Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2011 г. N 08АП-4885/11

город Омск

08 августа 2011 г.

Дело N А46-4012/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Золотовой Л.А., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Миковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4885/2011) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 25.05.2011 по делу N А46-4012/2011 (судья Глазков О.В.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) к обществу с ограниченной ответственностью "Стрелец" (ОГРН 1065505002595, ИНН 5505039880) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 16 865 руб. 28 коп., пени в сумме 101 руб. 19 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Глазкова Е.В. по доверенности N 04/31013 от 05.10.2010 сроком действия на 1 год (личность представителя установлена на основании служебного удостоверения);

от общества с ограниченной ответственностью "Стрелец" - директор Павлов Е.Е. на основании протокола общего собрания N 1 от 18.01.2006 (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стрелец" (далее по тексту - ответчик, общество, ООО "Стрелец") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 16 865 руб. 28 коп., пени в сумме 101 руб. 19 коп.

Решением Арбитражного суда Омской области от 25.05.2011 по делу N А46-4012/2010 в удовлетворении требований Департамента отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обжаловал его в порядке апелляционного производства.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

13.11.2007 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (Арендодатель) и ООО "Стрелец" (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 35323/5, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, просп. Маркса, 47, общей площадью 187 кв.м. Срок действия договора установлен с 13.11.2007 по 10.11.2008. (пункты 1.1., 1.2. Договора). Сумма арендной платы на основании пункта 3.2 названного Договора составила 52 173 руб. в месяц, с обязательным перечислением арендной платы ежемесячно до 15 числа текущего месяца.

Пунктом 4.1.1. Договора N 35323/5 предусмотрено начисление пени по 0,30% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с изменениями к договору общая площадь сдаваемых в аренду помещений составила 146, 40 кв.м., арендная плата с 14.05.2009 установлена в размере 31 622 руб. 40 коп.

09.08.2010 между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (Продавец) и ООО "Стрелец" (Покупатель) заключен договор купли-продажи N 81, согласно условиям которого Продавец передает в собственность, а Покупатель покупает нежилое помещение N 5П (номера на поэтажном плане: 1-16), общей площадью 146,4 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, просп. К. Маркса, д. 47. (пункт 1.1. Договора N 81).

Согласно пункту 6.1. указанного Договора настоящий договор вступает в силу со дня его подписания.

В соответствии с договором купли-продажи N 81 Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ООО "Стрелец" 09.08.2010 составлен акт приема-передачи, согласно которому Продавец передал, а Покупатель принял нежилое помещение N 5П (номера на поэтажном плане: 1-16), общей площадью 146,4 кв.м., находящееся в подвале жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, просп. К. Маркса, д. 47.

Полагая, что за период с 01.09.2010 по 17.09.2010 у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате 16 865 руб. 28 коп. и в связи с просрочкой исполнения обязательств по перечислению арендной платы за период с 16.09.2010 по 17.09.2010 подлежат взысканию пени в сумме 101 руб. 19 коп., Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что Департамент не вправе требовать уплаты арендных взносов, поскольку договор купли-продажи нежилого помещения от 09.08.2010 N 81 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды нежилого помещения от 17.11.2007 N 35323/5, прекратились.

Департамент в своей апелляционной жалобе выводы суда первой инстанции оспаривает, просит отменить принятый судебный акт и удовлетворить исковые требования в полном объеме. По его убеждению, до момента государственной регистрации права собственности приобретателя, за продавцом сохраняется право собственности на недвижимое имущество, в связи с чем ответчик обязан уплачивать арендную плату по договору аренды до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорное имущество (17.09.2010), с которого в соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное обязательство прекращается.

ООО "Стрелец" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложена позиция о необоснованности исковых требований Департамента, а также об отсутствии оснований для отмены принятого судом первой инстанции решения. Общество полагает, что ООО "Стрелец" стало законным владельцем купленного помещения именно с момента заключения договора купли-продажи и передачи ему продавцом этого помещения, и именно с этого момента истец не имеет правовых оснований для получения от ответчика арендной платы.

Судебное заседание апелляционного суда проведено при участи представителей сторон, поддержавших соответственно вышеуказанные доводы и возражения.

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Согласно статьям 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать второй стороне (покупатель) в собственность вещь (товар), а вторая сторона обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу пункта 1 статьи 434 названного Кодекса договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). В силу положений статьи 551 того же Кодекса государственной регистрации подлежит только переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору продажи недвижимости.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 3 Информационного письма от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.

Таким образом, заключенный между сторонами договор купли-продажи N 81 от 09.08.2010 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения. Аналогичные положения закреплены в самом договоре купли-продажи недвижимости (пункт 6.1).

С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 01.11.2007, прекратились, что согласуется со статьей 413 ГК РФ в которой указано, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

В данном случае общество является стороной и по договору аренды и по договору купли-продажи. Следовательно, при заключении договора купли-продажи спорных помещений должны произойти изменения в арендных правоотношениях между арендодателем и арендатором.

ООО "Стрелец" с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений - 09.08.2010 стало законным владельцем объекта недвижимости (пункт 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22/10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Следовательно, у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 09.08.2010, поскольку в данном случае имело место прекращение обязательств в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

При указанных обстоятельствах необоснованным является довод Департамента о том, что ОО "Стрелец" обязано оплачивать фактическое пользование земельным участком до момента перехода к нему права собственности, то есть до даты государственной регистрации данного права, следовательно, и оснований для взыскания денежных средств в качестве платы за пользование недвижимым имуществом и начисления пени по дату регистрации права собственности не имеется.

При таких обстоятельствах тот факт, что государственная регистрация перехода права собственности на проданное имущество осуществлена только 17.09.2010, правового значения не имеет. Обязательство ООО "Стрелец" перечислять арендную плату по договору аренды от 13.11.2007 N 35323/5 прекратилось после заключения договора купли-продажи от 09.08.2010 N 81.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований Департамента. Судом исследованы все обстоятельства, имеющие значение для дела, сделаны правомерные выводы, в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права не установлено, принят законный и обоснованный судебный акт. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы судом апелляционной инстанции не распределяются, так как в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины при апелляционном обжаловании судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 25.05.2011 по делу N А46-4012/2011 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Л.А. Золотова Н.А. Шиндлер