозяйственное ведение предприятию, необходимо осуществление государственной регистрации права, в порядке, предусмотренном законом.

Аналогичный подход изложен в абзаце 2 пункта 5 постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В ходе судебного разбирательства доказательств осуществлении государственной регистрации права хозяйственного ведения в отношении предполагаемого заявителями к выкупу недвижимого имущества, не представлено. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельствует об обратном.

При таких обстоятельствах, право хозяйственного ведения на спорное недвижимое имущество у государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия совхоз "Алексеевский" не возникло, а потому заявители были вправе требовать решения вопроса об отнесении их к категории малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества МЗИО РБ.

В этой связи, изложенное в письме от 14.01.2011 МЗИО РБ предложение заявителям, обратиться к ГУСП совхоз "Алексеевский" по вопросу приобретения арендуемых помещений, не соответствует закону.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания решения государственного органа недействительным, необходима совокупность обстоятельств, включающих установление наличия нарушенных прав заявителя, подлежащих восстановлению вынесенным по делу судебным актом. Поэтому, в предмет судебного исследования по настоящему делу, входит оценка таких прав предпринимателей.

По правилам пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации возникновение права собственности подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, возникновение права собственности на недвижимое имущество, в том числе вновь созданное, определяется моментом осуществления его государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация.

Положениями пункта 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что сам по себе факт включения недвижимого имущества в реестр государственной собственности, не являются доказательствами права собственности, в том числе публично-правового образования Республика Башкортостан.

Из материалов дела усматривается, что объект недвижимого имущества о реализации права на выкуп части которого заявлено предпринимателями, создан ГУСП совхоз "Алексеевский" в 2002 году. Государственная регистрации первичного по отношению к праву хозяйственного ведения права государственной собственности Республика Башкортостан, не производилась, что исключает возникновение права.

В отсутствие доказательств возникновения права государственной собственности Республики Башкортостан в установленном порядке, возможность реализации заявителями права на выкуп арендуемого имущества, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ и наличие нарушений их прав, основанных на неправильном применении МЗИО РБ положений названного закона, отсутствуют.

Из изложенных в пункте 8 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разъяснений следует, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью, в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права, на которое подлежат государственной регистрации, в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В указанных разъяснениях определено, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено требование к предмету договора продажи недвижимости, в соответствии с которым в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По смыслу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, то есть уникальные характеристики объекта недвижимости, содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В силу части 5 указанной статьи кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Поскольку, в соответствии с данной нормой, кадастровый учет не может быть осуществлен в отношении части здания или части помещения, не сформированных в качестве обособленных объектов, то эти части объектов недвижимого имущества не могут являться предметом договора купли-продажи.

При этом Законом прямо предусмотрена возможность формирования в качестве объекта кадастрового учета помещения, которое, в свою очередь, всегда будет являться частью здания.

Таким образом, предметом сделки передачи имущества может быть только обособленное имущество (нежилое помещение), которое можно идентифицировать при переходе на него права собственности, подлежащего регистрации (статья 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Материалами дела подтверждается, что арендуемое помещение предпринимателями общей площадью 72 кв. м. является необособленной частью нежилого помещения, расположенного в двухэтажном кирпичном здании торгового центра площадью 202,7 кв. м.

На дату рассмотрения спора помещение площадью 72 кв. м., в натуре не выделено, доказательств того, что оно является обособленным объектом недвижимости, суду не представлено. Пояснения предпринимателей о возможности формирования обособленного нежилого помещения доказательствами, в том числе техническими заключениями полномочных органов, не подтверждены.

Поскольку отсутствие доказательств отнесения нежилого здания, расположенного по адресу к объектам государственной собственности и возможности формирования на основании частей указанного здания обособленного помещения площадью 72 кв.м., о выкупе которых заявлено предпринимателями, само по себе препятствует осуществлению процедуры выкупа по правилам Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, основания к признанию нарушающим права предпринимателей решения МЗИО РБ о необходимости решения вопроса о выкупе нежилого помещения с ГУСП совхоз "Алексеевский", не имеется.

Потенциальная возможность совершения действий по осуществлению государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и кадастрового учета его обособленной части, о чем заявлено подателями апелляционной жалобы, не могут являться условием предоставления судебной защиты, на основании статей 4, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2011 по делу N А07-913/2011 по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе.

При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателей.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2011 по делу N А07-913/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуальных предпринимателей Шарафиевой Гульназ Идиевны, Калимуллиной Насимы Узбековны, Крайновой Елены Александровны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Л.В. Пивоварова В.В. Баканов