Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2011 г. N 10АП-3936/11

г. Москва

03 августа 2011 г.

Дело N А41-26597/10

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Кручининой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ишаевым А.С.,

при участии в заседании:

от истца: Бутов Д.С., доверенность N 538-19 от 06.06.2011,

от ответчика: Титаренко А.Е., доверенность N 3-1/91-2/10 от 02.08.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево (ИНН 5034082515, ОГРН 1035007001270),

на решение Арбитражного суда Московской области

от 15.04.2011 по делу N А41-26597/10, принятое судьей Фаньян Ю.А.,

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево к открытому акционерному обществу "Моснефтепродукт" (ИНН: 7710058400, ОГРН: 1027739111267) о взыскании задолженности в сумме 294 123 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Орехово- Зуево (далее - комитет, КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу "Моснефтепродукт" (далее - общество) о взыскании суммы основного долга по договору аренды земельного участка N 157 от 01.03.1996 г. в размере 238 805 руб. 82 коп. и пени за период с 16.03.2007 по 29.03.2010 в размере 55 317,18 руб.

Решением от 15.04.2011 Арбитражный суд Московской области в удовлетворении заявленного требования отказано. Отказывая в иске суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку изменения в долгосрочный договор аренды земельного участка относительно порядка, размера и условий внесения арендной платы не зарегистрированы в ЕГРП, оснований для взыскания с арендатора арендной платы и пени с учетом иного установленного законом размера, не имеется.

Не согласившись с судебным актом, комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, поскольку, и договор аренды земельного участка, и все дополнения и изменения к нему зарегистрированы в ЕГРП, в связи с чем, комитет получил права арендодателя по договору, арендная плата за земельный участок относится к категории регулируемых законом цен, в связи с чем, подлежит уплате в размере, установленном законодательством Московской области, так как земельный участок относится к государственной (не разграниченной) собственности. Комитет как арендодатель уведомлял ежегодно арендатора о размере, порядке и сроке внесения арендной платы, размере пени путем направления в адрес филиала (занимающего земельный участок) либо вручения нарочно уполномоченному представителю. Также пояснил, что оснований для применения льготного размера арендной платы - 2% кадастровой стоимости - не имеется, так как земельный участок никогда и ни у каких лиц не находился на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В заседании апелляционного суда представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в письменных пояснениях, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указал, что арендная плата вносилась в размере и сроки, установленные договором аренды, считает, что в отсутствие двусторонних дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы и порядка ее внесения, зарегистрированных в ЕГРП, оснований для взыскания арендной платы в установленном законом размере, отсутствуют. Считает, что размер арендной платы должен определяться в сумме, не более 2% кадастровой стоимости, при этом за спорный период арендная плата внесена в большем размере, исходя из расчета, установленного договором аренды. Также указал, что все уведомления комитета об увеличении размера арендной платы за земельный участок в адрес ответчика не поступали, так как вручались филиалу общества.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено апелляционным судом, между Администрацией города Орехово-Зуево и ОАО "Моснефтепродукт" был заключен договор аренды земельного участка N 157 от 01.03.1996 г. (далее - договор) с кадастровым номером 50:47:004 13 01:0002 площадью 825 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, шос. Егорьевское для размещения АЗС-329 сроком на 15 лет с даты его регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству(01.03.1996).

Сторонами в договор аренды были внесены изменения N 2 от 30.03.2000 г., N 3 от 15.12.2002 г.

Согласно Изменениям N 2 от 30.03.2002 г. в Договор аренды земельного участка внесены изменения относительно арендодателя, которым стал Комитет по управлению имуществом г. Орехово - Зуево в силу его создания и передачи комитету соответствующих полномочий.

Согласно изменениям N 3 от 15.12.2002 г. в аренду обществу предоставлен дополнительный земельный участок площадь. 148 кв.м., в результате предметом договора аренды стал земельный участок площадью 973 кв.м. На арендатора возложена обязанность произвести государственную регистрацию права аренды в ЕГРП.

Также пункт 1.1 договора дополнен словами следующего содержания: "Кадастровый номер земельного участка 50:47:004 13 01:0002. Категория земель - земли поселений". Пункт 1.2 указанного договора указан в следующей редакции: "Настоящий договор заключен сроком до 01.03.2011 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации". Пункт 3.1. договора дополнен словами: "Установить сумму арендной платы за земельный участок на 2002 год в размере 32 155 (тридцать две тысячи сто пятьдесят пять) руб. 70 коп.". Пункт 3.2 договора изложен в редакции: "Расчет арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога. Арендная плата за земельный участок вносится Арендатором равными долями 15 сентября и 15 ноября текущего года на счет Федерального казначейства ПО Г, Орехово-Зуево путем перечисления указанной в пункте 3.1. суммы на счет N 4010181101403100110001, ИНН: 5034083477, БИК: 044552323 код 2010202, кор. счет 30101810900000000323 Среднерусский банк СБ РФ г. Москва". Пункт 4.2 указанного договора дополнен словами: "За несвоевременное внесение арендной платы начисляется пеня за каждый день просрочки, определяемая в процентах в размере 1/300 действующей в настоящее время ставки рефинансирования ЦБ РФ, но не менее 0,1% суммы недоимки за каждый день просрочки".

В материалы дела Управлением Росреестра по Московской области представлены документы по государственной регистрации, как договора аренды земельного участка, так и всех изменений и дополнений к нему. Из представленных документов следует, что государственная регистрация договора со всеми изменениями к нему произведена 06.03.2003.

На основании договора купли - продажи от 11.05.2010 г. ОАО "Моснефтепродукт" выкупил спорный земельный участок, оплату за него произвел 13.07.2010 и получил его по акту приема - передачи 14.07.2010. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за ответчиком в ЕГРП 10.09.2010.

Иск предъявлен о взыскании арендной платы в сумме 238 805,82 руб. и пеней в размере 55 317,18, начисленных за период с 16.03.2007 по 29.03.2010. При этом, поскольку ответчик вносил арендную плату в меньшем размере, чем установлено законом, истец расчет основного долга и пени произвел с учетом частичной оплаты.

В ходе разбирательства в суде первой инстанции ответчик о применении срока исковой давности не заявлял.

Выслушав представителей комитета и общества, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении апелляционной жалобы в связи со следующим.

Как установлено апелляционным судом договор аренды земельного участка со всеми изменениями к нему прошел государственную регистрацию в ЕГРП, считается заключенным. Комитет является арендодателем с учетом дополнительного соглашения к договору, следовательно, надлежащим истцом.

Согласно условиям договора аренды до внесения в него изменений, общая сумма арендной платы определяется в соответствие с действующим законодательством и постановлениями администрации города. В соответствии с изменениями к договору пункт 3.2 договора изложен в редакции: "Расчет арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога. Арендная плата за земельный участок вносится Арендатором равными долями 15 сентября и 15 ноября текущего года на счет Федерального казначейства ПО Г, Орехово-Зуево"

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. N 12404/09, является общеобязательной и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

Субъектом Российской Федерации - Московской областью принят Закон Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 г. N 103/2005-ОЗ изменений), которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

Пункт 4.8. Решения Совета депутатов городского округа Орехово-Зуево Московской области "О принятии положения о порядке предоставления в аренду, собственность, постоянное (бессрочное) пользования, безвозмездное срочное пользование на территории городского округа Орехово-Зуево Московской области земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и на которых расположены здания, строения, сооружения" N 89/6 от 30.07.2009 г.., так же устанавливает, что порядок определения арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается законодательством Московской области.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" N 23/96-03 от 07.06.1996 г.. определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

Таким образом, пересмотр размера арендной платы в результате принятия Законов Московской области "О бюджете Московской области" и Законов Московской области "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области", изменяющих размер базовой ставки на очередной период - не является изменением условий договора о размере арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Президиум ВАС РФ (Постановление от 26.01.2010 г.. N 11487/09) указал на то, что увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением условий договора аренды, поэтому такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору.

Статья 15 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" N 23/96-03 от 07.06.1996 г.. определяет, что порядок и условия внесения арендной платы определяются договором аренды земельного участка, и что в случае направления арендатору письменного предупреждения в связи с неисполнением им обязательства по внесению арендной платы он обязан внести арендную плату в течение пяти рабочих дней со дня получения такого предупреждения. В случаях, предусмотренных договором аренды земельного участка, изменение размера арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем арендатору.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктом 3 части 1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" арендная плата определяется по следующей формуле:

Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

В 2007 г. базовый размер арендной платы для г. Орехово-Зуево определен 21,18 руб./кв.м. (Закон МО от 25.10.2006 г. N 190/2006003 "О бюджете Московской области на 2007 г."). В 2008-2009 г.г. базовый размер арендной платы для муниципального образования - городской округ Орехово-Зуево Московской области установлен в размере 26,48 руб./кв.м. за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и расположенные на территории Московской области на 2008 г. на основании Закона МО от 24.10.2007 г. N 186/2007-03 "О бюджете Московской области на 2008 г.", Закона Московской области от 19.09.2008 г. N 126/2008-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области на 2009 г..".

Законом Московской области от 26.09.2009 N 109/2009-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2010 год" базовый размер арендной платы для городского округа Орехово-Зуево установлен 35,0 руб./кв.м.

Истец, руководствуясь размером установленной базовой ставки на каждый год и применяя порядок расчета арендной платы с учетом определенного коэффициента вида деятельности (АЗС), установленным в размере 6, обоснованно начислил арендную плату за спорный период.

В адрес руководителя филиала ответчика, которым осуществлялось использование арендуемого земельного участка, ежегодно комитетом направлялись уведомления о новом порядке расчета арендной платы на очередной год с указанием коэффициента и базовой ставки, а также порядка и срока ее уплаты, установленного законодательством - до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Данное обстоятельство подтверждено истцом, в суде апелляционной инстанции обозревались оригиналы журналов комитета по учету исходящей корреспонденции и вручения документации нарочно, копии листов которого, имеющих отношение к спору, приобщены к материалам дела.

Кроме того, ответчик знал о необходимости уплачивать аренду в установленном законом размере, поскольку согласно двустороннему акту сверки расчетов по арендной плате за 2006 - 2007 годы (т. 1 , л.д. 35), возражал против расчета арендной платы, произведенного комитетом, исходя из требований закона.

Таким образом, ОАО "Моснефтепродукт", как арендатор, обязано перечислять арендные платежи за пользование земельным участком, исходя из размера и порядка ее исчисления, установленных законодательством Московской области. Задолженность по арендной плате ответчика за период с 16.03.2007 г. по 29.03.2010 составила 238 805,82 руб. с учетом частичной оплаты в спорный период.

Размер пени договором аренды с учетом изменения N 3 к нему определен сторонами - 0,1 % за каждый день просрочки в ее уплате. Срок внесения годовой арендной платы установлен сторонами равными долями 15 сентября и 15 ноября текущего года.

Вместе с тем, в силу абзаца 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которым установлено, что сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, также устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Частями 3, 6 статьи 15 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" N 23/96-03 от 07.06.1996 г.. установлено, что юридические лица вносят арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала. Неустойка по договору аренды должна составлять 0,05 %от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Уведомления арендодателя, направленные в адрес арендатора земельного участка, также содержали указанные положения законодательства о сроке внесения арендной платы ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, и как установил суд апелляционной инстанции, были своевременно получены ответчиком, однако в силу несогласия последнего с расчетом истца, не были исполнены.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно представленному истцом расч?ту, размер начисленной неустойки за период с 16.03.2007 г. по 29.03.2010 г.составил 55 317,18 рублей.

При решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (пункт 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 07.1997 года N 17, для того чтобы применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательстве, в данном случае всеми необходимыми данными (сумма основного долга, срок, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

С уч?том изложенного, апелляционный суд считает, что основания для снижения размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

С учетом изложенного апелляционный суд считает расчет пени, исполненный истцом исходя из установленного законом порядка и срока ее уплаты, а также размера арендной платы, обоснованным.

В материалы дела не представлено доказательств надлежащего исполнения ответчиком установленных законом и договором обязательств по своевременному внесению арендной платы.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает исковые требования основанными на положениях действующего законодательства и подлежащими удовлетворению в заявленной сумме.

При этом апелляционный суд считает необходимым указать, что довод ответчика о необходимости применения к расчету арендной платы 2 % кадастровой стоимости земельного участка необоснованным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 названной статьи. При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Апелляционным судом установлено, что спорный земельный участок до предоставления его в аренду ответчику никогда не принадлежал указанному лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, также как вообще не предоставлялся на таком праве иным лицам. Иных доказательств в обоснование своих доводов, помимо ссылки на пункт 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, с отнесением судебных расходов на основании ст. 110 АПК РФ на ответчика в сумме 8 882,46 руб.

Поскольку апелляционная жалоба удовлетворена, с ответчика в доход федерального бюджета также подлежит взысканию 2 000 руб. расходов по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-26597/10 от 15.04.2011 г. отменить.

Взыскать с ОАО "Моснефтепродукт" в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области 238 805,82 руб. - основного долга и 55 317,18 руб. - пени.

Взыскать с ОАО "Моснефтепродукт" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 8 882,46 руб. по иску и 2 000 руб. - по апелляционной жалобе.

Председательствующий

Е.Н. Виткалова

Судьи

В.Ю. Бархатов Н.А. Кручинина