Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 июня 2007 г. N КГ-А41/4771-07 При новом рассмотрении дела суду необходимо обсудить вопрос о привлечении в качестве третьих лиц дольщиков спорных объектов недвижимости, органа местного самоуправления, полномочного выдавать разрешение на строительство, обсудить вопрос о приостановлении данного дела до рассмотрения спора о праве в соответствующем суде общей юрисдикции, выяснить обстоятельства, явившиеся причиной отказа истца от завершения работы по оформлению соответствующей документации на возведенный объект строительства и обращения в суд с иском (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 4 июня 2007 г. N КГ-А41/4771-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2007 г.

ООО "Мособлжилстрой" обратилось Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Раменского района Московской области о признании права собственности на самовольные строения (дома) N 70 (5-ти этажный 4-секционный жилой дом на 80 квартир с мансардным этажом), N 69 (5-этажный 3-секционный жилой дом на 80 квартир с мансардным этажом), N 68 (5-этажный 5-ти секционный жилой дом на 100 квартир с мансардным этажом), расположенные по адресу: Московская обл., Раменский район, д. Островцы, ул. Подмосковная.

Решением Арбитражного суда Московской области от 31.10.2006 по делу N А41-К1-17672/06 иск удовлетворен.

В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Решение суда первой инстанции мотивировано следующим.

01.06.2001 между ООО "УКС-Созидатель" и ЗАО "Агрофирма "Подмосковное" был заключен инвестиционный договор N 2 предметом которого являлась разработка и реализация инвестиционного проекта по строительству жилых домов на территории деревни Островцы Раменского района Московской области. В результате реализации вышеуказанного инвестиционного договора были возведены следующие объекты: дом N 70 (5ти этажный 4-секционный жилой дом на 80 квартир с мансардным этажом), дом N 69 (5-этажный 3-секционный жилой дом на 80 квартир с мансардным этажом), дом N 68 (5-этажный 5-ти секционный жилой дом на 100 квартир с мансардным этажом), расположенные по адресу: Московская обл., Раменский район, д. Островцы, ул. Подмосковная. Данные дома были построены без отвода земельного участка в установленном порядке.

В соответствии с заключенным между ООО "УКС-Созидатель", ЗАО "Агрофирма "Подмосковное" и ООО "Мособлжилстрой" договором от 07.08.2006 к последнему перешли права инвестора по строительству вышеуказанных домов. Получены положительные заключения по техническому состоянию строительных конструкций возведенных домов. Таким образом, указанные строения соответствуют санитарным, противопожарным, строительным нормам и правилам. Их эксплуатация не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По делу N А41-К1-17672/06 Арбитражного суда Московской области поступила кассационная жалоба от В. (в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в которой она просит решение суда первой инстанции отменить, как вынесенное с нарушением норм материального права и норм процессуального права и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. В обоснование кассационной жалобы заявитель - В. указывает, следующее.

11 июля 2002 г. В. был заключен с ООО "УКС-Созидатель" договор N М-12 о долевом участии в строительстве жилого дома по строительному адресу: Московская область, Раменский район, д. Островцы, д. 70 (далее - Договор). В соответствии с п. 1.3 Договора по завершению строительства данного жилого дома, осуществлявшегося на основании Инвестиционного договора N 2 от 1 июня 2001 г. между ООО "УКС-Созидатель" и ЗАО "Агрофирма "Подмосковное" и дополнительного соглашения N 02 от 1 июня 2001 г., и при условии надлежащего исполнения своих обязательств заявительнице подлежит передача в собственность двухкомнатная квартира с отделкой N М-15, общей расчетной площадью 54,13 кв.м., расположенная на 6 этаже (мансарда) жилого дома. Вместе с тем ООО "Мособлжилстрой", являясь правопреемником инвестора, передачу занимаемой В. квартиры в собственность вопреки статье 309 ГК РФ не произвело, что послужило основанием обращения с заявлением в Раменский городской суд. В судебном заседании 17 апреля 2007 г. ООО "Мособлжилстрой" требование не признало сославшись на наличие права собственности, зарегистрированного на основании оспариваемого решения суда (свидетельство о государственной регистрации права от 25 января 2007 г. серия 50 N 025602). В силу этого решение принято о правах и обязанностях лица, не участвовавшего в деле, которое в настоящее время является собственником спорного имущества - ОАО "Объединённая торговая недвижимость", что в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации является безусловным основанием к отмене решения суда первой инстанции.

Отзывов на кассационную жалобу от истца - ООО "Мособлжилстрой", ответчика - Администрации Раменского района Московской области, третьих лиц - УФРС по Московской области не поступило.

Ответчик - Администрация Раменского района Московской области, третьи лица - УФРС по Московской области, ООО "УКС-Созидатель", ЗАО "Агрофирма "Подмосковное" надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель В. поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель истца - ООО "Мособлжилстрой" возражал против удовлетворения жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, кассационная инстанция пришла к заключению, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене, дело направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

В соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений).

Удовлетворяя исковые требования, арбитражные суды исходили из того, что самовольный объект строительства построен на земельном участке, отведенном под его строительство. Комитетом по управлению имуществом Раменского района Московской области были проведены торги по предоставлению земельных участков под вышеуказанными строениями для целей строительства. Торги были признаны несостоявшимися и 19.04.2006 с единственным участником торгов ООО "Мособлжилстрой" были заключены договоры аренды земельного участка. Все объекты прошли инвентаризационный учет в Раменском филиале ГУП МО "МОБТИ".

Вместе с тем, согласно пункту 1.2 договора аренды от 19.04.2006 N 1300, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Раменского района (арендодателем) и ООО "Мособлжилстрой" (арендатором) земельный участок передан арендатору под размещение двух многоквартирных жилых домов без оформления акта приема-передачи (л.д. 11-14 т. 1).

Пунктом 3.2.10. данного договора предусматривается, что арендатор обязан в случае передачи (продажи) объектов недвижимости, расположенных на земельном участке другому лицу или использование этого имущества в качестве вклада в уставный капитал в срок, не позднее 10 календарных дней после перехода прав собственности на указанные объекты уведомлять арендодателя в письменной форме с приложением нотариально заверенных копий документов, подтверждающих переход прав к третьим лицам на объекты недвижимости, включая земельные участки для внесения соответствующих изменений в настоящий договор.

В силу положений пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь созданную вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, возникает при условии соблюдения таким лицом закона и иных правовых норм.

Выяснение данных обстоятельств имеет существенное значение для разрешения спора по существу.

Анализ содержания норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо причине, не зависящей от него, было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью и отношения по использованию земель.

Из материалов дела усматривается, что истец - ООО "Мособлжилстрой" предпринимало действия, направленные на оформление в установленном порядке документации, необходимой для признания права собственности на возведенный им объект. Однако данная работа не была завершена истцом, и он обратился в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ предусматривается, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. В соответствии с частью 2 статьи 55 Кодекса для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу изложенного, суду следовало выяснить обстоятельства, явившиеся причиной отказа истца от завершения работы по оформлению соответствующей документации на возведенный объект строительства и обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, а также установить орган местного самоуправления, который компетентен, выдавать соответствующее разрешение на строительство и обсудить вопрос о привлечении указанного органа местного самоуправления к участию в деле.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения, постановления о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае.

В материалах дела имеется Соглашение сторон на передачу прав инвестора - на осуществление капитальных вложений на их результаты от 07.08.2006 (л.д. 33-34 т. 1), заключенное между ООО "Мособлжилстрой" (сторона 1), ООО "УКС-Созидатель" (сторона 2) и ЗАО "Агрофирма "Подмосковное" (сторона 3).

Пунктом 3 Соглашения предусматривается, что за передачу Стороне-1 прав, указанных в пункте 1 настоящего Соглашения, Сторона-1 принимает на себя обязательства Стороны-2 и Стороны-3 перед дольщиками, участвующими в инвестировании строительства дома N 71, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, с.п. Островецкое, ул. Подмосковная, а именно после объекта (в том числе дом N 71) в эксплуатацию, передать квартиры в Объекте в собственность дольщикам.

Согласно пункту 4 данного соглашения сторона 1 принимает на себя обязательства, указанные в пункте 3 этого соглашения путем подписания со Стороной-1 и Стороной-3 договора уступки прав и перевод долга по договорам ранее заключенным дольщиками со Стороной 2 и Стороной-3, с предварительным получением согласия дольщиков на такой перевод.

Согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что судом неправильно применены нормы материального права в связи с чем не были установлены обстоятельства, подлежавшие установлению, а поэтому в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение от 31 октября 2006 года Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-17672/06 подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, обсудить вопрос о привлечении в качестве третьих лиц дольщиков спорных объектов недвижимости, Комитета по земельных ресурсам и землеустройству Московской области, Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, Главного управления государственного строительного надзора Московской области и Комитета по управлению имуществом Раменского района Московской области, обсудить вопрос о приостановлении данного дела до рассмотрения спора о праве в соответствующем суде общей юрисдикции, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, выяснить обстоятельства, явившиеся причиной отказа истца от завершения работы по оформлению соответствующей документации на возведенный объект строительства и обращения в суд с иском, а также всесторонне исследовать все представленные доказательства и на основании их оценки принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 31 октября 2006 года Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-17672/06 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.