Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2011 г. N 20АП-3250/11

город Тула

11 августа 2011 г.

Дело N А62-1253/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2011 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Каструба М.В.,

судей Сентюриной И.Г.,

Токаревой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Концевой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шанс", г. Смоленск, (ИНН 6730062145, ОГРН 1066731095342) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 31 мая 2011 года по делу N А62-1253/2011 (судья Яковенкова В.В.), по исковому заявлению Велижского районного потребительского общества, г. Велиж Велижского района Смоленской области, (ИНН 6701000497, ОГРН 1026700644772) к обществу с ограниченной ответственностью "Шанс", г. Смоленск, (ИНН 6730062145, ОГРН 1066731095342) об освобождении нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежаще,

установил:

Велижское районное потребительское общество (далее - Велижское РАЙПО) обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Шанс" (далее - ООО "Шанс") об освобождении нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 31 мая 2011 года суд обязал ООО "Шанс" в течение 10-ти дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу освободить самовольно занимаемое им нежилое помещение, площадью 1 527, 20 кв. м, расположенное по адресу: Смоленская область, г. Велиж, ул. Советская, дом без номера (здание магазина "Универмаг"), путем освобождения помещения от находящегося в нем оборудования и иного принадлежащего ООО "Шанс" имущества, приведения его в состояние, пригодное для дальнейшего использования, передачи Велижскому РАЙПО по акту приема-передачи

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Шанс" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы, ссылаясь на принятие арендодателем перечисляемой ему арендной платы за период с декабря 2010 года по апрель 2011 года включительно, полагает, что договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

От истца и ответчика, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, поступили ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие своих представителей.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда надлежит оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения по следующим основаниям.

01.06.2006 между Велижское РАЙПО (Арендодатель) и ООО "Шанс" (Арендатор) заключен договор аренды N 1а (далее - договор) нежилого помещения, площадью 1 527, 20 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская область, г. Велиж, ул. Советская, дом без номера (здание магазина "Универмаг"), в целях размещения участка по производству трикотажной продукции, вспомогательных производств, склада готовой продукции, а также для размещения администрации арендатора и хранения его документации.

Срок действия договора определен пунктом 6.1 с 01.06.2006 по 01.12.2010.

Договор 21.09.2006 прошел регистрацию в Руднянском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Смоленской области, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации за N 67-67-07/077/2006-722.

Имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2006 (л.д. 8-12, том 1).

В п. 2.2 договора предусмотрены обязанности арендатора использовать арендуемые помещения в соответствии с их назначением, своевременно вносить арендную плату и оплачивать коммунальные платежи, по окончании срока действия договора либо при его досрочном расторжении возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи, не сдавать помещение в субаренду без согласия арендодателя.

Согласно п. 3.1 - 3.5 размер арендной платы за пользование зданием составляет 6 500 руб. в месяц и вносится арендатором ежемесячно предварительно на основании полученного счета, не позднее 10 числа каждого месяца путем перечисления средств на расчетный счет арендодателя. Изменение размера арендной платы допускается по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

В последующем, ежегодно сторонами заключались дополнительные соглашения к настоящему договору об изменении размеров арендной платы (л.д. 19-24, том 1).

25.02.2010 Велижское РАЙПО направило в адрес ООО "Шанс" письмо с уведомлением об истечении срок аренды спорного помещения 01.12.2010 и просьбой освободить помещение до 01.12.2010 (л.д. 25, том 1).

16.06.2010 истец направил в адрес ответчика повторное уведомление об истечении срока аренды 01.12.2010 и отказе в продлении договора аренды (л.д. 27, 113-115, том 1).

06.12.2010 ООО "Шанс" обратилось к Велижскому РАЙПО с просьбой о продлении срока аренды спорного помещения до 30.04.2011 в связи с невозможностью освобождения занимаемого помещения в срок до 01.12.2010, так как в помещении, которое приобретено ответчиком взамен арендуемого помещения для размещения производства, необходимо проведение ремонтных работ (л.д. 28, том 1).

Истец удовлетворил просьбу арендатора и 01.12.2010 заключил с ответчиком дополнительное соглашение к договору о продлении срока аренды помещения с 01.12.2010 по 01.03.2011 (л.д. 26, том 1).

15.02.2011 Велижское РАЙПО направило в адрес ООО "Шанс" дополнительное уведомление об истечении срока аренды 01.03.2011с просьбой об освобождении ответчиком спорного помещения в срок до 01.03.2011 (л.д. 29-30, том 1).

В свою очередь 05.03.2011 ответчик направил истцу письмо с просьбой о продлении срока аренды спорного помещения до 30.06.2011 в связи с невозможностью освобождения занимаемого помещения в срок до 01.03.2011, так как в помещении, которое приобретено ответчиком взамен арендуемого помещения для размещения производства, не завершены ремонтные работы (л.д. 31, том 1).

Велижское РАЙПО отказало ООО "Шанс" в продлении срока аренды спорного помещения сообщив об этом в письме от 11.03.2011 и потребовало освободить арендуемое помещение, так как договорные отношения по аренде закончились 01.03.2011 (л.д. 32, том 1).

Ссылаясь на невыполнение ответчиком вышеуказанных требований и неосвобождением в добровольном порядке спорного помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктом 1 ст. 164 ГК РФ предусмотрено, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 452 ГК РФ определено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора, обычаев делового оборота не вытекает иное.

Как правильно указано судом области, соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, в связи с чем на него также распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Суд области правильно указал, что правоотношения сторон регулируются общими положениями гражданского законодательства об аренде (главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 6.1 договора следует, что срок действия договора определен сторонами с 01.06.2006 по 01.12.2010. Договор 21.09.2006 зарегистрирован Руднянским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Смоленской области, о чем внесена запись о регистрации за N 67-67-07/077/2006-722 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Оценив условия договора, суд области установил, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, соблюли его письменную форму, а также требование о государственной регистрации, определили размер, порядок и сроки оплаты арендной платы, срок действия договора, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о заключении договора надлежащим образом.

В процессе рассмотрения дела судом области установлено, что дополнительным соглашением от 01.12.2010 срок действия договора продлен с 01.12.2010 по 01.03.2011.

На основании изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о необходимости обязательной регистрации дополнительного соглашения от 01.12.2010, поскольку договор подлежал обязательной государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Однако дополнительное соглашение от 01.12.2010 к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, таким образом, суд области пришел к правильному выводу о том, что указанное дополнительное соглашение является незаключенным.

Учитывая положения п. 1 ст. 610 ГК РФ суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда области о прекращении действия договора аренды 01.12.2010 в связи с истечением срока его действия.

В силу п. 1, 2 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно положениям ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

На основании ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязательств.

Из материалов дела следует, что в период действия договора истец неоднократно уведомлял ответчика об истечении срока аренды 01.12.2010 и о намерении не заключать с ним договор аренды, а также просил ответчика освободить арендуемое помещение. Указанные уведомления были получены ответчиком, в срок, значительно превышающий три месяца до момента окончания срока действия договора, что позволяло ответчику своевременно исполнить обязательства по освобождению спорного помещения.

Кроме того, по условиям договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать арендуемые помещения в соответствии с их назначением и по окончании срока действия договора либо при его досрочном расторжении возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал требования истца подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что договор аренды после 01.12.2010 возобновлен сторонами на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, так как арендатор продолжает пользоваться спорным помещением и уплачивает арендую плату, и о нарушении истцом правил расторжения договора, установленных п. 2 ст. 610 ГК РФ, обосновано отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям.

На основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

Учитывая положения указанных норм, следует что для возобновления договора аренды на неопределенный срок необходимо наличия одновременно двух условий:

1) пользование арендатором имуществом после истечения срока договора,

2) отсутствие на это возражений со стороны арендодателя.

Вместе с тем из материалов дела следует, что в период действия спорного договора истец уведомлял ответчика о том, что срок аренды истекает 01.12.2010 и договор аренды продлен не будет, а также просил ответчика освободить арендуемое помещение, чем выражал свое намерение против продления срока договора аренды и продолжения пользования арендатором принадлежащим арендодателю спорным имуществом.

В этой связи договор аренды от 01.06.2006 не мог быть признан возобновленным на неопределенный срок, поскольку прекратил свое действие по истечении предусмотренного в нем срока, в связи с чем в настоящее время отсутствуют какие-либо правовые основания для занятия арендатором спорного помещения.

Позиция заявителя жалобы о том, что принятие арендодателем арендных платежей за период с декабря 2010 года по апрель 2011 года подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок, является несостоятельной ввиду следующего. Арендодателем приняты платежи за пользование арендованным имуществом за период указанный в дополнительном соглашении от 01.12.2010 с декабря 2010 года по март 2011 года. С учетом незаключенности указанного дополнительного соглашения данные платежи по своей правовой природе являются неосновательным обогащением ответчика и приняты истцом обоснованно. Платеж за апрель 2011 года не входящий в период указанный в дополнительном соглашении от 01.12.2010 не принят арендодателем и возвращен платежным поручением N 168 от 12.04.2011. При таких обстоятельствах платежи, принятые арендодателем не могут свидетельствовать о возобновлении договора аренды N 1а от 01.06.2006 на неопределенный срок.

Остальные доводы жалобы не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

В связи с изложенным выводы суда области соответствуют установленным по делу обстоятельствам, нормы материального права применены правильно, оснований к отмене принятого по делу решения, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб. относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 31 мая 2011 года по делу N А62-1253/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий судья

М.В. Каструба

Судьи

И.Г. Сентюрина М.В. Токарева