Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2011 г. N 18АП-5678/11

г. Челябинск

11 августа 2011 г.

N 18АП-5678/2011 Дело N А34-2904/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Монолит-Курган" на решение Арбитражного суда Курганской области от 15.04.2011 по делу N А34-2904/2010 (судья Останин Я.А.).

Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Монолит-Курган" (далее - ответчик, ООО "Монолит-Курган") о взыскании 402 797 руб. 91 коп., в том числе задолженности по договору аренды от 24.11.2008 N 4060-з за период с 01.08.2009 по 30.04.2010 в размере 56 472 руб. 96 коп., пеней за период с 01.09.2009 по 30.04.2010 в размере 4108 руб. 82 коп., задолженности по договору аренды от 24.11.2008 N 4061-з за период с 01.08.2009 по 30.04.2010 в размере 64 358 руб. 20 коп., пеней за период с 01.09.2009 по 30.04.2010 в размере 4680 руб. 94 коп., задолженности по договору аренды от 20.11.2007 N 4048-з за период с 01.07.2009 по 30.04.2010 в размере 240 774 руб. 05 коп., пеней за период с 01.08.2009 по 30.04.2010 в размере 32 402 руб. 94 коп.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.04.2011 (резолютивная часть объявлена 08.04.2011) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Монолит-Курган" в пользу Департамента задолженность в размере 390 440 руб. 10 коп., в том числе 361 605 руб. 21 коп. - основной долг, 28 834 руб. 89 коп. - договорная неустойка. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Монолит-Курган" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что суд необоснованно отклонил доводы ответчика о неправомерности определения истцом размера арендной платы и довод об отсутствии согласованного сторонами порядка изменения установленного размера арендной платы. При этом податель жалобы ссылается на статью 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, а также на то, что распоряжением Департамента от 26.05.2006 N 140-р определены условия продажи на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка. Распоряжением от 26.05.2006 N 140-р предусмотрены четыре основания для изменения размера арендной платы, а также предусмотрено кто производит пересмотр размера арендной платы, но не разработан и не установлен сам порядок изменения размера арендной платы. По мнению ООО "Монолит-Курган", ссылка арендодателя на постановление Правительства Курганской области от 12.05.2009 N 234 "Об утверждении Положения о порядке определения размера, условий и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Курганской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" необоснованна, поскольку размер арендной платы определен условиями торгов, и может быть изменен только в порядке, предусмотренном условиями аукциона. Так как условия аукциона не содержали порядок изменения размера арендной платы, то и изменение ее в несогласованном сторонами порядке невозможно.

От Департамента письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились. До начала судебного заседания Департамент ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя истца.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что распоряжением Департамента от 26.05.2006 N 140-р определены условия продажи на аукционе права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в 4 микрорайоне Заозерного планировочного района г. Кургана. Распоряжением предусмотрены четыре основания для ежегодного пересмотра размера арендной платы, в том числе при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Курганской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.

29 июня 2006 года на основании протокола от 22.06.2006 N 2 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка между Департаментом (арендодатель), действующим от имени Курганской области, и Фондом развития жилищного строительства и реконструкции предприятий строительной индустрии Челябинска "Монолит-Инвест" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 4004-з (т. 1, л. д. 70-73), согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений, местоположение участка: г. Курган, 4 микрорайон Заозерного планировочного района, для комплексного освоения в целях жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка с кадастровым номером 45:25:02 04 03:0008, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (т. 2, л. д. 66-72), общей площадью 309 800 кв. м (раздел 1 договора).

Срок аренды земельного участка установлен 4 года со дня подписания акта приема-передачи (раздел 2 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее последнего числа текущего месяца.

Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы устанавливается в договоре путем определения механизма (порядка) его исчисления (расчета). Расчет арендной платы определен в приложении N 1 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора, в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Курганской области.

В пункте 3.4 договора установлена возможность и случаи пересмотра арендной платы арендодателем ежегодно в одностороннем порядке, в том числе при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Курганской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, при этом размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами. Также в названном пункте договора указано, что основанием для изменения размера арендной платы в указанных в данном пункте случаях является письменное уведомление, направленное арендодателем в адрес арендатора.

Договор аренды от 29.06.2006 N 4004-з зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.07.2006, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи (т. 1, л. д. 72, оборот).

По соглашению от 12.02.2007 (т. 1, л. д. 74) права и обязанности арендатора по договору от 29.06.2006 N 4004-з переданы ООО "Монолит-Курган". Соглашение от 12.02.2007 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.03.2006, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной надписи (т. 1, л. д. 74, оборот).

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 45:25:02 04 03:0008 общей площадью 309 800 кв. м был разделен на несколько земельных участков.

Между Департаментом и ООО "Монолит-Курган" заключены договоры аренды земельных участков от 20.11.2007 N 4048-з (т. 1, л. д. 8-16), от 24.11.2008 N 4060-з (т. 1, л. д. 16-25), от 24.11.2008 N 4061-з (т. 1, л. д. 26-35).

По договору от 20.11.2007 N 4048-з (т. 1, л. д. 8-16) Департамент (арендодатель) предоставил, а ООО "Монолит-Курган" (арендатор) приняло в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение участка: г. Курган, 4 микрорайон, для строительства детского сада, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка с кадастровым номером 45:25:02 04 03:0022, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (т. 1, л. д. 15-16), общей площадью 10 242 кв. м (пункт 1.1 договора). Срок аренды - с 20.11.2007 по 29.06.2010 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с условиями пункта 3.1 договора ответчик обязался вносить арендную плату за право пользования участком ежемесячно отдельными платежными документами путем перечисления денежных средств на счет в Управлении Федерального казначейства по Курганской области с оплатой не позднее последнего числа текущего месяца.

В пункте 3.5 указанного договора, как и в пункте 3.4 договора от 29.06.2006 N 4004-з, установлена возможность, а также случаи пересмотра арендной платы арендодателем ежегодно в одностороннем порядке, в том числе при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Курганской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, при этом размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами. Также в названном пункте договора указано, что основанием для изменения размера арендной платы в указанных в данном пункте случаях является письменное уведомление, направленное арендодателем в адрес арендатора.

По договору аренды от 24.11.2008 N 4060 (т. 1, л. д. 16-25) Департамент (арендодатель) предоставил, а ООО "Монолит-Курган" (арендатор) приняло в аренду земельный участок из земель населенных пунктов для строительства многоквартирного дома, местоположение участка: Курганская область, г. Курган, 4 микрорайон, позиция 9а, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка с кадастровым номером 45:25:020403:52, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (т. 1, л. д. 23-25), площадью 3673 кв. м (пункт 1.1 договора). Срок аренды - с 24.11.2008 по 29.06.2010 (пункт 2.1 договора).

Данный договор содержит пункты 3.1 и 3.4, идентичные по содержанию, соответственно, пунктам 3.1 и 3.5 договора от 20.11.2007 N 4048-з.

В соответствии с договором от 24.11.2008 N 4061-з (т. 1, л. д. 26-35) Департамент (арендодатель) предоставил, а ООО "Монолит-Курган" (арендатор) приняло в аренду земельный участок из земель населенных пунктов для строительства многоквартирного дома, местоположение участка: Курганская область, г. Курган, 4 микрорайон, позиция 5, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка с кадастровым номером 45:25:020403:51, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (т. 1, л. д. 33-35), площадью 4186 кв. м (пункт 1.1 договора). Срок аренды - с 24.11.2008 по 29.06.2010 (пункт 2.1 договора).

В пунктах 3.1 и 3.4 названного договора воспроизведены положения пунктов 3.1 и 3.4 договора аренды от 24.11.2008 N 4060.

Пунктом 5.2 указанных выше договоров установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.1 договора.

Земельные участки, являющиеся объектами аренды, сформированы в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют приложенные к договорам кадастровые планы, кадастровые паспорта земельных участков.

Договоры аренды от 20.11.2007 N 4048-з, от 24.11.2008 N 4060-з, от 24.11.2008 N 4061-з зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем свидетельствуют отметки о регистрации на указанных документах (т. 1, л. д. 12, 20, 30).

В приложениях к договорам приведены расчеты арендной платы (т. 1, л. д. 13, 21, 31).

Участки переданы ответчику по актам приема-передачи (т. 1, л. д. 14, 22, 32).

Уведомлениями от 23.11.2009 N 11-01-7316 (т. 1, л. д. 67), от 25.11.2009 N 11-01-7376 (т. 1, л. д. 68), от 25.11.2009 N 11-01-7377 (т. 1, л. д. 69) Департамент известил ООО "Монолит-Курган" о том, что в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Правительства Курганской области от 12.05.2009 N 234, произведен перерасчет арендной платы, с 01.07.2009 ее величина по договору от 20.11.2007 N 4048-з составила 24 239 руб. в месяц; по договору от 24.11.2008 N 4060-з - 10 206 руб. в месяц; по договору от 24.11.2008 N 4061-з - 11 631 руб. в месяц.

08 апреля 2010 года Департамент направил в адрес ООО "Монолит-Курган" претензии N N 11-01-2034, 11-01-2044, 11-01-2045 (т. 1, л. д. 36, 37, 38), в которых сообщил, что со стороны ответчика обязанности по уплате арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по оплате арендной платы по договорам от 20.11.2007 N 4048-з, от 24.11.2008 N 4060-з, от 24.11.2008 N 4061-з.

Неисполнение ответчиком обязательства по погашению задолженности по оплате арендной платы послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя частично заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор от 29.06.2006 N 4004-з, и договоры от 20.11.2007 N 4048-з, от 24.11.2008 N 4060-з, от 24.11.2008 N 4061-з содержат условие, согласно которому возможен пересмотр арендной платы арендодателем ежегодно в одностороннем порядке, в том числе при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Курганской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения. Суд указал, что ответчик мог и должен был знать о предусмотренном порядке изменения размера арендной платы, мог предполагать о принятии в будущем нормативных правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, спорные договоры подписаны ответчиком без разногласий. Суд пришел к выводу, что в данном случае изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного условия договоров. Таким образом, арендатор обязан был уплачивать арендную плату в размере, определяемом в соответствии с нормативными актами Курганской области, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арбитражным судом первой инстанции расчет задолженности, представленный истцом проверен, признан верным. Суд в решении пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика договорной неустойки, при этом судом применена статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой размер взыскиваемой неустойки снижен до 28 834 руб. 89 коп.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Податель жалобы ссылается на то обстоятельство, что поскольку условия аукциона не содержали порядок изменения размера арендной платы, то и изменение ее в не согласованном сторонами порядке невозможно.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В распоряжении от 26.05.2006 N 140-р (т. 2, л. д. 77-78) установлен порядок изменения арендной платы, предусматривающий ежегодный пересмотр арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в следующих случаях: при изменении индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; при изменении ставок земельного налога в соответствии с действующим законодательством; при изменении рыночной или кадастровой стоимости земельных участков или рыночной оценки права аренды земельного участка, но не реже одного раза в 5 лет; при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Курганской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения.

Пунктом 3.5 договора от 20.11.2007 N 4048-3 (т. 1, л. д. 9) предусмотрены те же условия изменения арендной платы, как и в распоряжении от 26.05.2006 N 140-р. Кроме того, указано, что в случаях, указанных в настоящем пункте и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Курганской области, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

Также в названном пункте договора указано, что основанием для изменения размера арендной платы в указанных в данном пункте случаях является письменное уведомление, направленное арендодателем в адрес арендатора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет довод подателя жалобы о том, что поскольку условия аукциона не содержали порядок изменения размера арендной платы, то и изменение ее в не согласованном сторонами порядке невозможно.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 указанного Кодекса).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Из указанной нормы права следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор обязан был уплачивать арендную плату в размере, определяемом в соответствии с нормативными актами Курганской области с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пункты 3.5 (3.4) указанных выше договоров, установивших случаи пересмотра арендной платы арендодателем ежегодно в одностороннем порядке, установили такую необходимость, в том числе при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации и Курганской области, определяющих именно исчисление размера арендной платы. При этом в данных пунктах указано, что размер арендной платы исчисляется в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, данное положение договоров означает изменение в том числе порядка исчисления арендной платы в случаях, когда такой порядок изменен соответствующим нормативным правовым актом Российской Федерации или Курганской области.

Также арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что из условий договоров аренды не следует, что моментом исчисления нового размера арендной платы является момент получения уведомления арендатором об изменении размера арендной платы.

Поскольку материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком факт наличия просрочки по оплате арендных платежей и, принимая во внимание то обстоятельство, что условиями договоров аренды предусмотрено условие о взыскании договорной неустойки, арбитражный суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца договорную неустойку.

При этом судом обоснованно применена статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации для снижения размера взыскиваемой неустойки.

Иных доводов, которые не были бы проверены и не учтены арбитражным судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда в апелляционной жалобе не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Монолит-Курган".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 15.04.2011 по делу N А34-2904/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Монолит-Курган" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева