Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2011 г. N 15АП-289/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-19621/2008

16 августа 2011 г.

15АП-289/2011-НР

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Я.В. Сокиренко,

при участии:

от истца (ответчика по встречному иску): не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика (истца по встречному иску): не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Немо"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 12.11.2010 по делу N А32-19621/2008

по иску Администрации города Новороссийска

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Немо",

о взыскании задолженности по арендной плате

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Немо"

к Администрации города Новороссийска

о признании договора недействительной (ничтожной) сделкой

при участии третьих лиц Ясюченя Марины Владимировны, Первеевой Анны Николаевны, Беспаловой Анны Николаевны,

принятое в составе судьи Гладкова В.А.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Новороссийска (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Немо" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.07.2001 N 4700001991 (N 720) в размере 835 140 рублей 75 копеек задолженности по арендной плате с 01.04.2006 по 31.12.2008 и 141 359 рублей 51 копейки пени с 11.04.2006 по 23.12.2008 (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК (л.д.95 т. 1)).

Решением от 26.01.2009 иск удовлетворен.

Решением от 10.04.2009 по заявлению общества решение от 26.01.2009 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к администрации о признании договора аренды от 05.07.2001 недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий его недействительности в виде возврата обществом администрации земельного участка площадью 1096 кв. м, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Анапское шоссе, 15, и возврата администрацией обществу 330 703 рублей арендной платы, уплаченной за 2001 - 2004 годы.

Решением от 29.06.2009 суд удовлетворил встречный иск общества, признал договор аренды земельного участка от 05.07.2001 N 720, заключенный администрацией и обществом, недействительной (ничтожной) сделкой и применил последствия недействительной (ничтожной) сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение; в удовлетворении иска администрации отказал. Решение мотивировано отсутствием предмета договора аренды от 05.07.2001.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 ноября 2009 г.. по делу N А32-19621/2008 решение арбитражного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Согласно постановлению суда кассационной инстанции, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды от 05.07.2001 не соответствует требованиям, установленным статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации относительно предмета договора, поскольку земельный участок, предоставленный обществу по договору аренды, не соответствует фактической площади земельного участка, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Анапское шоссе, 15, является преждевременным и сделан без исследования и оценки имеющихся в деле доказательств.

Решением арбитражного суда от 12 ноября 2010 года исковые требования администрации удовлетворены, с общества в пользу администрации взыскана денежная сумма в размере 976 500,26 руб., из которых 835 140,75 руб. основного долга, 141 359,51 руб. неустойки. В удовлетворении встречного иска отказано. Суд констатировал наличие между сторонами арендных отношений и неисправность общества как арендатора по договору аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать, удовлетворить встречный иск общества. Согласно доводам жалобы указанный в иске период взыскания арендной платы выходит за пределы срока действия договора аренды, доказательств продления отношений не представлено, земельный участок, являющий предметом аренды, не существует, так как не имеет достоверных границ и межевых знаков, фактическая площадь участка не соответствует сведениям кадастра, участок имеет обременения, препятствующие его использованию по указанному в договоре назначению, на участке расположен фундамент, принадлежащий на праве собственности иному лицу, который блокирует возможность обустройства автостоянки, большая часть участка занята пожарными выездами и проездами, на участке расположен забор, пешеходный тротуар и автомобильная дорога.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2011 г.. решение суда первой инстанции изменено, уменьшена присужденная ко взысканию сумма до 734 567 рублей 22 копейки, из которых 630 186, 72 рублей основного долга, 104 380 рублей 50 копеек неустойки.

Апелляционный суд установил, что в границах арендованного участка располагается фундамент объекта недвижимости, принадлежащий иному лицу. Для эксплуатации фундамента (завершения строительства) его собственнику предоставлен в аренду участок площадью 268 кв.м, в связи с чем истец как арендодатель не выполнил свою обязанность по полной передаче объекта, земельный участок передан обществу частично по причине фактической невозможности передачи всего земельного участка. Поэтому апелляционный суд произвел расчет арендной платы исходя из уменьшения площади участка на 268 кв.м.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.04.2011 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2011 по делу N А32-19621/2008 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд.

Кассационный суд отметил, что при повторном рассмотрении спора судами не выполнены указания суда кассационной инстанции в части установления фактически используемой обществом площади и периода такого использования; не установлено количество сторонних (помимо общества) землепользователей, фактическое использованием ими объекта земельных отношений; не дана оценка доводам общества о том, что часть земельного участка занята пешеходным тротуарами и дорогой (проездами к смежным объектам недвижимости); не установлена обоснованность применения администрацией в расчете целевого коэффициента для платных автостоянок (k=5) при наличии установленного коэффициента для гостевых и служебных автостоянок (k=3).

Определениями от 20.05.2011 г., 30.06.2011 г.., 21.07.2011 г.. при новом рассмотрении дела апелляционный суд предлагал сторонам представить дополнительные доказательства и пояснения во исполнение указаний суда кассационной инстанции. Процессуальные возможности суда по получению доказательств, необходимым для разрешения спора исчерпаны.

Согласно представленным во исполнение определений апелляционного суда дополнительным пояснениям обществом отрицается возможность использования участка в полном объеме в связи с тем, что весь двор представляет собой пожарный проезд и подъезд к расположенным во дворе строениям; в границах участках расположен бетонный забор, ограждающий возводимое на фундаменте строение, а также пешеходный тротуар. В обоснование приведенных доводов обществом представлен графический и фотоматериал. Общество указывает на отсутствие намерений организовать платную автостоянку на арендуемом участке и отмечает отсутствие доказательств обратного у администрации.

Администрацией представлены акты обследования спорного участка от 30.06.2011 г.. (с указанием на наличие площадки для стоянки автотранспорта в границах участка, без фотофиксации и без указания размеров площадки, а также сведений о ее использовании), а также от 16.07.2011 г.., составленный с участием представителя общества. Согласно акту от 16.07.2011 г.. пешеходный тротуар и бетонный забор в границы участка не входят, установить принадлежность автомашин на стоянке не представляется возможным, так как въезд на территорию не контролируется, вокруг большое количество офисных и торговых помещений.

В отношении примененного коэффициента по виду использования, равного пяти (платные автостоянки) администрация отметила, что договор в указанной части обществом не оспорен; предоставление земельного участка для гостевой / служебной автостоянки предполагает наличие объекта недвижимости, к территории которого будет прилегать такая автостоянка, однако обществом соответствующие обстоятельства не доказаны.

В судебное заседание стороны и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, приняв во внимание дополнительные пояснения и дополнительно представленные сторонами доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановлений главы г. Новороссийска от 13.02.2001 N 134 и 05.07.2001 N 660 администрация и общество заключили договор аренды от 05.07.2001 N 4700001991 (N 720) земельного участка кадастровый номер 23:47:0111005:024 площадью 1096 кв. м, расположенного по ул. Анапское шоссе, 15 в г. Новороссийске (л.д. 7-11, 27, 28 т. 1).

Земельный участок согласно договору предоставлен обществу для организации автостоянки.

Из п. 4.2.13 заключенного сторонами договора аренды, усматривается, что арендодатель предоставлял ответчику участок с указанием на возможность его частичного использования (без нарушения прав смежных землепользователей (арендаторов, собственников) земельных участков, в том числе посторонних землепользователей, расположенных в границах арендуемого земельного участка; с обеспечением беспрепятственного подхода, подъезда к их земельным участкам).

Из представленного в материалы дела графического и фотоматериала также усматривается, что границы участка проходят непосредственно перед воротами гаражей, дверьми иных строений, также не принадлежащих обществу, участок служит проездом в иные дворы, подъездом к иным строениям. Следовательно, сторонами согласовано частичное использование участка. Суд кассационной инстанции указал, что оснований для взимания платы за весь участок при таких обстоятельствах не имеется. Плата за землю является нормативно устанавливаемой, расчет производится в зависимости от площади землепользования. Следовательно, бремя доказывания объема землепользования при изложенных условиях договора аренды лежит на истце.

Договор заключен на срок до 13 февраля 2006 г.., зарегистрирован в установленном порядке (л.д.156 т.1, л.д.24, 43 т.2).

Суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды земельного участка от 05.07.2001 ничтожным.

Обосновывая довод о ничтожности сделки, ответчик (истец по встречному иску) по сути, указывает на его незаключенность, а именно, несогласованность условия о предмете договора аренды.

Незаключенность и ничтожность рассматриваются действующим в РФ законодательством как разные, нетождественные пороки сделки.

Сделка сторонами исполнялась, ответчиком уплачивались арендные платежи (л.д.166-174 т.1), земельный участок поставлен на кадастровый учет, кадастровый номер N 23:47:0111005:24.

В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка, который представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости - п.4 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", кадастровый паспорт содержит план границ участка - л.д.104-110 том 2.

Также представлено межевое дело на земельный участок, расположенный по адресу: город Новороссийск, ул.Анапское шоссе, 15 (л.д.112-139 т. 2).

С учетом указанных обстоятельств заполнение строки 16 "Особые отметки" раздела В.1 кадастрового паспорта указанием на недостаточную точность определения границ участка не влечет признание договора аренды ничтожной или незаключенной сделкой.

Исполнение сторонами договора аренды также установлено судебным актом по делу N А32-30531/2005, имеющим преюдициальный характер для данного дела, которым с ответчика в пользу истца взыскана арендная плата за период с 31 декабря 2002 г.. по 11 июля 2005 г.. (л.д.37-38 т. 2).

Выводы суда первой инстанции относительно отказа в удовлетворении встречного иска построены на относимых и допустимых доказательствах, соответствуют обстоятельствам дела.

Вместе с тем, использование земельного участка за пределами срока договора истцом не доказано. Оснований для применения правил статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о пролонгации договора аренды не имеется.

В силу пункта 2 приведенной статьи, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, также по своему смыслу охватывает лишь те случаи, когда обязанность по возврату арендованного имущества не осуществлена фактически, имущество продолжает находится во владении арендатора, арендодатель лишен доступа к нему и возможности использования его по своему усмотрению.

Следовательно, заявляя иск о взыскании арендной платы за пределами срока действия договора (с 01.04.2006 по 31.12.2008) истец не может ссылаться лишь на формальное отсутствие акта возврата арендуемого имущества, но должен доказать фактическое использование участка.

В силу положений статей 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Вместе с тем, истцом не доказан факт использования участка ответчиком за пределами срока действия договора аренды (в заявленный в иске период с 01.04.2006 по 31.12.2008).

Так, администрацией представлены акты соблюдения земельного законодательства от 01 июля 2008 г.. и от 08 июля 2010 г.

Акт от 01 июля 2008 г.. составлен главным специалистом отдела земельных отношений, согласно акту землепользователем участка площадью 1096 кв.м. с кадастровым номером N 23:47:0111005:24, расположенного по адресу г.Новороссийск, ул.Анапское шоссе, 15, является ООО "Немо", земельный участок фактически используется под автостоянку, участок не огорожен, эксплуатируется бесконтрольно (л.д.97 т. 1).

Акт от 08 июля 2010 г.. составлен начальником и ведущим специалистом отдела муниципального земельного контроля главным специалистом отдела земельных отношений, согласно акту землепользователем участка площадью 1096 кв.м. с кадастровым номером N 23:47:0111005:24, расположенного по адресу г.Новороссийск, ул.Анапское шоссе, 15, является ООО "Немо", земельный участок фактически используется для организации автостоянки собственников помещений, расположенных по ул. Анапское шоссе,15 (л.д.91 т. 2).

Данные акты составлены без участия представителей общества, не содержат сведений, на основании которых установлена принадлежность автотранспорта обществу либо размещение автотранспорта на стоянке с разрешения (согласия) общества. Из актов не следует, что обществом на участке организована платная автостоянка, деятельность которой контролируется обществом путем ограждения участка и ограничения свободного доступа на него, размещения сотрудника общества для осуществления функций по взиманию платы, охране стоянки.

При составлении аналогичных актов от 30.06.2011 г.. и от 16.07.2011 г.. в суде апелляционной инстанции администрация также подтвердила ранее представленные сведения о свободном доступе на участок и невозможности определить принадлежность размещенного на участке автотранспорта, доказательства того, что на стоянке расположен автотранспорт, принадлежащий обществу либо допущенный на стоянку обществом не представлены. Напротив, администрацией констатировано размещение большого числа близлежащих офисных и торговых помещений как обстоятельство, препятствующее установлению принадлежности транспорта и оснований для его нахождения на спорном участке.

Из представленных в материалы дела фотографий также невозможно установить принадлежность автомобилей ответчику либо тот факт, что основанием размещения на спорном земельном участке автомобилей явилось согласие (разрешение) последнего (л.д. 164-165 т.1, л.д. 151 т. 2).

Вместе с тем, истцу надлежало обосновать не только факт использования обществом арендуемого участка под организацию платной автостоянки, но и заявленный в иске период такого использования, а также с учетом пункта 4.2.13 договора аренды, фактическую площадь в границах арендуемого земельного участка, на которой допустимо размещение автотранспорта без нарушения прав смежных землепользователей (в связи с необходимостью обеспечения доступа (подхода и проезда) к расположенным на земельном участке объектам недвижимого имущества, не принадлежащим обществу, с учетом недопустимости стоянки автотранспорта ответчика непосредственно перед воротами расположенных на участке гаражей, перед дверями иных строений, с учетом необходимости оставления свободной от машин части участка, используемой для подъезда к гаражам, подхода к иным строениям, необходимости проезда (прохода) в иные смежные дворы).

Истец таких доказательств суду не представил. Общество же на всем протяжении спора отрицало использование участка в заявленный в иске период.

Поскольку из представленных в дело доказательств следует, что доступ на спорный участок не ограничен, арендная плата не может быть взыскана и в порядке статьи 622 ГК РФ, поскольку отсутствуют основания полагать, что в связи с действиями общества по ограничению свободного доступа на участок, размещению на нем своего имущества, а также совершением иных действий, не связанных с использованием участка под автостоянку, но исключающих возможность использования и распоряжения участком арендодателем, администрация не могла использовать участок по истечении срока действия договора аренды по своему усмотрению.

Следовательно, основания для взыскания арендной платы в спорный период за пределами срока действия договора отсутствуют. Решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Расходы по государственной пошлине подлежат распределению в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку в части удовлетворения основного иска решение суда надлежит отменить, в части взыскания государственной пошлины с ООО "Немо" решение суда также подлежит отмене.

ООО "Немо" при подаче кассационной жалобы уплатило 2 000 рублей государственной пошлины платежными поручениями от 01.03.2011 г.. N 857116369, от 30.03.2011 г.. N 85711666. Кассационная жалоба удовлетворена. При подаче апелляционной жалобы ООО "Немо" перечислил 2 000 рублей по платежному поручению от 15.12.2010 г.. N 127. В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы, государственную пошлину по кассационной и апелляционной жалобам надлежит распределить пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2010 по делу N А32-19621/2008 отменить в части взыскания с Общества с ограниченной ответственностью "Немо" в пользу Администрации муниципального образования г. Новороссийск 976 500,26 руб., из которых 835 140,75 руб. основного долга, 141 359,51 руб. неустойки, взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Немо" в доход федерального бюджета 16 265 руб. государственной пошлины.

В указанной части в иске отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Администрации муниципального образования города Новороссийска в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Немо", г. Новороссийск, (ИНН 2315056201, ОГРН 1022302386974) 2 000 рублей судебных расходов.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

В.В. Галов О.Г. Ломидзе