Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2011 г. N 17АП-6878/11

г. Пермь

22 августа 2011 г.

Дело N А50-3660/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.,

судей Голубцовой Ю.А., Гребенкиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - департамента земельных отношений администрации г. Перми: не явились,

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Сэван стар" (ОГРН 1025901218111, ИНН 5905016768): Шадрин А.В., адвокат, доверенность от 11.07.2011,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Сэван стар"

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 02 июня 2011 года

по делу N А50-3660/2011,

принятое судьей Елизаровой И.В.,

по иску департамента земельных отношений администрации г. Перми

к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Сэван стар"

о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью (общество, ООО "Фирма "Сэван стар") о взыскании 1 987 307 руб. 87 коп. - задолженность по арендной плате, 218 419 руб. 76 коп.- проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.11.2007 по 04.02.2011 с их последующим начислением по день фактической оплаты долга.

В порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец увеличил размер исковых требований в части взыскания процентов, в результате чего предметом рассмотрения судом первой инстанции являлось требование о взыскании в качестве процентов 277 420 руб. 52 коп. за период с 16.09.2008 по 04.02.2011 с их последующим начислением по день фактической оплаты долга.

Решением от 02.06.2011 иск удовлетворен частично: с общества "Фирма "Сэван стар" в пользу департамента взыскано 1 878 241 руб. 71 коп. - задолженность, 254 100 руб. 60 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.09.2008 по 04.02.2011, проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 05.02.2011 по день фактической уплаты суммы долга, исходя из ставки рефинансирования 7,75% годовых и суммы долга 1 878 241 руб. 71 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Частично удовлетворяя исковые требования департамента, суд первой инстанций исходил из того, что в силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11) с момента государственной регистрации за обществом "Фирма "Сэван стар" права собственности на приобретенный им объект недвижимости, находящийся на спорном земельном участке, у ответчика возникло обязательство по внесению арендных платежей, вытекающее из договора аренды земельного участка от 02.06.1999 N 085. Неисполнение обязательства по внесению арендной платы явилось основанием для удовлетворения иска о взыскании долга в соответствующей части. Установление факта просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы повлекло удовлетворение иска о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Истечение срока исковой давности, о применении которой было заявлено ответчиком, повлекло отказ в удовлетворении соответствующей части иска (ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик с принятым решением не согласен в части взыскания с него задолженности и процентов, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить решение в указанной части, в удовлетворении иска отказать. В апелляционной жалобе указано на обстоятельства, и соответствующие этим обстоятельствам доказательства, по мнению ответчика, свидетельствующие, о том, что у него - ответчика, отсутствует обязательство по внесению арендной платы на основании договора аренды земельного участка от 02.06.1999 N 085, поскольку договор аренды истец с ответчиком не оформлял, договор от 02.06.1999 N 085 с прежним арендатором расторгнут. Значимым, по мнению ответчика, является то, что границы указанного в предмете иска земельного участка в установленном законом порядке не определены, в силу чего договор аренды от 02.06.1999 N 085 нельзя считать заключенным, земельный участок, на котором находится приобретенный им - ответчиком, в собственность объект в установленном законом порядке сформирован не был и на момент приобретения объекта недвижимого имущества. Ответчик указал также на то, что нормами действующего законодательства не предусмотрено, что ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта.

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на нее, считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Приведенные в отзыве на апелляционную жалобу доводы, по сути, соответствуют мотивам, содержащимся в обжалуемом судебном акте. В отзыве истец указал на то, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, к ответчику перешло право аренды земельного участка, занятого отчужденными объектами недвижимости, у прежнего арендатора прекратилось, и, как следствие, возникло у приобретателя недвижимого имущества.

Возражения в отношении проверки только части судебного акта, соответствующей доводам апелляционной жалобы, лицами, участвующими в деле, выражены не были.

Истец о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом с соблюдением требований ст. ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, Администрацией г. Перми (арендодатель) был оформлен договор аренды земельного участка от 02.06.1999 N 085 (л.д. 44-47).

Согласно условиям этого договора арендодателем в соответствии с условиями постановления Главы города Перми от 12.05.1999 N 923 лицу, в данном деле не участвующему (арендатор) был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 9147-1, общей площадью 2318, 11 кв.м., расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Целинная, 3, ж.р. Вышка 2 Мотовилихинского района, для использования под автозаправочную станцию. Срок действия договора аренды - с 12.05.1999 по 12.05.2014 (пункт 1.1.). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

По договору купли-продажи от 13.11.2007 ответчик - ООО "Фирма "Сэван стар", приобрел 1-этажное пеноблочное здание автозаправочной станции (лит. А) общей площадью 59, 9 кв.м., навес (лит. Г), четыре металлических заправочных контейнера (лит. Г1, Г2, Г3, Г4), расположенные на указанном земельном участке по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Целинная, д. 3. Государственная регистрация права собственности ответчика на указанное недвижимое имущество проведена 10.12.2007 (свидетельство серии 59 БА 0771726) (л.д. 34).

С момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (АЗС) ответчик приобрел право пользования ранее переданным в аренду земельным участком общей площадью 2318, 11 кв.м.

Вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по делу N А50-21109/2010 признано установленным то, что ответчик - общество "Фирма "Сэван стар", использовал указанный земельный участок в соответствующий юридически значимый период на условиях договора аренды земельного участка от 02.06.1999 N 085.

Данное обстоятельство доказыванию вновь не подлежит (ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), соответственно, не влечет признание указанного договора незаключенным довод апелляционной жалобы, который заключается в оценке обстоятельств, по мнению заявителя, достаточных для признания оспариваемого договора таковым.

Ссылаясь на то, что у ответчика с момента проведения государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке, возникли обязательства по уплате арендных платежей, вытекающие из договора аренды земельного участка, ответчиком обязанность по внесению арендной платы за период с 10.12.2007 по 18.01.2010 в сумме 1 987 307 руб. 87 коп. по договору аренды не исполнена, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 4 ст. 22, п. 3, 4 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка и определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований и взыскании с общества задолженности по арендной плате в сумме 1 878 241 руб. 71 коп. по договору аренды земельного участка от 02.06.1999 N 085, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации у ответчика возникли обязательства по уплате арендных платежей, вытекающие из договора аренды земельного участка.

При расчете арендной платы за 2008 г. суд руководствовался постановлениями правительства Пермского края от 11.05.2007 N 91-П "Об утверждении кадастровой стоимости земель Пермского городского округа Пермского края", от 13.12.2007 N 328-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края", с учетом изменений, внесенных постановлениями Правительства Пермского края от 28.03.2008 N 65-п, от 26.12.2008 N 802-п.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права - ст. ст. 307, 309, 310, 614 (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства, установление которых могло бы повлечь признание обоснованным взыскание в качестве долга иной суммы (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражным судом апелляционной инстанции исследованы доводы апелляционной жалобы, которые заключаются в указании на то, что стороны не заключали договор аренды земельного участка.

Согласно положений, предусмотренных ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, а также приведенных в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка; прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на объекты недвижимости, которые находятся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (абз. 2 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Объем обязательств ответчика в связи с использованием земельного участка, на котором находятся приобретенные им в собственность объекты недвижимости, признается арбитражным судом апелляционной инстанции производным от соответствующих обязательств продавца указанных объектов.

Материалы дела не содержат достоверных доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о том, что в соответствующий значимый период ответчик использовал и мог использовать в указанном месте земельный участок иной площади (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражным судом апелляционной инстанции исследован довод апелляционной жалобы, который заключается в указании на то, что договор аренды земельного участка от 02.06.1999 N 085 расторгнут в соответствии с условиями соглашения от 23.11.2009 о расторжении договора.

Приведенный довод выводы суда первой инстанции, повлекшие удовлетворение иска, не опровергает. Кроме того, оценка соответствующего соглашения дана в решении Арбитражного суда Пермского края от 23.12.2010 по делу N А50-21109/2010, имеющем преюдициальное значение для настоящего дела.

Совокупность исследованных доказательств (ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) позволяет признать соответствующий довод ответчика необоснованным, не влекущим удовлетворение апелляционной жалобы.

Таким образом, удовлетворение иска соответствует положениям ст. ст. 307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат начислению с даты, когда началось неправомерное пользование денежными средствами.

В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 13/14 от 08 октября 1998 года "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота. При взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда.

Установление факта просрочки исполнения соответствующего денежного обязательства повлекло удовлетворение требования о взыскании процентов, предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд скорректировал представленный истцом расчет.

Расчет суммы процентов, а также обоснованность начисления процентов за соответствующий период ответчиком по сути не оспорены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражным судом апелляционной инстанции не выявлено обстоятельств, установление которых могло бы повлечь установление иного размера подлежащих взысканию процентов.

Суд первой инстанции, исходя из характера требований истца и возражений ответчиков против заявленного иска, верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), дал им надлежащую правовую оценку, верно распределено бремя доказывания юридически значимых обстоятельств.

Установленные по делу обстоятельства признаются арбитражным судом апелляционной инстанции необходимыми и достаточными для отказа в удовлетворении апелляционной жалобы.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 02.06.2011 по делу N А50-3660/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Ю.А. Голубцова Н.А. Гребенкина