Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2011 г. N 11АП-7630/11

09 августа 2011 г.

Дело N А65-2918/2011

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 августа 2011 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Лукьяновой Т.А., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ямалетдиновой Э.Р., с участием:

от ответчика - представитель Мингазова А.Р., доверенность от 11.03.2011 г.,

от истца и третьего лица - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу МУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.05.2011 г., принятое по делу NА65-2918/2011 (судья Галеева Ю.Н.)

по иску МУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (ИНН:1655065674, ОГРН:1061655000582), г. Казань,

к ООО "Авто-Базис" (ИНН:1655176504, ОГРН:1091690024447), г. Казань,

с участием третьего лица: ООО "Пегас" (ИНН:1655076683), г. Казань,

о взыскании долга и договорной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО "Авто-Базис" о взыскании 678 675 руб. 92 коп. долга и 28 299 руб. 95 коп. процентов.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.04.2011 г.. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Пегас", г. Казань.

Истец в судебном заседании в порядке ст. 49 АПК РФ изменил и увеличил предмет исковых требований в части взыскания неустойки, просил взыскать 143 670,47 руб. договорной неустойки. Изменение и увеличение исковых требований принято судом.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.05.2011 года иск удовлетворен частично, с ООО "Авто-Базис" в пользу Муниципального учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования г. Казани", г. Казань, взыскано 288509,58 руб. долга и 34 936,39 руб. пени. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон. Заявитель жалобы считает, что подписав договор аренды земельного участка N 14952 от 28.10.2010 г. без разногласий, ответчик тем самым согласился со всеми его условиями, в том числе в части применения поправочного коэффициента в размере 4,5 при расчете арендной платы, применение которого не противоречит действующему законодательству и целевому использованию земельного участка.

02.08.2011 г. в судебном заседании представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит рассмотреть дело без участия его представителя, решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился. В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассматривается в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзывов, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 16.09.2005 г.. между истцом (арендодатель) и ООО "Пегас" (арендатор) заключен договор аренды N 10805 (л.д. 64-76), согласно которому арендодатель передал арендатору во временное пользование земельный участок кадастровый N 16:50:16 03 05:0131, площадью 0,832 га, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю. Фучика, в микрорайоне N 9а, жилого массива Горки 3, под незавершенное строительством здание и сооружение на территории открытой платной автостоянки.

Срок аренды установлен до 21.04.2010 г..

Договор аренды N 10805 от 16.09.2005 г.. зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРПН внесена соответствующая запись (л.д 76).

В сентябре-октябре 2009 г.. земельный участок кадастровый N 16:50:16 03 05:0131 по заявлению ООО "Пегас" был разделен, в результате на кадастровый учет поставлено 2 земельных участка, одним из которых является земельный участок с кадастровым номером 16:50:160305:182, площадью 2354 кв.м. (л.д. 84-90).

19.10.2009 г. между ответчиком и третьим лицом подписано соглашение об отступном, по условиям которого ответчику взамен исполнения денежного обязательства передан объект незаконченного строительства, расположенного по адресу г. Казань, ул. Фучика, д. 14 а.

В п. 4 соглашения об отступном предусмотрено, что передаваемый в качестве отступного объект принадлежит третьему лицу на праве аренды, что подтверждается договором аренды от 16.09.2005 г..

На основании соглашения об отступном от 19.10.2009 г.., в ЕГРПН 21.12.2009 г.. внесена запись о регистрации за ответчиком права собственности на незавершенный строительством объект (л.д. 79).

Согласно разрешению (л.д.80-82) объект недвижимости введен в эксплуатацию 29.12.2010 г..

В соответствии со свидетельством 16-АЕ N 846658 от 24.03.2011 г.., ответчик является собственником здания автомойки, площадью 248,7 кв.м, о чем 23.03.2011 г.. внесена соответствующая запись (л.д. 83).

28.10.2010 г.. между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 14952 (л.д. 8-21), согласно которому истец передал ответчику во временное пользование земельный участок кадастровый N 16:50:16 03 05:182, площадью 2354,0 кв.м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю. Фучика 14а (литер Б).

В п. 3.1 стороны согласовали, что арендная плата начисляется с 01.11.2009 г..

Срок аренды установлен сторонами до 08.08.2011 г.. (на срок менее 1 года).

Размер годовой арендной платы исчислен на основании Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 г. N 74 "Об арендной плате за землю" по формуле А = Рс x Кф, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок, Рс - размер ставки земельного налога, Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с расчетом арендной платы истца, кадастровая стоимость 1 кв.м земельного участка составила 11828 руб. (как под объект торговли, общественного питания, бытового обслуживания) (л.д.92), ставка земельного налога - 0,5%, повышающий коэффициент - 4,5%.

Таким образом, по расчету истца ежегодный размер арендной платы составил 626 470 руб. 02 коп., в месяц - 52205 руб. 84 коп.

Невыполнение ответчиком условий договора по своевременному внесению арендой платы за период с 01.11.2009 г.. по 31.11.2010 г.. явилось поводом для обращения с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал верную оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со ст. ст. 307-309 ГК РФ стороны должны исполнять свои обязательства надлежащим образом, исходя из требований закона и условий обязательства.

Согласно ч.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с п. 13 Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 г.. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с 21.12.2009 г.. (с момента государственной регистрации права собственности) ответчику перешло право пользоваться земельным участком на основании договора аренды N 10805 от 16.09.2005 г..

Таким образом, обязательства ответчика по уплате арендной платы возникли с 21.12.2009 г. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что п. 3.1 договора аренды N 14952 от 28.10.2010 г. об уплате арендной платы с 01.11.2009 г. является недействительным, противоречащим положениям ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ.

В силу ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 05.10.2005 г. N 478 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по г. Казани.

Учитывая, что задолженность ответчика перед истцом подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании 288 509 руб. 58 коп. долга по арендной плате за период с 21.12.2009 г.. по 31.11.2010 г.. (л.д. 115-116) является правомерным.

При этом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ежемесячный размер арендной платы составляет 23 916 руб. 64 коп., начисленной за период до 28.10.2010 г. (до даты подписания договора N 14952) исходя из применения кадастровой стоимости земельного участка в размере 10 160 руб. за 1 кв.м. при виде функционального использования земельного участка - "земли под гаражи и автостоянки", ставки земельного налога 0,4%, и повышающего коэффициента - 3 %.

Следовательно, с 28.10.2010 г.. размер ежемесячной арендной платы составил 52205 руб. 84 коп. Перечисленная ответчиком по платежному поручению N 2 от 10.03.2011 г.. сумма 15000 руб. принята судом во внимание, при расчете размера задолженности.

Доводы истца о зачислении произведенной ответчиком оплаты по платежному поручению N 2 от 10.03.2011 г.. на сумму 15000 руб. (л.д. 50) в первую очередь в счет погашения пени в соответствии с п.3.5 договора не приняты судом первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с п.3.5 договора N 14952 от 28.10.2010 г.., в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора.

Вместе с этим, суд принял во внимание, что согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 20.10.2010 г.. N 141 "О некоторых вопросах применения положений ст.319 Гражданского кодекса Российской Федерации" применяя статью 319 ГК РФ, суды должны учитывать, что названная норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (глава 25 ГК РФ), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора.

В связи с изложенным судам следует иметь в виду, что соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 Кодекса (например, стороны вправе установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга).

Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 ГК РФ).

Таким образом, условие, содержащееся в пункте 3.5 договора N 14952 от 28.10.2010 г.., о первоочередном зачете неустойки суд первой инстанции обоснованно признал ничтожным.

В соответствии с п. 3.5 договора в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Требование истца о взыскании 143 670 руб. 47 коп. неустойки, является правомерным в сумме 34 936 руб. 39 коп. (л.д 115-116), начисленных на удовлетворенную сумму долга, за период с 16.01.2010 г.. по 15.12.2010 г.., исходя из ставки 0,1%.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции с учетом ст.71 АПК РФ исследовал все обстоятельства дела, принял верное решение.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что при расчете арендной платы следует принять поправочный коэффициент в размере 4,5, применение которого не противоречит действующему законодательству и целевому использованию, проверены судом апелляционной инстанции, отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с ч.3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Согласно п.4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г.. N 316 государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:160305:182, площадью 2354 кв.м. изначально был сформирован с разрешенным использованием "под незавершенное строительство здания и сооружения на территории открытой платной автостоянки". Данный факт подтверждается также расчетом к договору аренды N 10805 от 15.09.2005 г.., в котором применялся поправочный коэффициент 3, который согласно действующему на тот момент постановлению главы администрации г.Казани от 21.01.1999 г.. N 86 "Об арендной плате за землю" применялся для открытых автостоянок (л.д.75). Данный вид разрешенного использования также значится в базе государственного кадастра недвижимости по настоящий момент.

Таким образом, истец не вправе был изменять данный вид разрешенного использования, установленный в договоре аренды N 14952 от 28.10.2010 г.. и распространять его действие на ранее возникшие правоотношения до 28.10.2010 г.., поскольку фактически земельный участок предоставлялся под автостоянку.

Кроме этого, объект недвижимости - незаконченное строительством здание, введен в эксплуатацию лишь 29.12.2010 г., что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию ТК N 000742. Следовательно, расчет истца к договору аренды в части распространения на период с 28.10.2010 г.. по ноябрь 2010 г.. противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Другие доводы апелляционной жалобы рассмотрены судом апелляционной инстанции, являются необоснованными по вышеизложенным обстоятельствам.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с этим оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Заявитель от уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы нормами действующего налогового законодательства освобожден.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 мая 2011 года по делу N А65-2918/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Т.А. Лукьянова Е.А. Терентьев