Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2011 г. N 15АП-7028/11

город Ростов-на-Дону

дело N А32-24693/2010-60/230

23 августа 2011 г.

15АП-7028/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зобовой Л.В.,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2011 по делу N А32-24693/2010-60/230,

принятое в составе судьи Журавского О.А.,

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 232308095506)

к Государственному предприятию Краснодарского края "Сочинский земельный центр" (ИНН 2320138611/ОГРН 1062308017914),

о взыскании 4150288 рублей 85 копеек,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее ТУ Росимущества в Краснодарском крае, управление) обратилось в суд с иском к государственному предприятию Краснодарского края "Сочинский Земельный центр" (далее ГП КК "Сочинский земельный центр", предприятие) о взыскании 4150288 руб. 85 коп., в том числе долга по арендной плате в размере 971031 руб. 90 коп., пени в размере 3179256 руб. 95 коп. (с учетом принятого определением суда от 25.04.2011 г.. в порядке ст.49 АПК РФ уточнения, л.д.133-134, 185, т.2);

о расторжении договора аренды федерального недвижимого имущества от 15.03.2006 N ДУ-03, заключенного между Территориальному управлению Росимущества по Краснодарскому краю и ГУП КК "Сочинский земельный центр";

об обязании ГУП КК "Сочинский земельный центр" фактически освободить недвижимое имущество федерального уровня собственности, а именно: нежилое помещение N 6, расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, ул.Войкова,45, лит.А и передать их по акту приема-передачи Территориальному управлению Росимущества по Краснодарскому краю.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2011 г.. принят отказ управления от исковых требований в части расторжения договора аренды и освобождения помещения, производство по делу в этой части прекращено (л.д.153-154,185 т.2).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2011 г.. с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в сумме 191939 руб. 07 коп., в остальной части иска отказано. Решение суда мотивировано тем, что договор аренды N ДУ-03 от 15.03.2006 г.. является незаключенным ввиду несоответствия фактического объекта аренды (помещение N 9 площадью 13,6 кв.м.) объекту аренды указанному в договоре (помещение N 6 площадью 28,3 кв.м.). На основании ст.ст. 1102,1105,424 ГК РФ расчет за фактическое пользование помещением N 9 площадью 13,6 кв.м. произведен за период с 15.03.2006 по 15.03.2011 в сумме 509223 руб. 18 коп. С учетом произведенных ответчиком платежей в сумме 317830 руб. 11 коп., сумма неосновательного обогащения составила 191393 руб. 07 коп.

ТУ Росимущества в Краснодарском крае обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл.34 АПК РФ порядке, просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2011 г.., исковые требования удовлетворить полностью. Жалоба мотивирована тем, что требования к условию договора аренды о его предмете определяются п.3 ст. 607 ГК РФ. В соответствии со сложившейся судебной практикой вопрос о незаключенности договора следует обсуждать до его исполнения. Фактические действия сторон свидетельствуют об отсутствии спора по арендуемым помещениям (указанное в акте приема-передачи имущество обладает индивидуально-определенными признаками, площадь и местоположение объекта в акте указаны). 15.03.2011 сторонами подписан акт приема-передачи арендуемого помещения, согласно которому ответчик возвратил истцу кабинет N 6 общей площадью 28,3 кв.м. Совершение действий по исполнению сделки (подписание акта приема-передачи и внесение арендной платы) свидетельствуют о том, что у сторон не имелось противоречий относительно предмета сделки. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендуемое помещение N 6 общей площадью 28,3 кв.м., принятое по акту приема-передачи, не использовалось ответчиком. Доказательства невозможности использования указанного помещения не представлены. Доводы ответчика о том, что при заключении договора аренды была допущена техническая ошибка в части номера и площади арендуемого помещения являются несостоятельными и опровергаются перепиской сторон. Факт пользования помещением N 9 площадью 13,6 кв.м., в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 13 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

ГП КК "Сочинский земельный центр" в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Предприятие указало, что при заключении договора аренды от 15.03.2006 г.. N ДУ-03 была допущена техническая ошибка в части номера и площади арендуемого помещения. С момента заключения договора предприятие занимало помещение, обозначенное в техническом паспорте под N9 площадью 13,6 кв.м. Арендодатель подтвердил факт технической ошибки тем, что в договоре на возмещение затрат по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг указана площадь используемого помещения - 13,6 кв.м. 15.03.2011 предприятие освободило занимаемое помещение общей площадью 13,6 кв.м., в связи с чем был подготовлен и направлен арендодателю акт приема-возврата нежилого помещения, который до настоящего времени предприятию не возвращен.

Стороны представили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей. Дело рассмотрено в порядке п.3 ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 15.03.2006 г.. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (арендодатель) и ГУП КК "Куб НИ и ПИ земельный центр" в лице филиала "Сочинский земельный центр" (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества N ДУ-03 по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенное по адресу: г. Сочи, ул. Войкова, 45, лит. А, помещение N 6 согласно техническому паспорту на здание (от 23.11.2003 г..), (приложение N 3 к договору), для использования под офис в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора и их назначению.

В п. 1.2 договора указано, что площадь передаваемых в аренду помещений - 28,3 кв.м., в том числе: основная - 28,3 кв.м., вспомогательная - 0 кв.м.

Срок действия договора установлен с 15.03.2006 г.. по 15.03.2011 г..

Согласно подписанному сторонами акту приема-передачи от 15.03.2006 г.. объект аренды принят арендатором без замечаний относительно площади и номера арендуемого помещения (л.д.48 т.1).

От имени ответчика договор аренды от 15.03.2006 г.. N ДУ-03 и акт приема-передачи от 15.03.2006 г.. подписаны директором филиала "Сочинский земельный центр Гутиевым Р.И., уполномоченным на заключение договоров от имени ГУП КК "Кубанский научно-исследовательский центр и проектно-изыскательский земельный центр" доверенностью N 1 от 01.04.2006 г.. (л.д.63 т.1).

Дополнительным соглашением от 12.04.2006 г.. к договору аренды N ДУ-03 от 15.03.2006 г.. наименование арендодателя изменено на Государственное предприятие Краснодарского края "Сочинский земельный центр".

Договор зарегистрирован в ГУ ФРС по Краснодарскому краю 15.08.2006 г.., что подтверждается отметкой регистрирующего органа на последнем листе договора (л.д.65 т.1).

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Договор аренды от 15.03.2006 г.. N ДУ-03 содержит все необходимые данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду, его место нахождения - г. Сочи, ул. Войкова, 45, лит. А, номер помещения - N 6, площадь помещения - 28,3 кв.м.

Техническое состояние арендованного нежилого помещения, в т.ч. год ввода в эксплуатацию -1976, общая площадь помещения -28,3 кв.м., процент износа - 30%, высота потолков - 3,3, наличие инженерных коммуникаций - центральное отопление, холодная, горячая вода, канализация, электрические сети, отражены в подписанном сторонами акте технического состояния (приложение N 2 к договору от 15.03.2006 г.. N ДУ-03) л.д.49-50 т.1)).

Факт исполнения договора аренды подтверждается как актом приема-передачи от 15.03.2006 г.. так и учтенными истцом платежами ответчика в сумме 317830 руб.11 коп.

Кроме того, представленным суду апелляционной инстанции подписанным сторонами актом приема-передачи от 15.03.2011 г.. подтверждается факт возврата арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Сочи, ул.Войкова, 45, лит "А", кааб. N 6, общей площадью 28,3 кв.м. в связи с окончанием срока действия договора аренды от 15.03.2006 г.. N ДУ-06. От имени арендатора акт подписан директором ГУП КК "Сочинский земельный центр" Гутиевым Р.И. (л.д. 37-38 т.3).

По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Поскольку договор исполнен, в нем имеются данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду, срок аренды истек, а помещение возвращено арендодателю, следовательно, условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным.

Доводы ответчика о наличии технической ошибки в договоре аренды в части указания объекта аренды, не подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами и опровергаются истцом, что следует из текста апелляционной жалобы, уведомлений истца о наличии долга по арендной плате за помещение N 6 площадью 28,3 кв.м. и отсутствии возражений со стороны арендодателя на переоформление договорных отношений путем досрочного расторжения договора аренды от 15.03.2006 г.. N ДУ-03 и оформлением нового (л.д.35-37 т.2).

Заключение сторонами договора N 4 от 11.01.2009 г.. на возмещение затрат по оплате коммунальных и эксплуатационных расходов за помещение N 9 общей площадью 13,6 кв.м. и письмо истца от 31.03.2009 г.. N 11-10/529, для разрешения спора правового значения не имеют, т.к. фактическое использование арендатором указанным помещением, само по себе, не свидетельствует об отсутствии факта пользования помещением N6 площадью 28,3 кв.м., о несогласованности предмета аренды, указанного в договоре и, соответственно, о незаключенности договора.

Статьей 611 ГК РФ предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Способы защиты прав арендатора при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, предусмотрены ст.612 ГК РФ, а именно, арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Такие основания ответчиком не приведены и соответствующие требования не заявлены.

В п.13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г.. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Следовательно, пользование арендованным имуществом является правом арендатора, которым он может распоряжаться по своему усмотрению. Тот факт, что арендатор не пользовался арендованным имуществом, в силу ст. ст. 309, 310, 606 и 614 ГК РФ, не является основанием для освобождения его от обязанности своевременно вносить арендные платежи.

При этом каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что арендодатель препятствовал арендатору во владении или пользовании помещением N 6, общей площадью 28,3 кв.м. в г.Сочи, ул.Войкова, 45, лит "А", ответчиком представлено не было.

Представленная ответчиком копия акта приема-возврата от 15.03.2011 нежилого помещения N 6 общей площадью 13,6 кв.м., не может быть принята в качестве надлежащего доказательства, поскольку отсутствует подлинник данного акта, акт не подписан со стороны арендодателя и противоречит содержанию акта приема-передачи от 15.03.2011 г.. помещения N N6 площадью 28,3 кв.м., подписанного как истцом, так и ответчиком.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 2.4.4, 3.2 договора аренды от 15.03.2006 г.. N ДУ-03 арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца.

В нарушение условий договора аренды ГУП КК "Сочинский земельный центр" надлежащим образом не исполнило обязанность по уплате арендных платежей.

Из представленного в материалы дела расчета (л.д.160-165 т.2, 27-36 т.3) следует, что предметом настоящего иска является задолженность в сумме 971031 руб. 90 коп.

Согласно пояснениям ТУ Росимущества в Краснодарском крае расчет арендной платы производился за период с 15.03.2006 г.. по 06.07.2007 г.. исходя из п. 3.1 договора аренды: 264,20 усл. единиц без учета НДС в месяц (26,7379х264,20=7064,04), где 26,7379 - курс усл. единицы.

В соответствии с п. 2.1.5 договора аренды и Постановлением Правительства РФ от 23.03.2006 г.. N 156 "О внесении изменений в некоторые постановления Правительства РФ по вопросам управления федеральным имуществом и признании утратившим силу постановления Правительства РФ от 03.07.1998 г.. N702" расчет ставки арендной платы определяется на основании отчета об оценке передаваемого в аренду имущества, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями ФЗ от 29.07.1998 г.. N 135-р "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В связи с этим на основании отчета об оценке N О-07-74 от 09.02.20007г. с 07.02.2007 по 06.11.2008 г.. ставка годовой арендной платы установлена 119390 руб. (без НДС), ежемесячная ставка - 9949,17 руб. (без НДС).

На основании отчета об оценке N 11/10-6-1 от 07.11.2008 г.. с 07.11.2008 по 15.03.2011 г.. ставка годовой арендной платы составляет 427556,40 руб. (без НДС), ставка ежемесячной арендной платы - 35629,70 руб. (без НДС).

Исходя из указанного расчета с учетом поступивших от ответчика платежей в сумме 317830 руб. 11 коп. за период с 01.03.2009 по 15.03.2011 общая задолженность по арендной плате составила 971031 руб. 90 коп. Расчет задолженности по арендной плате судом проверен и признан обоснованным.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в размере 3179256 руб. 95 коп.

Размер пени согласован сторонами в пункте 4.1 договора и составляет 0,7% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки платежа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных законом, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц. При применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О).

В Информационном письме от 14.07.1997 N 17 "Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

В том случае, когда статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется по инициативе суда, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов (пункт 3 Информационного письма от 14.07.1997 N 17).

Ответчик заявил о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства и снижении ее размера до 7503,30 коп. (л.д.91-94 т.1).

Истцом не представлены доказательства, подтверждающие, что просрочка исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей причинила истцу действительный ущерб, который соответствует заявленной им сумме неустойки (3179256 руб.95 коп.). Из материалов дела такие последствия также не усматриваются. С учетом значительного превышения суммы неустойки по сравнению с размером долга (971031 руб. 90 коп.), незначительности периодов просрочки (от 2 до 31 дня по разным периодам), ответственность, установленная сторонами в пункта является чрезмерно высокой (252% годовых при действовавшей в спорный период ставке рефинансирования Банка России в размере от 12% до 8% годовых).

На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащая взысканию неустойка подлежит уменьшению до 454179 руб.57 коп. из расчета 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Приведенная процессуальная норма не предоставляет арбитражному суду права выйти за пределы искового заявления и вынести решение по требованиям, не заявленным истцом.

Требование о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование ответчиком помещением N 9 площадью 13,6 кв.м. в рамках настоящего дела истцом не заявлялось. Рассмотрев и удовлетворив данные требования, суд первой инстанции вышел за пределы иска. Обстоятельства фактического пользования предприятием помещением N 9 площадью 13,6 кв.м. по адресу: г.Сочи, ул.Войкова, 45, лит "А", не имеют правового значения для разрешения спора, вытекающего из ненадлежащего исполнения договора аренды помещения N 6 площадью 28,3 кв.м. по тому адресу и могут быть предметом рассмотрения самостоятельного иска.

В связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и нарушением норм процессуального права (п.3,4 ч.1 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2011 г.. подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в сумме 1425211 рублей 47 копеек, в том числе 971031 рубль 90 копеек долга по арендной плате и 454179 рублей 57 копеек пени.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.05.2011 по делу N А32-24693/2010-60/230 отменить, принять новое решение.

Взыскать с Государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Сочинский земельный центр" (ИНН 2320138611/ ОГРН 1062308017914) в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 232308095506) 1425211 рублей 47 копеек, в том числе 971031 рубль 90 копеек долга по арендной плате и 454179 рублей 57 копеек пени за период с 01.03.2009 г.. по 15.03.2011 г..

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Сочинский земельный центр" (ИНН 2320138611/ ОГРН 1062308017914) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 45751 рубль 44 копейки.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова О.Х. Тимченко