Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2011 г. N 17АП-6750/11

г. Пермь

16 августа 2011 г.

Дело N А60-10806/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дюкина В. Ю.

судей Гребенкиной Н.А., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - Общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Парацельс": Прокопьева И.А., по доверенности N 19 от 08.08.2011, паспорт; Казакова Н.Л. - директор, приказ N 35-к от 03.02.2010, решение N 4 от 27.01.2010, паспорт;

от ответчика - Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом: не явились;

от третьего лица - Администрации г. Екатеринбурга: не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Парацельс",

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 15 июня 2011 года

по делу N А60-10806/2011

принятое судьей Бирюковой Л.А.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Парацельс" (ОГРН 1026602353040, ИНН 6658087876)

к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом

третье лицо: Администрация г. Екатеринбурга

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Парацельс" (далее - истец, ООО "МЦ "Парацельс") обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Первоначально истец просил пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 02 августа 2010 года N 468 (далее - договор) дополнить предложением следующего содержания: "Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российский Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" стоимость произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта в сумме 4 374 455 руб. 99 коп. (четыре миллиона триста семьдесят четыре тысячи четыреста пятьдесят пять рублей девяносто девять копеек) засчитывается в счет оплаты приобретаемого Объекта с момента вступления настоящего договора в силу". Также истцом было заявлено требование о внесении в график платежей (приложение N 2 к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа N 468 от 02 августа 2010) соответствующего изменения, связанного с зачетом стоимости произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта в сумме 4 374 455 руб. 99 коп. в счет оплаты приобретаемого Объекта с момента вступления договора в силу.

После обращения ответчика с ходатайством об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с отсутствием в протоколе разногласий к договору названных условий, истец изменил требование, просил пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена объекта составляет 7 055 544 руб. 01 коп. (семь миллионов пятьдесят пять тысяч пятьсот сорок четыре рубля одна копейка) без учета НДС"; кроме того, просил возложить на продавца обязанность по предоставлению покупателю нового графика платежей в соответствии с пунктом 1 протокола разногласий.

Результатом последующего изменения истцом иска предметом рассмотрения судом первой инстанции явилось требование об определении условия договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа - нежилых помещений подвала (помещения N NN 13-23) и 1 этажа (помещения NN 29-38, 66-72) общей площадью 346,8 кв.м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Репина, д. 21, литер А1, в следующей редакции:

- пункт 2.1 - "Цена объекта составляет 7 055 544 руб. 01 коп. (Семь миллионов пятьдесят пять тысяч пятьсот сорок четыре рубля одна копейка) рубля, без учета НДС";

- график платежей изложить в редакции Покупателя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Екатеринбурга (далее - третье лицо).

Решением суда от 15 июня 2011 года требование в части утверждения условий договора о графике платежей в редакции истца оставлено без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); пункт 2.1 договора принят в редакции ответчика: "Цена объекта составляет 11 430 000 (Одиннадцать миллионов четыреста тридцать тысяч) руб., без учета НДС".

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, направить дело на новое рассмотрение в ином составе суда, указывает при этом на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, на несоответствие изложенных в решении выводов, обстоятельствам дела, на то, что не был применен закон, подлежащий применению, - пункт 6 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Апелляционная жалоба содержит указание на обстоятельства, и соответствующие этим обстоятельствам доказательства, по мнению истца, свидетельствующие о согласии арендодателя с осуществлением улучшений арендованного имущества; рыночная стоимость спорного объекта, как считает истец, определена оценщиком с учетом произведенных неотделимых улучшений, которые повлекли улучшение технических характеристик этого объекта и, соответственно, увеличение его стоимости.

Ответчик - Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (ныне - Департамент по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга), в отзыве на апелляционную жалобу выразил возражения против ее удовлетворения. Доводы апелляционной жалобы соответствуют выводам суда первой инстанции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, верно установлено судом первой инстанции, ООО "МЦ "Парацельс" является арендатором объекта муниципальной собственности - нежилых помещений подвала (помещения N N 13-23) и 1 этажа (помещения NN 29-38, 66-72) общей площадью 346, 8 кв.м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Репина, д. 21, литер А1.

Комитетом (продавец) был подготовлен и направлен в адрес истца (покупатель) проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 02 августа 2010 года N 468.

Данным проектом было предусмотрено основанное на положениях Федерального Закона N 159-ФЗ обязательство Комитета передать в собственность истца указанное имущество, арендатором которого последний являлся (пункт 1.2 договора).

Пунктом 2.1 проекта договора определена цена объекта - 11 430 000 руб.

Цена объекта определена на основании Отчёта по оценке рыночной стоимости имущества.

Данные представленного Отчёта по оценке рыночной стоимости имущества истцом не оспариваются

По мнению истца, цена договора должна быть установлена с учетом определенной названным Отчетом по оценке рыночной стоимости имущества цены объекта - 11 430 000 руб., сметной стоимости ремонтно-отделочных работ, произведенных в рамках разрешенной Распоряжением Главы города Екатеринбурга от 30 августа 2006 года N 3124-р реконструкции нежилого помещения под медицинский центр, - 5 043 358 руб. 94 коп., а также предоставленной льготы в виде частичного освобождения от внесения арендных платежей на общую сумму 668 902 руб. 95 коп. (11 430 000 руб. - 5 043 358 руб. 94 коп. - 668 902 руб. 95 коп. = 7 055 544 руб. 01 коп.).

Правовая позиция истца заключается в оценке относимых к данному расчету обстоятельств.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции верно определил характер спора, руководствуясь при его разрешении положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно положениям, предусмотренным статьями 3, 5 Федерального закона от 22 июля 2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Суд первой инстанции, верно определив суть заявленного истцом требования, обоснованно признал значимым (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) то, что истец в порядке урегулирования разногласий при заключении договора к ответчику с требованием о внесении соответствующего условия в спорный договор не обращался; такие требования заявлены истцом только при предъявлении иска по настоящему делу, впоследствии требования были изменены, на что указано выше; ранее истец обращался к ответчику только с требованием о зачете затрат на реконструкцию арендуемого объекта; постановлением Главы города Екатеринбурга от 27 июля 2010 N 3157 утверждены условия приватизации указанного выше муниципального имущества, его рыночная стоимость - 11 430 000 руб.; в удовлетворении требования ООО "Медицинский центр "Парацельс" о признании недействительным названного постановления отказано; вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по делу N А60-24368/2010 установлено то, что рыночная цена спорного объекта определена оценщиком правильно.

Установление последних обстоятельств повлекло правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку иное, как верно оценил суд первой инстанции, означало бы изменение истцом в одностороннем порядке определенной оценщиком и постановлением Главы города Екатеринбурга от 27 июля 2010 N 3157 стоимости объекта.

Таким образом, определение судом первой инстанции редакции пункта 2.1 договора - "Цена объекта составляет 11 430 000 (Одиннадцать миллионов четыреста тридцать тысяч) руб., без учета НДС", признается арбитражным судом апелляционной инстанции соответствующим фактическим обстоятельствам, приведенным выше положениям закона, регулирующим соответствующее правоотношение, избранному истцом способу защиты права.

Верным признается арбитражным судом апелляционной инстанции оставление судом первой инстанции без рассмотрения требования истца об утверждении графика платежей в предложенной им - истцом, редакции (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Фактические обстоятельства, установление которых повлекло соответствующий вывод суда первой инстанции, - спорный график платежей вручен истцом ответчику 01 июня 2011 (письмо от 31 мая 2011 N 98 с отметкой о вручении), следовательно, истцом в данной части не соблюден предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора с учетом того, что рассматриваемый иск об урегулировании разногласий подан в арбитражный суд 08 апреля 2011, в протоколе разногласий к договору график платежей отсутствует, заинтересованной стороной по сути не опровергнуты.

Материалы дела не содержат доказательств, наличие которых позволило бы иначе оценить установленные судом первой инстанции в соответствующей части фактические обстоятельства (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы апелляционной жалобы заключаются в иной, отличной от приведенной в обжалуемом решении, оценке фактических обстоятельств, не влекут ее удовлетворение.

Исследуя довод истца о необходимости оценки доказательств, подтверждающих факт выполнения работ по реконструкции объекта недвижимого имущества, объем понесенных расходов в связи с осуществлением этих работ, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из того, что в качестве стоимости неотделимых улучшений истец рассматривает сметную стоимость выполненных им работ.

Такая оценка, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, противоречит положениям закона, недопустима.

Рыночная стоимость выкупаемого имущества определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации",при этом объектом оценки является арендуемый объект недвижимости с учетом всех улучшений, произведенных на дату оценки, в том числе неотделимых.

Таким образом, подлежащая зачету стоимость неотделимых улучшений должна быть соизмерима со стоимостью объекта недвижимости, включающего эти улучшения.

Сведений о действительной (рыночной) стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений на дату оценки объекта недвижимости, в материалах дела не имеется, что само по себе исключает возможность установления стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которая предположительно могла бы быть зачтена в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, само по себе с учетом изложенного не может быть признано юридически значимым (пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) указание в апелляционной жалобе на то, что обжалуемое решение нарушает права и законные интересы истца в сфере предпринимательской деятельности; то, что работы по реконструкции соответствующего объекта производились с согласия ответчика;

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 июня 2011 по делу N А60-10806/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Н.А. Гребенкина Ю.А. Голубцова