Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2011 г. N 06АП-2890/11

г. Хабаровск

01 августа 2011 г.

N 06АП-2890/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2011 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дроздовой В.Г.

судей Волковой М.О., Иноземцева И. В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грачевым В.А.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Клен": не явились;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу: не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу

на решение от 03.06.2011

по делу N А80-105/2011

Арбитражного суда Чукотского автономного округа

принятое судьей Шепуленко М.Ю.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Клен"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу

о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объекты недвижимости и обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и права собственности на объекты недвижимого имущества

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Чукотского автономного округа обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Клен" (далее по тексту - ООО "Клен", истец, ОГРН 1108706000204, адрес местонахождения: 689450, г. Билибино, Чукотский автономный округ, площадь Ленина, д. 6) с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее по тексту - Управление Росреестра, Управление, регистрирующий орган, ответчик, ОГРН 2104910048868) об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: хранилище ВМ, общей площадью 1 144 кв.м., кадастровый номер 87:01:010000:000:745/4, хранилище СВ, общей площадью 144,2 кв.м., кадастровый номер 87:01:010000:000:745/6, здание подготовки ВМ, общей площадью 57,7 кв.м., кадастровый номер 87:01:010000:000:745/2, расположенное по адресу: Чукотский автономный округ, район Билибино, 3 км. От г. Билибино.

Решением от 03.06.2011 иск удовлетворен.

Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Клен" просит решение оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Стороны представили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителей.

Апелляционным судом указанные ходатайства удовлетворены.

Исследовав доказательства, приобщенные к материалам дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.03.2011 N 02/008/2011-054, от 21.03.2011 N 02/008/2011-055, от 21.03.2011 N 02/008/2011-056 подтверждено право собственности Общества с ограниченной ответственностью "Северные рудные технологии" (далее по тексту - ООО "СРТ") на следующие объекты недвижимости: хранилище ВМ, нежилое помещение, обще площадью 1144 кв.м., недвижимое имущество: хранилище СВ, нежилое помещение, общей площадью 144,2 кв.м., здание подготовки ВМ, нежилое помещение, общей площадью 57,7 кв.м., расположенное по адресу: Чукотский автономный округ, Билибинский район, 3-ий километр от г. Билибино, ручей "Заячий" (т. 1 л.д. 43-45).

Данное имущество ранее приобретено ЗАО "Северные рудные технологии" у ОАО "Билибинский горно-обогатительный комбинат", право собственности на названное имущество было зарегистрировано за ЗАО "Северные рудные технологии" на основании решения Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 07.04.2008 по делу N А80-43/2008 и в дальнейшем перешло к ООО "СРТ".

25.09.2009 между ООО "СРТ" (продавец) в лице ликвидатора общества и ОАО "Клен" (покупатель) заключены договоры купли продажи N 1, N 2, N 3.

Согласно пункту 1 договора N 1 его предметом является недвижимое имущество: хранилище ВМ, нежилое помещение, обще площадью 1144 кв.м., инвентарный номер 745, лит. Г,А,В,Д, на которое БФ ГП ЧАО "ЧТИ" выдан технический паспорт (т.1 л.д. 31-33). Указанное недвижимое имущество расположено по адресу: Чукотский автономный округ, Билибинский район, 3-ий километр от г. Билибино, ручей "Заячий" (пункт 1.3 договора). В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость недвижимого имущества составляет 166 000 руб., в том числе НДС 25 322 руб. 03 коп. Оплата стоимости приобретенного имущества производится покупателем в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 10 (календарных) дней со дня подписания договора (пункт 2.2 договора).

По передаточному акту от 25.05.2009 (т. 1 л.д. 34), подписанному сторонами, хранилище ВМ, нежилое помещение, общей площадью 1144 кв.м., передано ООО "Клен".

Исходя из условий договора купли - продажи N 2 его предметом является недвижимое имущество: хранилище СВ, нежилое помещение, общей площадью 144,2 кв.м., инвентарный номер 745, лит. Е, на которое БФ ЧАО "ЧТИ" выдан технический паспорт; имущество расположено по адресу: Чукотский автономный округ, Билибинский район, 3-ий километр от г. Билибино, ручей "Заячий" (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора; т. 1 л.д. 35-37). Стоимость продаваемого имущества составляет 21 000 руб. (пункт 2.1 договора). В соответствии с пунктом 2.2 договора купли - продажи N 2 оплата стоимости приобретенного имущества производится покупателем в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 10 (календарных) дней со дня подписания договора.

Факт передачи ООО "СРТ" указанного недвижимого имущества ООО "Клен" подтверждается передаточным актом от 25.09.2009 (т.1 л.д. 38).

По договору купли - продажи N 3 продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество: здание подготовки ВМ, нежилое помещение, общей площадью 57,7 кв.м., инвентарный номер 745, лит. Б, на которое БФ ЧАО "ЧТИ" выдан технический паспорт; имущество расположено по адресу: Чукотский автономный округ, Билибинский район, 3-ий километр от г. Билибино, ручей "Заячий" (пункты 1.2, 1.3 договора; т. 1 л.д. 39-41). Стоимость передаваемого по договору недвижимого имущества составляет 8 000 руб. (пункт 2.1 договора). Порядок и срок оплаты определен сторонами в пункте 2.2 договора: оплата стоимости приобретенного имущества производится покупателем в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 10 (календарных) дней со дня подписания договора.

Указанное недвижимое имущество передано ООО "Клен" по передаточному акту от 25.09.2009 (т. 1 л.д. 42).

Из имеющихся в материалах дела платежных поручений: от 29.09.2009 N 198 на сумму 6 000 руб. (т. 1 л.д. 25), от 29.09.2009 N 199 на сумму 21 000 руб. (т. 1 л.д. 26), от 29.09.2009 N 200 на сумму 8 000 руб. (т.1 л.д. 27), от 29.09.2009 N 497 на сумму 160 000 руб. (т.1 л.д. 29) видно, что истцом исполнены обязанности по оплате имущества в порядке, предусмотренном договорами купли - продажи от 25.09.2009 N 1, N 2, N 3.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) от 24.03.2011 б/н 28.10.2009 внесена запись о государственной регистрации прекращении деятельности ООО "СРТ" в связи с его ликвидацией по решению учредителей или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами (т. 1 л.д. 102-105).

Из материалов дела видно, что правопреемником Открытого акционерного общества "Клен", является Общество с ограниченной ответственностью "Клен".

02.12.2010 и 03.12.2010 ООО "Клен" поданы в регистрирующий орган документы для государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на указанные выше объекты недвижимости.

Управление сообщениями от 30.01.2011 N 02/018/2010-897, N 02/018/2010-900, N 02/018/2010-901 (т. 1 л.д. 22-24) отказало в государственной регистрации перехода права собственности, регистрации права собственности на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о государственной регистрации прав), сославшись на нарушение ООО "Клен" пунктов 1,4 статьи 16 этого же закона, в связи с тем, что с заявлением о государственной регистрации обратился только покупатель; не установлено выполнение покупателем условий договоров об оплате; не представлены документы, подтверждающие права продавца на земельные участки, на которых расположены отчуждаемые объекты недвижимости.

Перечисленные обстоятельства послужили основаниями обращения ООО "Клен" в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции руководствовался статьями 218, 223, 454, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 62 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", правовой позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 01.09.2009 N 1395/09. Суд исходил из того, что по материалам дела ООО "СРТ" ликвидировано, сторонами договоров купли-продажи от 25.09.2009 N 1, N 2, N 3 надлежащим образом исполнены обязательства. В этой связи суд пришел к выводу, что отсутствие заявления продавца имущества о государственной регистрации перехода права собственности не явилась препятствием для осуществления регистрации. Суд отклонил довод Управления о непредставлении истцом документов, подтверждающих переход права собственности на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, поскольку ООО "СРТ" не являлось собственником указанных земельных участков, чье-либо право собственности на данные земельные участки также не зарегистрировано, в то же время администрация муниципального образования Билибинский муниципальный район Чукотского автономного округа сообщила истцу, что для заключения договора аренды земельных участков необходимо предоставление выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающие право собственности ООО "Клен" на объекты недвижимости.

В апелляционной жалобе Управление привело доводы о том, что истец не указал и суд первой инстанции не установил, какому закону противоречат отказы ответчика в государственной регистрации права собственности на спорное имущество; что в договорах купли - продажи от 25.09.2009 N 1, N 2, N 3 не согласованы существенные условия, предусмотренные статьями 552, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, относительно описания земельных участков, не указан вид права, на основании которого собственник владеет (пользуется) земельным участком, ООО "Клен" не представлены в регистрирующий орган документы, подтверждающие право продавца на земельный участок; отсутствие продавца не явилось единственным препятствием для государственной регистрации перехода права собственности: ООО Клен" не представлены документы, подтверждающие внесение в ЕГРЮЛ записи в отношении ООО "СРТ", что предусмотрено абзацем 4 пункта 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав, не представлены документы, подтверждающие расчет между продавцом и покупателем по договорам купли - продажи.

Шестой арбитражный апелляционный суд оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установил.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным

Как видно из условий договоров купли - продажи от 25.09.2009: предметом договора N 1 является недвижимое имущество: хранилище ВМ, нежилое помещение, общей площадью 1144 кв.м., инвентарный номер 745, лит. Г,А,В,Д, расположенное по адресу: Чукотский автономный округ, Билибинский район, 3-ий километр от г. Билибино, ручей "Заячий". Предметом договора N 2 является хранилище СВ, общей площадью 144,2 кв.м., инвентарный номер 745, лит. Е, расположенное по адресу: Чукотский автономный округ, Билибинский район, 3-ий километр от г. Билибино, ручей "Заячий". Предметом договора N 3 является здание подготовки ВМ, нежилое помещение, общей площадью 57,7 кв.м., инвентарный номер 745, лит. Б, расположенное по адресу: Чукотский автономный округ, Билибинский район, 3-ий километр от г. Билибино, ручей "Заячий".

При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы о том, что сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли - продажи несостоятелен.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в нарушение статей 552, 554 ГК РФ в договорах купли - продажи N 1, N 2, N 3 не отражены сведения о правах на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, что явилось препятствием для государственной регистрации перехода права собственности, отклонены по следующим основаниям.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащего одному лицу, должно осуществляться вместе с земельным участком.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Материалами дела, а именно сообщением Управления ФРС по Магаданской области и Чукотскому автономному округу от 21.03.2011 N 02/008/2011-057 (т. 1 л.д. 46) подтверждается, что ООО "СРТ" не являлось собственником земельного участка, на котором расположены спорные объекты недвижимости.

В то же время, из условий договоров купли - продажи N 1, N 2, N 3 не следует, что воля продавца и покупателя была направлена на отчуждение объектов недвижимости без соответствующих земельных участков.

При этом приведенными выше нормами права не предусмотрено, что условия договоров купли-продажи недвижимости о виде права, на основании которого собственник владеет (пользуется) земельным участком, относятся к существенным условиям договора названного вида.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы Управления.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 62 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Клен" надлежащим образом исполнены обязанности по оплате спорного недвижимого имущества в порядке определенном договорами купли - продажи от 25.09.2009 N 1, N 2, N 3, что подтверждается платежными поручениями. Объекты недвижимости переданы продавцом покупателю, что подтверждено актами приема-передачи от 25.09.2009.

Управлением Росреестра суд не предоставлены доказательства того, что истцом на регистрацию не представлялись документы о регистрации ликвидации ООО "СРТ" по состоянию на 30.01.2011 - дату вынесения сообщений об отказе в государственной регистрации права.

В то же время, материалами дела подтверждена государственная регистрация ликвидации ООО "СРТ" на момент подачи истцом документов на регистрацию перехода права собственности.

Ссылки ответчика на абзац 4 пункта 5 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав противоречат содержанию данной нормы права, в связи с чем отклонены судом.

Исходя из обстоятельств дела, апелляционный суд считает, что отказы Управления в государственной регистрации перехода права собственности ООО "Клен" на спорные объекты недвижимости нарушают права общества в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Поскольку судом первой инстанции установлено, что отказы Управления в государственной регистрации перехода права собственности истца на спорное недвижимое имущество не соответствуют пункту 1 статьи 16, статье 20 Закона о регистрации прав, статье 554 ГК РФ и нарушают права, законные интересы ООО "Клен", иск удовлетворен обоснованно.

Выводы суда Управлением не опровергнуты в порядке, установленном статьей 65 АПК РФ.

В связи с чем апелляционная жалоба Управления Росреестра удовлетворению не подлежит.

Нарушения норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущены.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 03 июня 2011 года по делу N А80-105/2011 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

В.Г. Дроздова

Судьи

М.О. Волкова И.В. Иноземцев