Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 апреля 2010 г. N 15АП-12473/09

город Ростов-на-Дону

дело N А32-15229/2009-73/323

08 апреля 2010 г.

15АП-12473/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2010 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

Решетниковым Р.А.,

при участии:

от заявителя: Козина А.К. по доверенности от 27.05.2009,

от заинтересованного лица: Рассказовой Е.И. по доверенности от 11.01.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2009 по делу N А32-15229/2009-73/323,

принятое в составе судьи Нигоева Р.А.,

по заявлению открытого акционерного общества "Союз-М", ст.Калининская

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю

о признании незаконными действий и обязании зарегистрировать переход права собственности,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Союз-М" (далее ОАО "Союз-М") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее УФРС по Краснодарскому краю) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: кадастровый номер 23:10:03 09 001:0078, общей площадью 115,5 кв.м., Литер А., расположенный по адресу: Краснодарский край, Калининский район, х. Гречаная Балка, ул.Советская, 39;

обязании Калининского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, кадастровый номер 23:10:03 09 001:0078, общей площадью 115,5 кв.м., Литер А., расположенное по адресу: Краснодарский край, Калининский район, х. Гречаная Балка, ул. Советская, 39, к обществу ОАО "Союз-М" на основании договора купли-продажи N 2 от 19.02.2004 г..

Требования заявлены на основании ст.ст. 12, 551 ГК РФ, п.1 ст. 6, п.5 ст.2, ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2009 г.. заявленные требования удовлетворены, суд признал незаконным отказ УФРС по Краснодарскому краю в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: кадастровый номер 23:10:03 09 001:0078, общей площадью 115,5 кв.м., Литер А., расположенный по адресу: Краснодарский край, Калининский район, х. Гречаная Балка, ул.Советская, 39 и обязал УФРС по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности на указанный объект.

Решение суда мотивировано тем, что продавец - СПК "Заветы Ильича" признан банкротом и ликвидирован 31.10.2007 г.., обязательства по договору купли-продажи от 19.02.2004 г.. N 2 сторонами исполнены. Применив по аналогии п.3 ст. 551 ГК РФ, суд пришел к выводу, что при отсутствии притязаний третьих лиц на имущество, отказ заявителю в регистрации перехода права собственности не соответствует нормам права и противоречит принципу правовой определенности.

УФРС по Краснодарскому краю обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2009 г.. в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило его отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Жалоба мотивирована тем, что решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2009 вынесено при неправильном применении норм материального права, а именно неправильное истолкование закона, что является основанием к отмене вышеназванного решения суда в силу подпункта 3 п. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ОАО "Союз-М" 21.05.2009 обратилось в Калининский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание магазина N 4, площадью 115,5 кв.м., кадастровый номер 23:10;03 09 001:0:2, расположенное по адресу: Краснодарский край, Калининский район, х. Гречаная Балка, ул. Советская, д.39.

На государственную регистрацию были представлены следующие документы: заявление от 21.05.2009; платежное поручение N 776 от 20.05.2009; кадастровый паспорт здания от 20.03.2009; договор купли-продажи N 2 от 19.02.2004; выписка из ЕГРЮЛ N 51667 от 08.05.2009; постановление об уточнении почтового адреса объекта N 41 от 10.07.2008; протокол N 1 от 10.07.2008; свидетельство ИНН N 3273 от 13.04.1999; свидетельство ОГРН N 31631404 от 27.12.2009; свидетельство ОГРН N 3162291 от 10.12.2002; свидетельство ОГРН N 3163519 от 13.08.2003; трудовой договор от 10.07.2008; устав от 17.12.2002.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимого имущества на основании п.1 ст.13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственным регистратором установлено, что нарушены требования ст.ст. 16, 18 Закона о регистрации, а именно: СПК (колхоз) "Заветы Ильича" не представил заявление и правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества, необходимые для государственной регистрации ранее возникшего права на вышеуказанный объект, наличие которых необходимо для государственной регистрации перехода данного права к ОАО "Союз-М".

Следовательно, у ОАО "Союз-М" отсутствует возможность государственной регистрации перехода права собственности, так как государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон по сделки.

Таким образом, государственным регистратором 25.05.2009 на основании ст.19 Закона о регистрации ОАО "Союз-М" было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества -нежилое здание магазина N 4, площадью 115,5 кв.м., кадастровый номер 23:10;03 09 001:0:2, расположенное по адресу: Краснодарский край, Калининский район, х. Гречаная Балка, ул. Советская, д.39.

Судом не учтена позиция ФАС СКО, изложенная в постановлениях по делу N А-22-679/2008 и по делу N А-20-1280/2008, согласно которой, в случае ликвидации продавца по сделке до подачи заявления о государственной регистрации покупатель, получивший недвижимое имущество по договору, вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности, либо о государственной регистрации права собственности. Следовательно, другой способ защиты прав у покупателя отсутствует.

ОАО "Союз-М" в отзыве апелляционную жалобу не признало, просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Заявитель указал, что обратился в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. УФРС по Краснодарскому краю, в отсутствие установленного порядка государственной регистрации перехода права собственности при ликвидации продавца, должно было применить по аналогии статью 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и зарегистрировать право собственности ОАО "Союз-М" на спорный объект.

В судебном заседании представитель УФРС по Краснодарскому краю апелляционную жалобу поддержала, просила решение Арбитражного суда Краснодарского края отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Пояснила, что право собственности СПК (колхоз) "Заветы Ильича" на спорный объект не было зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем, регистрационная служба не вправе была регистрировать переход к ОАО "Союз-М" права собственности на спорный объект.

Представитель ОАО "Союз-М" апелляционную жалобу не признал, просил оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, здание, расположенное по адресу: х.Гречаная Балка, ул.Советская, 39, было построено СПК (колхоз) "Заветы Ильича" в 1962 году и до 2004 года состояло на балансе в хозяйстве, что подтверждается справкой администрации Куйбышевского сельского поселения от 22.03.2009, справкой арбитражного управляющего Бондаренко В.И.

Между СПК (колхоз) "Заветы Ильича" (продавец) и ОАО "Союз-М" (покупатель) был заключен договор купли-продажи N 2 от 19.02.2004 по условиям которого продавец обязался передать покупателю в собственность принадлежащие СПК (колхоз) "Заветы Ильича" на праве собственности здание магазина площадью 115,9 кв.м. расположенное по адресу: Краснодарский край, Калининский район, х. Гречаная Балка, ул. Советская, 39 (т.1, л.д.8-10).

Пунктом 1.4 договора от 19.02.2004 цена сделки определена сторонами в размере 23000 руб.

Согласно платежному поручению от 29.03.2004 N 193 ОАО "Союз-М" перечислило 23000 рублей на счет подразделения службы судебных приставов Калининского района, в соответствии с пунктом 3.4. договора N 2 от 19.02.2004 и договором о переводе долга от 24.02.2004 (т.1,л.д.14).

По акту приема-передачи от 19.02.2004 здание магазина N 4 общей площадью 115,9 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, Калининский район, х.Гречаная Балка, ул.Советская,39, было передано ОАО "Союз-М" (т.1,л.д.11).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.09.2007 по делу N А32-7846/04-38/65-Б конкурсное производство в отношении СПК "Заветы Ильича" завершено. Свидетельством от 31.10.2007 серия 23 N 006662113 и выпиской из ЕГРЮЛ от 12.01.2010 подтверждается государственная регистрация ликвидации СПК (колхоз) "Заветы Ильича" вследствие банкротства (т.1,л.д.15-17, т.2, л.д.12-18).

Из кадастрового паспорта следует, что в результате перемера и пересчета площадь здания магазина, расположенного по адресу: Краснодарский край, Калининский район, х.Гречаная Балка, ул.Советская, 41, уменьшилась с 115,9 кв.м. до 115,5 кв.м., объекту присвоен кадастровый номер 23:10:0309001:0:2 (т.1,л.д.112).

Постановлением главы Куйбышевского сельского поселения Калининского района от 07.05.2009 N 44 (т.1,л.д.71) магазину N 4 общей площадью 115,5 кв.м. и земельному участку с кадастровым номером 23:10:0309001:78 присвоен почтовый адрес: х.Гречаная Балка, ул.Советская, 39 (вместо ул.Советская, 41).

ОАО "Союз-М" обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

Сообщением от 25.05.2009 N 23/012/2009-461 УФРС по Краснодарскому краю отказало в государственной регистрации права собственности на спорный объект на основании аб. 8 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В сообщении об отказе в государственной регистрации права УФРС по Краснодарскому краю указало, что правообладатель не предоставил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации перехода права на объект, его ограничения (обременения) на основании сделки, совершенной после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с объектом недвижимости. СПК (колхоз) "Заветы Ильича" не предоставил заявление и правоустанавливающие документы, необходимые для государственной регистрации ранее возникшего права, на указанный объект недвижимости, наличие которых необходимо для государственной регистрации перехода данного права на Магазин N 4 расположенный по адресу: Краснодарский край, Калининский район, х.Гречаная Балка, ул. Советская, 39 (т.1,л.д.18).

Не согласившись с отказом в регистрации права собственности на спорный объект, ОАО "Союз-М" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемых действий незаконными требуется одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействий) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили действие (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение, действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 2 ст. 4, ч. 2 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие названного Федерального закона. Государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие указанного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что право СПК (колхоз) "Заветы Ильича" на спорный объект возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в установленном порядке не было зарегистрировано.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии со ст.16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.

Поскольку ранее возникшее у продавца имущества (СПК (колхоз) "Заветы Ильича") право собственности на спорное здание магазина не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, переход к ОАО "Союз-М" права собственности на основании договора купли-продажи от 19.02.2004 подлежало регистрации на основании заявлений продавца и покупателя после государственной регистрации права собственности СПК (колхоз) "Заветы Ильича" на спорный объект.

Между тем, на момент обращения ОАО "Союз-М" заявление СПК (колхоз) "Заветы Ильича" о государственной регистрации возникшего до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права собственности на спорный объект, а также заявление о переходе права собственности на спорный объект на основании договора купли-продажи от 19.02.2004 не могли быть представлены в УФРС по Краснодарскому краю в связи с ликвидацией кооператива.

Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" прямо не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В силу аб.3 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации. Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 01 сентября 2009 года N 1395/09.

Между тем, государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект, при уклонении одной из сторон от государственной регистрации права, по смыслу аб.3 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, производится на основании решения суда.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в силу статьи 3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не наделены правом применения действующего гражданского законодательства по аналогии. В случае ликвидации продавца, в отсутствие решения суда о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ), фактически заменяющего заявление ликвидированного продавца о государственной регистрации перехода права собственности, осуществление регистрационных действий невозможно. Иное толкование указанных норм предполагало бы наделение органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правами, предоставленными статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации только суду.

При таких обстоятельствах, УФРС по Краснодарскому краю правомерно отказало ОАО "Союз-М" в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект на основании аб.8 п.1 ст.20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку СПК (колхоз) "Заветы Ильича", в связи с его ликвидацией, не были представлены заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права собственности на спорный объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права на основании договора купли-продажи от 19.02.2004 к ОАО "Союз-М", а также заявление о переходе права к заявителю (аб.1 п.1 ст.16 указанного закона).

Следовательно, отказ УФРС по Краснодарскому краю в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект соответствует положениям статей 13, 16, 17, 18, 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим, у суда первой инстанции отсутствовали предусмотренные статьями 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для признания указанного отказа регистрирующего органа незаконным.

В связи с нарушением норм материального права, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2009 в указанной части надлежит отменить с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований о признаний незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: кадастровый номер 23:10:03 09 001:0078, общей площадью 115,5 кв.м., Литер А., расположенный по адресу: Краснодарский край, Калининский район, х. Гречаная Балка, ул. Советская, 39.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 16, 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи имущество в случае ликвидации продавца осуществляется на основании соответствующего решения суда.

Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства. Указанная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума ВАС РФ от 01 сентября 2009 года N 1395/09.

Учитывая, что СПК (колхоз) "Заветы Ильича" было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договору купли-продажи от 19.02.2004 обязательства исполнены (акт приема-передачи от 19.02.2004, платежное поручение от 29.03.2004 N 193), в отсутствие доказательств наличия правопритязаний третьих лиц на спорное здание магазина, заявление ОАО "Союз-М" требования об обязании Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, кадастровый номер 23:10:03 09 001:0078, общей площадью 115,5 кв.м., Литер А., расположенный по адресу: Краснодарский край, Калининский район, х. Гречаная Балка, ул. Советская, 39, к обществу ОАО "Союз-М" на основании договора купли-продажи N 2 от 19.02.2004 обосновано удовлетворены судом первой инстанции.

Отказ в удовлетворении данных требований нарушил бы права ОАО "Союз-М" как добросовестного покупателя по договору и затруднил бы введение в гражданский оборот спорного объекта недвижимости, что противоречит принципам правовой определенности.

В указанной части нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами по правилам ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.ст.333.21, 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку апелляционная жалоба УФРС по Краснодарскому краю частично удовлетворены, но в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины (введен Федеральным законом от 25.12.2008 N 281-ФЗ), государственную пошлину за обращение с апелляционной жалобой в размере 500 руб. надлежит взыскать в доход федерального бюджета с ОАО "Союз-М".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.11.2009 по делу N А32-15229/2009-73/323 отменить в части:

признания незаконным отказа Управления Федеральной Регистрационной службы по Краснодарскому краю, г. Краснодар в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: кадастровый номер 23:10:03 09 001:0078, общей площадью 115,5 кв.м., Литер А., расположенный по адресу: Краснодарский край, Калининский район, х. Гречаная Балка, ул. Советская, 39;

взыскания с Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, г. Краснодар в пользу ОАО "Союз-М", ст. Калининская 2000 рублей расходов по уплате госпошлины.

В указанной части принять новое решение.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с открытого акционерного общества "Союз-М" в доход федерального бюджета 500 рублей государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

О.Г. Ломидзе М.Н. Малыхина