Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2011 г. N 15АП-8091/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-2398/2010

16 августа 2011 г.

15АП-8091/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей В.В. Галова, О.Г. Ломидзе,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куликовым Г.А.,

при участии:

от истца: Казаров С. Л. (доверенность N 8427 от 10.12.2010),

от ответчиков: Клешнева Е. В. (доверенности N 01-54/63/18 от 01.06.2011, N 30-19/5516 от 27.12.2010),

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования г.Армавир

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2011 по делу N А32-2398/2010

по иску индивидуального предпринимателя Арутюновой Луизы Сумбатовны

к ответчикам: Администрации муниципального образования г. Армавир, Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г. Армавир

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Тисс", Корнилова Александра Николаевича, Рыбиной Маргариты Григорьевны

о понуждении к заключению договора купли-продажи имущества,

принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Арутюнова Луиза Сумбатовна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования г.Армавир, Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования г.Армавир (далее - ответчики) о понуждении к заключению договора купли-продажи арендуемых ею нежилых помещений N 3,4, литер В, общей площадью 19,9 кв.м.расположенных по адресу: г.Армавир, ул.Кирова, 31-33 по цене 59000 руб., включая НДС, а также о признании права собственности предпринимателя на неотделимые улучшения.

Исковые требования мотивированы тем, что истец, являясь арендатором спорного помещения, обладает правом преимущественного приобретения арендуемого имущества. Полученный от Администрации проект договора был подписан истцом с протоколом разногласий, с указанием иной стоимости недвижимого помещения. Стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений должна засчитываться в стоимость имущества, подлежащего выкупу. Ответчиком в адрес истца ответ направлен не был.

Решением суда от 26.07.2010, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано. Решение мотивировано тем, что истцом не доказан факт получения согласия арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества, поэтому стоимость подлежащих выкупу помещений определена предпринимателем неверно. Поскольку у арендатора может возникнуть только право на получение компенсации стоимости неотделимых улучшений, если это предусмотрено договором, то в признании права собственности на них следует отказать.

Постановлением ФАС СКО от 11.02.2011 года решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.07.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2010 по настоящему делу в части отказа в признании права собственности Арутюновой Луизы Сумбатовны на неотделимые улучшения оставлены без изменения. В остальной части судебные акты отменены. Дело в этой части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела следует рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле оценщика, составившего отчет от 16.10.2009 N 467.26.465-09/28. При этом кассационный суд пришел к выводу о том, что судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорных помещений назначена судом первой инстанции правомерно.

Суд также указал, что без оценки содержания актов приемки-передачи спорных помещений в аренду вывод об отсутствии согласия администрации на неотделимые улучшения преждевременен. При новом рассмотрении дела следует выяснить, за счет кого произведены улучшения. В силу пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Распространяя действие закона на арендные отношения, возникшие до его принятия, законодатель не сделал оговорку о том, что правило, предусмотренное пунктом 6 статьи 5 названного Закона, не применяется, если в договоре аренды предусмотрено иное. Поэтому арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого имущества стоимость неотделимых улучшений независимо от условий договора аренды.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечёны общество с ограниченной ответственностью "ТИСС" (оценочная компания), а также оценщики ООО "ТИСС" - Корнилов Александр Николаевич, Рыбина Маргарита Григорьевна.

В судебном заседании истцом заявлены уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 3 л.д. 94) в части определения выкупной цены спорного имущества как равной 380 012 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2011 г.. заявленные требования удовлетворены, суд обязал Администрацию МО г. Армавир и Управление имущественных отношений администрации МО г.Армавира заключить договор купли-продажи арендуемых предпринимателем нежилых помещений путем направления предпринимателю подписанного проекта договора купли-продажи нежилых помещений N 3,4, литер В, общей площадью 19,9 кв.м, расположенных по адресу: г.Армавир, ул.Кирова, 31-33, с указанием стоимости спорного имущества в размере 380 012 руб. Суд взыскал с Администрации и с Управления в пользу предпринимателя судебные расходы в размере 32 000 руб., в том числе 2000 руб. возмещения госпошлины, а также 30 000 руб. расходов, понесенных истцом на проведение судебной экспертизы.

Поскольку судебная практика не исключает по аналогичным делам понуждение к заключению договора по цене, определенной в ходе рассмотрения дела, суд первой инстанции исходя из представленных в материалах дела доказательств, определил стоимость спорного имущества, подлежащую к выплате истцом при заключении договора купли-продажи путем вычета из рыночной стоимости арендуемых помещений стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом, определенную согласно экспертному заключению ООО "Южная оценочная компания "Эксперт"".

Администрация муниципального образования г.Армавир обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение суда отменить, принять новый судебный акт. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Вопрос о признании величины рыночной стоимости спорного имущества, указанной в отчете об определении рыночной стоимости от 16.10.2009 г.. N 467.26.465-09/28, подготовленном ООО "ТИСС", недостоверной не был предметом исковых требований и не рассматривался судом. Цена является условием приватизации муниципального имущества и определена в постановлении N 3661, которое истцом не обжаловалось, решением суда не было признано недействительным. Предпринимателем не представлены доказательства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, доказательства производства таких улучшений предпринимателем и стоимость улучшений. Судом не правильно распределено бремя доказывания при указании на недоказанность факта проведения неотделимых улучшений за счет Администрации. Зачет стоимости неотделимых улучшений в выкупную стоимость неправомерен.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление просит удовлетворить апелляционную жалобу Администрации.

В судебном заседании представитель ответчиков поддержал доводы апелляционной жалобы, указал, что суд не рассматривал вопрос о достоверности отчета.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснил, что с ценой, указанной ООО "ТИСС", не согласны, считали ее завышенной, ввиду чего и ходатайствовали о назначении судебной экспертизы. Так, оценщик не учел, что здание очень старое, в здании не имелось отопления, не было отдельного энергетического источника.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.12.2004 между предпринимателем и Управлением имущественных отношений администрации МО г. Армавир заключен договор аренды муниципального имущества N 2179, на основании которого предпринимателю переданы в аренду нежилые помещения N 3,4 литер В, расположенные по адресу г.Армавир, ул.Кирова, д.31-33 общей площадью 19.9 кв.м. на срок до 14.12.2005.

Впоследствии были заключены договоры аренды указанных помещений N 2520 от 15.12.2005, N2853 от 10.12.2006, N 3168 от 13.12.2007, N 3459 от 12.12.2008 между теми же сторонами.

По условиям пунктов 3.3.5. 3.3.6 заключенных договоров 2005, 2006, 2007, 2008гг. арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт имущества и не производить реконструкцию помещений. При этом согласно пункту 3.3.14 договоров после прекращения договора арендатор обязан передать все неотделимые улучшения арендодателю безвозмездно.

Согласно п. 2.3.9. договора аренды 2004 г.. арендатор обязан за свой счет текущий и капитальный ремонт имущества с предварительным письменным уведомлением арендодателя, а капитальный ремонт - по согласованному с арендодателем плану-графику работ.

Недвижимое имущество (объект аренды), расположенное по адресу г. Армавир, ул. Кирова N 31-33 является муниципальной собственностью администрации г. Армавир на основании Решения малого совета Краснодарского краевого совета народных депутатов N 255 от 08.07.92г.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предприниматель 17.11.2008 и 13.01.2009 направляла в адрес администрации г. Армавира заявления с просьбой вынести решение о передаче ей в собственность арендуемое ею помещение, расположенное по адресу: г. Армавир, ул. Кирова, 31-33 площадью 19.9 кв.м., по оценочной стоимости за вычетом неотделимых улучшений арендуемого имущества.

02.09.2009 Межведомственной комиссией по отчуждению из муниципальной собственности муниципального образования г. Армавир недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства при администрации муниципального образования г. Армавир, принято решение о наличии у Арутюновой Л.С. преимущественного права на приобретение испрашиваемых нежилых помещений и об удовлетворении поданного ею заявления.

Согласно отчету от 16.10.2009 N 467.26.465-09/28, произведенному на основании муниципального контракта от 18.05.2009 N99 ООО "ТИСС" г. Ставрополь, рыночная стоимость нежилых помещений по улице Кирова, 31-33 составляет 650 000 руб.

16.11.2009 Постановлением администрации муниципального образования город Армавир N 3720 принято решение об условиях приватизации нежилых помещений по улице Кирова,31-33.

Администрацией г. Армавира истице направлен проект договора купли-продажи спорного объекта недвижимости с указанием стоимости объекта 650 000 руб., полученный ею 24.11.2009. Несогласие истицы с указанной продажной ценой послужило основанием для направления в адрес Администрации протокола разногласий к проекту договора купли-продажи с указанием суммы 59 000 руб.

По мнению истца, продажная цена на спорный объект недвижимости должна рассчитываться из его рыночной стоимости в соответствии с годом его постройки (1865г.), а также необходимо произвести зачет стоимости произведенных предпринимателем неотделимых улучшений.

Недостижение согласия относительно выкупной цены помещений послужило основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие приведенным в указанной норме права условиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Кроме того, в силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ с 01.01.2009 г.. субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Наличие у предпринимателя преимущественного права на выкуп арендуемых помещений предметом спора не является, ответчиками и третьими лицами не оспаривается.

Предметом спора является выкупная цена приватизируемого имущества. Таким образом, под сомнение поставлена достоверность отчета.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости от 16.10.2009 г.. N 467.26.465-09/28, составленному ООО "ТИСС" рыночная стоимость спорных помещений по состоянию на 18.09.2009 г.. составляет 650 000 руб. с НДС.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 указанного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Ссылаясь на недостоверность отчета, истец по сути указывает, что администрация отказывает ему в заключении договора на условиях, предусмотренных законом, и указывает, что соответствующим закону будет предложенное им условие о цене.

Постановление об условиях приватизации спорных нежилых помещений, обществом не оспорено.

Вместе с тем, указанное постановление как ненормативный акт органа местного самоуправления может не приниматься во внимание в рамках конкретного судебного спора в случае установления его несоответствия закону.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

Указанное предопределено допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки. Если отчет об оценке не признан недостоверным, основания для принятия иной цены имущества для целей заключения сделки по смыслу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отсутствуют.

Принятие в качестве доказательства иной оценки возможно только в том случае, когда доказана недостоверность оспариваемого отчета.

Вместе с тем, в рассматриваемом споре суд обоснованно исходил из невозможности использования отчета, подготовленного ООО "ТИСС" ввиду некорректности задания, данного оценщику.

Статья 623 ГК РФ устанавливает, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно обязательному для нижестоящих судов толкованию закона судом кассационной инстанции (ч. 2 ст. 289 АПК РФ) в силу пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой и направлены на оказание государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса. Распространяя действие закона на арендные отношения, возникшие до его принятия, законодатель не сделал оговорку о том, что правило, предусмотренное пунктом 6 статьи 5 названного Закона, не применяется, если в договоре аренды предусмотрено иное. Поэтому арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого имущества стоимость неотделимых улучшений независимо от условий договора аренды.

Указанный подход соответствует сложившейся судебной практике (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2009 по делу N А32-15017/2009, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-16558/09 от 22.12.2009).

Руководствуясь указанным толкованием закона суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание содержание пункта 3.3.14 договоров аренды. Согласно которому после прекращения договора арендатор обязан передать все неотделимые улучшения арендодателю безвозмездно.

Суд первой инстанции установил, что согласно акту приема передачи от 15.12.2004 г.. в спорных помещениях необходимо было произвести покраску окон. Полы, потолок и фасад требовали ремонта. Суд первой инстанции с учетом толкования условий договора и содержания указанного акта, оценив направленности воли сторон, пришел к обоснованному выводу о том, что производство ремонта, в том числе неотделимых улучшений, было согласовано арендодателем.

Учитывая отражение удовлетворительного состояния помещений в актах приемки-передачи к последующим договорам аренды, а также то, что в период с 15.12.2004 г.. по 16.11.2009 г.. спорное помещение находилось в непрерывном фактическом владении истца, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы об отсутствии доказательств производства неотделимых улучшений предпринимателем

Таким образом, администрации надлежало указать ООО "ТИСС" на необходимость определения рыночной стоимости спорных помещений за вычетом стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений.

Поскольку отчет об оценке выполнен ООО "ТИСС" согласно выданному заданию на оценку без учета необходимости установления стоимости неотделимых улучшений, суд первой инстанции обоснованно не применил указанный отчет при рассмотрении спора и назначил по делу судебную экспертизу. На правомерность назначения экспертизы указал также суд кассационной инстанции.

Согласно заключению ООО "Южная оценочная компания "Эксперт" N 074-10, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, на дату принятия решения о приватизации спорного имущества, составляла 490 996 руб. Стоимость неотделимых улучшений, созданных арендатором, составляет 110 984 руб.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции правильно определил стоимость спорного имущества, подлежащую к выплате истцом при заключении договора купли-продажи, равную 380 012 руб., путем вычета из рыночной стоимости арендуемых помещений стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом, понудив администрацию заключить договор на условиях выплаты истцом указанной суммы.

Доводы Управления о том, что оно не является надлежащим ответчиком по делу, отклоняются, так как Постановлением об условиях приватизации N 3720 от 16.11.2009 г.. на Управление возложена обязанность по подготовке проекта договора купли-продажи и направлению его предпринимателю. Обязанность по совершению указанных действий Управлением охватывается резолютивной частью решения суда первой инстанции.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2011 по делу N А32-2398/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

В.В. Галов О.Г. Ломидзе