Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2011 г. N 14АП-3526/11

г. Вологда

11 августа 2011 г.

Дело N А52-447/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Виноградова О.Н. и Писаревой О.Г.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Андриановой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Универсал" на решение Арбитражного суда Псковской области от 14 апреля 2011 года по делу N А52-447/2011 (судья Васильева О.Г.),

установил

индивидуальный предприниматель Кириллова Марина Петровна обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сервис-Универсал" (далее - ООО "Сервис-Универсал") о расторжении договора аренды от 26.05.2008 N 1 и выселении ответчика из нежилого одноэтажного здания с мансардным этажом общей площадью 177 кв.м, расположенного по адресу: г. Псков, ул. О.Кошевого, д. 2а.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 14 апреля 2011 года исковые требования удовлетворены, с ООО "Сервис-Универсал" в пользу предпринимателя взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

ООО "Сервис-Универсал" с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к тому, что решение суда вынесено с нарушением норм материального права и при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела. Полагает, что оспариваемый договор не может быть расторгнут досрочно, поскольку прежний собственник арендуемого помещения (Черникова М.Л.) не уведомил ответчика о заключении договора мены от 21.05.2010 и переходе прав по договору аренды от 26.05.2008 N 1, следовательно, истец несет риск вызванных этим неблагоприятных последствий. Кроме того, арендная плата Черниковой М.А. ООО "Сервис-Универсал" внесена в полном объеме, а в производстве арбитражного суда имеется имущественный спор между Черниковой М.А. и Черниковым В.В. по поводу перехода права собственности на арендуемое помещение. Считает, что на момент вынесения обжалуемого решения Кириллова М.П. не являлась стороной по договору аренды, поскольку изменения о смене собственника арендуемого помещения в договор не вносились.

Кириллова М.П. в отзыве на апелляционную жалобу в ее удовлетворении просила отказать, решение суда - оставить без изменения.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части расторжения договора аренды от 24.05.2008 N 1 в связи с неправильным применением норм материального права.

Как следует из материалов дела, 26 мая 2008 года между индивидуальным предпринимателем Черниковой М.Л. (Арендодатель) и ООО "Сервис-Универсал" (Арендатор) заключен договор аренды N 1, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду одноэтажное здание кафе с мансардным этажом, расположенное по адресу: г. Псков, ул. О. Кошевого, д. 2а.

Право собственности Черниковой М.Л. на указанное помещение подтверждается свидетельством о праве собственности серии 60АЖ N 28211.

В соответствии с пунктом 2.1 договора за пользование помещением Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере 30 000 руб. в месяц.

Договор аренды заключен на срок с 26 мая 2008 года по 31 декабря 2008 года (пункт 4.2 договора).

Согласно пункту 10.2 договора в случае, если стороны за 30 дней до окончания срока действия договора не заявят о расторжении договора, договор считается пролонгированным на следующий год на тех же условиях.

Заявления о расторжении договора в материалах дела отсутствуют.

Поскольку ООО "Сервис-Универсал" продолжало пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор аренды от 26.05.2008 возобновился на неопределенный срок.

По договору мены от 21.05.2010 Черникова М.Л. обменяла нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды, на квартиру, принадлежащую Кирилловой М.П., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись, а Кирилловой М.П. 09.06.2010 выдано свидетельство серии 60/АЖ N 635965, подтверждающее ее право собственности на указанное помещение.

Кириллова М.П. 10.06.2010 направила ответчику уведомление с требованием погасить имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 720 000 руб., а также о расторжении договора аренды. Уведомление получено ООО "Сервис-Универсал" 16.06.2010.

Названные требования ответчиком не исполнены, в связи с чем Кириллова М.П. 13.08.2010, 26.01.2011 направила ответчику уведомления о расторжении договора. Указанные уведомления получены ООО "Сервис-Универсал" 16.08.2010 и 31.01.2011.

Так как задолженность по арендной плате ответчиком не погашена, соглашение о расторжении договора аренды от 26.05.2008 сторонами не подписано, Кириллова М.П. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования Кирилловой М.П., суд первой инстанции признал их полностью обоснованными, указав, что поскольку обязательства по внесению арендных платежей ответчиком не исполнены, требования о досудебном порядке урегулирования спора истцом соблюдены, то договор аренды подлежит расторжению на основании положений статьи 619 ГК РФ, а ООО "Сервис-Универсал" выселению из занимаемого помещения.

Проверив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Кириллова М.П. обратилась в суд с требованием о расторжении договора аренды в силу положений статьи 619 ГК РФ, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей.

Однако, как следует из материалов дела, между первоначальным Арендодателем (Черникова М.Л.) и Кирилловой М.П. 21.05.2010 заключен договор мены, в соответствии с которым нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды, Черникова М.Л. обменяла на квартиру, принадлежащую Кирилловой М.П.

Запись о переходе права собственности на указанное помещение к Кирилловой М.П. внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.06.2010, истцу выдано соответствующее свидетельство серии 60/АЖ N 635965.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Следовательно, лишь с момента перехода права собственности к Кирилловой М.П. (09.06.2010) последняя приобрела право на получение арендной платы за пользование ответчиком спорным помещением по договору аренды от 26.05.2011.

Таким образом, на момент направления ответчику уведомления с требованием погасить имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 720 000 руб. (10.06.2010), а также о расторжении договора аренды задолженность в названной сумме у ООО "Сервис-Универсал" перед Кирилловой М.П. отсутствовала, то есть, вывод суда о расторжении договора аренды от 26.05.2008 в силу положений статьи 619 ГК РФ является ошибочным.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из условий договора от 26.05.2008 следует, что стороны при его заключении установили срок действия договора с 26 мая 2008 года по 31 декабря 2008 года (пункт 4.2 договора).

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено упомянутым Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

На основании пункта 2 статьи 621 названного Кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что по окончании срока действия договора ООО "Сервис-Универсал" продолжало пользоваться спорным помещением, поэтому договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Кирилловой М.П. в адрес ответчика 13.08.2010 направлялось уведомление об отказе от договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Факт получения 16.08.2010 ООО "Сервис-Универсал" указанного уведомления подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается. Таким образом, с 16.11.2010 действие спорного договора прекращено.

Согласно части первой статьи 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку ответчик не освободил арендуемые помещения после прекращения договора, а иных правовых оснований для их занятия не имеет, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования Кирилловой М.П. о выселении ООО "Сервис-Универсал" из нежилого помещения, являющегося предметом договора аренды.

Доводы подателя жалобы о том, что на момент вынесения обжалуемого решения Кириллова М.П. не являлась стороной по договору аренды, поскольку изменения о смене собственника арендуемого помещения в договор не вносились, уведомления о переходе прав по договору аренды от 24.05.2008 N 1 к Кирилловой М.П. ответчику не направлялись, следовательно, истец в силу статьи 382 ГК РФ несет риск неблагоприятных последствий, отклоняются судом апелляционной инстанции.

На основании пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 385 ГК РФ устанавливает обязанность по передаче документов, удостоверяющих право требования, и сведений, имеющих значение для осуществления требования, между прежним и новым кредиторами, в то время как должнику, согласно пункту 1 статьи 385 ГК РФ предоставляются лишь доказательства перехода права требования.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на наличие с 10.06.2010 имущественного спора между бывшим собственником арендованного имущества (Черниковой М.А.) и директором ООО "Сервис-Универсал" Черниковым В.В. по поводу перехода права собственности к Кирилловой М.П. на арендуемое помещение. Следовательно, ответчику было известно о смене собственника арендуемого помещения с 10.06.2010.

Кроме того, использование должником предоставленного пунктом 1 статьи 385 ГК РФ права не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу не препятствует рассмотрению и удовлетворению иска нового кредитора в случае представления суду доказательств перехода права требования, указанных в пункте 2 статьи 385 ГК РФ.

Исходя из вышеизложенного, решение суда от 14.04.2011 подлежит отмене в части расторжения договора аренды от 24.05.2008 N 1. Исковые требования Кирилловой М.П. в части расторжения договора аренды от 26.05.2008 N 1 удовлетворению не подлежат.

В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение в размере 1000 руб. подлежат взысканию с истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Псковской области от 14 апреля 2011 года по делу N А52-447/2011 в части расторжения договора аренды от 24 мая 2008 года N 1 между индивидуальным предпринимателем Кирилловой Мариной Петровной и обществом с ограниченной ответственностью "Сервис - Универсал" отменить.

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 26 мая 2008 года N 1 индивидуальному предпринимателю Кирилловой Марине Петровне отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Псковской области от 14 апреля 2011 года по делу N А52-447/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сервис - Универсал" - без удовлетворения.

Взыскать с Кирилловой Марины Петровны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сервис - Универсал" 1000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Председательствующий

О.А. Федосеева

Судьи

О.Н. Виноградов О.Г. Писарева