Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2011 г. N 04АП-1976/11

г. Чита

3 августа 2011 г.

Дело N А78-9406/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 2 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 3 августа 2011 года

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Куклина О.А.,

судей Стрелкова А.В., Ошировой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Першиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 14 апреля 2011 года по делу N А78-9406/2010 по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края ОГРН 1087536008801 ИНН 7536095984 к обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" ОГРН 1057536000818 ИНН 7534019018 о взыскании 4 064 394,37 руб. (суд первой инстанции: судья Стремецкая Т.Ф.),

при участии в судебном заседании:

от истца - Леонтьевой О.Ф., представителя по доверенности от 28.07.2011

от ответчика - Нехорошева В.В., представителя по доверенности от 5.05.2011,

установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 1261/06 от 1.09.2006 за период 1.01.2010 по 19.08.2010 в размере 1 816 375,87 руб., пени за период с 15.03.2010 по июнь 2010 года в размере 358 706,72 руб.; задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 606/07 от 24.10.2007 за период с 1.01.2010 по 30.09.2010 в размере 2 248 018,50 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.03.2010 по 7.12.2010 в размере 84 690,98 руб.

В обоснование исковых требований истец указал, что на основании распоряжения мэра города Читы от 30.08.2006 N 2093-Р 1.09.2006 между комитетом по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" и обществом с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" был заключён договор N 1261/06 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Чита, Ингодинский административный район, в районе улицы 3-й Забайкальской и Украинского бульвара, общей площадью 20 973 кв.м для строительства жилого комплекса. Договор был заключён на срок до 30.08.2009. Дополнительными соглашениями от 26.08.2009 и от 3.09.2010 срок действия договора был продлён до 31.12.2010.

В соответствии с условиями договора ответчик обязался уплачивать за пользование земельным участком арендную плату в срок до 15.03, 15.07, 15.09, 15.12 текущего года.

Расчёт арендной платы с 2009 года производится в соответствии с постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2009 N 49 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края".

Пунктом 5.2 договора за просрочку уплаты арендных платежей предусмотрена неустойка (пеня) в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Дополнительными соглашениями к договору от 26.08.2009 и от 3.09.2010 арендная плата за период с 31.08.2009 по 19.08.2010 установлена в размере 2 775 673,95 руб., за период с 20.08.2010 по 31.12.2010 - 1 045 792,17 руб.

По расчётам истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 1.01.2010 по 19.08.2010 составила 1 816 375,87 руб.

Кроме того, 24.10.2007 администрацией городского округа "Город Чита" на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 23.10.2007 был заключён с обществом с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" договор N 606/07 аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Гагарина, 8в, общей площадью 8075 кв.м для строительства офиса и многоквартирного жилого дома. Договор был заключён на срок до 23.10.2010. Дополнительным соглашением от 25.10.2010 срок действия договора был продлён до 3.10.2013.

В соответствии с условиями договора ответчик обязался уплачивать за пользование земельным участком арендную плату в срок до 15.03, 15.07, 15.09, 15.12 каждого года.

Годовой размер арендной платы по результатам проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка составляет 2 997 358 руб.

Дополнительным соглашением к договору от 25.10.2010 арендная плата за период с 23.10.2010 по 1.10.2013 установлена в размере 8 811 411,33 руб.

По расчётам истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 1.01.2010 по 30.09.2010 составила 2 248 018,50 руб.

За взысканием задолженности истец обратился в суд с настоящим иском.

Заявлением от 3.02.2011 истец отказался от исковых требований в части взыскания пени по договору N 1261/06 от 1.09.2006 и процентов за пользование чужими денежными средствами по договору N 606/07 от 24.10.2007.

Ответчик в отзыве на исковые требования указал, что в соответствии с условиями договора N 1261/06 от 1.09.2006 земельный участок предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" для строительства жилого комплекса. Однако рядом с выделенным участком на расстоянии менее 100 метров истец выделил земельный участок для размещения АЗС "Икар". Согласно Постановлению Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1. 1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" величина санитарно-защитной зоны АЗС составляет 100 метров, что делает невозможным строительство двух объектов жилого комплекса. Требование истца о взыскании арендной платы за земельный участок, находящийся в собственности третьих лиц, является неправомерным. Первая очередь жилого комплекса - многоквартирный жилой дом N 2 со встроенным непродовольственным магазином, площадь застройки которого составляет 551,3 кв.м. Общая площадь застройки всех объектов составляет 7983,8 кв.м, следовательно земельный участок, относящийся к 1 очереди, составляет 6,9% площади арендованного участка. Многоквартирный жилой дом N 2 со встроенным непродовольственным магазином введён в эксплуатацию 19.01.2009, следовательно, арендная плата за земельный участок, относящийся к данному объекту, в 2010 году не могла начисляться. Таким образом, требование уплаты 6,9% от заявленной суммы в размере 125 329,94 руб. является неправомерным. Вторая очередь жилого комплекса - многоквартирный жилой дом N 3 со встроенными нежилыми помещениями и пристроенной подземной автостоянкой, площадь застройки которого составляет 1629,2 кв.м. Общая площадь застройки всех объектов составляет 7983,8 кв.м, следовательно, земельный участок, относящийся ко 2 очереди, составляет 20,4% площади арендованного участка. Многоквартирный жилой дом N 3 со встроенным и нежилыми помещениями и пристроенной подземной автостоянкой введён в эксплуатацию 3.04.2009, следовательно, арендная плата за земельный участок, относящийся к данному объекту, в 2010 году не могла начисляться. Таким образом, требование уплаты 20,4% от заявленной суммы в размере 370 540,68 руб. является неправомерным. Первый этап третьей очереди жилого комплекса - многоквартирный жилой дом N 4, площадь застройки которого составляет 551,3 кв.м. Общая площадь застройки всех объектов составляет 7983,8 кв.м, следовательно, земельный участок, относящийся к 1 этапу 3 очереди, составляет 8,3% площади арендованного участка. Многоквартирный жилой дом N 4 введён в эксплуатацию 29.10.2010, следовательно, арендная плата за земельный участок, относящийся к данному объекту, в 2010 году могла начисляться до 29.10.2010. Четвёртая очередь жилого комплекса - многоквартирный жилой дом N 1 со встроенным продовольственным магазином и подземной автостоянкой, площадь застройки которого составляет 1743,3 кв.м. Общая площадь застройки всех объектов составляет 7983,8 кв.м, следовательно, земельный участок, относящийся к 4 очереди, составляет 21,8% площади арендованного участка. Многоквартирный жилой дом N 1 введён в эксплуатацию 7.12.2010, следовательно, арендная плата за земельный участок, относящийся к данному объекту, в 2010 году могла начисляться по 7.12.2010. Второй этап третьей очереди жилого комплекса - пристроенная подземная автостоянка, площадь застройки которой составляет 965 кв.м. Общая площадь застройки всех объектов составляет 7983,8 кв.м, следовательно, земельный участок, относящийся ко 2 этапу 3 очереди, составляет 12,1% площади арендованного участка. Пристроенная подземная автостоянка не сдана в эксплуатацию до настоящего времени, следовательно, арендная плата за земельный участок, относящийся к данному объекту, в 2010 году должна начисляться. Пятая и шестая очереди жилого комплекса - многоквартирный жилой дом и детский сад - не строятся до настоящего времени, однако их строительство невозможно по причинам, не зависящим от общества с ограниченной ответственностью "Силикатстрой" вследствие имеющегося недостатка арендуемого имущества, арендная плата за земельный участок, относящийся к данным объектам, не должна начисляться. Таким образом, требование уплаты за 30,5% площади участка в размере 553 894,64 руб. является неправомерным.

По расчётам ответчика размер арендной платы составляет:

- за период с 1.01.2010 по 31.03.2010 - 302 788,28 руб.,

- за период с 31.03.2010 по 30.06.2010 - 302 788,28 руб.

Кроме того, ответчик указал, что договор N 606/07 от 24.10.2007 заключён на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 23.10.2007. Однако в документации аукциона информация о технических условиях подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плате за подключение отсутствует, что свидетельствует о недостатках арендуемого имущества и, соответственно, о праве арендатора в соответствии со статьёй 612 Гражданского кодекса Российской Федерации на соразмерное уменьшение арендной платы, причём в размерах, необходимых для устранения данных недостатков. В соответствии с проектно-сметной документацией затраты на создание коммунальной инфраструктуры составляют: наружные сети канализации - 160 415 руб. в ценах 2010 года, 946 450 руб. в ценах 2010 года; выноска и монтаж наружных сетей водоснабжения - 148 611 руб. в ценах 2010 года, 885 810 руб. в ценах 2010 года; наружные сети электроснабжения - 507 480 руб. в ценах 2010 года, 2 994 130 руб. в ценах 2010 года; наружные сети теплоснабжения - 341 169 руб. в ценах 2001 года, 2012,90 руб. в ценах 2010 года. Затраты застройщика на создание коммунальной инфраструктуры, а, следовательно, и на устранение недостатков арендуемого имущества составляют 6 839 220 руб.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 14 апреля 2011 года исковые требования удовлетворены в полном объёме, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 4 064 394,37 руб.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, уменьшить размер арендной платы по договору N 1261/06 от 1.09.2006, отказав во взыскании денежных средств в размере 1 049 865,26 руб. Отказать в удовлетворении исковых требований, основанных на договоре N 606/07 от 24.10.2007, в полном объёме. В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что рядом с выделенным ответчику на основании договора аренды N 1261/06 от 1.09.2006 земельным участком, истец выделил земельный участок для размещения АЗС, что делает невозможным использование арендуемого участка по назначению. После завершения строительства, имущество принадлежит собственникам помещений. По расчётам ответчика, требование истца является обоснованным в размере 766 510,61 руб. Кроме того, ответчик указал, что затраты на создание коммунальной инфраструктуры на земельном участке, выделенном на основании договора N 606/07 от 24.10.2007, составляют 6 839 220 руб., в связи с чем ответчик, по его мнению, имеет право на соразмерное уменьшение арендной платы.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Материалами дела объективно подтверждается и ответчиком не оспаривается, что спорные земельные участки площадью соответственно 20 973 кв.м и 8075 кв.м были переданы администрацией городского округа "Город Чита" в пользование ответчику по договору от 1.09.2006 N 1261/06 с дополнительными соглашениями от 26.08.2009 и от 3.09.2010 и по договору от 24.10.2007 N 606/07 с дополнительным соглашением от 25.10.2010. Земельные участки ответчиком приняты. Никаких изменений в указанные договоры в части площади земельных участков в установленном законом порядке не вносились. То есть данные участки находятся в аренде у ответчика до настоящего времени в неизменном состоянии.

В соответствии со статьями 309 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан своевременно и в полном объёме вносить арендную плату. Данное обязательство последний исполняет ненадлежащим образом. Согласно расчёту истца, исполненному на основании положений договоров аренды, задолженность ответчика за спорный период составляет 4 064 394,37 руб. (т.1 л.11, 12, 81-83). Ответчик по существу расчёт истца не оспорил. Судом данный расчёт проверен и признан правильным.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

С 1.02.2008 в соответствии со статьями 1 и 3 Закона Читинской области N 1046-ЗЧО от 21.11.2007 полномочия по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, отнесены к полномочиям Администрации Читинской области.

Постановлением Администрации Читинской области от 21.01.2008 N 10-А/п уполномоченным исполнительным органом государственной власти Читинской области по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, определён Комитет по управлению государственным имуществом Читинской области.

В соответствии со статьями 1, 2 и 3 Федерального конституционного закона от 21.07.2007 N 5-ФКЗ в результате объединения Читинской области и Агинского Бурятского автономного округа с 1.03.2008 в составе Российской Федерации образован новый субъект Российской Федерации - Забайкальский край. Границы Забайкальского края совпадают с границами Читинской области и охватывают территории объединившихся Читинской области и Агинского Бурятского автономного округа.

Согласно пункту 5 части 1, части 2 статьи 2 Закона Забайкальского края N 152-ЗЗК от 1.04.2009 распоряжение земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена, является полномочием высшего исполнительного органа государственной власти Забайкальского края, который вправе возложить исполнение названных полномочий на иные органы.

Пунктом 9.5 Положения о Департаменте государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, утверждённого постановлением Правительства Забайкальского края N 39 от 30.09.2008, департамент осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками на территории города Читы, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края является надлежащим истцом по настоящему делу.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно полностью удовлетворил исковые требования.

Исследовав возражения ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Довод ответчика о том, что после ввода в эксплуатацию жилых домов N N 1-4 земельные участки, расположенные под этими домами, автоматически передаются в собственность жильцов многоквартирных домов, суд апелляционной инстанции оценивает критически. Действительно, в силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельные участки, расположенные под многоквартирным домом, входят в состав общего имущества в данном многоквартирном доме. Однако в данном случае ответчику под жилищное строительство, как отмечено выше, предоставлены в аренду два земельных участка: площадью 20 973 кв.м с кадастровым номером 75:32:020127:0019 и 8075 кв.м с кадастровым номером 75:32:020136:0010. После завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилых домов N N 1-4 межевание данных участков не производилось, новые земельные участки под построенными жилыми домами не сформированы, на кадастровый учёт не поставлены. То есть в настоящее время в гражданском обороте по-прежнему находятся земельный участок площадью 20 973 кв.м с кадастровым номером 75:32:020127:0019 и земельный участок площадью 8075 кв.м с кадастровым номером 75:32:020136:0010.

Поскольку новые земельные участки, расположенные под жилыми домами, как объекты гражданского оборота до настоящего времени не сформированы, права на них не могут быть переданы иным лицам. Таким образом, ответчик до настоящего времени является арендатором двух указанных выше земельных участков в целом. Следовательно, он обязан вносить арендную плату в размере, предусмотренном договорами аренды.

Суд апелляционной инстанции согласен с мнением ответчика о том, что в силу положений статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязанность по установлению границ застроенных земельных участков лежит на истце, как на уполномоченном органе государственной власти субъекта Российской Федерации. Неисполнение истцом своих обязанностей может послужить основанием для понуждения его к совершению необходимых действий в судебном порядке. Тем не менее, на момент рассмотрения судом настоящего спора земельные участки с кадастровыми номерами 75:32:020127:0019 и 75:32:020136:0010 сохраняют свою целостность, изменения в договоры аренды в части площади земельных участков не внесены, следовательно, не подлежит изменению и согласованный в договорах размер арендной платы.

Довод ответчика о том, что он на основании статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право на снижение размера арендной платы на сумму, затраченную им на согласование технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и на оплату за подключение (6 839 220 руб.), суд апелляционной инстанции оценивает критически в силу следующего: в обоснование этого довода ответчик ссылается на положения пункта 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учёт, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешённого строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Поскольку истец, выставив земельный участок на аукцион, не решил, тем не менее, вопрос о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и о плате за подключение, ответчик считает, что в силу положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право на снижение размера арендной платы на сумму, затраченную им на согласование технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и на оплату за подключение. Однако в статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идёт о правомочиях арендатора в случаях выявления им недостатков предмета аренды. В данном же случае предмет договора аренды от 24.10.2007 N 606/07 - земельный участок с кадастровым номером 75:32:020136:0010 - никаких недостатков не имеет. Если же ответчик считает, что неисполнение истцом требований статьи пункта 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации привело к возникновению у него дополнительных расходов (убытков), он не лишён права обратиться в суд за защитой своих интересов с соответствующим иском.

Доводы ответчика о том, что арендная плата за пользование частью земельного участка уплате не подлежит, поскольку он по вине истца лишён возможности использовать эту часть земельного участка по целевому назначению, суд также оценивает критически.

Действительно, земельный участок с кадастровым номером 75:32:020127:0019 предоставлен ответчику в аренду для осуществления на нём жилищного строительства. Действительно, к данному земельному участку примыкает земельный участок, на котором расположена АЗС, что лишает ответчика возможности осуществлять жилищное строительство. Вместе с тем, из объяснений представителей сторон судом апелляционной инстанции установлено, что АЗС уже находилась на смежном земельном участке в момент заключения сторонами договора аренды N 1261/06 и находится там до настоящего времени. Тем не менее, ответчик не намерен отказываться от права пользования земельным участком ни в целом, ни в части, непосредственно примыкающей к АЗС. Ответчик по-прежнему намерен осуществить на участке с кадастровым номером 75:32:020127:0019 строительство 5 и 6 очередей жилищного комплекса. Ответчик никогда не обращался к истцу с требованием скорректировать площадь земельного участка с целью исключения из него площади, непосредственно примыкающей к АЗС. Следовательно, предмет аренды существующей конфигурации и с данной площадью ответчика устраивает, представляет для него экономический интерес.

При указанных обстоятельствах никаких оснований для освобождения ответчика от внесения арендной платы в полном размере, предусмотренном договором N 1261/06, не имеется.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь статьёй 268, частью 1 статьи 269, статьями 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 14 апреля 2011 года по делу N А78-9406/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий:

О.А. Куклин

Судьи

А.В.Стрелков Л.В.Оширова