Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2011 г. N 18АП-5642/11

г. Челябинск

11 августа 2011 г.

N 18АП-5642/2011 Дело N А07-19844/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд-Уфа" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.04.2011 по делу N А07-19844/2010 (судья Гареева Л.Ш.).

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд-Уфа" (далее - ответчик, ООО "Элемент-Трейд-Уфа") о взыскании 636 371 руб. 95 коп., в том числе суммы задолженности по арендной плате по договору аренды от 29.05.2007 N 21353 за период с 01.04.2010 по 30.09.2010 в размере 568 160 руб. 28 коп., пеней за период с 12.03.2008 по 30.09.2010 в размере 68 211 руб. 67 коп.; расторжении договора аренды от 29.05.2007 N 21353; выселении ответчика из занимаемого помещения общей площадью 631,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, 10.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.04.2011 (резолютивная часть объявлена 15.04.2011) исковые требования комитета удовлетворены частично. С ООО "Элемент-Трейд-Уфа" в пользу комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 568 160 руб. 28 коп., пени в размере 68 211 руб. 67 коп. ООО "Элемент-Трейд-Уфа" выселено из занимаемых помещений муниципального нежилого фонда, расположенных на первом этаже: N N 1, 3, 4-8, 10-14, 16-19, 21 по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, 10, литера А, общей площадью 631,4 кв. м. В остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Элемент-Трейд-Уфа" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что при рассмотрении настоящего дела судом не в полной мере была дана оценка заключениям эксперта, а именно судом не установлено количество печатей, имеющихся в комитете и представленных для проведения почерковедческой экспертизы. По мнению подателя жалобы, суд ошибочно пришел к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие, поскольку договор был возобновлен на неопределенный срок и в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть расторгнут уведомлением, направленным арендатору за три месяца.

От комитета письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что нежилые помещения торгового назначения общей площадью 631,4 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане: 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18, 19, 21, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, 10, принадлежат на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Уфа Республики Башкортостан, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.08.2007 серии 04 АА N 964098 (т. 1, л. д. 24).

29 мая 2007 года между комитетом (арендодатель) и ООО "Элемент-Трейд-Уфа" (арендатор) подписан договор N 21353 (т. 1, л. д. 8-12) о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, согласно которому арендодатель на основании решения комитета от 11.05.2007 N 642-ОНФ передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие помещения муниципального нежилого фонда N N 1, 3, 4-8, 10-14, 16-19, 21, расположенные на первом этаже по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, 10, литера А, площадью 631,4 кв. м, для использования под торговлю (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.02.2007, и действуют по 01.02.2010.

Пунктом 2.2.20 договора предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за месяц о предстоящем продлении договора или об освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном его расторжении. В случае освобождения объекта сдать его арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом его износа в соответствии с действующими нормативами.

По истечении срока действия настоящего договора, а также при досрочном прекращении его действия в срок не более четырнадцати дней передать по акту приема-передачи арендодателю (пункт 2.2.21 договора).

Пунктом 3.1 договора определено, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Уфы, оформляется в виде приложения к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет.

Расторжение или прекращение действия настоящего договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплаты пеней (пункт 3.4 договора).

Пунктом 4.1 договора стороны согласовали, что при невнесении арендатором в установленные настоящим договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Договор аренды от 29.05.2007 N 21353 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.08.2007, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи на договоре (т. 1, л. д. 12).

Указанный выше объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2007 (т. 1, л. д. 13).

05 мая 2010 года комитет письмом N КС 2488 (т. 1, л. д. 20) уведомил ООО "Элемент-Трейд-Уфа" о том, что согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 29.05.2007 N 21353 считается возобновленным на неопределенный срок. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации комитет отказывается от договора аренды от 29.05.2007 N 21353 на нежилое помещение по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, 10, общей площадью 631,4 кв. м. В связи с указанным комитет сообщил ответчику о том, что последний обязан освободить указанное помещение в трехмесячный срок с момента получения настоящего уведомления, сдав его комитету по акту приема-передачи.

Указанное уведомление было получено ООО "Элемент-Трейд-Уфа" по двум адресам 07.05.2010 и 11.05.2010, что подтверждается копиями почтовых уведомлений (т. 1, л. д. 21).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы, а также неосвобождение спорного помещения послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 29.05.2007 N 21353 является заключенным, признаков ничтожности не содержит. Ответчик в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции признал сумму задолженности по арендной плате в размере 568 160 руб. 28 коп. в порядке статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признание ответчиком такого обстоятельства как наличие задолженности перед истцом на сумму 568 160 руб. 28 коп. судом принято. В связи с указанным судом удовлетворено требование о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды от 29.05.2007 N 21353 за период с 01.04.2010 по 30.09.2010 в размере 568 160 руб. 28 коп. В связи с тем, что договором аренды предусмотрена ответственность арендатора за просрочку платежей и размер неустойки соразмерен последствиям нарушения обязательств, судом удовлетворены требования о взыскании пеней за период с 12.03.2008 по 30.09.2010 в размере 68 211 руб. 67 коп. Так как договор аренды от 29.05.2007 N 21353 на момент рассмотрения настоящего спора прекратил свое действие, оснований для использования спорного помещения у ответчика не имеется, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о выселении ответчика из занимаемых помещений. В связи с тем, что договор аренды прекратил свое действие, суд отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Поскольку предметом настоящего иска, в том числе является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), договорной санкции за просрочку уплаты арендных платежей (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей и пеней за спорный период.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды от 29.05.2007 N 21353 (т. 1, л. д. 8-12).

Исследовав содержание договора аренды от 29.05.2007 N 21353, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его заключенности и действительности. Признаков ничтожности данный договор не содержит, содержание его соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Аренда"). Требование о государственной регистрации договора соблюдено (т. 1, л. д. 12).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом.

В связи с тем, что в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции ответчик признал сумму задолженности по арендной плате в размере 568 160 руб. 28 коп. (протокол судебного заседания от 15.04.2011, т. 2, л. д. 18), арбитражный суд первой инстанции обоснованно взыскал с ООО "Элемент-Трейд-Уфа" в пользу комитета задолженность по арендной плате по договору аренды от 29.05.2007 N 21353 за период с 01.04.2010 по 30.09.2010 в размере 568 160 руб. 28 коп.

Истцом, в том числе заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки, определенной пунктом 4.1 договора аренды от 29.05.2007 N 21353.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом представлен расчет пеней по договору от 29.05.2007 N 21353 за период с 12.03.2008 по 30.09.2010, размер которых составил 68 211 руб. 67 коп. (т. 1, л. д. 18-19).

Арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки по договору от 29.05.2007 N 21353. При этом суд обоснованно указал, что оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае не имеется.

Истцом, в том числе заявлено требование о расторжении договора аренды от 29.05.2007 N 21353 и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обжалуемом решении арбитражный суд первой инстанции указал, что договор аренды от 29.05.2007 N 21353 на момент рассмотрения дела прекратил свое действие в связи с истечением срока аренды, между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции не соглашается с указанным выводом суда.

Согласно пункту 1.2 договора договор аренды от 29.05.2007 N 21353 заключен на срок до 01.02.2010 (т. 1, л. д. 8).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае по истечении срока действия договора (01.02.2010) стороны не выразили своих возражений относительно продления договорных отношений. Обстоятельство пользования ответчиком имуществом по истечении срока действия договора последним не оспаривается и подтверждается, в том числе, отсутствием в деле доказательств возврата имущества из аренды, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, договор аренды от 29.05.2007 N 21353 был возобновлен сторонами на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем верно указано ООО "Элемент-Трейд-Уфа" в апелляционной жалобе.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно положениям пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотренном договором.

Как следует из материалов дела, комитет письмом от 05.05.2010 N КС2488 уведомил ответчика об отказе от договора аренды от 29.05.2007 N 21353 в одностороннем порядке (т. 1, л. д. 20). При этом в самом уведомлении комитет ссылается на пункт 2 статьи 621 и пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что указанное уведомление направлено ответчику после истечения срока действия договора аренды (01.02.2010).

Таким образом, из указанных обстоятельств в совокупности следует, что воля арендодателя была направлена на односторонний отказ от исполнения договора именно в порядке пункта 3 статьи 450 и пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Уведомление арендодателя было получено ответчиком по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, 10 - 07.05.2010, и по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2/3 - 11.05.2010 (т. 1, л. д. 21).

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что уведомление комитетом было направлено по надлежащему адресу, указанному в договоре аренды в реквизитах сторон (т. 1, л. д. 12) ответчиком получено (т. 1, л. д. 21) (пункт 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.3 договора стороны обязуются своевременно, не позднее двух недель со дня наступления соответствующих обязательств, письменно извещать друг друга об изменениях наименования, местонахождения, банковских реквизитов, а также фактах ликвидации и реорганизации и иных обстоятельствах, имеющих отношение к предмету настоящего договора.

Довод о неполучении указанного уведомления ответчик не приводил, доказательства того, что у ответчика на момент направления ему уведомления был иной адрес, информация о чем была направлена арендатором арендодателю в соответствии с пунктом 2.3 договора, не представлял.

Исковое заявление комитетом подано в Арбитражный суд Республики Башкортостан 01.11.2010 (т. 1, л. д. 5).

Таким образом, с учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что на момент подачи искового заявления договор аренды от 29.05.2007 N 21353 прекратил свое действие в связи с расторжением его в одностороннем порядке на основании абзаца второго пункта 2 статьи 610 и пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не в связи с истечением срока действия договора, как указал арбитражный суд первой инстанции.

Между тем, указанный вывод арбитражного суда первой инстанции не повлиял не верность вынесенного судом решения.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования помещением общей площадью 631,4 кв. м, расположенным по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, 10, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования истца о выселении ООО "Элемент-Трейд-Уфа" подлежат удовлетворению.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о том, что судом не в полной мере была дана оценка заключениям эксперта, а именно судом не установлено количество печатей, имеющихся в комитете и представленных для проведения почерковедческой экспертизы.

Так, в материалы дела представлен договор купли-продажи от 07.04.2010 N 1021 (т. 1, л. д. 30-32), подписанный между комитетом (продавец) и ООО "Элемент-Трейд-Уфа" (покупатель) и акт приема-передачи спорного нежилого помещения от 19.04.2010 (т. 1, л. д. 33).

Указанные документы со стороны комитета подписаны Пушкаревой Тамарой Анатольевной.

В процессе рассмотрения дела судом по ходатайству истца была назначена техническая и почерковедческая экспертиза, в результате проведения которой эксперты пришли к выводам о том, что договор купли-продажи от 07.04.2010 N 1021 и акт приема-передачи от 19.04.2010 подписаны не Пушкаревой Т.А., а другим лицом с подражанием подлинной подписи (подписям) Пушкаревой Т.А. (заключение эксперта Государственного учреждения Башкирской лаборатории судебной экспертизы Минюста России Саяповой Г.К. от 14.02.2011 N 32/5-3-1.1, т. 1, л. д. 103-113); оттиск круглой печати в договоре от 07.04.2010 N 1021, в акте от 19.04.2010 не соответствует сравнительному образцу оттиску печати комитета (заключение эксперта Государственного учреждения Башкирской лаборатории судебной экспертизы Минюста России Саяповой Г.К. от 14.02.2011 N 33/5-3-3.1, т. 1, л. д. 119-128).

Таким образом, принимая во внимание выводы, указанные в заключениях эксперта, арбитражный суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчик не доказал факт приобретения спорного помещения у истца.

Установление судом количества печатей, имеющихся в наличии у комитета, с учетом имеющихся в материалах дела заключений экспертов, само по себе не повлечет доказывание ответчиком факта приобретения спорного помещения.

Иных доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Элемент-Трейд-Уфа".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.04.2011 по делу N А07-19844/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд-Уфа" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева