Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2011 г. N 13АП-5906/11

г. Санкт-Петербург

19 августа 2011 г.

Дело N А42-6363/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 августа 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Баркановой Я.В., Горшелева В.В.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Долониной С.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5906/2011) ИП Медвецкого Л.В. на решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.02.2011 по делу N А42-6363/2010(судья Дмитриевская Л.Е.), принятое

по заявлению ИП Медвецкого Л.В.

к Администрации муниципального образования г. Заполярный Печенгского района 3-е лицо: КУИ Администрации муниципального образования Печенгский район Мурманской области

о признании незаконным отказа в выкупе арендуемого нежилого помещения и обязании осуществить предусмотренные законодательством действия

при участии:

от заявителя: не явился (извещен)

от ответчика: не явился (извещен)

от 3-го лица: не явился (извещен)

установил:

Индивидуальный предприниматель Медвецкий Леонид Викторович (ОГРН 304510928600060, ИНН 510902129002, далее - заявитель, предприниматель) обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации муниципального образования г.Заполярный Печенгского района (далее - Администрация) в выкупе арендуемого нежилого помещения площадью 278 кв.м, расположенного по адресу г.Заполярный, ул. Крупской, д. 2, и об обязании Администрации осуществить действия, предусмотренные пунктом 3 стать и 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В ходе судебного разбирательства заявитель уточнил предмет требований и просил - признать незаконным отказ Администрации, изложенный в письме от 04.06.2010 N 1422, в выкупе арендуемого нежилого помещения площадью 278 кв.м, расположенного по адресу: г.Заполярный, ул. Крупской, дом 2; - обязать Администрацию осуществить действия, предусмотренные, пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 04.02.2011 по делу N А42-6363/2010 в удовлетворении заявления предпринимателю Медвецкому Леониду Викторовичу отказано.

На указанное решение заявителем подана апелляционная жалоба с дополнениями (л.д.45-52 3 том), в которой, указывая на неправильную оценку судом материалов и обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права, незаконность и необоснованность судебного акта, просит его отменить и заявленные требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на свое несогласие с выводом суда об отсутствии у предпринимателя договорных арендных отношений на день вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Предприниматель указывает, что арендует спорные помещения более 7 лет, использует их непрерывно в течение установленного пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ срока, задолженности по внесению арендных платежей не имеет. Заявление о выкупе в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ помещений подано предпринимателем 30.04.2010 г.. Главе Администрации МО г. Заполярный до включения спорных помещений в Перечень муниципального имущества, не подлежащего приватизации. Отказ в приватизации, основанный только на факте включения спорного имущества в указанный Перечень, является неправомерным и необоснованно принят судом в качестве основания и отказа в удовлетворении требований, поскольку Администрация не обосновала необходимость и целесообразность включения помещений в указанный перечень.

Администрация муниципального образования г. Заполярный Мурманской области с доводами апелляционной жалобы не согласилась, считая решения суда законным и не подлежащим отмене. Как указывает Администрация муниципального образования заявитель не относится к субъектам малого (среднего) предпринимательства, которые имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в порядке и на условиях предъявляемых Законом ФЗ-159, поскольку, исходя из оценки заключенных с ним договоров аренды явствует, что определяющим является использование спорного помещения предпринимателем по договору аренды от 01.01.2008 г.. Кроме того, в период рассмотрения поступившего от ИП Медвецкого Л.В. заявления о выкупе и представленных к нему документов у Администрации г. Заполярный отсутствовали основания ставить вопрос об исключении спорного имущества из Перечня, так как уже непосредственно в период рассмотрения заявления усматривались несоответствия заявителя требованиям, установленным п.п. 1, 2 ст. 3 Федерального Закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как правомерно и обоснованно указано судом статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. При этом указанное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении или временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором аренды этого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 стать и 18 Закона о развитии малого предпринимательства перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По правилам части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона о развитии малого предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о развитии малого предпринимательства перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ определено, какие действия и в какие сроки должен совершить уполномоченный орган при получении заявления.

Согласно части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества в льготном порядке не допускается в соответствии с Законом N 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Предприниматель 30.04.2010 г.. обратился с заявлением с приложением необходимых документов в адрес Главы Администрации МО г. Заполярный о продаже в соответствии с условиями и порядком Закона N 159-ФЗ арендуемого нежилого помещения площадью 278 кв.м, расположенного по адресу г.Заполярный, ул. Крупской, д. 2 по цене, равной его рыночной стоимости, в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с предоставлением рассрочки платежа на пять лет в соответствии с Законом Мурманской области N 998-01 ЗМО от 25.09.2008 г..

На указанное обращение предпринимателем от Главы Администрации муниципального образования г. заполярный получен отказ N 1422 от 04.06.2010 г.. в реализации преимущественного права приобретения вышеуказанного имущества. В обоснование для отказа в приватизации указан довод об отсутствии доказательств непрерывности пользования арендуемым имуществом в течение двух и более лет со дня вступления в силу Федерального Закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ, довод об отсутствии доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности по арендным платежам и неустойки, а также довод о включении арендуемого нежилого помещения в утвержденный 01.06.2010 г.. Советом депутатов МО г. Заполярный Перечень муниципального имущества, не подлежащего приватизации.

Считая указанный отказ незаконным, Предприниматель обратился в суд за защитой нарушенного права с настоящим заявлением.

При рассмотрении дела судом при анализе существующих между сторонами договоров аренды сделан вывод об отсутствии непрерывности арендных отношений в течение срока, необходимого для преимущественного права на выкуп помещения. Подписывая договоры аренды 2005, 2006, 2007 г.. с изменением срока и размера арендных платежей стороны, по мнению суда, выразили свою волю на то, что ранее действующий договор аренды от 14.08.2003 г.. N 248 не подлежит возобновлению на неопределенный срок. Факт дальнейшего использования заявителем муниципального имущества по истечении срока действия договора аренды и внесение платы не может свидетельствовать о наличии между сторонами арендных отношений. Договорные отношения с 01.01.2008 г.. при отсутствии непрерывности нахождения арендуемого имущества во временном владении и пользовании предпринимателя не дают право на приватизацию арендуемого помещения, исходя из требований ФЗ-159. Суд также пришел к выводу о том, что имущество, поименованное в Перечне муниципального имущества, утвержденного Советом депутатов Печенгского муниципального образования г. заполярный от 01.06.2010 г.. не может подлежать приватизации, поскольку проект решения с целью утверждения Перечня согласовывался Администрацией с декабря 2009 г.., то есть до подачи предпринимателем заявления о выкупе. Судом также указано на имеющуюся на день подачи заявления о выкупе задолженность по пеням в размере 443 руб. 34 коп. (с учетом сумм переплаты).

Вышеуказанные доводы послужили основанием для отказа в удовлетворении заявления ИП Медвецкого Л.В. о признании незаконным отказа в выкупе арендуемых помещений в связи с отсутствием у предпринимателя оснований для такого выкупа в соответствии с требованиями ФЗ-159.

Апелляционная инстанция считает указанный вывод суда ошибочным.

В обоснование непрерывности нахождения арендованного имущества во временном владении или пользовании в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ (05.08.2008 г..) заявителем указывалось на договор аренды N 72 от 10.01.2006 г.. (л.д.14 том 1), заключенный между Комитетом по управлению имуществом Администрации муниципального образования Печенгский муниципальный район Мурманской области и предпринимателем Медвецким Леонидом Викторовичем на нежилые помещения площадью 278,0 кв.м. для использования под магазин по продаже промышленных товаров и склада, находящихся по адресу г. Заполярный, ул. Крупской, дом 2 на срок до 31.12.2006 г.. Заключение указанного договора аренды именно с 10.01.2006 г.. подтверждается также актом приема-передачи помещений от 10.01.2006 г.. (л.д.17 том1). Указание в пункте 1.3 договора на то, что срок договора, установлен с 01.01.2006 г.. по 31.12.2006 г.. следует рассматривать, что стороны распространили условия заключенного договора на более ранние отношения, существовавшие в течение определенного периода времени до его заключения. Данное обстоятельство подтверждается фактическими арендными отношениями сторон по поводу спорных помещений с 2003 г.., наличие которых Администрацией не оспаривались.

Арендуемая площадь объекта не изменялась с момента установления договорных отношений до настоящего времени, следовательно, договор аренды N 72 от 10.01.2006 г.. со сроком действия до 31.12.2006 г.. являлся договором со сроком действия менее года и не подлежал государственной регистрации.

Срок действия договора аренды для целей государственной регистрации отсчитывается с момента его подписания даже в том случае, если стороны распространили его действие на более ранний период.

Факт пользования спорным помещением на основании аренды подтверждается внесением арендной платы в течение всего спорного периода, начиная с 2003 г.. и до момента подачи заявления.

Подписание последующего договора N 213 от 01.01.2007 г.. свидетельствует о фактическом волеизъявлении Администрации оставить арендуемые помещения во владении и пользовании арендатора, что также подтверждается тем фактом, что помещения ни на один день из пользования не выбывали и не истребовались арендодателем.

Судом сделан правильный вывод о незаключенности указанного договора N 213, поскольку договор заключен на год, однако не зарегистрирован в установленном порядке.

Поскольку волеизъявление сторон было направлено на дальнейшее продолжение арендных отношений, что подтверждается заключением последующего договора аренды на то же помещение от 01.01.2008 г.. и от 01.01.2010 г.., требований о возврате помещений арендодателем не заявлялось можно сделать вывод о том, что по окончании срока действия договора аренды N 72 от 10.01.2006 г.. и при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что имело место, договор считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок в силу статей 610, ч. 2 ст. 621 ГК РФ. Установление в договоре 2007 г.. увеличенного размера арендной платы, которую предприниматель регулярно вносил в согласованном размере, следует расценивать как дополнительное соглашение к договору N 72 от 10.01.2006 г.. и также подтверждает наличие согласованных непрерывных арендных отношений сторон в отношении спорного объекта недвижимости.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что правовое значение для разрешения вопроса о наличии у предпринимателя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в силу ФЗ-159, имеет договор N 72 от 10.01.2006 г.., который является заключенным и действительным, так как его срок составил менее года.

Указанный договор в силу вышеуказанных обстоятельств и на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ перешел в режим договора, заключенного на неопределенный срок, изменение цены арендной платы в данном случае существенного значения не имеет. Последующий договор аренды на те же помещения N 005-08-ОМИ от 01.01.2008 г.. имел срок менее года и его заключенность никем не оспаривается. Таким образом, исчисляя срок аренды спорных помещений со дня заключения договора 72 от 10.01.2006 г.. апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что на день вступления в силу Федерального Закона от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ спорное помещение находилось в непрерывном владении арендатора на основании договоров в течение двух и более лет. Согласно разъяснениям Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г.. N 134 при решении вопроса о наличии преимущественного права арендатора на выкуп имеет значение наличие возражений со стороны арендодателя против продолжения владения помещением субъектом малого предпринимательства. Таких возражений Администрация не заявляла и в материалах дела таких доказательств нет.

Апелляционная инстанция также считает несостоятельным вывод суда об отказе в удовлетворении требования на основании факта включения спорных помещений в Перечень муниципального имущества, не подлежащего приватизации.

Как явствует из материалов дела, заявление о выкупе предпринимателем направлено Главе Администрации МО г. Заполярный 30.04.2010 г.., то есть до обсуждения, формирования и опубликования указанного Перечня (л.д.58 том 1), который был утвержден решением Совета депутатов МО г. Заполярный Печенгского района 01.06.2010 г.. N 23/04-10 .

Отказ в признании преимущественного права на выкуп объекта нежилого фонда на том основании, что спорное помещение было впоследствии включено в Перечень является незаконным, поскольку на дату подачи заявления о выкупе такое преимущественное право у предпринимателя имелось, решение Совета депутатов N 23/04-10 от 01.06.2010 г.., утвердившее Перечень имущества, обратной силы не имеет и не может распространяться на правоотношения, возникшие до вступления его в силу. Исходя из смысла и содержания пункта 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г.. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при наличии возражений на выкуп Администрация должна доказать необходимость и целесообразность включения таких помещений в Перечень. Однако таких доказательств Администрация не привела.

Наличие незначительной задолженности по уплате пеней за более ранний период аренды до 2007 г.. в сумме менее 500 руб. 00 коп. не может являться основанием к отказу в реализации преимущественного права на выкуп. За весь период арендных отношений предприниматель являлся добросовестным арендатором. Комитетом по управлению имуществом ни разу не направлялись требования о взыскании пеней за просрочку вынесения арендной платы.

Из материалов дела явствует, что на дату подачи заявления о выкупе задолженность по арендным платежам и неустойки отсутствует. Сам размер пеней является незначительным и не может служить основанием к отказу в выкупе помещений, исходя из содержания условий ФЗ-159 и Информационного письма N 134.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция пришла к выводу об ошибочной правовой оценке судом первой инстанции материалов и обстоятельств дела, неправильном применении норм материального права. Решение суда подлежит отмене. Заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 197-199, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 04.02.2011 г.. по делу N А42-6363/2010 отменить.

Заявленные требования Предпринимателя Медвецкого Леонида Викторовича (ОГРН 304510928600060, ИНН 510902129002) удовлетворить.

Признать незаконным отказ Администрации муниципального образования г. Заполярный Печенгского района от 04.06.2010 г.., как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в выкупе арендуемого Медвецким Л.В. нежилого помещения площадью 278 кв.м., расположенного по адресу: г.Заполярный, ул. Крупской, д. 2.

Обязать Администрацию муниципального образования г.Заполярный Печенгского района осуществить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Я.В. Барканова В.В. Горшелев