Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2011 г. N 04АП-2865/11

г. Чита

Дело N А19-2302/11

19 августа 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2011 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ячменёва Г.Г.,

судей Рылова Д.Н., Ткаченко Э.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сюхунбин Е.С., в отсутствие в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Четвертом арбитражном апелляционном суде представителей лиц, участвующих в деле,

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Федеральном арбитражном суде Восточно-Сибирского округа:

от ООО "Золотой телец": Филимонова Наталья Васильевна, доверенность от 9 февраля 2011 года (т. 2, л.д. 67 и 71);

от Администрации г. Иркутска: Орлова Нина Михайловна, доверенность от 30 августа 2010 года N 059-72-424/10 (т. 3, л.д. 9),

с участием судьи Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, осуществляющего организацию видеоконференц-связи, Чупрова А.И., при ведении протокола совершения отдельного процессуального действия помощником судьи Карнауховой К.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271) на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 мая 2011 года по делу N А19-2302/11 по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Золотой телец" (ОГРН 1033801026071, ИНН 3808001508) к Администрации города Иркутска о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованного нежилого помещения и признании распоряжения от 11 января 2011 года N 504-02-003/11 "О приватизации нежилого помещения, расположенного в Кировском районе г. Иркутска по ул. Фурье, д. 4" не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы

(суд первой инстанции: Мусихина Т.Ю.)

и установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Золотой телец" (далее - Общество, ООО "Золотой телец") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 94-95), к Администрации города Иркутска (далее - Администрация) о признании незаконным решения, выраженного в письме Комитета по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку Администрации г. Иркутска от 29 декабря 2010 года N 505-71-22270/10, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендованного по договору аренды нежилого помещения N 4844 от 13 октября 2006 года нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, д. 4, общей площадью 96,6 кв.м.; обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем принятия решения о предоставлении преимущественного права на приобретение арендованного по договору аренды нежилого помещения N 4844 от 13 октября 2006 года нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, д. 4, общей площадью 96,6 кв.м.; признании распоряжения Комитета по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку Администрации г. Иркутска от 11 января 2011 года N 504-02-003/11 "О приватизации нежилого помещения, расположенного в Кировском районе г. Иркутска по ул. Фурье, д. 4" не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 31 мая 2011 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции пришел к выводу о несоответствии оспариваемых решения и распоряжения Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества) и обязал Администрацию принять решение о предоставлении ООО "Золотой телец" преимущественного права на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, д. 4, общей площадью 96,6 кв.м.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом пункта 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества и несоответствие выводов суда о периоде нахождения спорного нежилого помещения в аренде у Общества обстоятельствам дела. Администрация также указывает на нарушение судом первой инстанции части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не были учтены судебные акты по делу N А19-14622/09 по спору между теми же лицами. Кроме того, заявитель апелляционной жалобы обращает внимание на то, что в соответствии с пунктом 2.2 Устава ООО "Золотой телец" (в редакции, действовавшей до августа 2010 года) Общество занималось ломбардной деятельностью, то есть на момент вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества Общество являлось ломбардом и поэтому не вправе приобретать спорное нежилое помещение в порядке, предусмотренном указанным Законом.

В подтверждение последнего довода заявителем апелляционной жалобы представлено дополнительное доказательство - Устав ООО "Золотой телец", утвержденный протоколом собрания учредителей от 24 июля 2000 года N 12.

На основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 года N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в приобщении к материалам дела указанного дополнительного доказательства отказано, поскольку Администрация не обосновала невозможность представления этого доказательства в суд первой инстанции.

Обществом письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен, однако его представитель выразила согласие с решением суда первой инстанции, просила оставить его без изменения.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей Администрации и ООО "Золотой телец", изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 28 декабря 2010 года ООО "Золотой телец" обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку Администрации г. Иркутска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения общей площадью 96,6 кв. м., расположенного на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, д. 4 (далее - спорное нежилое помещение), арендуемого по договору аренды от 13 октября 2006 года N 4844 (т. 1, л.д. 16).

Письмом от 29 декабря 2010 года N 505-71-22270/10 Комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку Администрации г. Иркутска отказал Обществу в предоставлении преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения (т. 1, л.д. 17-18).

Из содержания названного письма следует, что основанием для отказа в реализации преимущественного права явилось несоответствие Общества условию, предусмотренному пунктом 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (спорное нежилое помещение находится в аренде менее двух лет до дня вступления в силу этого Закона).

Согласно распоряжению Комитета по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку Администрации г. Иркутска от 11 января 2011 года N 504-02-003/11 "О приватизации нежилого помещения, расположенного в Кировском районе г. Иркутска, по ул. Фурье, д. 4" утверждено решение комиссии от 24 декабря 2010 года об условиях приватизации спорного нежилого помещения (приложение N 1 к распоряжению), отделу приватизации и организации продаж имущественного департамента предписано в двухмесячный срок осуществить приватизацию спорного нежилого помещения на аукционе в соответствии с действующим законодательством (т. 1, л.д. 19-23, т. 2, л.д. 30-34).

Суд апелляционной инстанции находит ошибочными выводы суда первой инстанции о незаконности отказа Администрации в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, выраженного в письме от 29 декабря 2010 года N 505-71-22270/10, и незаконности распоряжения от 11 января 2011 года N 504-02-003/11, исходя из следующего.

Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц установлены частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

По сути, аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 марта 2011 года N 14044/10.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что требования Общества могут быть удовлетворены только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства:

- несоответствие оспариваемых решения и распоряжения Администрации закону или иному нормативному правовому акту;

- нарушение прав и законных интересов Общества оспариваемыми решением и распоряжением.

При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств требования ООО "Золотой телец" удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании части 2 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в период с 1 января 2009 года до 1 июля 2013 года субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Администрацией не оспаривается, что ООО "Золотой телец" является субъектом малого предпринимательства, отвечая критериям, определенным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Каких-либо претензий относительно надлежащего исполнения Обществом обязательств по внесению арендной платы Администрацией ни в письме от 29 декабря 2010 года N 505-71-22270/10, ни при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций не высказано.

Общая площадь спорного нежилого помещения (96,6 кв. м.) не превышает установленные статьей 1 Закона Иркутской области от 08.11.2010 N 107-ОЗ "Об особенностях реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области или в муниципальной собственности муниципальных образований Иркутской области" предельные значения площади арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в результате реализации преимущественного права (700 кв. м.).

Доказательств включения спорного нежилого помещения в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в материалах дела не имеется.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что условия для реализации ООО "Золотой телец" преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения, предусмотренные пунктами 2, 3 и 4 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, в рассматриваемом случае имеются, несоблюдение данных условий не являлось основанием для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

Вместе с тем, ООО "Золотой телец" не отвечает условию, определенному в пункте 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, а именно - спорное нежилое помещение не находилось в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 года N 134) указано, что при применении положений статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 года N 134).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

На основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Таким образом, существенным условием договора аренды недвижимого имущества является его предмет (недвижимое имущество), в том числе площадь арендуемого нежилого помещения.

Из материалов дела следует, что между Обществом (арендатором) и КУМИ Администрации г. Иркутска (арендодателем) были заключены:

- договор аренды нежилого помещения от 20 декабря 2004 года N 4844, предметом которого является нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, 4, общей площадью 57,6 кв.м., срок действия договора - с 29 октября 2004 года по 27 октября 2005 года (т. 1, л.д. 65-72);

- договор аренды нежилого помещения от 15 декабря 2005 года N 4844, предметом которого является нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, 4, общей площадью 57,6 кв.м., согласно позиции N 6 в выкопировке технического паспорта, изготовленного БТИ г. Иркутска 4 февраля 1993 года, срок действия договора - с 28 октября 2005 года по 26 октября 2006 года (т. 1, л.д. 73-79, т. 3, л.д. 103-112);

- договор аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года N 4844, предметом которого (с учетом дополнительного соглашения от 22 августа 2007 года) является нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, 4, общей площадью 96,6 кв.м., номера на поэтажном плане - 6, 6а, 6б, 6в, 6г, 5а, 5б, 5в (отражены в техническом паспорте, изготовленном БТИ г. Иркутска 11 мая 2006 года), кадастровый номер 38:36:000034:0000:25:401:001:0200043220:1002, срок действия договора - с 1 октября 2006 года по 31 декабря 2011 года (т. 1, л.д. 80-87, 119-129, т. 2, л.д. 35-49).

Таким образом, вплоть до заключения договора аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года N 4844 предметом предыдущих двух договоров аренды являлось нежилое помещение площадью 57,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, д. 4, первый этаж.

Помимо собственно договоров аренды данное обстоятельство подтверждается имеющимися в материалах дела передаточными актами от 29 октября 2004 года (т. 1, л.д. 70) и от 28 октября 2005 года (т. 3, л.д. 108 и 112), экспликацией внутренних обмеров и подсчетов площадей помещений (т. 1, л.д. 72 и 79, т. 3, л.д. 110).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные доказательства и сравнив их с положениями договора аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года N 4844 и передаточного акта от 1 октября 2006 года (т. 1, л.д. 84 и 127), а также поэтажным планом строения (литера А, г. Иркутск, ул. Фурье, 4), являющимся приложением N 6 к договору аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года N 4844 (т. 1, л.д. 86 и 129), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что до 1 октября 2006 года Обществом арендовалось иное нежилое помещение, гораздо меньшей площади, чем спорное нежилое помещение.

При этом части спорного нежилого помещения, обозначенные на поэтажном плане под номерами 5 (санузел), 5б (кабинет) и 5в (служебное помещение), до 1 октября 2006 года в аренде у Общества не находились.

До указанной даты Общество владело на праве аренды только частью спорного нежилого помещения, обозначенной на поэтажном плане под номером 6а (торговый зал) и (частично) - под номерами 5а (коридор), 6б (касса), 6в (касса) и 6г (касса).

Названные обстоятельства установлены вступившим в законную силу постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2010 года по делу N А19-14622/09, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 июня 2010 года по тому же делу (т. 1, л.д. 147-152, т. 2, л.д. 6-21, т. 4, л.д. 5-14).

На основании части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, утверждение Общества и вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Золотой телец" арендовало спорное нежилое помещение площадью 96,6 кв. м. и до 1 октября 2006 года, а расхождение в площади вызвано только имевшей место перепланировкой этого помещения, опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами и вступившими в законную силу судебными актами по делу N А19-14622/09.

Кроме того, в пункте 1.1 договора аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года имеется указание на кадастровый номер арендованного нежилого помещения - 38:36:000034:0000:25:401:001:0200043220:1002, тогда как иных договорах аренды такого индивидуализирующего признака не содержится, что также опровергает доводы Общества и выводы суда первой инстанции об идентичности арендованных нежилых помещений до и после 1 октября 2006 года.

Рассматриваемое обстоятельство (аренда Обществом до 1 октября 2006 года нежилого помещения площадью 57,6 кв.м.) подтверждается также следующим.

Согласно пункту 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Из упоминавшихся выше договоров аренды и передаточных актов следует, что до 1 октября 2006 года площадь земельного участка, расположенного под арендованным объектом, составляла 21,9 кв.м., а после 1 октября 2006 года - 36,7 кв.м., что явно указывает на различие площади арендованного нежилого помещения до и после 1 октября 2006 года.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1).

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2).

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (пункт 3).

Из приложений к договорам аренды от 20 декабря 2004 года и от 15 декабря 2005 года, касающихся расчета арендной платы, следует, что размер арендной платы определялся сторонами названных договоров исходя из площади арендуемого помещения, а именно - 57,6 кв. м.

Следовательно, за помещение площадью 39 кв.м. (96,6 - 57,6) до заключения договора аренды от 13 октября 2006 года N 4844 Обществом арендная плата не вносилась, на что обращено внимание заявителем апелляционной жалобы. Доказательств, опровергающих данный довод Администрации, ООО "Золотой телец" в материалы дела не представлено.

Если даже допустить, что ООО "Золотой телец", арендуя до 1 октября 2006 года нежилое помещение площадью 96,6 кв.м., одновременно без уплаты арендной платы пользовалось и помещением площадью 39 кв.м., то у него не возникает преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения площадью 96,6 кв.м., поскольку безвозмездное пользование муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение в упрощенном (льготном) порядке.

Такая правовая позиция выражена в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 года N 134.

Письмо МУП "Бюро технической инвентаризации города Иркутска" от 23 ноября 2009 года N 8284 (т. 3, л.д. 48), на которое сослался суд первой инстанции в обоснование своей позиции, свидетельствует лишь о том, что изменение площади нежилого помещения, расположенного на первом этаже двухэтажного кирпичного здания по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, д. 4, литера А, с 57,6 до 96,6 кв.м. произошло в результате проведения реконструкции и перепланировки помещения в виде сноса и установки капитальных стен и перегородок.

Однако в силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное письмо, равно как и инвентарное дело N 1062 двухэтажного кирпичного жилого дома литера А, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Фурье, д. 4 (т. 3, л.д. 42-289), не является допустимым доказательством того, что ООО "Золотой телец" действительно арендовало нежилое помещение площадью 96,6 кв.м. (до 1 октября 2006 года).

Относительно договора аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года N 4844 суд апелляционной инстанции дополнительно отмечает следующее.

На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 года N 134 указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из уведомления Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области от 8 октября 2007 года N 08-28077 следует, что договор аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года N 4844 был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 5 октября 2007 года (т. 2, л.д. 2).

Данное обстоятельство подтверждается также штампом Управления Федеральной регистрационной службы по Иркутской области, проставленным на договоре аренды от 13 октября 2006 года N 4844, из которого усматривается, что указанный договор аренды был зарегистрирован 5 октября 2007 года, номер регистрации - 38-38-01/120/2007-948.

Таким образом, исходя из положений пункта 3 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды нежилого помещения от 13 октября 2006 года N 4844 был заключен только 5 октября 2007 года.

Как уже отмечалось, в соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества для возникновения преимущественного права на приобретение арендованного недвижимого имущества такое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 года N 134 указано, что, исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Суд апелляционной инстанции, учитывая приведенные выше фактические обстоятельства настоящего дела, не может признать незначительным промежуток времени с 26 октября 2006 года (последний день действия договора аренды от 15 декабря 2005 года) до 5 октября 2007 года (день заключения договора аренды от 13 октября 2006 года).

В любом случае, если даже исчислять двухлетний срок владения и пользования спорным нежилым помещением с 1 октября 2006 года (пункт 1.4 договора аренды от 13 октября 2006 года), а не с 5 октября 2007 года (день государственной регистрации этого договора аренды), то с учетом вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (5 августа 2008 года) преимущественное право на приобретение спорного имущества у ООО "Золотой телец" не возникло (требуемый законом двухлетний срок истек только 1 октября 2008 года).

При этом вывод суда первой инстанции о том, что спорное нежилое помещение находится непрерывно во временном владении и пользовании ООО "Золотой телец" более двух лет с момента вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества (четвертый абзац сверху страницы 11 обжалуемого решения, т. 4, л.д. 34), не имеет правового значения при рассмотрении настоящего дела, поскольку пунктом 1 статьи 3 этого Закона в качестве условия установлено нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона.

В пункте 4.3 мотивировочной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20 декабря 2010 года N 22-П указано, что установленные Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества обременения муниципальной собственности представляют собой, по сути, разовую меру, поскольку распространяются лишь на арендуемое имущество, которое находилось во владении арендаторов до дня его вступления в силу (пункт 1 статьи 3), то есть не предусматривают преимущественного права на приобретение объектов муниципальной собственности, переданных в аренду впоследствии, и, кроме того, утрачивают силу по истечении срока, установленного статьей 10 этого Закона.

Оспариваемое решение Администрации отвечает требованиям части 4 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, которой предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 этого Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение включено в Прогнозный план приватизации муниципального имущества г. Иркутска на 2011 год, утвержденный решением Думы города Иркутска от 30.11.2010 N 005-20-170229/0.

Оспариваемое Обществом распоряжение Комитета по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку Администрации г. Иркутска от 11 января 2011 года N 504-02-003/11 "О приватизации нежилого помещения, расположенного в Кировском районе г. Иркутска, по ул. Фурье, д. 4" принято во исполнение названного решения Думы города Иркутска.

Поскольку, как установлено судом апелляционной инстанции, у ООО "Золотой телец" отсутствует преимущественное право на приобретение спорного нежилого помещения, то оспариваемое им распоряжение не может нарушать его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Делая такой вывод, суд апелляционной инстанции также отмечает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, в случае приватизации спорного нежилого помещения (продажи его на аукционе третьему лицу) права Общества как арендатора нарушены не будут.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права и не соответствуют фактическим обстоятельствам настоящего дела. Кроме того, судом первой инстанции в нарушение требований части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не учтены имеющие преюдициальное значение вступившие в законную силу постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2010 года по делу N А19-14622/09 и постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10 июня 2010 года по тому же делу.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 11 февраля 2011 года по заявлению ООО "Золотой телец" приняты обеспечительные меры в виде запрета Администрации совершать действия по распоряжению спорным нежилым помещением.

Администрацией в апелляционной жалобе заявлено ходатайство об отмене принятых обеспечительных мер.

Согласно части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебном акте об отказе в удовлетворении иска.

Учитывая, что в силу части 5 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее постановление, которым Обществу отказано в удовлетворении заявленных требований, вступает в законную силу со дня его принятия, суд апелляционной инстанции считает необходимым принятые судом первой инстанции обеспечительные меры отменить.

Рассмотрев апелляционную жалобу на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 мая 2011 года по делу N А19-2302/11, Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 мая 2011 года по делу N А19-2302/11 отменить.

Принять новый судебный акт.

В удовлетворении заявленных Обществом с ограниченной ответственностью "Золотой телец" (ОГРН 1033801026071, ИНН 3808001508) требований отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Иркутской области от 11 февраля 2011 года, отменить.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Председательствующий судья

Г.Г. Ячменёв

Судьи

Д.Н. Рылов Э.В. Ткаченко