Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2011 г. N 10АП-4065/11

г. Москва

11 августа 2011 г.

Дело N А41-41002/10

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2011 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мищенко Е.А.,

судей Кручининой Н.А., Мордкиной Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания Ишаевым А.С.,

при участии в заседании:

от истца: Буравлев А.В., по доверенности от 01.01.2010,

от ответчика: Мамедов Д.Я., по доверенности от 27.01.2011 N 14/1-1-30,

от третьих лиц:

- Министерства строительного комплекса Правительства Московской области - не явились, извещены надлежащим образом,

- администрации муниципального образования "Городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области" - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Люберецкий муниципальный район Московской области" на решение Арбитражного суда Московской области от 06.04.2011 по делу N А41-41002/10, принятое судьей Фаньян Ю.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Подмосковные зори" (ИНН:5050034100, ОГРН:1035010201962) к администрации муниципального образования "Люберецкий муниципальный район Московской области", при участии в деле в качестве третьих лиц Министерства строительного комплекса Правительства Московской области, администрации муниципального образования "Городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области", об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Подмосковные зори" (далее - истец, общество, ООО "Строительная компания "Подмосковные зори") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области (далее - ответчик, администрация) при участии третьих лиц - Министерства строительного комплекса Правительства Московской области, администрации муниципального образования "Городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области" об обязании ответчика выполнить взятые на себя обязательства по контракту: предоставить истцу под строительство жилого дома не обремененный правами третьих лиц земельный участок в городе Люберцы, и заключить договор аренды земельного участка.

Судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приняты уточнения исковых требований, в соответствии с которыми истец просил обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка согласно проекту типового договора, направленного в адрес ответчика с письмом от 25.01.2011, исходящий номер 3.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06.04.2011 заявленные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Московской области от 06.04.2011, администрация муниципального образования "Люберецкий муниципальный район Московской области" обратилась с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители третьих лиц не явились, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Представитель администрации доводы апелляционной жалобы и дополнения к апелляционной жалобе поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу и письменным пояснениям к отзыву, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено исследованными по делу доказательствами:

Между администрацией, министерством и обществом (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 16.02.2004 N 13-21 (л.д.17-23).

В соответствии с пунктом 1.1 инвестиционного контракта от 16.02.2004 N 13-21 предметом контракта является строительство жилого дома (объект) на земельном участке по адресу: г. Люберцы, 115 квартал, корп. 41, с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 100 000 000 рублей и ориентировочной площадью 7 000 кв.м.

Обязательства сторон определены в разделе 4 инвестиционного контракта от 16.02.2004 N 13-21.

Пунктом 4.1.1 названного контракта установлено, что администрация резервирует и передает инвестору в установленном порядке не обремененный правами третьих лиц земельный участок под строительство жилого дома корп. 41 на 115 квартале г. Люберцы.

Администрация обеспечивает выдачу технических условий и разрешения на строительство объекта (пункт 4.1.2 контракта).

Указанный контракт был зарегистрирован в Минмособлреестре 17.02.2004.

Между Администрацией Люберецкого района Московской области (администрацией), Министерством строительного комплекса Московской области (министерством) и ООО "Строительная компания "Подмосковные зари" (инвестором) также было подписано дополнительное соглашение от 13.10.2004 N 1 к инвестиционному контракту N 13-21 от 16.02.2004 г., внесшее ряд изменений в положения инвестиционного контракта, в частности предметом контракта было определено строительство жилого дома корп. 41 на земельном участке 0,25 га на 115 квартале г. Люберцы, ориентировочной площадью 7 000 кв. м. и ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 100 000 000 руб. (л.д.24-25).

Как пояснил истец, в соответствии с действующим законодательством, на основании утвержденной Градостроительной проработки размещения многоэтажного жилого дома, утвержденной распоряжением Главы муниципального образования Люберецкий район Московской области от 04.03.2002 N 669, и Распоряжения Главы муниципального образования "Люберецкий район Московской области" "О проектировании объекта ООО "Строительная компания "Подмосковные зори" по адресу: г. Люберцы, ул. Московская" от 27.06.2002 г. N 1284-РГ, истцом разработана и утверждена вся исходно-разрешительная и проектная документация, в том числе получено положительное заключение Госэкспертизы, подтверждающее, что при разработке проекта соблюдены все градостроительные, санитарные, противопожарные и другие нормы, получены все необходимые согласования.

На основании Распоряжения Главы муниципального образования Люберецкий район Московской области от 02.08.2004 N 1964-РГ ООО "Строительная компания "Подмосковные зори" предоставлен в аренду земельный участок площадью 2500 кв. м (л.д.27).

Между Администрацией Люберецкого района и ООО "Строительная компания "Подмосковные зори" подписан договор аренды земельного участка от 26.08.2004 N 165/04 сроком действия до 31.12.2004 (л.д.28-30).

Указанный договор аренды земельного участка государственной регистрации не проходил.

Соглашением от 04.04.2005 N 206с/05 срок действия договора аренды земли продлен до 31.07.2005 (л.д.31).

Администрацией Люберецкого района выдана ООО "Строительная компания "Подмосковные зори" справка от 16.08.2005 о продлении срока действия договора аренды земли (л.д.33).

В распоряжении администрации Люберецкого района от 30.08.2005 N 2790-РГ "О заключении с ООО "Строительная компания "Подмосковные зори" договора аренды земельного участка" указано о необходимости заключить с ООО "Строительная компания "Подмосковные зори" договора аренды земельного участка общей площадью 2500 кв.м. под проектирование жилого дома, находящегося по адресу: г. Люберцы, ул. Московская, около д. 1, сроком до 31.07.2006 (л.д.34).

Распоряжение администрации Люберецкого района от 30.08.2005 г. N 2790-РГ не исполнено.

Истец неоднократно обращался в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка и неоднократно получал отказ.

Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения истца с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий:

несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;

нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктами 1, 2, 5 - 8 статьи 31 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.10.2004 года N 123-ФЗ) гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Согласно пунктам 1, 2 ст. 32 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.10.2004 года N 123-ФЗ) решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства.

В соответствии с положениями пунктов 1 и 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 настоящего Кодекса; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 16 и статье 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 191-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) дополнен статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности", вступившей в законную силу с 01.10.2005. Пунктами 1 и 2 данной статьи, в редакции Закона N 191-ФЗ установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 названного Кодекса.

Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ (далее - Закон N 232-ФЗ) в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В абзаце 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, в редакции Закона N 232-ФЗ предусмотрено, что до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

В случае если в соответствии с Земельным кодексом РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 1 октября 2005 года не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абзац 5 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ).

Таким образом, переходными положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 18.12.2006) установлены ограничения реализации возможности получения земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов: временные - до 01.03.2007 и при условии предоставления земельного участка такому лицу решением о предварительном согласовании до 01.05.2005.

Как следует из материалов дела, распоряжением Главы муниципального образования "Люберецкий район Московской области" от 27.06.2002 N 1284-РГ "О проектировании объекта ООО "Строительная компания "Подмосковные зори" предварительно согласовано место размещения объекта: утвержден акт выбора земельного участка и обществу разрешено проектирование многоэтажного жилого дома на земельном участке площадью 0,25 га по адресу: г.Люберцы, ул. Московская (л.д.26).

Распоряжением Главы муниципального образования "Люберецкий район Московской области" от 02.08.2004 N 1964-РГ ООО "Строительная компания "Подмосковные зори" в аренду сроком один год (с 01.01.2004 по 31.12.2004) предоставлен земельный участок из земель поселений в жилой зоне общей площадью 2500 кв.м под строительство многоэтажного жилого дома, находящийся по адресу: г. Люберцы, ул. Московская, около д.1-а (л.д.27). Во исполнение распоряжения от 02.08.2004 N 1964-РГ между ответчиком и обществом заключен договор аренды земельного участка от 26.08.2004 N 165/04 на срок с 01.01.2004 по 31.12.2004 (л.д.28-32).

Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о предоставлении земельного участка под жилищное строительство только путем проведения аукциона и истечении срока действия распоряжения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Распоряжение от 27.06.2002 N 1284-РГ принималось администрацией в соответствии с действующим на тот период законодательством. С момента издания указанного распоряжения внесены изменения в законодательные акты, регламентирующие порядок предоставления земельных участков, а именно: 28.05.2007 вступили в силу изменения, внесенные в пунктом 8 статьи 31 Земельного кодекса РФ, согласно котором из текста указанной статьи Кодекса была исключена возможность продления срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Поскольку согласно распоряжению от 02.08.2004 N 1964-РГ земельный участок предоставлен обществу в аренду, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что соблюдены условия, установленные пунктом 15 статьи. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в редакции от 18.12.2006) для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов. Срок действия распоряжения от 02.08.2004 N 1964-РГ на момент издания распоряжения от 02.08.2004 N 1964-РГ о предоставлении земельного участка в аренду не истек.

Администрация также полагает, что распоряжением от 02.08.2004 N 1964-РГ о предоставлении земельного участка в аренду юридически выполнила обязательства пункта 4.1.1 контракта. Так, администрацией заключен договор аренды от 26.08.2004 N 165/04 сроком на один год; при этом обязательства по продлению договора не исполнены.

Указанный довод апелляционной жалобы не может быть признан состоятельным.

Материалами дела подтверждается, что соглашением от 04.04.2005 N 206с/05 срок действия договора аренды земли продлен до 31.07.2005.

Администрация Люберецкого района выдала ООО "СК Подмосковные зори" справку от 16.08.2005 о продлении срока действия договора аренды земли.

В распоряжении Администрации Люберецкого района от 30.08.2005 N 2790-РГ "О заключении с ООО "Строительная компания "Подмосковные зори" договора аренды земельного участка" указано о необходимости заключить с ООО "Строительная компания Подмосковные зори" договора аренды земельного участка общей площадью 2500 кв.м под проектирование жилого дома, находящегося по адресу: г. Люберцы, ул. Московская, около д. 1, сроком до 31.07.2006.

Истец неоднократно обращался в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка (19.07.2005 исх. N 330, 27.10.2006 исх.N 236, 04.05.2007 исх.N 81, 07.08.2008 исх.N 89) (л.д.35-38).

В материалах дела имеется уведомление администрации от 11.11.2010 N 821/10 об истечении срока действия договора от 26.08.2004 N 165/04 с предложением обществу в соответствии с нормами действующего законодательства обратиться с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок (т.1 л.д.107).

Письмом от 22.12.2010 N 74 (вх. администрации от 27.12.2010 N 7477/1-1-14) общество выразило согласие на заключение договора аренды на новый срок (л.д.108).

Суд апелляционной инстанции отмечает, что обязательство администрации по предоставлению земельного участка возникло в момент подписания инвестиционного контракта от 16.02.2004. При этом отношения по инвестиционному контракту не прекращены, что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 09.03.2011 по делу N А41-38381/10, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2011; однако арендные отношения не оформлены. Позиция ответчика по исполнению обязательства по инвестиционному контракту противоречит материалам дела.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на незаключенность ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка от 02.08.2004 N 1964-РГ, что подтверждается выводом, содержащимся в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.04.2011 по делу N А41-К1-20408/06.

Между тем, в распоряжении администрации Люберецкого района от 30.08.2005 N 2790-РГ "О заключении с ООО "Строительная компания "Подмосковные зори" договора аренды земельного участка" указано о необходимости заключить с ООО "Строительная компания "Подмосковные зори" договора аренды земельного участка общей площадью 2500 кв.м под проектирование жилого дома, находящегося по адресу: г. Люберцы, ул. Московская, около д. 1, сроком до 31.07.2006. До настоящего момента указанное распоряжение от 30.08.2005 N 2790-РГ администрацией не исполнено.

Кроме того, материалами дела подтверждается инициатива истца, направленная на оформление надлежащим образом арендных отношений и неоднократное совершение ответчиком действий, подтверждающих наличие договорных отношений по аренде земли, в том числе соглашения о продлении срока действия договора аренды.

Доказательств того, что администрацией предприняты действия по исполнению указанного распоряжения, а также доказательств направления обществу проекта договора аренды земельного участка, указанного в распоряжении, суду не представлено и в материалах дела такие доказательства отсутствуют в то время как в материалах дела имеются сведения о неоднократных обращениях общества к администрации с предложениями о продлении договора аренды земельного участка от 26.08.2004 N 165/04 либо о заключении нового договора аренды.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены судебного акта не имеется. Доводы апелляционной жалобы отклоняются как несостоятельные ввиду несоответствия нормам действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 06.04.2011 по делу N А41-41002/10 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Люберецкий муниципальный район Московской области" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.А. Мищенко

Судьи

Н.А. Кручинина Л.М. Мордкина