Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2011 г. N 15АП-4965/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-31135/2010

25 июля 2011 г.

15АП-4965/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июля 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кравченко И.С.

при участии:

от ООО "Внешоптоторг": представитель Поплавская Ю.В. по доверенности от 17.05.2011; представитель Белый Д.Л. по доверенности от 05.09.2010 N 17;

от ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн":

представитель Мериакри И.С. по доверенности от 02.08.2010

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 21.03.2011 по делу N А32-31135/2010

по иску ООО "Внешоптоторг"

к ответчику ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн"

о взыскании 200 315 570,05 руб.

и по встречному иску

о признании недействительным договора N 01/062009 от 15.06.2009,

принятое в составе судьи Непранова Г.Г.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Внешоптоторг" (далее - ООО "Внешоптоторг") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" (далее - ООО "Новый город-Строительство, Коммуникации, Дизайн") о взыскании 200 315 570,05 руб., в том числе 200 307 157,05 руб. по договору участия в долевом строительстве N 01/062009 от 15.06.2009 и 8 413 руб. неустойки.

Определением от 22.10.2010 исковые требования ООО "Внешоптоторг" к ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" выделены из дела N А32-21343/2010-65/356 в отдельное производство.

ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" предъявило встречный иск о признании договора участия в долевом строительстве N 01 /062009 от 15.06.2009 недействительной сделкой.

Решением от 21.03.2011 исковые требования ООО "Внешоптоторг" удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска ООО "Новый город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что ООО "Новый город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" не оплатило обусловленную договором N 01/062009 от 15.06.2009 цену в установленный договором срок. В материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о незаключенности и недействительности договора N 01/062009 от 15.06.2009.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что в спорном договоре застройщиком не определены подлежащие передаче конкретные объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, поскольку указанного в п. 1.5. договора N 01/062009 согласованного и утверждённого органами архитектуры и градостроительства города Сочи в соответствии с п. 1.6. (1.7.) Архитектурного проекта объекта недвижимости, в соответствии с которым должны быть указаны и переданы объекты долевого строительства не существует. В Приложении 1 и Приложении 1.1. не указаны конкретные нежилые помещения, передаваемые участнику долевого строительства. Поскольку проект и план объекта отсутствуют, а также ввиду того, что конкретные квартиры на схемах, содержащихся в приложениях к договору, не обозначены, определить местоположение конкретной квартиры на схемах, содержащихся в приложениях к договору невозможно.

Стороны не достигли соглашения о подлежащих передаче конкретных объектах недвижимости, квартир 92, 93, 94, 95 на девятнадцатом этаже и нежилых помещений двадцатого этажа, так как согласно проектной декларации и объект недвижимости по договору п.1.3.(объект 4)- это 18-ти этажный девяносто квартирный дом, а не 20-ти этажный жилой дом.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве N 01/062009 от 24.11.2009 является, по мнению заявителя, незаключенным.

Договор участия в долевом строительстве N 01/062009 является, по мнению заявителя, ничтожным, поскольку ООО "Внешоптоторг" на момент заключения спорного договора, не обладал статусом застройщика в соответствии со ст.2 и ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Кроме того, заявитель считает, что удовлетворение исковых требований ООО "Внешоптоторг" противоречит договору долевого участия.

Представитель заявителя в судебное заседание апелляционной инстанции явился, поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представители ООО "Внешоптоторг" в судебном заседании доводы жалобы не признали по основаниям, изложенным в отзыве, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Внешоптоторг" (далее - застройщик) и ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" (далее - участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве N 01 /062009 от 15.06.2009, в соответствии с которым застройщик обязуется в установленный срок собственными и привлеченными силами построить и ввести в эксплуатацию 20-этажный жилой дом общей площадью ориентировочно 9 171,42 кв.м., обозначенный в проектной декларации - Объект 4, расположенный по адресу: ул. Есауленко, Хостинский район, г.Сочи, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:03 02 039:43, и передать участнику долевого строительства квартиры и нежилые помещения, перечень и характеристики которых содержатся в приложениях N 1, 1.1 - 1.9 к договору. Цена договора согласована сторонами в размере 200 307 157,05 руб. Участник долевого строительства принял на себя обязательство уплатить указанную сумму в пользу застройщика в соответствии с графиком платежей (приложение N 2 к договору) в срок до 30.07.2010. Срок для внесения платежей истек, однако участник долевого строительства оплату не произвел.

Договор участия в долевом строительстве N 01 /062009 от 15.06.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Факт государственной регистрации договора подтверждается соответствующей отметкой регистрирующего органа. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Довод заявителя жалобы о том, что в спорном договоре застройщиком не определены подлежащие передаче конкретные объекты долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, поскольку архитектурного проекта объекта недвижимости, в соответствии с которым должны быть указаны и переданы объекты долевого строительства, не существует отклоняется судом по следующим основаниям.

Согласно п. 1.6 договора архитектурный проект объекта строительства - это комплект архитектурно-строительных документов объекта строительства (состоящий из эскизного проекта и рабочего проекта), разработанный на основании задания застройщика и выполненный в соответствии с условиями градостроительного регламента города Сочи проектной организацией, имеющей лицензию, согласованный и утвержденный органами архитектуры и градостроительства города Сочи, содержащий архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту строительства и прилегающей территории в объеме, необходимом для строительства объекта строительства и его последующей эксплуатации.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент государственной регистрации договора N 01/062009 от 15.06.2009, на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с иными документами, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Актом государственной регистрации уполномоченный орган подтвердил соответствие договора N 01/062009 от 15.06.2009 требованиям действующего законодательства, в том числе к содержанию договора (часть 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Имеющаяся в деле расписка в получении документов на государственную регистрацию по регистрации договора с первым участником долевого строительства, подтверждает наличие проектной и разрешительной документации у ООО "Внешоптоторг" (п.п.16-19 расписки N 2319-14425-3 от 02.06.2008) из регистрационного дела по регистрации договора N31/102007 от 22.10.2007). Поскольку, законодатель не требует при регистрации договора участия в долевом строительстве с последующими участниками долевого строительства предоставление разрешения на строительство; проектной декларации; плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, то их отсутствие в расписке о получении документов на регистрацию по регистрации спорного договора не может свидетельствовать об отсутствии проектной документации вообще.

Кроме того, наличие проектной документации подтверждается, разрешением на строительство N КШ3309-288, выданным от 24.09.2007 Комитетом архитектуры и градостроительства администрации Сочи. В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Данный документ был получен ООО "Внешоптоторг" в предусмотренном законом порядке.

Довод заявителя о том, что спорный договор не содержит определения подлежащих передаче конкретных нежилых помещений первого, подвального и технических этажей, не принимаются судом по следующим основаниям.

Согласно п.3.2. договора, объектом долевого участия являются конкретные квартиры и нежилые (офисные помещения), указанные в соответствии с проектной документацией в приложении N 1) и входящие в состав объекта недвижимости, указанного в п.1.3. договора и подлежащие передаче застройщиком участнику долевого строительства после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости конкретный перечень и характеристики объекта долевого участия. Адрес объекта может быть изменен после окончания строительства и поучения разрешения на его эксплуатацию. Номера квартир при заключении договора являются условными.

В соответствии с условиями спорного договора, объектом долевого строительства являются конкретные квартиры и нежилые (офисные) помещения, общей проектной площадью 3 078,567 кв.м., указанные в соответствии с проектной документацией в Приложении 1. Конкретный перечень и характеристики объекта долевого строительства, содержатся в Приложениях N 1,1.1 - 1.9. к спорному договору (п.1.5. и 3.2. договора).

Так, в соответствии с Приложением 1 к договору от 15.06.2009, участник долевого строительства участвует в долевом строительстве объекта недвижимости, возводимого по строительному адресу: ул.Есауленко в Хостинском районе г.Сочи, Объект 4, с целью получения объекта долевого строительства в виде: нежилых помещений в количестве 3 (три): N 1.Этаж-подвал,условный номер квартиры- нежилые(офисные помещения),общая площадь в кв.м.-182; N 2.Этаж-1, условный номер квартиры- нежилые(офисные) помещения, общая площадь в кв.м.-339,31; N 3.Этаж-технический этаж, условный номер квартиры -нежилые помещения, общая площадь в кв.м.-176,19. Итого, нежилых помещений общей проектной площадью 697,50 кв.м (п.1.1.2 Приложения 1 к спорному договору). В Приложении 1Л. к спорному договору указана планировка; нежилых помещений на первом этаже, в подвальном и техническом (20-ом) этаже, с указанием и общей площади, местоположение на плане многоквартирного дома, содержащего информацию планируемой площади каждого из таких помещений, указанного путем ее графического выделения на указанном плане, что позволяет однозначно определить местоположение нежилых помещений. Таким образом, данные документы содержат описание объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости и планируемой площади объекта долевого строительства.

Вышеуказанные документы позволяют идентифицировать конкретные нежилые помещения первого, подвального и технических этажей.

Довод заявителя о том, что конкретные квартиры на схемах, содержащихся в приложениях к договору не обозначены, определить местоположение конкретной квартиры на схемах, содержащихся в приложении к договору невозможно, необоснован, поскольку в соответствии с условиями спорного договора, объектом долевого строительства являются конкретные квартиры и нежилые (офисные) помещения, общей проектной площадью 3 078,567 кв.м., указанные в соответствии с проектной документацией в Приложении 1.

Конкретный перечень и характеристики объекта долевого строительства, содержатся в Приложениях N 1,1.1-1.9. к спорному договору (п. 1.5. и 3.2. договора). Так, в соответствии с Приложением 1 к договору от 15.06.2009 года, участник долевого строительства участвует в долевом строительстве объекта недвижимости, возводимого по строительному адресу: ул. Есауленко в Хостинском районе г. Сочи, Объект 4, с целью получения объекта долевого строительства в виде: жилых квартир в количестве 28, с указанием по каждой квартире- этажа, условного номера квартиры на этаже, количества комнат, общей площади в кв.м. и итого, общей проектной площади квартир 2381,07 кв.м. В Приложениях 1.2-1.9 к спорному договору указана планировка объектов долевого участия: квартир каждого этажа. Указана их общая площадь, местоположение на плане многоквартирного дома, содержится информация о количестве жилых комнат и составе каждой из квартир (кухня, сан узел, балкон и т.п.) и планируемая площадь каждого из таких помещений, квартиры указаны путем их графического выделения на указанном плане и использовано описания (этаж, номер квартиры, состав), что позволяет однозначно определить местоположение квартиры в многоквартирном доме.

Таким образом, образом вышеуказанные документы содержат описание объекта долевого строительства (квартир) с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства и позволяют идентифицировать конкретные квартиры, которые после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома будут подлежать передаче апеллянту во исполнение обязательств по спорному договору.

Довод заявителя о том, что стороны не достигли соглашения о подлежащих передаче конкретных объектов недвижимости, а именно квартир 92, 93, 94, 95 на девятнадцатом этаже и нежилых помещений двадцатого этажа, ввиду отсутствия 19 и 20 этажей в проектной документации, отклоняется судом в виду следующего.

Согласно проектной документации, в том числе рабочей документации представленной ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" на объект: 90 квартирный жилой дом (позиция 4 по генплану), имеются рабочие чертежи, в числе которых планы 20-ти этажей здания, где согласно имеющихся экспликаций помещений со 2-го по 19-ый этаж расположены квартиры (всего 18 этажей), 1-ый этаж содержит нежилые (офисные помещения), а 20-ый-технические помещения. Из чего следует, что общая этажность здания, согласно представленной документации, составляет 20 этажей, из них на 18 расположены квартиры.

Довод заявителя о продаже квартир под условными номерами 16,17,18,22,23,24,25,27,28,29,30,34,35,38,39,40 и квартир под условными номерами 92,93,94,95(87,87,88,89 - на верхнем этаже) ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" и ООО "Домострой-Новостройки" не принимается судом ввиду необоснованности.

22.10.2007 ООО "Внешоптоторг" был заключен договор участия в долевом строительстве N 31/102007 с ООО "Домострой-Новостройки", с целью получения объектов недвижимости, в том числе 75 квартир и нежилых (офисных) помещений в спорном доме.

07.06.2008 ООО "Домострой-Новостройки" уступил свои права по данному договору ООО "БОНА ФИДЕ Трейд" на основании договора N С/1 уступки прав и перевода долга.

04.06.2009 между ООО "БОНА ФИДЕ Трейд" и ООО "Внешоптоторг" было подписано дополнительное соглашение N 2 к договору N 31/102007 от 22.10.2007 года, по которому стороны договорились изменить объем площадей определенных в основном договоре, исключить часть квартир и нежилые (офисные) помещения, считать утратившим силу приложение 1.4 к договору от 22.10.2007.

Приложение N 1.4 утверждено в новой редакции, в соответствии с которым участник долевого строительства получает объект долевого строительства в виде 48 квартир согласно перечню (квартиры с условными номерами 42,44-90), расположенных с 9 по 18 этажах, без указания на их расположение на верхних этажах здания. Все вышеуказанные договоры и дополнительные соглашения в установленном законом порядке прошли государственную регистрацию, что подтверждается материалами регистрационных дел, представленных регистрирующим органом.

Таким образом, действительная воля сторон по договорам с учетом цели договоров была направлена на получение ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" 28 жилых квартир с условными номерами 7-10,11-15,16-18,22-25,27-30,34-35,38-40, расположенных со 2 по 8 этажах соответственно, квартир 92-95, расположенных на 19 этаже и нежилых офисных помещений общей площадью 697,5 кв.м., а ООО "БОНА ФИДЕ Трейд" - 48 квартир с условными номерами 42,44-90, расположенных с 9 по 18 этажи. Таким образом, факт двойной продажи квартир опровергается материалами дела. Согласно п. 1.5 договора, предусмотрены изменения в проектную документацию, по которому стороны обязались внести соответствующие изменения в перечень и характеристики объекта долевого строительства.

Таким образом, стороны достигли соглашения о подлежащих передаче конкретных объектов недвижимости, а именно квартир под условными номерами 92,93,94,95, нежилых помещений технического этажа, и конкретные объекты недвижимости определены.

Доводы ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" о недействительности договора участия в долевом строительстве N 01/062009 от 15.06.2009 обоснованно не приняты судом во внимание по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Довод заявителя о том, что договор N 01/062009 от 15.06.2009 недействителен ввиду недействительности договора аренды земельного участка, в пределах которого осуществляется строительство объекта недвижимости, обоснованно признан судом несостоятельным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:49:03 02 039:43, расположенный по адресу: ул.Есауленко, Хостинский район, г.Сочи, Краснодарский край, РФ, передан муниципальным образованием город-курорт Сочи во временное владение ООО "Внешоптоторг" в соответствии с договором аренды N 4900004452 от 28.12.2007. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю от 28.01.2008 за номером 23-23-19/001/2008-143. Как следует из текста договора аренды и кадастрового паспорта от 29.12.2010 N 2343/12/10-943929, весь земельный участок с кадастровым номером 23:49:03 02 039:43 находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

До вступления в силу Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (до 17.12.2008) такие участки относились к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения. Практика применения судами норм, регулирующих оборот земельных участок, относящихся к землям особо охраняемых природных территорий федерального значения, сводится к тому, что органы местного самоуправления не имели полномочий на предоставление таких участков в аренду.

Однако договор аренды N 4900004452 от 28.12.2007 не признан в судебном порядке недействительной сделкой. Постановление Главы города Сочи от 25.12.2007 N 1490 "Об установлении обществу с ограниченной ответственностью "Внешоптоторг" срока аренды земельного участка для разработки градостроительного обоснования по размещению жилого квартала по Есауленко в Хостинском районе города Сочи" не оспорено и не признано судом недействительным. Действия регистрирующего органа также в судебном порядке не обжалованы и не признаны незаконными. При таких обстоятельствах следует признать, что арендатор добросовестно владел и пользовался земельным участком, в том числе осуществляя строительство объектов недвижимости в соответствии с целевым назначением участка во исполнение договоров с третьими лицами.

Кроме того, после вступления в законную силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:03 02 039:43 зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи. Постановлением Главы города Сочи от 13.08.2010 N 1236 "Об установлении обществу с ограниченной ответственностью "Внешоптоторг" нового срока аренды земельного участка по улице Есауленко в Хостинском районе города Сочи" установлен новый срок аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:03 02 039:43 по 01.07.2013, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Внешоптоторг" заключен договор аренды N 4900006022 от 20.09.2010, который зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 17.11.2010 за номером 23-23-19/105/2010-231.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о легитимации права ООО "Внешоптоторг" владеть и пользоваться земельным участком с кадастровым номером 23:49:03 02 039:43, поскольку настоящий собственник признал и подтвердил законность этого права.

Кроме того, ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" не является стороной договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:03 02 039:43, указанная сделка не создает, не изменяет и не прекращает прав или обязанностей для ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн", что лишает указанное общество законного интереса в оспаривании сделки. В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

То обстоятельство, что разрешение на строительство N КШ3309-288 выдано Комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи ранее, чем муниципальное образование город-курорт Сочи и ООО "Внешоптоторг" заключили договор аренды N 4900004452 от 28.12.2007, не свидетельствует о том, что указанное разрешение выдано с нарушением установленного порядка. Срок действия разрешения N К.Ш3309-288 установлен до 27.12.2010. Истечение указанного срока не препятствует продлению действия разрешения.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" о признании договора N 01/062009 от 15.06.2009 недействительной сделкой.

Довод заявителя о том, что удовлетворение исковых требований ООО "Внешоптоторг" противоречит договору долевого участия не принимается судом по следующим основаниям.

Между ООО "Внешоптоторг" и ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" также заключен договор подряда N С18-10/07 от 05.10.2007, в соответствии с которым ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" приняло на себя обязательство в установленный договором срок выполнить работы 1-го этапа (очереди) жилого дома N 4 с прилегающим благоустройством и подготовительными работами на земельном участке с кадастровым номером 23:49:03 02 039:43, расположенного по адресу: ул. Есауленко, Хостинский район, г. Сочи, Краснодарский край, РФ. Соглашениями N 1 от 08.07.2008 и N 2 от 30.04.2009 в договор подряда N С18-10/07 от 05.10.2007 внесены изменения в части стоимости работ, сроков выполнения работ и сроков оплаты работ. Общая стоимость работ согласована сторонами в размере 256 656 498,25 руб. Оплата работ должна быть произведена в соответствии с графиком финансирования до июля месяца 2010 года. Работы должны быть выполнены в соответствии с графиком производства работ до июля месяца 2010 года.

ООО "Внешоптоторг", выполняя функции застройщика по договору участия в долевом строительстве N 01/062009 от 15.06.2009, является одновременно заказчиком по договору подряда N С18-10/07 от 05.10.2007. Соответственно, ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн", выполняя функции генерального подрядчика по договору подряда N С18-10/07 от 05.10.2007, является одновременно участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N 01/062009 от 15.06.2009.

ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" направило в адрес ООО "Внешоптоторг" уведомление от 24.09.2010 о расторжении договора N 01/062009 от 15.06.2009. Из текста уведомления следует, что основанием для расторжения договора является прекращение или приостановление строительства объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Таким образом, генеральный подрядчик приостановил выполнение работ по договору подряда N С18-10/07 от 05.10.2007 и, ссылаясь на это обстоятельство, направил застройщику уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве N 01/062009 от 15.06.2009.

В соответствии с пунктом 9.2 договора участия в долевом строительстве N 01/062009 от 15.06.2009 участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности в случае прекращения или приостановления строительства объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Между тем, в соответствии с частью 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства.

Кроме того, участник долевого строительства направил заказчику повторное уведомление от 13.01.2011 об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве N 01/062009 от 15.06.2009, в котором сослался также и на неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В соответствии с пунктом 3.1 договора участия в долевом строительстве N 01/062009 от 15.06.2009 застройщик обязуется до 31 августа 2010 года построить и ввести в эксплуатацию объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.

В данном случае ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" направило в адрес застройщика первое уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве N 01/062009 от 15.06.2009 до истечения двух месяцев после истечения срока исполнения обязанности по передаче объекта долевого строительства. При этом, как отмечено выше, работы по строительству объекта недвижимости были приостановлены генеральным подрядчиком, то есть ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн", по собственной воле. При таких обстоятельствах факт направления уведомления не повлек за собой правовых последствий в виде расторжения договора и прекращения обязательств сторон, поскольку приостановление работ не зависело от лица, выполняющего функции застройщика, а уведомление было направлено преждевременно, с нарушением установленного законом срока. Повторное уведомление также не повлекло за собой таких правовых последствий, поскольку направлено застройщику в период, когда спор уже был передан на рассмотрение арбитражного суда.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации присуждение к исполнению обязанности в натуре является одним из способов защиты гражданских прав.

В данном случае застройщик требует от участника долевого строительства исполнения его обязанности уплатить обусловленную договором N 01/062009 от 15.06.2009 цену в соответствии с условиями обязательства, что соответствует закону.

Довод заявителя о направлении ООО "Внешоптоторг" письма N 7 от 12.05.2011 о продлении срока окончания строительства до 31.12.2012 в адрес ООО "Новый Город - Строительство, Коммуникации, Дизайн" в связи с чем, по мнению заявителя, сроки платежей, установленные Приложением N2 к договору N 01/062009 сдвигаются, отклоняется судом, поскольку данное письмо датировано позже даты принятия решения, на дату принятия судом первой инстанции оспариваемого решения, участник долевого строительства оплату в установленный договором N01/062009 от 15.06.2009 срок не произвел.

При таких обстоятельствах требование застройщика о взыскании с участника долевого строительства 200 307 157,05 руб. долга правомерно признано судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с ч.6 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

ООО "Внешоптоторг" представило расчет, согласно которому сумма неустойки за период с 30.07.2010 по 30.09.2010 составляет 8 413 руб. Расчет проверен судом и признан неправильным. Сумма неустойки за указанный истцом период составляет 3 104 760,93 руб. (200 307 157 * 7,75% / 300 * 60 = 3 104 760,93), в связи с чем требование ООО "Внешоптоторг" о взыскании законной неустойки обоснованно удовлетворено в пределах заявленной суммы.

Таким образом, оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что податель жалобы не представил доказательств, подтверждающие доводы о наличии оснований для отмены оспариваемого решения.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по жалобе возлагаются на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2011 по делу N А32-31135/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Ю.И. Баранова И.В. Пономарева