Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2011 г. N 17АП-6879/11

г. Пермь

22 августа 2011 г.

Дело N А50-3658/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гребенкиной Н.А.,

судей Голубцовой Ю.А., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - Департамента земельных отношений администрации города Перми: не явились,

от ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Сэван стар": Пичкалева Д.А. (паспорт, доверенность от 20.03.2009),

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика, Общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Сэван стар",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 02 июня 2011 года

по делу N А50-3658/2011,

принятое судьей Елизаровой И.В.

по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми

к Обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Сэван стар" (ОГРН 1025901218111, ИНН 5905016768)

о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,

установил:

Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО, общество) "Фирма "Сэван стар" о взыскании 1 523 447 руб. 04 коп. задолженности по договору аренды, 457 974 руб. 63 коп. неустойки.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 02.06.2011 иск удовлетворен в полном объеме. По мнению ответчика, поскольку данное лицо соглашение о неустойке с истцом не подписывал, договора аренды не заключал, постольку на данное лицо не может быть возложена обязанность по уплате пени. Апелляционная жалоба также содержит доводы о расторжении Департаментом и лицом, в данном деле не участвующим (обществом "Дорстройтранс"), договора аренды земельного участка, что, по мнению апеллянта, исключает возможность перехода к данному лицу прав и обязанностей арендатора по договору аренды. Кроме того, общество "Фирма "Сэван стар" отмечает, что договор аренды между данным лицом и Департаментом не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Значимым, по мнению заявителя жалобы, является и то, что спорный земельный участок не был предоставлен обществу на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Истец направил в суд апелляционной инстанции в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В своем отзыве Департамент приводит мотивы, по которым доводы апелляционной жалобы признает необоснованными. В целом, позиция истца, изложенная в отзыве на апелляционную жалобу, соответствует выводам суда первой инстанции.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 15.08.2011 представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителя в судебное заседание не направил, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 24.10.2007 Управление земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) и лицо, в данном деле не участвующее, (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 115-07Д (далее - договор аренды), согласно условиям которого арендодатель обязался представить арендатору во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 59:01:44 1 5053:0003, площадью 1 730,1 кв.м, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. Шоссейная 2-я, 19, для использования под 1-этажное металлическое здание автозаправочной станции (лит. А) и служебные постройки: навес (лит. Г), 3 резервуара (лит. Г1, Г2, Г3), забор, замощение, на срок с 07.09.2007 по 06.08.2012.

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды арендная плата, действующая в течение 2007 года, устанавливается в размере, указанном в приложении 2 к договору и составляет 140 640 руб. 23 коп., а в дальнейшем - в размере, указанном в уведомлении арендатора о перерасчете арендной платы в соответствии с пунктом 4.5 настоящего договора.

Пунктом 4.5 договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случаях принятия соответствующих нормативных правовых актов Российской Федерации, Пермского края, города Перми.

Согласно пункту 4.3 договора аренды для арендатора - юридического лица, арендная плата вносится ежеквартально равными частями от указанной в пункте 4.2 договора суммы до 10 дня начала следующего квартала, а за 4-й квартал - не позднее 15 ноября текущего года. По договорам, срок оплаты по которым наступает после 15 ноября, платеж вносится до 10 января следующего года.

Пунктом 4.7 договора аренды установлена ответственность арендатора за просрочку внесения платежей в виде пени, составляющей 0,1 процента в день от величины недоимки арендной платы за расчетный период.

В установленном законом порядке договор аренды был зарегистрирован, что подтверждается уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю о проведении регистрации права от 06.11.2007.

07.09.2007 спорный земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.12.2010 по делу N А50-21110/2010 установлено, что 12.12.2007 лицо, в данном деле не участвующее, (продавец) и ООО "Фирма "Сэван стар" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N 292, предметом которого явилась передача в собственность покупателя за плату недвижимого имущества: 1-этажное металлическое здание автозаправочной станции (лит. А, общая площадь 15,5 кв.м, и служебные постройки: навес (лит. Г), 3 резервуара (лит. Г1, Г2, Г3), забор, замощение, расположенное по адресу: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Шоссейная 2-я, 19.

То обстоятельство, что с 25.01.2008 по настоящее время ответчик является собственником указанного недвижимого имущества, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.01.2008.

08.09.2009 Департамент и лицо, в данном деле не участвующее, заключили соглашение о расторжении договора от 24.10.2007 N 115-07Д аренды земельного участка с 25.01.2008.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, а также полагая, что в соответствии с положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у общества "Фирма "Сэван стар" за период с 25.01.2008 по 17.11.2009 образовалась задолженность по внесению арендной платы в размере 1 523 447 руб. 04 коп., Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к ООО "Фирма "Сэван стар" с 25.01.2008 перешло право аренды спорного земельного участка по договору аренды земельного участка N 115-07Д от 24.10.2007.

Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав явившегося в судебное заседание представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пользование земельным участком порождает обязанность оплатить стоимость такого пользования, поскольку использование земли в России является платным и поскольку пользование на условиях аренды предполагает уплату арендной платы (часть 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, поскольку на объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке, 25.01.2008 было зарегистрировано право собственности за ответчиком, постольку с момента регистрации перехода права собственности на такой объект за покупателем продавец в силу закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка, соответственно, прекращается его обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком с этой даты, и, следовательно, такая обязанность возникает у покупателя.

Ответчик приобрел статус арендатора земельного участка по вышеуказанному договору с момента регистрации права собственности на объекты недвижимости, т.е. с 25.01.2008 в силу закона.

То обстоятельство, что соглашение о неустойке общество "Фирма "Сэван стар" не подписывало с истцом, договор аренды не заключало, само по себе обратный вывод не влечет.

Аналогичным образом суд апелляционной инстанции оценивает указание общества "Фирма "Сэван стар" на то, что договор аренды между данным лицом и Департаментом не был зарегистрирован в установленном законом порядке, а также на то, что спорный земельный участок не был предоставлен обществу на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления.

С учетом приведенных положений действующего законодательства необходимость в совершении указанных действий отсутствовала.

Таким образом, с момента возникновения права собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости ООО "Фирма "Сэван стар" приобрело право пользования земельным участком на тех же условиях, что и прежний собственник, то есть новый собственник недвижимости (ответчик) стал арендатором земельного участка и стороной по договору аренды земельного участка и обязан исполнять его условия.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Учитывая, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору в части оплаты арендной платы подтвержден материалами дела, доказательств, которые могли бы свидетельствовать об оплате рассчитанной истцом суммы долга полностью или частично, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно удовлетворил соответствующее исковое требование о взыскании долга по арендной плате за период с 25.01.2008 по 17.11.2009 в размере 1 523 447 руб. 04 коп.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды земельного участка был расторгнут Департаментом и прежним собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, на основании соглашения от 08.10.2009 с 25.01.2008, приведенные выводы суда не опровергают. Кроме того, оценка соответствующего соглашения дана в решении Арбитражного суда Пермского края от 23.12.2010 по делу N А50-21110/2010, имеющем преюдициальное значение для настоящего дела.

Значимым в данной части, как справедливо отметил суд первой инстанции, является отсутствие доказательств заключения непосредственно Департаментом и обществом "Фирма "Сэван стар" соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Департамент также просил взыскать с общества "Фирма "Сэван стар" 457 974 руб. 63 коп. пени за период с 11.04.2008 по 17.11.2009.

Удовлетворяя данное требование, суд первой инстанции исходил из того, что условия договора об ответственности за нарушение обязательств распространяются на ответчика как арендатора по договору; доказательств внесения в договор изменений в части соглашения о неустойке ответчиком не представлено.

Суд апелляционной инстанции изложенные выводы поддерживает.

Требование о взыскании неустойки удовлетворено судом первой инстанции правомерно на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий договора, так как обязательства по внесению арендной платы в порядке, предусмотренном соглашением сторон (договором), исполнялись ответчиком в спорный период ненадлежащим образом.

Поскольку к новому собственнику недвижимости в силу закона переходят все права арендатора по договору аренды земельного участка с прежним собственником, постольку данные права переходят с теми же обременениями (встречными обязательствами), которые имелись у прежнего собственника.

Смена собственника недвижимости не должна повлечь для арендодателя земельного участка неблагоприятные последствия в связи с тем, что арендодатель связан своим договором аренды и не вправе отказаться от него при перемене собственника недвижимого имущества.

Таким образом, при наличии действующего договора аренды земельного участка новый собственник объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, становится стороной договора аренды, а значит, к нему переходят как права, так и обязанности арендатора по данному договору в том виде, в котором они существовали у прежнего арендатора.

Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие данный вывод, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права.

Правовых оснований для отмены (изменения) решения суда первой инстанции не имеется.

Суд первой инстанции, исходя из характера требований истца и возражений ответчика против заявленного иска, верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), дал им надлежащую правовую оценку (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.

Нарушений норм материального права при принятии обжалуемого определения арбитражным судом первой инстанции допущено не было.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 02 июня 2011 года по делу N А50-3658/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Н.А. Гребенкина

Судьи

Ю.А. Голубцова В.Ю. Дюкин